В 2018 году у нас появился небольшой земельный участок в Коломне, который граничил с болотом и кладбищем.

Мой жених Арсений получил участок по наследству от дедушки вместе с двухкомнатной квартирой. Мы не собирались заниматься садоводством, к тому же нам тогда нужны были деньги, чтобы отремонтировать квартиру и расплатиться с долгами. В итоге мы решили продать этот участок.

Расскажу, почему мы отказались от услуг риелтора, где нашли покупателя и как провели сделку.

Что за участок у нас был

Участок находился в садовом некоммерческом товариществе, или СНТ, в черте города: от центра Коломны до него можно было дойти за 20—25 минут. В СНТ владельцы участков обычно выращивают урожай, а дома строят такие, чтобы в них можно было проводить время только летом. Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно за счет членских взносов в СНТ обслуживают общую территорию: дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации — и вывозят мусор. Так было и в нашем СНТ: небольшие дома, маленькие участки и членские взносы.

Наш участок был неправильной формы в виде трапеции площадью 4 сотки. С одной стороны он граничил с болотом и кладбищем, а с другой — с живописным озером. На участке была постройка: по документам это хозяйственный сарай, а по факту — деревянный летний домик, где можно отдыхать. С соседями нас разделял невысокий забор из сетки-рабицы. На соседнем участке, тоже небольшом, стоял массивный дом, который давал тень.

Это деревянный летний домик на нашем участке, обшитый железными листами. У него нет фундамента, поэтому по документам это хозяйственный сарай
Это деревянный летний домик на нашем участке, обшитый железными листами. У него нет фундамента, поэтому по документам это хозяйственный сарай

Мы поехали смотреть участок ранней весной. На нем никто не был больше года, поэтому мы застали его серым от пожухлой травы. Сухостой пришлось быстро убирать, чтобы участок не признали пожароопасным местом.

Весной зацвели груши и облепиха, ожили кусты крыжовника, малины и смородины, и даже обшитый листовым железом сарайчик уже не выглядел так зловеще. Мы скосили траву, вырезали старые кусты и ветки, вывезли мусор.

Но содержать участок нам было накладно: нужно было платить налог на землю и членские взносы СНТ. Размер взноса зависел от текущих нужд: охраны, ремонта, уборки общих территорий, а также расходов на электричество, пользование центральным водоснабжением и системой технического полива. Взносы собирали раз в полгода: так решило правление СНТ.

За полтора года у нас набежало чуть больше 8000 Р членских взносов. Часть денег взяли за обслуживание ворот, охрану и въезд — чтобы могли заезжать только зарегистрированные машины членов СНТ. Налоги на землю нам должны были прийти чуть позже, поэтому суммы мы еще не знали.

Поскольку мы не собирались пользоваться участком и нам нужны были деньги на ремонт квартиры, мы решили эту землю продать.

Участок расположен на берегу озера, в окружении зелени. С одной стороны, он недалеко от города и его инфраструктуры, а с другой — видно, что от городского шума и суеты его отделяет плотная зеленая зона — но не леса, а кладбища
Участок расположен на берегу озера, в окружении зелени. С одной стороны, он недалеко от города и его инфраструктуры, а с другой — видно, что от городского шума и суеты его отделяет плотная зеленая зона — но не леса, а кладбища
Кадастровый план нашего участка — видно, что у него есть узкая часть и широкая. Постройка была в широкой части, но на кадастровом плане ее нет, потому что это не капитальное строение
Кадастровый план нашего участка — видно, что у него есть узкая часть и широкая. Постройка была в широкой части, но на кадастровом плане ее нет, потому что это не капитальное строение

Почему мы не стали работать с риелтором

Любой участок можно продать двумя способами: через прямую и встречную сделку. Встречные сделки сложнее, поэтому чаще их проводят с риелтором. Поясню, в чем там сложность и как можно сэкономить на риелторе.

Прямая сделка — это когда недвижимость продают и ничего не покупают взамен. В такой сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель. Обычно стороны подписывают договор и обговаривают, как и при каких условиях продавец получит деньги. Договор купли-продажи регистрируют в Росреестре, деньги закладывают в ячейку или передают продавцу прямо на сделке.

Встречная сделка — это когда человек одну недвижимость продает и одновременно покупает другую. В такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к другому продавцу. Без риелтора такие сделки сложно состыковать.

В областных городах встречные сделки с землей случаются часто. Многие люди тут считают, что уединенная жизнь возможна только на своей территории, и предпочитают жить в частном доме с участком, а не в квартире. Часто один участок человек продает и сразу же покупает другой, побольше. Такую встречную сделку обычно всегда ведет риелтор.

За продажу квартир и участков в Коломне риелторы обычно берут 3%. За эти деньги они снимают видео, делают качественные фотографии на профессиональную технику, составляют и размещают объявления на онлайн-площадках — «Авито», «Циане» и других сайтах, ведут переговоры. В эти 3% комиссии риелтора, как правило, не входят другие расходы, например на нотариальное сопровождение сделки.

То есть просто за продажу квартиры стоимостью 5 млн рублей риелтор возьмет 150 000 Р. А еще нужно потратиться на оформление документов у нотариуса и платное продвижение объявления.

Раньше продать недвижимость без риелтора — не важно, землю или жилье, — было сложно. Сайтов типа «Авито» не было, объявления выходили в газетах, или их развешивали на столбах. Чтобы сократить риски, люди часто обращались к риелторам, которые искали покупателя, помогали оформить документы и получить деньги. Сейчас есть множество сайтов, где каждый может разместить объявление самостоятельно. Документы можно подготовить к продаже тоже самостоятельно.

Без риелтора сделку лучше провести через нотариуса — он все проконтролирует и оформит. Продавать без нотариуса рискованно: он все-таки выступает гарантом, что продавец получит неподдельные деньги, и исключает часть возможных судебных разбирательств. Например, покупателю будет трудно предъявить претензию к качеству земли, если он подписал договор с пунктом «нет претензий к качеству участка», а нотариус это юридически подтвердил.

При этом нотариус помогает собрать все необходимые документы и оформляет сделку быстрее, чем физическое лицо. Через нотариуса документы на продажу участка в Коломне оформляют за 7—10 дней, а через МФЦ — за месяц и больше.

Сначала мы хотели продать участок с помощью знакомого риелтора, но из-за коронавирусных ограничений он взял отпуск. Мы не собирались покупать новую недвижимость, поэтому решили продавать землю самостоятельно, а сэкономленные деньги тоже пустить на ремонт.

Я решила, что сама составлю объявление, найду покупателей и покажу им участок. Потом заплачу нотариусу, чтобы оформить документы. Покупателю тоже будет комфортнее оформлять сделку у нотариуса: так он убедится в ее чистоте и законности. Сразу скажу, что у нас в итоге услуги нотариуса оплачивал покупатель.

План был следующий:

  1. Подготовить документы на участок.
  2. Сделать фотографии.
  3. Написать и выложить объявление.
  4. Найти покупателя и показать ему участок.
  5. Заключить сделку через нотариуса и оформить документы.

Как подготовить документы

Перед тем как сфотографировать участок и выложить объявление, мы убедились, что все необходимые документы для продажи участка у нас на руках и их не нужно заказывать.

Расскажу, какие документы могут потребоваться, чтобы продать участок земли.

Заверенная копия паспорта продавца. Ее можно заверить у нотариуса, нам это сделали бесплатно.

Свидетельство о праве собственности подтверждает владение недвижимостью. Свидетельство выдавали до 2016 года. Если право собственности на недвижимость оформлялось позже, то нужно запросить выписку из ЕГРН в МФЦ.

Документ-основание. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и так далее — если есть. В нашем случае было достаточно свидетельства о вступлении Арсения в законные права наследства. Нам ничего заказывать не пришлось.

Кадастровый паспорт — это документ с характеристиками недвижимости. Его выдает Росреестр или БТИ по месту нахождения земельного участка. Если участок находится в СНТ, то кадастровый паспорт оформляет администрация района. Паспорт стоит 2—5 тысяч рублей в зависимости от региона и статуса недвижимости. Нужно его оплатить, в течение месяца инженеры придут измерить участок, а потом выдадут документ. У нас кадастровый паспорт делала еще бабушка Арсения.

Кадастровый паспорт участка, который оформляла еще бабушка Арсения
Кадастровый паспорт участка, который оформляла еще бабушка Арсения

Документ об уплате налога на землю. Выдают в районной администрации. Еще его может заказать нотариус — так было у нас.

Справка о строениях на участке. Если на участке есть жилой дом, эту справку нужно заказать в БТИ или Росреестре вместе с кадастровым паспортом. Как я поняла, она требуется только в случае, если на участке есть дом или жилое помещение. С нас ее не спрашивали и сказали, что мы не должны ее предоставлять. Постройку, которая была на участке, признали сараем.

Геодезическая съемка участка — это съемка, в процессе которой собирают информацию о местности, чтобы определить границы участка, составить его кадастровый план и технический план на строение. Делает это специальная служба, такую можно найти в интернете, если вбить в поиске «геодезическая съемка в таком-то городе». Эту съемку у нас заказывала бабушка Арсения. После съемки был составлен план межевания, кадастровый паспорт и кадастровый план территории.

Кадастровый план территории, где находился наш участок
Кадастровый план территории, где находился наш участок

Технический паспорт — в нем отражают постройки на территории участка или выдают справку, что построек нет. Этот документ выдают в БТИ, и его тоже в свое время оформила бабушка.

Договор купли-продажи. Нам его сделала нотариус.

Справка об отсутствии задолженностей. У нас на руках были все документы, кроме расписки, что долгов перед СНТ нет. Такую справку выдает председатель садоводческого товарищества. Мы с ним знакомы не были, поэтому пошли искать контакты на доске объявлений. Когда мы уплатили членские взносы, те самые 8000 Р, он выдал нам заверенную справку о том, что долгов нет. Она действовала месяц.

Текст объявления

Мы хотели создать объявление, на которое сами бы откликнулись, если бы искали землю.

У нашего участка было несколько преимуществ, которые мы указали в объявлении:

  1. Арсений ничего не выращивал на нем 4 года — земля успела отдохнуть от посадок, а значит, первый урожай новых собственников будет питательнее, вкуснее и обильнее.
  2. Участок находится в черте города. Это удобно для семьи с детьми: если родители много работают и у них нет времени на поездки за город каждые выходные, они могут построить на участке дом и остаться там жить. А еще участок подходит для людей без машины и пенсионеров: до него можно дойти из Коломны пешком.
  3. На участке растут кустарники и деревья. Многие с удовольствием берут землю, где уже что-то растет. Мы в подробностях указали, что есть у нас.
  4. Недалеко находится живописное озеро с небольшим песчаным пляжем.

Но у нашего участка были и проблемы: домик был не зарегистрирован. Это одноэтажная постройка с мансардой, в которой бабушка и дедушка отдыхали летом и иногда жили в жару. У нее не было фундамента, поэтому домик не поставили на учет.

Чтобы узнать, нужно ли узаконить постройку, я проконсультировалась с несколькими юристами и нотариусами. Оказалось, что постройка на участке — жилой сарай, его не нужно регистрировать, потому что он подходит под описание нежилого здания. В домике не было фундамента, электричества и утепления. В объявлении я писала, что на участке есть постройка, в которой можно переночевать летом.

На участке не было газа и отопления, а также электричества и круглогодичного водопровода. Он просто не был подключен к электросети и центральному городскому водоснабжению. Но каждый день на два часа давали воду для полива — к каждому участку в СНТ подведены трубы из ближайшего озера. Такая вода хоть и фильтруется, но все равно остается технической и слегка пахнет болотом. Воду для полива включают по часам — это стандартная практика в Коломне для участков под сельскохозяйственные нужды.

Еще один минус — участок находился в болотистой низине, на откосе плотины. Из-за этого у него форма неправильного четырехугольника, а сама почва оставляет желать лучшего. Многие наши соседи насыпали плодородный слой земли, чтобы улучшить качество почвы, выровнять участок и уменьшить склон. Конечно, это не те пункты, которые нужно указывать в объявлении при продаже. Но и полностью скрывать их не стоит.

Мы сделали акцент на сильных сторонах недвижимости, а минусы превратили в плюсы.

Вот о чем мы сообщили в тексте объявления:

  1. Адрес и расположение участка.
  2. Метраж.
  3. Что растет на участке.
  4. Какие есть постройки.
  5. Как обстоят дела с коммуникациями.
Текст объявления о продаже объемный, но зато можно сразу все узнать без звонка
Текст объявления о продаже объемный, но зато можно сразу все узнать без звонка

Фотографии участка

Перед тем как сделать фотографии, мы пропололи сорняки, выкосили сухостой, а все рабочие инструменты вроде граблей и лопат убрали из кадра. В кадре остался только участок с посадками и дом, поэтому на фото он казался аккуратным, а не заставленным личными вещами хозяев.

Заглавное фото объявления — общий план участка. Именно оно создает первое впечатление и привлекает внимание. На общем плане покупатель может рассмотреть, как выглядят постройки, есть ли зеленые насаждения, парники, сараи, гараж и другие объекты.

Заглавная фотография из объявления о продаже участка. Я добавила ей сочности и яркости в фотошопе
Заглавная фотография из объявления о продаже участка. Я добавила ей сочности и яркости в фотошопе

Дальше идут важные детали: крупный план самого дома, если он есть, фотографии комнат, на которых почти нет личных вещей и бардака. Хозяйственную постройку мы сфотографировали с разных ракурсов.

После фотографии с общим планом мы добавили кадастровый план участка, а в конце — снимок со спутника на карте, где обозначено расположение участка, чтобы покупатель видел, в окружении каких зон он находится. Выигрышно будет смотреться соседство с озером, лесом и близость города.

На этой фотографии по выставленному забору видно, как сужается участок
На этой фотографии по выставленному забору видно, как сужается участок

Размещая информацию и фотографии, мы прежде всего думали о том, что может привлечь покупателей и повысить в их глазах стоимость участка. Например, возможности для досуга: фермы с животными, катание на лошадях, аренда оборудования, спортивные площадки, магазины или природные достопримечательности. Поэтому мы выставили фотографии живописных границ СНТ с высоким надежным забором и дорогой, которая шла через кадр и напоминала мне о детстве в деревне и приятном дачном досуге.

Еще мы прикрепили фотографию озера. В объявлении указали, что оно совсем недалеко от участка.

Список фотографий в объявлении получился такой:

  1. Общий план участка — главное фото, обложка.
  2. Крупный план дома, если есть.
  3. Комнаты дома, если есть.
  4. Хозяйственные постройки: беседка, гараж, сарай, дровница.
  5. Теплицы.
  6. Бассейны, пруды.
  7. Фото документов: кадастровый план участка с обозначением границ.
  8. Инфраструктура, которая находится рядом: магазины, спортивные площадки, аренда оборудования.
  9. Фото участка со спутника.

Стоимость

Сумму в объявлении обычно указывают больше той, за которую в действительности готовы продать участок. Покупатель может рассчитывать, что продавец ему уступит, поэтому сумму уступки закладывают в цену.

Кадастровая стоимость нашего участка составляла 380 000 Р, но продать его за эти деньги у нас не получилось бы даже с риелтором: была весна 2020 года, как раз началась пандемия, поэтому спрос на землю снизился. Я промониторила похожие участки неподалеку, мы посмотрели среднюю стоимость проданных участков за квартал на «Циане» — там есть информация, за сколько в среднем покупают землю в разных районах.

Еще я поговорила с владельцами похожей земли. Один из соседей купил участок 6 соток с небольшим домиком в нашем СНТ за 100 000 Р два года назад. Другой — чуть дороже. Председатель садового товарищества сказала, что вряд ли нам удастся продать такой неказистый участок площадью 4 сотки дороже, чем за 100 000 Р.

Я обзвонила всех соседей, чья земля граничит с нашим участком, и предложила им расширить свои владения. Одна соседка очень хотела выкупить наш участок за 70 000 Р, но мы не согласились.

Сначала мы выставили участок за 300 000 Р, но за такую цену покупателей не нашлось. 300 000 Р — верхняя планка цены, за которую когда-либо уходили подобные участки, с учетом торга. Первый месяц мы не снижали цену, поскольку не так сильно нуждались в деньгах. Через месяц мы начали сбавлять по 10 000—20 000 Р за раз. Если бы у нас были ресурсы содержать участок и нам не требовались деньги, мы бы дождались, когда снимут ограничения из-за пандемии, и продали бы участок значительно выгоднее.

