Как мы продали земельный участок, а потом оказалось, что он чужой

Мы продали землю, но на месте оказалось сложно установить, где именно наша земля.

Раньше мы жили в Нижегородской области, где у мужа был в собственности земельный участок под ИЖС. Потом переехали в другой регион, а спустя восемь лет решили продать землю. Но мы отнеслись к этому недостаточно серьезно и не учли многие моменты. В итоге это привело к странной и неприятной ситуации.

Уже после сделки нам позвонила покупательница и сказала, что на участок пришел мужчина, который назвался хозяином, и возмутился, что на его земле проводят работы.

В статье расскажу, как вышло, что мы продали чужой участок. Возможно, это поможет кому-то избежать наших ошибок.

Много лет назад мой муж работал в милиции, поэтому в 1995 году получил в собственность землю от местной администрации: десять соток под ИЖС в глуши без благ цивилизации. Это был ровный участок правильной квадратной формы в деревне Гладково Нижегородской области. Деревню нарезали на одинаковые квадраты, поэтому все участки были такие же, как наш.

Газ и электричество в районе были, но далеко. Протянуть их на участок в тот момент было сложно и дорого.

Муж получил документы на участок — свидетельство о собственности и схему выноса — и больше в деревню не ездил, за исключением одного случая. В 2013 году он решил привести документы в порядок и сделал выписку из ЕГРН. Но в том же году мы переехали жить в другую область, поэтому дела с участком пришлось оставить.

В 2021 году мы решили продать участок, так как землей не пользуемся. Летом приехали в родной город и заодно решили разобраться с продажей.

Чтобы продать участок, его нужно было сфотографировать. Тут и начались первые проблемы. Точный адрес был указан в схеме выноса, но когда я забила его в навигатор, он показывал, что таких улиц в деревне нет. Как нам потом объяснили, за 27 лет часть улиц была переименована, а часть — просто исчезла.

Муж и моя мама решили разобраться на месте и поехали в деревню. Мама согласилась помочь нам с продажей, поскольку мы приезжали в этот регион только на лето.

Участок нашли быстро: свободная земля была лишь в одном месте — оно соответствовало воспоминаниям мужа. Все остальное оказалось застроено, поэтому вариантов больше не было.

К 2021 году деревня развилась. Участки раскупили — на них построились соседи. Кто-то приезжает на дачу летом, кто-то живет круглый год. Поблизости есть заправка и магазин. Появились электричество и газ, а если пробурить скважину, будет хорошая чистая вода. То есть теперь участок имел выгодное расположение: в населенной деревне со всеми коммуникациями и недалеко от дороги.

Сам участок зарос и больше походил на лес с высокими деревьями. Можно было нанять рабочих, которые убрали бы деревья, но мы не хотели в это вкладываться. У меня были сомнения в том, что мы сможем продать участок. А если и получится, то, скорее всего, за небольшую сумму.

По этой же причине мы не стали делать межевание — это лишние 15 000 ₽. Хотя теперь я понимаю, что стоило.

На момент продажи у нас было свидетельство о собственности 1995 года, которое чудом не развалилось на части, и выписка из ЕГРН от 2013 года.

В сентябре 2021 года разместила объявление на «Авито»: когда мне нужно что-то купить или продать, я в первую очередь пользуюсь этой площадкой. Я знала, что существует много других, но вешать объявление на всех мне не хотелось, так как не очень верила в успех мероприятия.

Перед тем как разместить объявление, я изучила чужие, чтобы иметь представление о предложениях на рынке. Участков на продажу в этой деревне я не увидела, поэтому посмотрела в окрестностях. Их в этом районе было много. В том числе и такие, как у нас: заросшая земля, на которой никогда ничего не делали. Меня это несколько воодушевило. Удивил разброс цен: порой за одинаковые куски земли люди просили от 30 000 до 500 000 ₽.

Муж решил, что будем продавать за 350 000 ₽. Мне цена показалась завышенной, но я написала ее в объявлении. Решили начать с нее, а если интереса у потенциальных покупателей не будет, постепенно снижать.

Интереса действительно не наблюдалось, через два-три месяца я снизила цену до 300 000 ₽, а потом до 250 000 ₽. Опускать еще ниже посчитала нецелесообразным, тем более что покупатели точно будут торговаться. Я такое не люблю, но при покупке недвижимости это норма.

