Как женщина купила квартиру у фальшивой наследницы и 2,5 года судилась с городом

Как женщина купила квартиру у фальшивой наследницы и 2,5 года судилась с городом

105
Аватар автора

Ольга Макеева

юрист

Страница автора

В 2015 году женщина выбирала себе однокомнатную квартиру в столице и нашла на сайте объявлений подходящий вариант недалеко от зоопарка. Хозяйка объяснила, что месяц назад получила недвижимость от своей умершей матери и теперь хочет продать, показала нотариальное свидетельство о праве на наследство. Женщины сошлись на 6 700 000 ₽ и заключили сделку.

Через четыре года хозяйка квартиры заглянула в почтовый ящик и увидела повестку в суд. Оказалось, что однушку ей продала не наследница, а мошенница. Она подделала свидетельства о рождении и о браке и выдала себя у нотариуса за дочь умершей. Так по фальшивым документам аферистка получила настоящее свидетельство о праве на наследство.

Спустя несколько лет квартирой заинтересовался департамент городского имущества Москвы, ДГИ. Ведомство знало, что прежняя владелица квартиры была одинока и ее жилье должно отойти городу. ДГИ распутал мошенническую схему и выяснил, что однушку незаконно оформила в собственность другая женщина.

Департамент обратился в суд с иском к новой хозяйке квартиры и мошеннице, которая к тому моменту уже находилась в следственном изоляторе. Истец требовал признать недействительным договор купли-продажи, передать право собственности городу и выселить женщину из квартиры без предоставления другого жилья.

Аргументы сторон

Департамент городского имущества. Несколько лет назад в Москве умерла одинокая женщина. У нее не было родственников, она не оставила завещания. Поэтому ее однокомнатная квартира должна перейти в собственность города.

Преступники подделали свидетельство о рождении какой-то женщины, якобы она дочь умершей, и пришли к нотариусу. Тот не проверил документ через специальный сервис и выдал ей свидетельство о праве на наследство. Дальше мошенница продала однушку ответчице. Все эти обстоятельства подтверждаются материалами уголовного дела. Но квартира должна была стать выморочным имуществом и отойти городу, чтобы потом ее передали нуждающимся.

Поскольку сделка совершена по недействительному свидетельству, она тоже считается недействительной. Просим погасить запись о праве собственности ответчицы на квартиру, признать жилье собственностью города Москвы и выселить женщину.

Хозяйка квартиры. Это моя квартира, я добросовестный приобретатель и не собираюсь никому отдавать свое жилье.

Я нашла эту однушку в интернете, на всем известном сервисе, а перед покупкой сделала все, что могла: проверила паспорт продавца, выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство и даже оплатила юридическую проверку недвижимости. Цена квартиры была рыночной.

Если уж нотариус не распознал обман, то я точно не могла раскусить преступницу. А ДГИ нужно было раньше беспокоиться о судьбе квартир одиноких женщин. Прошу в иске отказать.

Нотариус, управление Росреестра, мошенница, прокурор в суд не явились, свое мнение по делу не высказали.

Что сказали суды

Аватар автора

Районный суд, первая инстанция: 👍️️️️

Дело № 2-4739/2020

По словам ответчицы, она проверила все документы и не могла знать, что имеет дело с мошенницей. Это не так. Сделка с самого начала выглядела подозрительно, поэтому женщине нужно было уделить больше внимания документам.

Наследство было оформлено в августе 2015 года, и новая собственница сразу выставила квартиру на продажу. Уже этот факт должен был насторожить покупательницу. Она могла и должна была проверить свидетельство о рождении, по которому оформлено наследство, в едином государственном реестре записей актов гражданского состояния. Так она сразу бы узнала, что документ подложный.

Ответчица ссылается на проверку недвижимости юристами. Но даже в их заключении указано: сделка рискованная, потому что полный круг наследников установить невозможно. А так как с момента смерти наследодательницы прошло всего чуть больше полугода, могут появиться другие претенденты на жилье.

Кроме того, цена квартиры была на 363 000 ₽ меньше кадастровой стоимости, то есть явно ниже рыночной. Все это говорит о том, что покупательница не может считаться добросовестным приобретателем.

Если наследников ни по закону, ни по завещанию нет, имущество считается выморочным и принадлежит городу со дня смерти наследодателя.

