Как считать срок владения после перепланировки в квартире?

9
Аватар автора

Аноним

спросила в Сообществе Т⁠—⁠Ж

Слышала сегодня от риелтора, что любая узаконенная перепланировка — это новая регистрация права собственности. А значит, после того как я официально узаконю перепланировку, срок владения квартирой начнет течь заново. То есть если я продам жилье раньше положенного срока, придется платить налог.

Звучит вроде бы логично: формально это и правда новый объект и новое право. Но если вдуматься, получается, что из-за перенесенной стены срок отсчитывается заново. Разве это правильно?

Объясните, пожалуйста, что происходит со сроком владения при перепланировке.

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Сразу обрадую вас: срок владения квартирой останется таким же, как и был. Риелтор, видимо, ошибся и путает регистрацию права собственности и внесение изменений в технические характеристики объекта. Расскажу подробнее.

Что происходит при перепланировке

По общему правилу право собственности на недвижимость — квартиры, дачи или землю — возникает с момента государственной регистрации. То есть когда в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, внесли соответствующую запись об этом.

Чтобы появилось новое право собственности на объект, предыдущее право должно прекратиться. Это может произойти по разным причинам. Например, если собственник:

  1. отчуждает объект — продает его, дарит, меняет на что-то;
  2. уничтожает объект — например, сносит дом;
  3. отказывается от права собственности — например, если у человека есть участок в заброшенной деревне, он им не пользуется, но платит налог;
  4. объединяет или перераспределяет земельные участки — тогда право на старые участки прекращается и появляется право на новый объединенный или новые перераспределенные участки.

При перепланировке предыдущее право собственности никуда не исчезает — меняется только конфигурация квартиры, но в пределах внешних границ. То есть квартира как объект продолжает существовать, просто меняются технические характеристики. Например, был раздельный санузел — стал совмещенный. Были смежные комнаты — стали изолированные.

Все изменения нужно зафиксировать в техническом паспорте — документе о технических характеристиках квартиры. Вам выдадут техплан и техпаспорт со свежей датой, но эта дата не имеет отношения к регистрации права собственности. Право собственности, которое подразумевает владение, пользование и распоряжение, подтверждается регистрационной записью в ЕГРН.

При этом кадастровый учет объекта не меняется — в едином реестре продолжает существовать тот же объект с тем же кадастровым номером. Соответственно, сохраняется регистрационная запись о праве собственности и дата в том числе. Поскольку границы квартиры не изменились, а поменялись только технические характеристики, то и сама квартира, и регистрация права остались прежними.

Что будет со сроком владения для уплаты налога

Доход, который человек получает от продажи квартиры, облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным объектом в течение минимального срока владения, он не платит налог на доход.

Минимальный срок составляет три года, если квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жилье собственника. В остальных случаях минимальный срок владения будет пять лет.

Отсчитывать начало минимального срока нужно с момента первоначальной регистрации права собственности.

Такое мнение высказала ФНС. Она пояснила, что даже если у налогоплательщика увеличилась площадь квартиры в результате перепланировки, а внешние границы не изменились, то право собственности на эту квартиру все равно не прекращается. И момент возникновения права собственности — это момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

  • Например, жительнице Брянска в 1989 году подарили часть дома. Она обложила бревенчатые стены кирпичом и надстроила второй этаж. В 2015 году она смогла по суду добиться, чтобы ее долю в праве общей долевой собственности в домовладении признали отдельной квартирой, и зарегистрировала право собственности на квартиру в 2016 году.
  • Через год, в декабре 2017, женщина продала свою квартиру. Налоговая решила, что жительница Брянска должна уплатить налог, поскольку владела проданным объектом меньше установленного минимального срока. ИФНС посчитала, что это новый объект, поскольку площадь квартиры, в которую превратилась подаренная часть дома, была 63 м2, а площадь квартиры, которую продала женщина, стала 101 м2.
  • Женщина не согласилась и пошла в суд. Суды первых трех инстанций сказали, что налоговая права и налог заплатить надо. Верховный суд сказал, что площадь изменилась из-за реконструкции жилого дома, а не из-за того, что женщина создала новый объект. И поскольку все это время она владела объектом недвижимости, который потом реконструировала, то доход от продажи квартиры не должен облагаться налогом, ведь проданная квартира находилась в собственности продавца более пяти лет. Верховный суд признал решение ИНФС незаконным.

Поэтому если вы хотите сделать перепланировку, но переживаете по поводу минимального срока владения, то не беспокойтесь: срок владения никак не изменится.

Мы рассказывали, как правильно оформлять перепланировку и как уменьшить налог при продаже квартиры. Посмотрите, возможно, какие-то советы вам пригодятся.

Анастасия КорниловаКакие еще мифы вы слышали от риелторов?
  • РаисаЗдравствуйте! Анастасия, подскажите как поступить с платежами кап. ремонта? Не платила ранее, хочу начать платить?0
  • Анастасия КорниловаРаиса, всё зависит от того, за какой период у вас скопился долг. Если прошло больше трёх лет с того момента, как вы перестали платить, есть шанс "списать" часть суммы. Вот тут писала подробно: https://journal.tinkoff.ru/naschitali/0
  • Денис ИстратовЗдравствуйте а если я объеденил две квартиры? Узаконил это и дата поменялась? Была 2017 стала 2019 от даты же 2017 года будет считаться правильно ?0
  • Анастасия КорниловаДенис, если вы не вышли за пределы прежних квартир, а просто прорубили между ними дверь, к примеру, тогда да, отсчёт будет от 2017 года0
  • Денис ИстратовАнастасия,0
  • Юрий ВелиханянЗдравствуйте. Анастасия, подскажите пожалуйста дом купил 2013 году, расширился, при новом Бти , при продажи я поподаю под налоговой проценты .0
  • user2639276Спасибо за раз\яснения. Но чем руководствоваться, если риелтор и юрист их агенства настаивают на уплате налога при установлении срока с момента регистрации перепланировки?0
  • VADIM TOKAREVЗдравствуйте, вы описали ситуацию с перепланировкой внутри квартир. А если произведён раздел одной на две изолировать тигельные квартиры, без изменения их внешних границ в смысле первой, большой. и без изменения площади общей. В этом лучше были выданы два новых свидетельства, срок для уплаты налогов при продаже одной из них или обоих течёт заново?0
  • МашаПодскажите пожалуйста. Мной в 2016 году была приобретена доля в квартире нас было два собственника, в 2022 году мы с другим собственником решили узаконить перепланирову все сделали наши доли так и остались нам принадлежать только мы их оформили как квартиры мы как были собственниками так и остались в 2022 году мы получили новые выписки где указано что документ право собственности является договор купли продаже 2016 года. С вязи с тяжёлой ситуацией я продаю свою квартиру в 2023 году в договоре так же указывается документ 2016 года. Вся сложность в том что теперь налоговая требует уплату налога за прибыль. И все таки когда наступила право и что с тало со старым правом. Не кто не может объяснить.0

Сообщество