Я понимала, что толпы покупателей не будет, поэтому ничего не ждала. Первый раз по поводу участка мне написали в ноябре. Договорились, что в ближайшие выходные люди встретятся с мамой и съездят на участок. Но перед выходными они перестали выходить на связь. Стало ясно, что наш вариант им больше не актуален.

Затем в марте 2022 года мне позвонила женщина, которую заинтересовало объявление. Она хотела узнать про участок поподробнее. По ее словам, она хорошо ориентировалась в деревне, потому что у нее там жили друзья. Она просила объяснить, где находится участок, называя ориентиры. Но так как я там не была, то рассказала что знала и дала контакты мамы, чтобы они съездили и посмотрели землю на месте. В итоге эта женщина и стала нашей покупательницей.

Сделки с недвижимостью редко проходят без проблем. В нашем случае я морально готовилась к таким вариантам.

Не сможем продать землю без межевания. Я не понимала, можно ли продать землю без определения границ. Информация в интернете была противоречивая, но потом я изучила информацию на сайте Росреестра — там прямо говорилось, что сделка без межевания возможна. Покупательницу это тоже не смущало — она была готова все сделать сама с условием, что мы скинем ей 15 000 ₽ на услуги кадастрового инженера. Меня это устраивало.

Самозахват земли соседями. Поскольку границы участка по документам не были определены и никакого забора не стояло, соседи могли «откусить» часть нашей территории. Перед покупкой покупательница измерила участок рулеткой и специальным прибором с лазером. Ручное и техническое измерение показало, что площадь участка — десять соток. Соседи не заехали ни на метр.

Но неожиданно для меня возникла другая проблема.

Согласие бывшей супруги на продажу. Дело в том, что на момент, когда муж получил участок, он был женат. С бывшей супругой они развелись и с тех пор не общаются.

Муж получил участок в собственность безвозмездно от администрации поселения и сразу его приватизировал. Но, как выяснилось, эта земля считается совместно нажитым имуществом.

Поэтому даже после развода на продажу земли требовалось согласие бывшей жены. Это фактически делало продажу невозможной, поскольку расстались они не в лучших отношениях.

Самостоятельно разобраться в вопросе не получилось: разные источники утверждали противоположное. Тогда я проконсультировалась у знакомого риелтора. Она сказала, что с согласием от бывшей супруги было бы надежнее, но можно продавать и без него. Росреестр зарегистрирует сделку, поставит пометку, что согласие отсутствует, и право собственности перейдет к покупательнице.

Но покупательница беспокоилась, что если бывшая супруга решит подать в суд, то выиграет дело, и сделку признают ничтожной. Таких прецедентов в судебной практике много.

• Например, в Южно-Сахалинске муж бесплатно получил от местной администрации землю. В этот момент он уже был в браке. После развода бывшая жена обратилась в суд с иском, чтобы разделить имущество.
• Первые две инстанции отказали женщине в праве на земельный участок. Но Верховный суд признал, что земля считается совместно нажитым имуществом. И бывшая жена имеет право на половину этой собственности.

Поскольку муж давно не общался с бывшей женой и они не интересовались жизнью друг друга, то вряд ли она узнала бы, что участок продан. Но гарантировать это покупательнице мы не могли. Поэтому стали думать, как обезопасить ее от такого сценария.

Муж разобрал старые документы и нашел судебное решение о расторжении брака. Бывшая жена подписала его при разводе 12 лет назад. Там дважды подчеркивалось, что имущественных претензий они друг к другу не имеют. Все согласились, что это достаточное основание для того, чтобы в случае необходимости отклонить требования бывшей жены в суде.

Таким образом, проблема решилась.

Поскольку мы с мужем живем в другом регионе, он оформил доверенность на мою маму, чтобы она могла представлять его интересы в этой сделке. За услуги нотариуса мы заплатили около 1500 ₽ и начали готовиться к сделке в марте 2022 года.

Договор. По словам покупательницы, она была юристом, поэтому сама составила договор купли-продажи и отправила нам черновик на согласование. Меня смутила формулировка, что покупатель обязуется передать оставшуюся после аванса часть суммы продавцу в срок «от трех рабочих дней» после регистрации права собственности. Я скорректировала на «до трех», чтобы период был ограничен по времени. В остальном все было верно.

Расчеты. Сначала мы договаривались, что деньги за участок покупательница просто переведет мужу на карточку: 35 000 ₽ аванса — когда подпишем договор, а 200 000 ₽, остаток суммы, в течение трех рабочих дней после того, как зарегистрируем право собственности.

