Как мужчина купил 30 квартир и суды перестали считать его обычным дольщиком

Как мужчина купил 30 квартир и суды перестали считать его обычным дольщиком

96
Аватар автора

Наталия Сивонина

юрист

Страница автора

В 2014 году мужчина купил 30 квартир в строящемся доме в Сергиевом Посаде. На все объекты дольщик потратил 61 353 000 ₽.

Застройщик дом не достроил, и в ноябре 2020 года его объявили банкротом. Деньги на дальнейшее строительство должен был выделить Фонд развития территорий. Мужчина направил конкурсному управляющему застройщика требование включить его в реестр требований о передаче жилья. Это специальный реестр только для дольщиков. Если бы заявление удовлетворили, мужчина получил бы все 30 квартир после того, как дом достроили за счет фонда.

Однако конкурсный управляющий отказался включать требования мужчины в реестр. По его мнению, дольщик не подтвердил, что оплатил объекты. Тогда мужчина обжаловал решение конкурсного управляющего в арбитражном суде. Было возбуждено два дела, в каждом суд рассматривал требования по пятнадцати квартирам. Одно из этих дел, на сумму 31 338 000 ₽, дошло до Верховного суда. Второе — только до апелляционной инстанции.

Аргументы сторон

Дольщик. Я хочу, чтобы мои требования включили в реестр требований о передаче жилых помещений. Все документы в порядке: договор с застройщиком заключен как полагается, квартиры я оплатил. Подтвердить это могу актами об исполнении финансовых обязательств и квитанциями к приходно-кассовому ордеру, которые подписал застройщик.

Я состоятельный человек и вполне мог уплатить всю сумму по ДДУ. Это видно из банковских выписок и расписки о займе у знакомого. Долг перед ним я потом погасил. Прошу включить меня в реестр.

Конкурсный управляющий. Нет оснований включать этого человека в реестр требований о передаче квартир. По документам я не вижу, что застройщик получил деньги от дольщика.

Что сказали суды

Аватар автора

Арбитражный суд Московской области, первая инстанция: 👍️

Дело № А41-34210/20

Застройщик не передал мужчине квартиры, то есть нарушил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. При этом дольщик полностью все оплатил, на это у него хватало денег исходя из его финансового состояния.

Этого вполне достаточно, чтобы принять во внимание возражения заявителя и включить его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Конкурсный управляющий обжаловал это решение.

Аватар автора

Апелляционный суд: ⛔️ 👎

Постановление 10АП-21986/2021

Не согласны. То, что мужчина оплатил спорные квартиры, вообще не имеет значения в этом споре.

Суды не раз отмечали, что особые нормы о банкротстве застройщиков существуют, чтобы защитить права дольщиков-граждан, которые хотели улучшить жилищные условия и поэтому заключили ДДУ. Именно их интересы законодатель и охраняет в первую очередь. В этом случае закон приравнивает их к потребителям.

Проблемные объекты достраиваются — в том числе за счет бюджета страны — именно для того, чтобы восстановить право людей на жилье и снять социальную напряженность. Но никак не для того, чтобы компенсировать убытки инвесторов.

Считаем, что применять закон нужно не формально, а с учетом целей, для которых его приняли.

Мужчина явно не собирался жить в 15 квартирах, а хотел продать их и заработать. Более того, из другого дела мы видим, что заявитель купил еще 15 квартир в этом же доме. То есть всего он купил 30 объектов общей площадью более 2 тысяч квадратных метров. Значит, это уже не потребитель, а предприниматель, который должен сам нести риски банкротства застройщика.

Дольщику могут выплатить возмещение, только если площадь квартиры по ДДУ не превышает 120 м². А если человек покупает больше, то он уже профессиональный инвестор и защищать его как дольщика не нужно.

Формально требования заявителя соответствуют закону. Но в попытке отстоять свои права он должен действовать добросовестно. Желание получить возмещение за 15 квартир — и это только по одному делу — мы таким поведением не считаем.