Иск удовлетворяем. Признаем недействительными свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи. Право собственности на квартиру признаем за департаментом городского имущества Москвы. Это решение — основание погасить запись о праве ответчицы на квартиру.

Женщина обжаловала это решение в Мосгорсуде.

Аватар автора

Мосгорсуд апелляционная инстанция: 👍 👍️️️

Дело № 33-2708/2021

Все законно, оставляем решение в силе.

Потом — в кассационной инстанции.

А затем и в Верховном суде.

Аватар автора

Верховный суд: 👍️️️

Дело № 5-КФ21-2720-К2

И мы согласны, оснований запрашивать дело и рассматривать его в судебном заседании нет.

Героиня истории не хотела терять квартиру — и направила председателю Верховного суда жалобу на определение об отказе в рассмотрении дела.

Заместитель председателя истребовал дело, отменил отказное определение и передал материалы вместе с жалобой в коллегию Верховного суда по гражданским делам.

Аватар автора

Верховный суд: 🤔️️️

Дело № 5-КГ21-166-К2

У муниципалитетов и городов федерального значения особый статус как у наследников выморочного имущества. На них не распространяются сроки принятия наследства, они не могут от него отказаться. А вот свидетельство о праве на наследство им выдают в общем порядке.

Выморочное имущество признается принадлежащим городу с момента смерти наследодателя. Это не зависит от того, знают ли власти об имуществе, учитывают ли они его и оформили ли свои права.

Префектуры округов Москвы вместе с ДГИ должны держать на контроле и регулярно обследовать:

  • имущество одиноких граждан;
  • жилые помещения, где никто не живет;
  • жилье, плата за которое не поступает более шести месяцев или поступает от имени умерших собственников.

Через полгода после смерти одинокого гражданина департамент жилищной политики столицы должен сделать запрос в нотариальную палату и выяснить, открывалось ли наследственное дело. Если никто из наследников не обратился к нотариусу, власти должны представить соответствующие документы и оформить право собственности на недвижимость.

Истец же не интересовался спорной квартирой и спохватился только спустя четыре года. Если бы ДГИ вовремя обеспокоился судьбой жилья, мошенники не смогли бы им завладеть. Но суды не придали этому значения.

Еще коллеги решили, что ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, так как недостаточно проверила квартиру. Якобы женщина должна была изучить открытые источники и так убедиться в подложности свидетельства о рождении продавца.

Но нижестоящие суды забыли, что свидетельство о праве на наследство выдал нотариус — человек, специально уполномоченный проверять законность прав наследников.

Направляем дело на новое рассмотрение в первую инстанцию: надо еще раз обо всем подумать.

Дело вернулось в районный суд.

Аватар автора

Районный суд: 😅️️️

Дело № 2-4561/2022

Женщина не знала и не должна была знать о том, что продавец не вправе распоряжаться квартирой.

Ответчица приняла все разумные меры, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, и полагалась на то, что право собственности продавца было зарегистрировано в Росреестре, а правоустанавливающие документы оформлены нотариусом. Поэтому она добросовестный приобретатель.

Иск ДГИ удовлетворяем частично. Признаем свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи недействительными, а женщину — добросовестным приобретателем. Поэтому квартиру оставляем ей. Требование о ее выселении необоснованно.

Такое решение не понравилось департаменту городского имущества.

Аватар автора

Мосгорсуд: 😤 👎️️️

Дело № 33-8415/23

Решение суда законно в части признания ответчицы добросовестным приобретателем. Квартира остается ей.

А вот что касается признания договора купли-продажи недействительным, тут суд ошибся. ДГИ не состоял в договорных отношениях с женщиной, поэтому вообще не вправе требовать, чтобы сделку признали недействительной.

В иске полностью отказываем.

Что в итоге

Два с половиной года разбирательств и восемь судебных инстанций потребовалось женщине, чтобы вернуть свою квартиру в центре Москвы. Даже Верховный суд только со второго раза разобрался в деле. Итоговое заседание прошло 28 февраля 2023 года.

Теперь женщина сможет вернуться домой, департамент городского имущества будет лучше следить за жилищным фондом, а нотариус — проверять свидетельства, которые ему приносят.

Что нужно запомнить из этой истории

Вторичное жилье — это риск, а если оно получено по наследству, то риск вдвойне.

