Расселяя аварийный дом, администрация предоставляет квартиры меньшей площади. Это законно?
Мы с дочерью жили в квартире, где на каждую из нас приходилось по 22 м² жилой площади. Администрация решила сделать капремонт, и в результате наша квартира не сохранилась.
Они подали иск о выселении с предоставлением взамен квартиры жилой площадью 36 м² — по 18 м² мне и дочери. Я отказываюсь, так как это меньше, чем у нас было.
Подскажите, пожалуйста, кто прав?
Поскольку капитальным ремонтом занималась администрация и вместо денежной компенсации вам предоставили новую квартиру, скорее всего, вы наниматель по договору соцнайма. Тогда предоставленное жилье должно быть равноценным: быть благоустроенным, равнозначным по общей площади тому, что было раньше, отвечать установленным требованиям и находиться в границах вашего населенного пункта.
Если общая площадь сопоставима или превышает ту, что была прежде, администрация права: жилая площадь не важна. Расскажу, на что нужно обращать внимание, когда заключаете новый договор социального найма.
Как предоставляют жилье при расселении аварийного дома
Если в ходе капитального ремонта многоквартирный дом получил серьезные повреждения, его могут признать аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.
Если расселяемое жилье было в собственности жильцов, они выбирают между новой квартирой и денежной компенсацией. Муниципалитет обязан выплатить деньги по желанию собственника.
С нанимателями по договору социального найма ситуация другая. Для них компенсация деньгами не предусмотрена. Вместо этого им предоставляют новое жилье по договору социального найма.
Нанимателей переселяют в равнозначное жилье. Есть четыре фактора, по которым это устанавливают. Жилое помещение должно быть :
- Благоустроенным применительно к условиям вашего населенного пункта. Например, в квартире должен быть водопровод, отопление, газ, горячее водоснабжение, канализация.
- Аналогичным по общему метражу и количеству комнат, а может, и превосходить старую квартиру по этим параметрам.
- Пригодным для проживания. Это определяют по соответствию жилья санитарным и техническим правилам и нормам. Например, в нем должна быть нормальная звукоизоляция, температурно-влажностный режим, освещение, вентиляция, не должно быть вредных веществ.
- В границах того же населенного пункта. Это может быть любой район вашего города. Переселение возможно и в другое муниципальное образование, но только с согласия нанимателя.
Какую квартиру должны предоставить
Вы не указали общую площадь старой и новой квартир — именно этот параметр в вашей ситуации ключевой. При расселении аварийного дома размер предоставляемого жилья рассчитывают исходя из общей, а не жилой площади квартиры.
А вот действующие в регионе нормы, например по жилой площади на человека, не учитывают. Они работают только для тех, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в жилье или вправе претендовать на этот статус .
В исключительных случаях новая квартира может быть по метражу меньше той, что была. Но для этого нужно письменное согласие нанимателя по договору социального найма и проживающих вместе с ним членов семьи. Его закрепляют в отдельном документе или прописывают в новом договоре социального найма .
Если вы занимали две комнаты в коммуналке
Из вопроса непонятно, вас с дочерью переселяют из отдельной квартиры или вы жили в коммуналке, где у вас было две комнаты по 22 м² каждая.
Если объектом найма были комнаты в коммунальной квартире, при определении общей площади предоставляемого жилья будут учитывать :
- Общую площадь комнат как частей коммунальной квартиры. Рассчитывают так: складывают жилую площадь комнат и площадь вспомогательных помещений при них, которые используют для их обслуживания, например кладовых.
- Долю площади общих вспомогательных помещений, которые используют для обслуживания всей коммунальной квартиры, например кухни, туалета, ванной.
Взамен двух комнат в коммунальной квартире могут предоставить отдельную двухкомнатную квартиру или две комнаты в коммуналке. Решение принимает администрация в зависимости от наличия фонда. В любом случае равноценность жилья считают по общей, а не жилой площади нового помещения.
Есть ли смысл подавать в суд
Администрация выдвинула иск о вашем выселении с выдачей новой квартиры. Вы можете подать встречный иск — заявить, что квартира неравнозначна, и потребовать предоставить другое жилье.
Но важно помнить, что суд будет оценивать равнозначность по тем критериям, о которых я рассказал выше. Незначительная потеря в жилой площади при сохранении общей вряд ли подвигнет суд принять решение в вашу пользу.
Администрация Уфы подала иск к двум жильцам комнаты в коммунальной квартире о выселении с предоставлением другого жилья по договору социального найма. В аварийном доме у жильцов была комната 18,4 м². Взамен этого администрация выделила однокомнатную квартиру в том же районе общей площадью 28,9 м², жилой — 14,9 м².
Один из жильцов подал встречный иск и потребовал дать жилье по нормам предоставления, поскольку был на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Суд отказал, так как новое жилье при расселении аварийного дома — это компенсация, которая гарантирует условия проживания не хуже по сравнению с прежними, но лучше с точки зрения безопасности. Общая площадь нового жилья больше, а разница между жилыми площадями незначительна, значит, требования жилищного кодекса соблюдены.
Апелляция и кассация оставили это решение в силе .
Что в итоге
При расселении аварийного дома нанимателям по договору социального найма дают равнозначное жилье. Оно должно быть благоустроенным, отвечать установленным требованиям, находиться в том же населенном пункте и быть сопоставимым по общей, но не по жилой площади.
Критерии равнозначности прописаны в законе, ими в спорной ситуации руководствуются суды. Если новая квартира не отвечает критериям, можно подать встречный иск. Но меньшая жилая площадь при той же или большей общей — недостаточное основание для положительного решения.