Определение суда первой инстанции отменяем, в возражениях дольщику отказываем.

Такое решение не устроило мужчину, и он подал кассационную жалобу.

Аватар автора

Арбитражный суд Московского округа: 👎👎

Постановление по делу № А41-34210/20

Согласны с коллегами из апелляционного суда.

Мужчина утверждает, что купил квартиры не для перепродажи, а для себя, своих знакомых и родственников. Но никаких доказательств этому нет.

Оставляем определение апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Дольщик не смирился с принятым решением и обратился в Верховный суд РФ.

Аватар автора

Верховный суд: 🧐

Определение № 305-ЭС22-7163

Суды недостаточно хорошо разобрались в вопросе.

Окружной и апелляционный суды правильно посчитали: когда гражданин приобретает сразу несколько квартир, чтобы потом их перепродать и получить прибыль, его требования не должны удовлетворять наравне с другими дольщиками.

Действительно, если застройщик банкротится, то для дольщиков есть бонусы: возможность требовать жилье вместо денег, приоритетная очередь в сравнении с другими кредиторами и так далее. Все для того, чтобы соблюсти право человека на жилье.

Однако если дольщик купил квартиры, чтобы заработать, он тоже вправе вернуть свои деньги в рамках банкротства. Заключать ДДУ можно не только чтобы жить, но и с вполне законными коммерческими целями. Например, гражданин может покупать квартиры, чтобы сберечь деньги от инфляции. Или чтобы сдавать их после постройки дома и получать прибавку к зарплате или пенсии.

Поэтому довод судов о том, что, купив значительное количество квартир по ДДУ в качестве инвестиций, мужчина вел себя недобросовестно и злоупотребил своими правами, неверен.

Долг застройщика перед заявителем нужно квалифицировать так же, как если бы застройщик был должен коммерческой организации. А значит, требования такого дольщика нужно включить в четвертую очередь реестра кредиторов. Причем их можно погасить за счет выплаты компенсации Фондом защиты прав дольщиков.

Есть еще один важный момент: человек может купить несколько квартир для детей, других родственников и близких. Поэтому сама по себе покупка нескольких квартир не говорит о том, что дольщик обязательно инвестор.

Если часть квартир купили в потребительских целях, а другую — в инвестиционных, то и требования дольщика нужно включать в разные очереди реестра. Стоимость квартир для личных и семейных нужд пойдет в реестр требований о передаче квартир. Но суды в этом разбираться не стали.

Также суды ошиблись, указав, что действующее законодательство ограничивает площадь покупаемого помещения 120 м². Количество и стоимость имущества в собственности граждан могут быть любыми. Ограничений по площади квартиры, после превышения которых дольщика следует считать инвестором, в законе нет.

Коллеги из апелляционной инстанции сослались на норму, которая устанавливает порядок получения дольщиком денег, если дом решат не достраивать. Фонд развития территорий выплатит возмещение не более чем за 120 м² по всем помещениям в одном доме. Но к нашему делу эта норма не относится.

Также не согласны с выводом судов о том, что оплата квартир не имеет значения для спора. Это обязательное условие, чтобы попасть в любой реестр кредиторов.

Пересмотрите дело и исправьте ошибки.

Что в итоге

Дело будут рассматривать заново.

Суду предстоит убедиться, что дольщик действительно оплачивал квартиры и это не махинация. Для этого суд должен исследовать платежные документы и финансовое положение гражданина на момент заключения договора. А еще — выяснить, как эту сделку оформил застройщик, провел ли он деньги по бухучету, заплатил ли налоги.

Также суд должен разобраться, все ли квартиры дольщик приобрел для получения прибыли. Если мужчина докажет, что одну или несколько квартир он купил для личных и семейных нужд, то в этой части его требования включат в реестр требований о передаче жилья. Если дом достроят, он получит это жилье.

