Могут ли доначислить налог, если ИП продал помещение дешевле рыночной стоимости?

1
Аватар автора

Елена

В 2000 году я на аукционе купила у местной администрации помещение на втором этаже за 220 000 ₽. Сдавала его в аренду, получала доход и платила налог 6%. В 2019 году был пожар на первом этаже. Мое помещение тоже пострадало: местами прогорели перекрытия, его затопили во время тушения, внутри все испорчено.

Я продала помещение за 300 000 ₽ и подала на виновника в суд. Тот назначил судебную экспертизу, по которой помещение после пожара оценили в 15 000 000 ₽. Теперь налоговая просит документы и вызывает меня для отчета.

Какое доначисление мне грозит? Как я могу уменьшить налог? За 300 000 ₽ налог я уплатила. Как индексируется стоимость с 2000 по 2019 год?

Аватар автора

Наталья Вайнберг

Страница автора

Вы можете продавать свою недвижимость по той цене, по которой сочтете нужным. Минимального предела в вашем случае нет. Но налоговая может провести проверку, если заметит значительное отличие продажной цены от рыночной.

Если налоговой удастся доказать, что у сделки не было разумной деловой цели и она нужна, только чтобы уйти от налогов, она доначислит налог исходя из рыночной цены недвижимости. Также инспекторы могут оштрафовать на 20 или 40% от неуплаченного налога. И оспорить это решение будет сложно.

Рассылка для тех, у кого свой бизнес
Новости и кейсы для предпринимателей — в вашей почте дважды в месяц. Бесплатно

Почему налоговая решила проверить сделку ИП

Из вашего вопроса я поняла, что вы в статусе ИП купили помещение, сдавали его в аренду и с выручки платили налог на УСН «Доходы» по ставке 6%. С продажи помещения вы заплатили этот же налог. Ведь если ИП использовал имущество для получения прибыли, деньги от его продажи тоже будут доходом от предпринимательской деятельности. И с него нужно платить налог согласно применяемой системе налогообложения.

ИП на УСН «Доходы» не учитывают затраты на покупку и содержание недвижимости. Значит, налог нужно платить со всей выручки. В вашем случае: 300 000 ₽ × 6% = 18 000 ₽.

Вы пишете, что экспертиза оценила ваше помещение в 15 000 000 ₽. Налог с такой суммы — 900 000 ₽, то есть в 50 раз больше, чем вы уплатили. Но вряд ли именно эта разница привлекла внимание налоговой. Вероятно, инспекцию смутило, что почти за 20 лет ваша недвижимость подорожала всего на 100 000 ₽ — с 200 000 до 300 000 ₽, хотя на деле цена объекта должна была вырасти в несколько раз.

Другой вариант: продажная цена недвижимости оказалась меньше ее кадастровой стоимости. На такие сделки налоговая тоже обращает внимание, подозревая уклонение от уплаты налогов.

По закону уменьшать налог путем искажения фактов об объектах налогообложения нельзя. Это относится и к занижению цены договора. Если есть подозрение, что недвижимость продана по заниженной стоимости, налоговая вправе провести проверку.

Что может сделать налоговая

Несоответствие цены продажи недвижимости рыночной цене само по себе не может быть основанием для доначисления налогов  . Чтобы привлечь вас к ответственности, налоговая инспекция должна найти факты, что сделку провели в целях ухода от налогов.

Контролеры будут доказывать:

  • значительное отличие продажной цены от рыночной;
  • причинно-следственную связь — то, что занижение цены произошло именно из-за действий предпринимателя;
  • умысел — то, что предприниматель сознательно занизил цену, чтобы сэкономить на налоге при УСН;
  • потерю для бюджета в размере неуплаченного налога.

Налоговую будет интересовать, не связан ли как-то с вами покупатель недвижимости. Например, он может быть вашим родственником или другом. Еще инспекторы будут спрашивать, почему вы продали недвижимость именно по такой цене.

Если налоговая соберет доказательства умышленного занижения стоимости нежилого помещения только ради экономии на налоге, по результатам проверки она доначислит налог, рассчитает пени и наложит штраф.

Налог рассчитают по рыночной стоимости недвижимости. С 15 000 000 ₽ налог при УСН — 900 000 ₽. Но поскольку налог частично уплачен, получится сумма за минусом 18 000 ₽. И на недоимку начислят пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки уплаты налога.

Кроме того, вас могут привлечь к ответственности за умышленную неуплату налога — оштрафовать на 40% от недоимки  .

По результатам проверки налоговая может приостановить операции по расчетному счету ИП до уплаты недоимки, пеней и штрафа  . Это может парализовать деятельность предпринимателя, ведь блокировка распространяется и на новые счета, то есть оставить заблокированный и открыть новый для расчетов не получится. При этом счета, которые вы открыли как гражданин без статуса ИП, налоговая не тронет. Для этого ей надо обратиться в суд  .

Как можно избежать доначисления налога

Вам придется объяснить налоговой, почему вы продали помещение по такой цене.

Например, можете сослаться на то, что после пожара помещение стало непригодным для сдачи в аренду, ремонт требовал больших затрат, а у вас не было денег.

Также нужно будет представить доказательства, что вы продали помещение незнакомому лицу. Например, можно показать договор с риелтором, копию объявления о продаже, переписку с потенциальными покупателями.

Если, несмотря на ваши доводы, налоговая все-таки примет решение о доначислении налога, его можно обжаловать в региональном управлении ФНС, а затем в суде.

Наталья Вайнберг
Продавали или покупали нежилое помещение? Расскажите, как определили его цену:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество