Как пенсионерка продала квартиру, а потом показала справку от психиатра и отсудила ее назад

В июне 2021 года пенсионерка из Адыгеи продала однокомнатную квартиру. Помогали ей в этом сын и риелтор из агентства недвижимости. Сделка прошла успешно: собственница получила 1 600 000 ₽, а покупатель — квартиру.

Но уже через несколько месяцев продавец подала иск о признании сделки недействительной. Женщина требовала, чтобы суд аннулировал регистрационную запись о собственности покупателя на квартиру, признал право собственности за ней и вернул однушку.

В поддержку своей позиции пенсионерка представила в суд справку о возрастном психическом расстройстве, из-за которого она якобы не понимала, что подписывает.

Пенсионерка. Так случилось, что пять месяцев назад я формально продала квартиру. Но делать этого я не хотела, на меня давил сын. Это он привел меня в агентство недвижимости, а дальше все как во сне — бумаги, подписи, государственный регистратор. Меня постоянно торопили, говорили подписывать не глядя.

Соображаю я уже не так хорошо, как молодые: мне 74 года. К этому почтенному возрасту я стала внушаема, доверчива, а когда на меня давят, кричат и делают замечания — вообще перестаю понимать, что происходит.

Так произошло и во время сделки: обстановка была стрессовой. Риелтор, сын и государственный регистратор из Росреестра собрались у меня дома и указывали, что делать. Чтобы они поскорее оставили меня в покое, я подписала все, что требовали. А когда получила иск о выселении, поняла, что осталась без квартиры.

Я сходила на прием в психоневрологический диспансер. Там у меня выявили расстройство личности. А с таким диагнозом нельзя совершать сделки осознанно. Поэтому прошу суд удовлетворить мой иск и признать договор купли-продажи недействительным.

Покупатель. Требования продавца необоснованны. Она все прекрасно понимала и продала мне квартиру по собственной воле. А потом не захотела ее освобождать. Мне пришлось выселять ее и снимать с регистрационного учета по решению суда. Она пробовала обжаловать решение, но суд был на моей стороне.

Сначала эта женщина заявила, что деньги от продажи квартиры у нее похитили. То есть не отрицала, что сделка законна. Но когда поняла, что полиция не будет заводить уголовное дело, решила забрать квартиру. За этим и сходила к психиатру, а теперь вот пришла в суд.

Прошу отклонить требования пенсионерки и оставить квартиру мне.

По закону можно признать недействительной любую сделку — даже ту, что совершена дееспособным с точки зрения закона лицом. Достаточно выявить порок его воли — установить, что человек не осознавал своих действий, не руководил ими и в итоге сделал то, чего не хотел  .

Пенсионерка полностью дееспособна, на учете у психиатра не состоит и не лечилась от психических расстройств. Но ее дееспособность лишь означает, что в отношении нее не проведена судебная процедура признания недееспособной или ограниченно дееспособной. То, что она не обращалась к психиатру до сделки, не исключает психическое расстройство.

Нужен ответ, страдала ли истица в момент сделки каким-либо психическим заболеванием, которое помешало ей понять суть купли-продажи квартиры. Его дали судебные эксперты.

Их заключение согласуется со справкой истицы: у женщины органическое расстройство личности, которое произошло из-за смешанных заболеваний. В момент сделки она не руководила своими действиями и не понимала их последствий. Ситуацию усугубили психологические особенности истицы — она подчиняема, боязлива, чувствительна к критическим замечаниям в свой адрес. Ее умственная работоспособность и внимание быстро истощаются.

Во время сделки сын и другие люди агрессивно подгоняли ее, принуждали к быстрому решению. В таких условиях женщине было сложно осмыслить информацию. Как следствие, она нашла единственный выход из ситуации — подписать то, что от нее требовали.

Учитывая заключение экспертов, нужно признать сделку недействительной и отменить все ее последствия — аннулировать запись о праве собственности покупателя на квартиру, передать недвижимость прежней собственнице, а ту обязать вернуть деньги  .

Удовлетворяю иск полностью. Взыскиваю с ответчицы стоимость судебной экспертизы — 28 000 ₽. А истица должна вернуть 1,6 млн рублей, которые получила за квартиру.

Решение можно обжаловать в Верховном суде Республики Адыгея.

Покупательница так и сделала — направила жалобу в апелляционный суд.

Не согласны с коллегой. Не стоит полагаться только на заключение экспертов. Тем более что оно носит предположительный характер.

Верховный суд указывал: чтобы принять верное решение по делу, результаты судебных экспертиз стоит принимать и анализировать в совокупности с другими доказательствами  .

А в этом деле есть весомые доводы в пользу законности сделки. Но коллеги их не учли. Например, риелтор дал показания, что пенсионерка сама пришла в офис, явно хотела продать квартиру, читала договор и не жаловалась на здоровье. Показания сотрудника Росреестра это подтверждают.