Остальное включат в четвертую очередь реестра требований кредиторов — так же суды поступают с дольщиками-юрлицами. В этом случае мужчина получит деньги, только если они будут в конкурсной массе и их не разберут кредиторы предыдущих очередей.

Какие выводы можно сделать из этой истории

Количество важнее площади. Если вы купили одну большую квартиру, риск, что вас признают инвестором, минимален. А если несколько маленьких — риски возрастают.

Сколько конкретно квартир нужно купить, чтобы считаться инвестором, в законе и судебной практике не говорится. Есть пример, когда суд посчитал инвесторами мать и сына, которые купили на двоих 24 квартиры, — и отказался включать их в реестр требований о передаче жилья. А вот с 3—5 квартирами есть шанс побороться за право войти в этот реестр — с перспективой получить квартиры, если дом достроят.

Способ оплаты. Счет эскроу исключает риск оказаться в такой ситуации. Если застройщик не сдаст квартиру или его объявят банкротом, дольщик сможет забрать свои деньги.

Однако не исключено, что граждан-инвесторов начнут лишать и других преимуществ дольщиков — например повышенных неустоек за просрочку сдачи квартиры, которые предусматривает закон № 214-ФЗ.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

А вы бы рискнули купить несколько квартир у одного застройщика? Поделитесь аргументами за или против:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

+2

Отредактировано

Не берусь утверждать, но возможно дело будет проиграно:
Обычно застройщики скидывают непроданные объемы на "своих" физиков или юриков перед сдачей, или перед банкротством.
Смотря изнутри этого бизнеса могу сказать: скорее всего квартиры не оплачены, поэтому у "дольщика" есть приходно-кассовые ордера, а у застройщика в учете этих денег нет. Это идеальная схема, чтобы попытаться доказать, что физ.лицо "заплатил" за квартиры и спасти часть денег застройщика (или получить еще больше, ведь банкротство означает, что деньги дольщика уже того, освоены).
Но схема элементарно разбивается о реальность: 61 млн наличными застройщик обязан был бы сдать в банк в тот же день. Он не мог бы расплатиться этими деньгами с подрядчиками: сделки с юр.лицами свыше 100 000 по одному договору запрещены. Даже если бы он нарушил запрет - должны быть докумениты подтверждающие получение наличных. В учете бухгалтер должен был бы погасить задолженность перед этим "дольщиком", а как он это сделает, если денег он не видел и документов тоже?
Такие случаи судам нужно очень досконально проверять

121

alena_lanskaya, мне так же известны судебные случаи, когда застройщик уничтожает кассовые документы, и всё. Квитанции о приёме денег дольщиков суд не рассматривает как доказательство, что застройщик получил деньги. Удобно, правда?

9
Герой

+2

Отредактировано

Елена, нет у дольщика никаких адекватных причин платить наличными за квартиру, если деньги получены легальным путем.
Это не картошку в магазине покупать, огромная сумма

8

alena_lanskaya, этот конкретный пример и случай произошёл с моей подругой

3

alena_lanskaya, это ваши домыслы.

3
Герой

+2

Святослав, вы знаете что такое 61 миллион рублей наличными? Это 2 или больше спортивных сумки битком набитыми купюрами по 5000. Это если повезло найти 5000. А если тысячами? Сколько там в деле расходных ордеров? Три я насчитала. И ни один нигде не отражен
Историй таких с "оплатил наличными" сотни, если не тысячи. Редко когда удается доказать факт оплаты

3

alena_lanskaya, нет,61 млн наличкой это небольшая сумка или коробка из под женских сапог например, в 5000 купюрах

5
Герой

+2

Антон, серьёзно? 122 пачки 5000 купюр поместятся в небольшую коробку?

0

Святослав, нет, ваши

1
Герой

Елена, но деньги не могли просто так пропасть. Тогда либо был факт хищения из кассы, и деньги прошли по учету - а тут уже уголовное дело - либо подлог документов об оплате.