Вот что помогло женщине доказать, что она добросовестный приобретатель:

  • выписка из ЕГРН;
  • заключение юристов, подтверждающее чистоту сделки;
  • отчет об оценке рыночной стоимости квартиры и цена, которая соответствовала расчету.

Но покупательница могла попросить у продавца и проверить в специальном реестре или на госуслугах свидетельства о рождении и о браке, на основании которых нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, — и сразу увидеть, что актовые записи отсутствуют.

Мало кто копает так глубоко, обычно достаточно проверки правоустанавливающих документов. Но если наследство оформлено недавно, то лучше подстраховаться. Как показывает практика, даже нотариусов и юристов нужно перепроверять.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Ольга МакееваА у вас были проблемы при покупке вторичного жилья? Расскажите в комментариях:
  • ЛанаЯ бы на ее месте тоже поверила нотариусу, есть выписка из егрн, есть свидетельство от нотариуса, что еще надо. С каждым таким случаем все страшнее покупать квартиру на вторичном рынке, новые сценарии обмана и мошенничества.136
  • Ирина ШипиловаПонес ли нотариус какую-либо ответственность?222
  • Alexander>> и пришли к нотариусу. Тот не проверил документ через специальный сервис и выдал ей свидетельство о праве на наследство. Не смотря на наличие вопросов к нотариусу, они обоснованы лишь частично. Так как портал ЗАГС тоже классный. Ни одно из свидетельств (моё, родителей) я не смог на нём проверить. В госуслугах есть моё свидетельство, но там неправильная дата и актовая запись, номер бланка пуст.35
  • Бежит_орётТо есть не будь жалобы в ВС, то квартира бы ушла? Нормально. Несешь свои денежки на биржу - от тебя требуют квалификацию, а то профукаешь все, дурачок ты такой. А тут тебя в бытовой ситуации могут лишить практически всего и это в порядке вещей. "Все законно"88
  • ShevИрина, запомните наконец, что нотариат в России - мафия56
  • Бежит_орётСтрахование титула помогло бы в этом случае?9
  • Ольга МакееваБежит_орёт, да, но это произошло спустя 4 года, на такой срок никто не страхует титул16
  • Ольга МакееваБежит_орёт, срок считается со дня, когда они узнали о спорной сделке14
  • Черный плащВозможно нотариус был участником преступной группы, довольно часто бывает такое78
  • Эник БеникСитуация - не комментарий к рискам покупки на вторичке, а иллюстрация к тому факту, что государство (в лице своих органов, нотариата, а так же и судов к тому же) не выполняет функции создания простой и понятной среды для жизни. Нотариус выдал недействительный документ - спрашивайте с нотариуса.264
  • Дмитрий ПетровЧерный, да и женщина эта тоже могла быть частью преступной схемы по изъятию у лохов из ДГИ ненужного им имущества. Да и люди из ДГИ тоже могли не бесплатно молчать столько лет.37
  • AlexAlexander, Портал вообще огонь! Вот сейчас зашел:46
  • Alexander"ну упал и упал" Так наверно даже лучше. Мысль неочевидная, поясню. Наверное лучше не отдавать никаких данных чем отдавать по моему свидетельству о рождении такое: догадаться что вместо серии и номера нужно ввести ХХ ХХ 000000 (где первые две буквы латинские а вторые 2 русские) а вместо даты 01.01.2021 (почти на 30 лет ошибка) нельзя никак. Так как чтобы проверить моё св-во данные из него нужно ввести с учётом "условностей" выше (ещё передаю привет гражданам с буквой ё в ФИО или названии ЗАГСа) , то с т.з. любого проверяющего оно "не бьётся".19
  • ДмитрийЖенщина молодец, стояла до конца и победила! Не перестаю удивляться статьям из Тинькофф журнала😀, каждый раз респектую нашему Верховному суду!58
  • Ева БорисоваНесмотря на то, что я давно заключила договор с местным регионгазом и у них есть документ о том, что я - единственная владелица квартиры, всё равно иногда они присылают бумажки, адресованные бабуле (она была первая собственница, я - четвертая). Выходит, факт оплаты коммуналки от имени давно почившего родственника никого не волнует)18
