Кто платит налог от сдачи квартиры: собственник или арендодатель?
Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.
Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?
Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?
При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.
Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.
В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.
Если квартира куплена в браке
Если вы с супругом купили квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя зарегистрирована. Жена вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать его внаем или в аренду, заключая договоры от своего имени. В данном случае она арендодатель или наймодатель, управомоченный законом.
Поскольку у супругов одинаковые права на квартиру, им нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче недвижимости от одного к другому. Например, тот же договор о безвозмездном пользовании. Это подтверждает судебная практика.
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию. Исключение — когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.
Долгосрочные договоры найма или аренды, которые заключаются на срок больше года, нужно регистрировать в Росреестре. Если у вас такой договор, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение имуществом. Без такого согласия договор аренды просто не зарегистрируют.
Если же договор найма или аренды краткосрочный — до года, то нотариальное согласие не нужно. Полномочия жены сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Квартира куплена до брака
Если ваш муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность. Чтобы жена могла законно сдавать квартиру в аренду, нужны основания. Возможны такие варианты.
Доверенность. Муж дает жене доверенность на право управления квартирой. По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если с жильцами будет долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Повторюсь: такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной доверенности от мужа это невозможно.
При варианте с доверенностью договор заключается от имени мужа, как собственника квартиры, а жена вправе потом решать с жильцами все текущие вопросы. Налоговики допускают, что сдавать квартиру, получать доход и платить с него НПД будет не ее собственник, а уполномоченное им лицо.
Безвозмездное пользование. Муж передает жене квартиру в безвозмездное пользование. Договор об этом еще называют договором ссуды.
В договоре надо прописать, что с предварительного согласия мужа жена вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключается договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать его в Росреестре не нужно.
После этого жена может заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По гражданскому кодексу арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Если самозанятый решит продать квартиру, которая сдавалась в аренду
По общему правилу, если к моменту продажи недвижимости истек минимальный срок владения ею — 5 лет или в ряде случаев 3 года, — с дохода от продажи не нужно платить НДФЛ. Декларировать такой доход тоже не надо.
То же самое касается жилья, которое использовалось для заработка. То есть самозанятый, который сдавал квартиру в аренду, после истечения минимального срока владения может продать ее без НДФЛ. Это подтверждает Минфин.
Но если минимальный срок еще не прошел, а квартиру продали, НДФЛ с дохода заплатить придется.