1

Rpech, документы кассовые были уничтожены застройщиком, судья разводит руками, что факт получения денег от дольщиков не подтверждён, не смотря на наличие документов у дольщика

6

Елена, номер дела подскажете?

0

alena_lanskaya, тут не надо быть верховным судьей чтобы понять что это схема) достаточно просто быть бухгалтером в стройке... ни один вменяемый человек не будет платить 61 млн наличкой...

5
0

Вложить столько денег в один ЖК это конечно сильно.....

82

Кирилл, это просто дружбан застройщика, который выводит на себя непроданные квартиры в доме, чтобы они не ушли в конкурсную массу.

76

Кирилл, 99% за то, что это серая схема застройщика.
1% оставим на сказочных и***в, кладущих все яйца в одну корзину)

25
Герой

Кирилл, возможно, далеко не последних денег.

4
0

Мутная история. Если бы он был действительно инвестором, то покупал бы квартиры в разных домах у разных застройщиков и, желательно, в Москве, а не Сергиевом Посаде. Даже летом этого года за 60 миллионов рублей можно было купить в Москве 4 однокомнатных квартиры рядом с метро. В 2014 году, наверняка, квартир можно было бы купить больше.

52

Сергей, каждому своё, конечно. Но сдалась вам это Москва?)) Вот пример заМКАДной инвест-арифметики 2021 года:
Купили за 4 200 000 двушку. 45 м2 в Жуковском. Вложили 800 000 в капремонт, перепланировку и сделали конфетку. Сдали за 33 000 /месяц приличной семье.

В Москве убитая однушка стоила на тот момент от 7 500 000. За 33 000 её тоже можно было бы сдать каким-нибудь "непритязательным" арендаторам.

Только разница во вложениях - в "лишних" 2 500 000.

9

Мария, квартиры в Москве и в Жуковском будут расти в цене с разной скоростью (и не в пользу Жуковского). К тому же, квартира в Москве - более ликвидный актив (её быстрее и проще продать, если понадобится). Да и арендаторов найти будет проще, если ваши арендаторы съедут (например, если кормильца этой семьи мобилизуют). Может быть, в Жуковском и есть какая-нибудь инфраструктура для жизни семьи (поликлиники, школы и т.д.), но если люди из этой семьи работают в Москве, то это ад: тратить по часу-полтора в дороге до Казанского вокзала в одну сторону - это очень не самый лучший способ тратить своё свободное время. А Сергиев Посад ещё дальше - полтора-два часа в одну сторону до той же станции метро Комсомольская (плюс время на метро).

В общем, это всё выглядит как очень сомнительная инвестиция, которая, может быть и выгорит, когда речь идёт об одной квартире, но не о 30 квартирах точно (тем более, что в других комментариях написано, что вероятно это фиктивные сделки с целью спасти активы самого застройщика с помощью подставного покупателя)

12
Герой

+1

Мария, только капитализация в МО ниже, чем в Москве

5

Мария, вы сделали капремонт за 800 тысяч за 45 м в 21 году? Извините, не верю. На эти деньги только предчистовую с электрикой удастся сделать, если это действительно кап а не косметический ремонт.

0

Сергей, у меня знакомы так купил в одном жк, сам там сдаёт и живёт, и ездить никуда не надо

0
0

Любой адекватный инвестор диверсифицирует свои активы, в данном случае все деньги в одного застройщика, при чём даже заёмные (по мимо своих средств), терзают смутные сомнения, что данный гражданин не состоит в сговоре с застройщиком.

38
Герой

Закон, а возможно что он и вложил ещё в сто домов, а только этот не достроили. Но с учётом оплаты налом меня тоже истерзают сомнения аналогичные вашим

1
Сообщник

Михаил, жить-то можно, а вот доходность такую же как здесь иметь вряд ли. Да и что вы понимаете под «цивилизованными» законами, большую зарегулированность? Во многих странах покупка второй и последующих квартир облагается специальным налогом.