  • Андрей БелогубовА почему нотариуса, который 1) должен был проверить доки 2) получает за это деньги, причем по сделкам с недвижимостью не маленькие не привлекли ни разу? Они как судьи не подсудны или что? Покупатель хаты заплатила нотариусу и получив ответ, что все ок на это понадеялась. Зачем тогда нужны нотариусы, если они халатно относятся к работе и берут деньги еще за это?136
  • Андрей БелогубовДмитрий, если бы в ДГИ были в доле - они бы и не опомнились.10
  • Лана СчастливаяАндрей, тоже очень и нтересно. и вот я не помню, с какого года приняли что нотариус за свои косяки отвечет своим личным имуществом, до описываемого или после?31
  • Биполярная ЗвездаБежит_орёт, а сколько таких дел, не дошедших до Верховного суда.51
  • ИнессаБаронессаНотариуса нужно наказать. Нафига тогда вообще он нужен, если он не проверил достоверность документов...54
  • Ju MarenaКвартира в Москве недалеко от зоопарка за 6.7 млн и никаких подозрений не возникло? Но хорошо, что квартира осталась покупателю :) Московский жилой фонд не обеднеет.26
  • Alexanderи если вы им чем-то насолите(например напишите хорошую добротную жалобу по которой их нахлобучат) они выставят лично вам лично долг за три года, а "переплату" за три года так уж и быть конечно же согласятся вернуть покойной (точнее её наследникам которые еще должны будут получить св-во у нотариуса на эти деньги, по полной схеме). В суде такое скорее всего не устоит, но могут просто чисто из принципа. знаю УК которая таким занимается как ответка если их кто-то (по их мнению) обижает или жалобы пишет.9
  • Александра БрехунцоваПокупали однушку. Собственник дедушка, получил квартиру как ветеран и приватизировал. Стал старенький, живет у дочки, к ней же прописался. Сбором документов и показом занимается дочь по генеральной доверенности. Все понятно, в выходные посмотрели, в понедельник внесли залог, нотариат назначили на среду. Дочь обещала привезти деда в нотариат, чтобы он лично подписал договор. Но утром в среду звонит и говорит что дедушка ночью переволновался и умер(((. Уговаривала совершить сделку по доверенности задним числом, предлагала скидку. Отказались.16
  • Бежит_орётЛана, да я бы и верховному суду поверил. Сказали, что дело рассматривать не будут. А кто выше него? А тут жалоба председателю решила по сути все. А если бы не помогла первая, то могла помочь вторая. И кто знает, до каких пор нужно долбиться в закрытую дверь.67
  • Шальная БухгалтерицаJu, да, я тоже зависла на этом моменте. Она раза в три больше стоит. В лучшем случае.8
  • Дмитрий ПетровАндрей, но там тоже люди меняются, одна мафия сменяет другую, меняются порядки. Возможно, и порядочные люди иногда приходят?.. или это сказочное? Но хочется верить! :-)16
  • Andreas Cutieи если после них человек, ни разу не юрист, ещё и сам должен перепроверять по всяким регистрам. Маразм..45
  • Наталья ЗиминаАндрей, может потому что никто иск не подал на нотариуса? Бедной женщине этих судов хватило, ещё за нотариусом бегать.8
  • Андрей ИванычСервис ЗАГС, на который вы ссылаетесь в статье, не работает8
  • ПолькаAndreas,в очередной раз расскажу свою ситуацию. Вступала в наследство, обратилась к нотариусу Бут И. Доками начала заниматься ее помощница Ольга. Которая мне сказала, что никаких вкладов и денег на книжке/счетах моей умершей мамы нет. А я отлично помнила, что есть; убеждала в этом помощницу нотариуса. Но она отвечала - я делала запрос, нет ничего. Я уже хотела смириться, но потом убедила ее все-таки сделать запрос в Сбер повторно, в отделение, в котором моя мама обслуживалась. И - о, чудо! Оказывается, около 29 тыс лежит. Конечно извинений я не услышала. Наоборот, с презрительной ухмылкой сказали «если эти копейки вам так важны…» или что-то в этом роде. И это не говоря о том, что я сама (помощница Ольга отказалась делать запросы) ездила по нотариальным конторам, искала завещание мамы, сама писала в росреестр, чтоб кадастровые номера на недвижимость узнать.39
  • ins penzaесли б Верховный суд отказал, я б иск закатила к нотариусу как к лицу, ответственному за убыток8