Сам по себе факт расстройства личности — это не безусловное основание для признания сделки недействительной. К тому же неизвестно, было ли это расстройство в момент сделки, или оно появилось позже. Точно ответить не может даже эксперт.

В медицинской карте истицы нет информации, что она обращалась к психиатру за помощью. Это еще один аргумент в пользу того, что женщина в момент сделки находилась в здравом рассудке. Судя по всему, она хотела продать квартиру и поступала по собственной воле.

Отменяем решение коллеги и принимаем новое. Сделка действительна.

Наше решение можно обжаловать в кассационном суде.

Пенсионерка подала жалобу, так как ее абсолютно устраивало отмененное решение городского суда.

Больше там разбираться не в чем, определение апелляционной инстанции законно.

Пенсионерка продолжила бороться за квартиру — подала жалобу в Верховный суд.

Да, заключение экспертов — это не абсолютная истина, судам стоит оценивать доказательства в совокупности  .

Апелляционный суд принял за доказательства вменяемости пенсионерки показания свидетелей. Они утверждали, что женщина была психически здорова. Но ведь свидетель только указывает на известные ему обстоятельства. Например, риелтор может рассказать, что сделка проходила в квартире продавца, описать, как истица вела себя, когда читала договор и ставила подпись. Давать оценку ее психическому здоровью в тот момент он не имеет права, потому что он не психиатр.

У суда тоже нет познаний в психиатрии. Поэтому, если апелляционный суд сомневался в верности экспертного заключения, он должен был не отклонять его, а назначить повторную судебную экспертизу. Но суд отверг заключение экспертов как сомнительное и сделал собственный вывод о здоровье истицы, основываясь на показаниях риелтора и государственного регистратора. Так нельзя.

Решение апелляционного суда незаконно — отменяем его. Кассационный суд перепроверял за ним, но нарушений не обнаружил — принял второе по счету незаконное решение. Его тоже отменяем, возвращаем дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Материалы дела снова оказались в Верховном суде Республики Адыгея.

Мы ошиблись, когда поставили под сомнение заключение экспертов. Хотя оно и носит вероятностный характер, но все же подписано коллегией профессионалов в области психиатрии.

Назначать повторную экспертизу не станем, сомнений в диагнозе у нас нет. Нужные ответы уже получены: у пенсионерки есть психическое расстройство, появилось оно не за один день, значит, в момент продажи квартиры она не понимала сути происходящего и не могла собой руководить.

Признаем решение городского суда о признании сделки недействительной законным. Жалобу покупателя отклоняем.

Чуть больше двух с половиной лет пенсионерке потребовалось, чтобы вернуть проданную квартиру. Покупательница сначала добилась выселения, но потом все же лишилась жилья. Неизвестно, сможет ли она вернуть свои деньги.

Она могла бы подать в суд заявление об обеспечении иска — попросить, чтобы до принятия решения пенсионерка разместила всю сумму на специальном банковском счете. При признании сделки недействительной приставы вернули бы деньги покупательнице.

Теперь же их предстоит взыскивать с престарелой женщины, а возможно, и с ее наследников.

В сделках с недвижимостью, где продавец — пенсионер или гражданин с зависимостью, всегда есть риск отмены. Иск может подать сам собственник, его попечитель или наследники. И не имеет значения, наблюдался ли такой продавец у невролога, психиатра, нарколога. Главное — осознавал ли он суть происходящего.

Покупатель всегда рискует больше. Если что-то пойдет не так, вернуть деньги будет непросто.

В сделках с участием мошенников покупатель, который вынужден вернуть недвижимость, получает компенсацию ее стоимости от государства. Правда, только при условии, что он добросовестный приобретатель: все перепроверил, но не мог знать, что совершает противоправную сделку  .

В сделках с продавцами, не способными осознавать суть происходящего, такой гарантии нет. Деньги придется взыскивать с продавца — вместе со стоимостью неотделимых улучшений, если был сделан ремонт. Взыскание с пенсионера может растянуться на десятки лет.

Поэтому не стоит:

1. Совершать махинации со стоимостью жилья. Иногда ее занижают, если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, продает дороже, чем приобретал, и не хочет платить налог с дохода. Важно подтвердить реальную сумму документом — договором купли-продажи или дополнительным соглашением к нему.
2. Надеяться на справку. Часто сделки с недвижимостью ведут риелторы. Они успокаивают клиентов-покупателей тем, что запрашивают у продавца в возрасте справку от всех специалистов. Утверждают, что если там чисто — проблем не возникнет.

На самом деле это не совсем так. В большинстве случаев продавец не собирается оспаривать сделку — и справка действительно снимает лишнее напряжение. Но иногда наличие справки может только подставить покупателя. Когда возникает спор, суды используют ее как аргумент, что покупатель догадывался о психических проблемах или зависимостях продавца, но все равно отдал деньги.

В любом случае устанавливать состояние здоровья продавца в момент сделки будет судебная экспертиза. Если эксперты обнаружат у продавца возрастные изменения восприятия, то покупателю придется не только вернуть недвижимость, но и оплатить работу специалистов.