31
0

Похоже на мутную схему, когда застройщик "продает" "ручному" "инвестору" почти все квартиры а тот уже по переуступке по двум договорам (переуступка и договор неотъемлемых улучшений) уже конечным покупателям. На юге такая схема сплошь и рядом. Тут видимо что-то пошло не так.

26
Герой

Каррамба!, а зачем такая схема? В чем плюс для застройщика?

0

Rpech, честно, не разбирался. Похоже как-то от налогов петляют, продавая от физиков и ИП, но это дико бесило, когда квартиру квартиру там выбирал. Приходишь в офис застройщика, просишь договор посмотреть, а там все квартиры от физиков и ИП с переуступками и по двум договорам. В основном договоре 500 тыс а в договоре неотъемлемых улучшений 4 млн. А ипотеку по такой схеме только сбер даёт.

5

Rpech, их не изымут в счет погашения долга при банкротстве застройщика, очевидно же. Еще и за счет Фонда достроят, а потом продать, красота))) А долги при банкротстве спишутся

3
0
Герой Т—Ж

Вообще, если покупать квартиры под сдачу, то как раз удобнее брать несколько квартир у одного застройщика в одном доме. А то потом бегай по всей Москве арендаторов проверяй :) Но в данном случае, учитывая число квартир, покупатель либо дурак (что вряд ли, где он тогда взял столько денег?), либо мошенник, действующий в сговоре с застройщиком (и обкрадывающий государство, а значит и нас, налогоплательщиков).

22

Михаил, а потом санкции и всё что купил у тебя забирают, только потому что ты русский.))

21
0
Герой

Зрю в корень. "Мужчина купил 30 вагонов яблок, а они взяли и сгнили!" С нетерпением жду, когда уже весь этот пузырь вложений в бетон лопнет. Нужно покупать то, чем пользуешься, а не скопидомничать и пытаться нажиться на простейшей человеческой нужде - крове над головой. При этом не нужно путать понятия, "простейших нужд" ведь не мало. Например, пища. Ну так вот человек, который её производит - повар, фермер - вызывает уважение, а человек, который просто на корню скупил весь урожай пшеницы, чтобы посмотреть, как его "недальновидные" соотечественники будут корчиться без хлеба - это просто сволочь, прореха на теле человечества.
Вложения в бизнес, в себя - меня всегда радуют. Молодец вкладывающийся! Развивает и развивается. А тут что хорошего? Эти квартиры всё-равно бы купили, только не раздувался бы искусственный спрос, цена бы не росла так, что человеческое существо, обладая колоссальными возможностями, уже покорившее космос, до сих пор рискует мокнуть под дождём из-за того, что какая-то зараза скупила 30 квартир.

21
0

Замечательная лапша,
Номинал или дружбан застроя, мало того что украли деньги дольщиков,
еще и решили нагнуть государство и отжать деньги за непроданные квартиры.

В ментовском беспредельном посаде такое до сих пор прокатывает к сожалению,
хуже только на кубани, там еще и убьют за такое.

19
0

покупал место на паркинге через эскроу
ну так вот, смска от банка, что бабки перечисленны пришла СИЛЬНО раньше, чем меня позвали принимать парковочной место, в месяцах

а с учетом опоздания на пол года и адовых косяков по строительству, я так и не понял чем и как этот механизм эскроу меня защищает

18

Marat, эскроу открывается при вводе в эсплуатацию, а это на несколько месяцев(а то и год) раньше, чем вы получите ключи, если объект введён в эксплуатацию, это уже означает, что он пригоден к использованию, а не недострой. После ввода в эксплуатацию завстройщики заканчивают «косметику», облагораживают территорию и тп, и составляют график выдачи ключей, выдать всем в один день ключи невозможно, разница так же можешь быть вплоть до полугода. Зависит от объёмов.