В итоге еще через месяц на отметке 180 000 Р нам стали звонить по поводу участка. Мы поняли, что это реальная цена нашей земли, и больше уже не снижали.

Объявление и звонки

Я разместила бесплатные объявления на самых популярных и надежных площадках: «Авито», «Циане» и «Юле». У них есть платные услуги продвижения, но мы от них отказались: решили, что важнее качественные фотографии и понятное описание. Например, можно поднять объявление на первую страницу выдачи «Авито» за 340 Р, а можно обновить объявление вручную, и оно попадет туда бесплатно, хоть и ненадолго.

Еще мы разместили объявление на доске садового товарищества, но оттуда нам никто не позвонил.

Первые два месяца нам не звонили, а когда мы начали снижать цену, участком заинтересовались 12 человек. Некоторые просто спрашивали. Два человека невнимательно прочитали объявление, и один из них решил, что участок с жилым домом. Одна женщина готова была купить участок и много расспрашивала о том, можно ли жить в домике летом, какие деревья и кусты уже растут и плодоносят ли. Она жила в Москве и хотела приобрести недвижимость поближе к сыну и его работе. О покупке она раздумывала больше месяца.

В итоге участок нашел своего покупателя через объявление на «Авито» спустя три с половиной месяца с начала продажи. Наша цена была 180 000 Р, покупатель попросил скинуть 10 000 Р при условии, что все юридическое сопровождение оплатит сам. Такой вариант нас устраивал.

Объявления мы не убирали до тех пор, пока не подписали с покупателем документы. Мы боялись, что он передумает или найдет вариант выгоднее. Три человека позвонили нам уже после того, как мы убрали объявление, а один — даже через год после совершения сделки.

Как не нужно составлять объявления

Пока я продавала наш участок, видела много объявлений и поняла, как не стоит делать. Когда я размещала фотографии, то старалась думать как потенциальный покупатель: что мне самой приятно видеть, а что нет. Я составила список вещей, которые меня в объявлениях не устраивали.

Темные фотографии. На наше восприятие очень влияет свет: один и тот же участок будет выглядеть по-разному в солнечную погоду днем и в пасмурную поздно вечером.

Если первая фотография в объявлении — дорога до участка в мрачной серо-коричневой гамме, то не совсем понятно, что предлагают купить. Из-за этого восприятие искажается, участок запоминается как не самое дружелюбное место. Это не значит, что его никто не купит. Скорее всего, продавцу будут реже звонить и назначать встречи и продажа сильно затянется.

Так лучше не делать: на главной фотографии объявления — темная дорога, ведущая к участку
Так лучше не делать: на главной фотографии объявления — темная дорога, ведущая к участку
А вот удачный пример фотографии: здесь нет теней, а все детали участка хорошо просматриваются. Его хочется взять, потому что кажется, что вместе с ним покупаешь дверь в лето
А вот удачный пример фотографии: здесь нет теней, а все детали участка хорошо просматриваются. Его хочется взять, потому что кажется, что вместе с ним покупаешь дверь в лето

Нет фотографий самого участка. Бывает, продавец добавляет только фотографию со спутника, инфраструктуру района и пейзаж по соседству. А фотографий самого участка у него нет: или некогда было ехать, или просто отдал ключи риелтору, который тоже поленился делать фото.

Все это значит, что если звонить по такому объявлению, о текущем состоянии участка получить информацию не получится. Риелтор, который никогда не был там и не видел участка, ничего дельного не расскажет.

Агентство хочет продать сразу несколько участков, но кроме схемы расположения никаких фотографий нет. Эта картинка даже не дает возможности понять, какой именно участок продается
Агентство хочет продать сразу несколько участков, но кроме схемы расположения никаких фотографий нет. Эта картинка даже не дает возможности понять, какой именно участок продается

Лишние эффекты. Например, на фотографии может быть видно дом, прилегающую территорию, парник, дорожки и границы, огороженные забором, — кажется, все, что нужно, чтобы оценить участок. Но снято это может быть специфично.