  • Аврора ГлушневаИрина, очень сомневаюсь . Я раз оформляла доверенность на родню , нужно было купить квартиру от моего имени. Так в мое отсутствие в стране !! доверенность переделали ! Благо , я вовремя об этом узнала ...10
  • Йожег Без Головы>> Как показывает практика, даже нотариусов и юристов нужно перепроверять. А нахера они тогда нужны? Не так давно, в комментариях под темой про нотариусов, кое-кто (видимо нотариусы) пяткой в грудь себя бил, что они за копейки страдают и отвечают материально за свои действия и вообще последний хрен без соли доедают. А тут выясняется что они и не делают нихрена, да еще, возможно, в сговорах со всякими мошенницами сидят, а честные люди от их действий страдают... Не-е-е, только массовые расстрелы спасут эту страну!11
  • Моя хорошаяАндрей, это уже другое дело, тут другие ответчик и истец, здесь же нотариус как свидетель. По идее бы покупательница должна была подать в суд на нотариуса за ненадлежащее оказание услуг и потребовать с него компенсацию судебных расходов, к которым это привело14
  • Моя хорошаяДмитрий, смешно, но не исключено))1
  • Моя хорошаяДмитрий, они просто не публикуют те дела, где ответчику было отказано)22
  • Иван ИИрина, да, отличный вопрос. То есть женщина должна была там что то копать сама до пятого колена, а те кто утверждал что все нормально, как бы не при делах. Если все надо проверять самостоятельно зачем они нужны? Пошлины брать?96
  • Александр НовиковНеплохо бы нотариуса проверить на участие в других аналогичных эпизодах.9
  • Алексей ТолмачевЛана, "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) Статья 17. Ответственность нотариуса. Могу ошибаться, но изменения свежайшие, так что судя по всему в 2015 не было, иначе как минимум так пофигистично к вызову в суд не относились бы.13
  • Лана СчастливаяАлексей, ааа, мне что-то казалось что пару -тройку лет есть уже... Спасибо за уточнение.1
  • Анжела"... Но покупательница могла попросить у продавца и проверить в специальном реестре свидетельства о рождении и о браке, на основании которых нотариус выдал свидетельство о праве на наследство..." - А сервис недоступен. Нам приносят извинения)))8
  • Natalia KopsovАврора, Ну если в вашей доверенности, например, стояло "с правом передоверия" то почему же нет даже и при вашем отсутствии в стране? Вообще зависит от текста в самой доверенности что можно, а что нет...6
  • Natalia KopsovБежит_орёт, "Уважаемые пользователи! Сервис «Проверить свидетельство» недоступен. Приносим извинения за доставленные неудобства." А вот у нотариусов свои специальные каналы. И как можно судам с обычного гражданина и не юриста требовать осуществлять проверку нотариусов и их заверений?28
  • Natalia KopsovAndreas, Ну да, один нотариус сказал, что никакого номера СНИЛСа в шапке генеральной доверенности совершенно не нужно, зато другой нотариус и риелтор заявили, что без этого вот никак...9
  • NNэто самое грустное4
  • ИнессаБаронессаNatalia, вот это и печалит, к сожалению. Что нам приходится всем быть "сыщиками", юристами, проверяя документы и информацию) Хотя далеко не многие могут знать что нужно проверять и как проверять. Поэтому мне и не понятно, для чего нужен тогда нотариус с таким ограниченным функционалом. Если эти проверки не входят в его стандартные обязанности. Плохо, что гарантии нет порой, что твоя сделка на вторичноц рынке прозрачная на 100 проц Наедалово повсюду..7
  • Петр ИвановАндрей, в такой ситуации было бы справедливо, чтобы нотариус за счет страховки возместил ущерб государству, тогда они будут как положено относится к своим обязанностям, за которые получают доходы как нефтяники.10
  • Билл ЛоуренсИрина, Нотариуса надо оштрафовать и заставить оплатить все судебные издержки. Но наши суды, увы, неподсудный...6
  • Zeka127В итоге можно предположить, что единственный грамотный судья в нашей стране, это председатель верховного суда, все остальные в универе букварь курили.9
  • Рафаэль РафПолька, кад номер можно узнать по адресу на сайте Росреестра. Или в другом дело было?0