9

Marat, нужно читать договор. Эскроу раскрывается при выполнении определенных действий и получении банков определённых в договоре документах. Если вы в договоре прописали что для раскрытия эскроу достаточно только наступления определённой даты, то так оно и будет.

8

Вы на Тж , а не на Пикабу, тут можно такие фразы не писать.
Аудитория тут немного другая

Да и истину не открыли про наше государство, смысл минусить.

Хотя 30 хат в одном жк это необычно.

14
Герой

Михаил, тут люди пишут, что это может быть схема "спасения" застройщиком непроданных квартир. Непонятно как вы так ловко определили, что всё чисто. Плюс, даже если это честный инвестор, непонятно почему я должен компенсировать его риски. Ведь я пополнял этот фонд с налогов и с наценки на недвижимость, которую застройщик заложил для оплаты взносов в фонд, когда покупал свою квартиру.

11
0
Сообщник
Отредактировано

Ну конечно человек был от застройщика. У многих застройщиков в Москве и Подмосковье есть такие люди. Продают они им формально, если по ДДУ, потом делают переуступку следующему клиенту, а разницу в цене просят принести наличными.

10

Михаил, а что плохого в клейме спекулянта? Мужик либо перекуп, либо мошенник, суд принял версию с перекупом, осталось ее доказать.
Желание перепродать и заработать его святым не делает. Особое отношение это какое и за что?

9
0
Герой
Отредактировано

Это насколько нужно быть уверенным в застройщике, чтобы столько квартир купить? Человек либо гений, либо дурак, либо мошенник. Судить тут сложно, но суд разберётся, держите в курсе, очень интересно чем дело кончится)

7

Никита, не доказан факт, что он оплатил. он дал какие-то РКО. А у застройщика его денег не оказалось.

6
0

Прям царь-история получилась

5
0

Мужчина из задачи по математике

5
Герой

Дмитрий, а если инвестор купил одну квартиру?))) Как вы отличите в таком случае инвестора от просто покупателя? Считалочкой?)))

4
0

Здорово, т.е. инвестор не человек и ему ничего не надо возвращать? Какая разница для чего ты купил недвижимость - ты заработал эти деньги и имеешь право их тратить и возвращать по закону как любой гражданин. Конкретно в этом примере схема мутная, но сам подход к инвесторам - это неуважение и дискриминация.

4
Герой

Булат, "От авторов, которых и на ТЖ было много: Да что эта недвижка! Вот фондовый рынок, крипта, вот куда деньги надо вкладывать!"

У меня ведь там дальше, хотя и не очень прозрачно, возможно, но изложено во что я рекомендую вкладывать: в себя или в свой бизнес.

"Путь товара от фермера до конечного покупателя очень долог и тернист, по сути все торговые сети или магазинчик у дома являются перекупами, и точно так же зарабатывают на наценке, ничего не производя."

Никогда не считал продавцов, как категорию, прорехой на теле человечества. У них много полезных функций. Доставка до конечного потребителя мелкими партиями - обобщённо. Человек, скупающий 30 квартир, не делает ничего хорошего, никакой добавочной услуги, чем сильно отличается от магазина или торговой сети.

"...если бы существовало правило - в одни руки один объект недвижимости - то спрос был бы меньше. Но и предложения было бы гораздо меньше, потому что застройщики не дураки строить то, что никто не купит".

Так тут застройщик вообще не дурак попался. Сорвал куш в самом начале строительства и слился. Причиной сложившейся ситуации, возможно, как раз и был герой статьи. А за собой этот не бедный товарищ потянул, наверняка, много простых дольщиков, для которых эта ситуация не инвестиционная потеря, а катастрофа.

4
0

Похоже на мошенничество. Какой разумный человек стал бы покупать 30 квартир в одном доме... Будь у меня 60 млн, я бы вероятно купил 30 квартир, как минимум в 15-ти разных домах.

3

Надежда, а также не факт, что он не подставное лицо застройщика

3

Сообщество