Некоторые продавцы делают фотографии с эффектом камеры фиш-ай. Это широкоугольный объектив, который скругляет изображение, зрительно увеличивая и искажая пропорции объектов на переднем плане. По таким фотографиям покупателю будет трудно понять, какого размера участок, дом и комнаты внутри.

Из-за эффекта фиш-ай почти невозможно оценить размер дома
Из-за эффекта фиш-ай почти невозможно оценить размер дома

Непонятное описание. Иногда покупатель так старается продать участок, что перегружает объявление информацией или, наоборот, урезает ее. В тексте все верно, но чтобы понять, что имел в виду автор, приходится долго вчитываться.

В объявлении важно понятно описать все, что получит покупатель. Уточнять подробности через звонок или встречу будут далеко не все заинтересовавшиеся. Поэтому лучше составить объявление так, чтобы у покупателя не оставалось вопросов, а только желание лично посмотреть участок.

Например, можно написать в тексте «вода», но что это значит: родник, колодец, колонка или центральное водоснабжение? Чтобы не гадать, стоит развернуть описание: «участок подключен к центральному водоснабжению, поэтому всегда есть вода».

Из текста этого объявления трудно понять, что есть на участке и в каком он состоянии
Из текста этого объявления трудно понять, что есть на участке и в каком он состоянии
А вот это грамотно составленное объявление: все четко, по делу
А вот это грамотно составленное объявление: все четко, по делу

Как показывать участок покупателям

Подготовка. Поскольку я и сама раньше выбирала недвижимость как покупатель, я постаралась вспомнить, какие детали и моменты на просмотрах меня отталкивали. Мне всегда не нравилось обилие личных вещей и беспорядок. Я покупаю недвижимость без личных вещей, и мусор предыдущие жильцы, скорее всего, уберут. Однако часто за хламом бывают скрыты плюсы, например планировка. А сам объект кажется меньше.

Моя знакомая риелтор из Петербурга посоветовала перед показом участка навести на нем порядок и убрать личные вещи. У покупателя не должно возникнуть ощущение, что ему придется воевать с имуществом бывшего хозяина за право владеть недвижимостью. На участке можно оставить только парники, теплицы, садовый инвентарь, мебель и другие вещи, которые достанутся будущему владельцу.

В итоге мы все убрали заранее и показывали участок без хлама. У нас было всего два показа, а взяла участок семья, которая посмотрела его первой.

Погода. Лучше договариваться о встрече в солнечный день. В хорошую погоду от участка останется больше положительных впечатлений, чем в пасмурную. Когда нам позвонили с просьбой о показе, мы посмотрели прогноз погоды на всю неделю. Он был благоприятный, и мы смело назначили встречу в конце рабочего дня.

Дорога в СНТ. Покупатель сам предложил довезти нас от дома до участка и обратно на своей машине: он работал неподалеку, а еще хотел узнать обо всех въездах и выездах. В СНТ мы въехали через один контрольно-пропускной пункт, а выехали через другой.

Границы в общении. Кто-то любит, чтобы ему проводили экскурсию, а кто-то предпочитает, чтобы во время просмотра ему не мешали. Понять, какой покупатель, нетрудно: если он неохотно поддерживает разговор, кивает только из вежливости, не задает вопросов и избегает зрительного контакта, то помощь ему не нужна. Лучше не быть навязчивым.

Мы почти не рассказывали ничего сами, а только отвечали на вопросы покупателей. Показали, где проходит труба с технической водой для полива и как к ней подключать шланг, а также где какие деревья растут. Рассказали о материалах и технике постройки дома. С первого взгляда было понятно, что покупатели хотят осмотреться сами: они поделились, что это у них уже не первый просмотр за день.

Можно создать комфортную среду для тех, кто пришел на просмотр, например предложить чай или кофе. Хорошо, если есть чистое место, где можно отдохнуть и подумать, — скамейка или стул. Мы предложили расположиться внутри домика, там у нас был диванчик.