Но риелтор, к которой я обращалась за советом ранее, объяснила, что это риск. Когда право собственности будет зарегистрировано, покупатель может пропасть вместе с деньгами. А судебные издержки, учитывая низкую стоимость участка и инфляцию, могли вовсе лишить нас дохода от продажи земли.

Риелтор посоветовала рассчитываться через аккредитив. Стоимость услуги в банке — 2000 ₽, сумму можно разделить пополам. При этом риски обеих сторон сведены к нулю.

Покупательнице идея с аккредитивом не понравилась настолько, что она переписала договор, обязуясь отдать полную сумму сразу в МФЦ. Для нас это был лучший вариант, поэтому спорить я не стала.

Документы для сделки. После того как с договором все решили, покупательница и мама договорилась встретиться в МФЦ, чтобы подписать договор и передать документы на госрегистрацию. Сама сделка прошла гладко.

Из документов понадобились:

1. Паспорта.
2. Свидетельство о собственности.
3. Доверенность.
4. План на земельный участок.
5. Судебное решение о расторжении брака — его взяли по инициативе покупательницы.

После подписания договора покупательница передала 235 000 ₽ наличными и взяла с нас расписку о том, что мы получили деньги. Мы сдали документы, и через несколько дней сделка была зарегистрирована в Росреестре.

Но на этом история не закончилась.

Через месяц после сделки покупательница неожиданно сообщила, что произошла ошибка: мы продали ей не свой участок.

Выяснилось это так. Она наняла бригаду, чтобы избавиться от деревьев на участке. Рабочие сделали это без участия собственницы. А когда она приехала принять работу, соседи рассказали, что приезжал мужчина. Он назвался хозяином участка, который владеет этой землей уже 20 лет, возмутился, что на его земле проводят работы. Сказал, что документов на участок на руках у него нет, так как они находятся на межевании.

Соседи, давно живущие в деревне, раньше его не видели. Они объяснили, что деревья валят новые собственники, которые недавно купили участок.

Никто не ожидал такого поворота событий. Лично с тем мужчиной покупательница не пересекалась. Он не спросил ее контактов у соседей и своих контактов не оставил. Она выяснила, что участок, который в действительности принадлежал моему мужу, был недалеко оттуда — находился на соседней улице и внешне сливался с лесом. Это расположение — дальше от дороги, ближе к лесу — ей не нравилось. К тому же она вложила 20 000 ₽ в чужую землю, чтобы очистить участок от деревьев без разрешения собственника.

В итоге покупательница захотела разорвать сделку. Это было невозможно, потому что деньги за участок мы уже внесли в счет кредита и отдать их не могли.

На следующий день идея разорвать сделку отпала. Как я понимаю, эмоции улеглись, покупательница успокоилась. Участок в этой деревне ей был нужен, и она его уже купила. Да, ситуация странная и неприятная, но в принципе участки находятся недалеко друг от друга, а других свободных там нет. Соответственно, если разорвать сделку, участка вообще не будет.

В итоге она попросила возместить 20 000 ₽, так как ей придется нанимать бригаду еще раз. Эти расходы мы не возмещали.

Через какое-то время покупательница написала, что она снова не уверена, какой участок ее, так как в документах администрации бардак. Я думала, что в течение пары дней все прояснится. Но прошло три недели, а новостей все нет — больше она не выходила на связь.

Теперь я понимаю, что нам не стоило экономить время и деньги. Вот что нужно было сделать.

Сходить в администрацию деревни и попросить в прямом смысле показать пальцем, где находится участок мужа. В администрации должны быть карты и документы, где зафиксировано, какие улицы и когда были переименованы или перестроены. Так бы мы точно знали, где наша земля, и не пришлось бы строить предположений. Поскольку названия улиц поменялись, а в интернете нет подробных карт, получается, что только представители администрации этой деревни точно знают, где что расположено. По крайней мере, они должны это знать.

Сделать межевание до продажи. Это дополнительные расходы, но зато все документы были бы на руках. Покупательница бы точно знала, что она купила, и никто бы не волновался насчет других «собственников».

Сделать забор или хотя бы вбить по углам столбики, чтобы визуально обозначить границы участка.

Я до сих пор не знаю, чем закончилась эта история. Хочется надеяться на лучшее и думать, что мужчина без документов ошибся или сознательно пытался ввести всех в заблуждение. Но возможен и обратный вариант, который означает, что мы подставили покупательницу, хотя сами того не желали.