Тема разговора — участок, а не личность продавца. Моя знакомая риелтор сказала, что обычно покупателям неприятно слышать фразы вроде «как мы были здесь счастливы», «когда мои бабушка с дедушкой были живы», и порекомендовала исключить из разговора любые личные эмоциональные фразы, говорящие о прошлом. Если покупатель не задает прямой вопрос о предыдущих владельцах, не стоит упоминать лишние подробности.

Когда мы продавали участок, то честно рассказали о его недостатках, представив их с выгодной стороны. Например, расположение нашего участка рядом с кладбищем — хорошая новость для будущих собственников, ведь рядом тихо, ничего не будут застраивать. То, что участок небольшой, тоже плюс: землю проще обрабатывать. Рядом болото — так это отлично! Оно поглощает углекислый газ, поэтому тут легче дышать и воздух свежий.

Сделка и оформление

Когда покупатель подтвердил, что согласен приобрести участок, мы обратились к нотариусу. Нотариус назначила встречу через три дня.

Арсений и покупатель с женой пришли к нотариусу втроем. Нотариус проверила, что все необходимые бумаги на месте. После этого она записала их на сделку через пару недель. Это время было необходимо для проверки документов. Если бы в них что-то смутило, то сделку бы перенесли.

Со своей стороны Арсений как владелец участка предоставил такие документы:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве наследства по закону.
  3. Кадастровый паспорт земельного участка.
  4. Кадастровый план территории.
  5. Технический паспорт.
  6. Справку об отсутствии задолженностей от председателя СНТ.

В день сделки обе стороны снова пришли к нотариусу, которая удостоверила их личность и выдала договор купли-продажи. Обе стороны его подписали. Еще нотариус составила акт передачи права собственности, который подписали и Арсений, и покупатель.

От покупателя потребовался только паспорт и нотариально заверенное согласие супруги. Его берут, чтобы супруга потом не могла оспорить сделку под предлогом того, что она о ней не знала: все приобретенное в браке имущество считается общим, поэтому и требуется согласие обоих супругов. Нотариус сама оформила это согласие покупателю.

Арсений принес на сделку ключи от домика и калитки, а покупатель — деньги. Нотариус проверила деньги на специальном аппарате и убрала их в сейф-ячейку. Чуть позже она выдала Арсению документ о передаче прав собственности, а покупателю — выписку из ЕГРН, технический паспорт, кадастровый план участка, межевой план и свидетельство о праве владения. Арсений получил деньги при нотариусе в тот же день, а взамен отдал ключи от участка.

Оформление всех документов обошлось в 10 161 Р: уплата госпошлины — 4161 Р, стоимость услуг правового и технического характера — 6000 Р. Обычно за документы платит покупатель — так было и в нашем случае.

Первая страничка договора с покупателем, составленная нотариусом
Первая страничка договора с покупателем, составленная нотариусом
Стоимость сделки купли-продажи
Стоимость сделки купли-продажи

Как продать участок самому

  1. Прежде чем составлять объявление о продаже участка, соберите все необходимые для сделки документы. В зависимости от региона пакет документов может быть разным — его можно уточнить, например, у нотариуса по телефону.
  2. Участок надо подготовить к продаже: убрать сухостой, сорняки и всякий хлам.
  3. Качественные фотографии участка могут облегчить продажу — понадобится общий план, объекты на участке и инфраструктура. Прикрепите земельный план участка и фотографию со спутника, чтобы показать его расположение.
  4. Объявление составляйте понятно и по делу. Разбивайте текст на пункты и абзацы. Отдельно расскажите, что остается на участке, в каком состоянии постройки, какие растения есть, какие деревья плодоносят. Не скрывайте минусы, но преподносите их с позитивной стороны.
  5. Перед показом участка решите, делаете скидку или нет. Это можно написать в объявлении, а можно обсудить лично с покупателем.
  6. Если заметили, что покупатель не слушает, не отвечает или отвечает только из вежливости, предоставьте ему возможность молча составить свое мнение и не мешайте смотреть участок.
  7. Покупатель может передумать. Не отказывайте другим потенциальным покупателям, пока не подписали документы о продаже. Продолжайте показывать участок, пока не продадите его.
  8. В день сделки проверьте, взяли ли вы все документы, а еще лучше — сложите их в отдельную папку накануне встречи.