«Вымученного миллиона хватит на материалы для коробки и кровли»: как я брал ипотеку на дом

Взять ипотеку на строительство дачи я настраивался уже давно.

В период пандемии вынашивал планы и всерьез рассматривал различные варианты кредитования. Главный вопрос, который я себе задавал: «Почему ипотека? Кабала же! Строй себе сам на свои потихоньку». Все так, но мне нужен не только дом, но и наличие целевого кредита на строительство, чтобы получить от государства заслуженные 600 тысяч рублей: 450 тысяч субсидии для погашения ипотечного кредита и 150 тысяч областного материнского капитала за третьего ребенка. Отказаться от них можно, но зачем?

Поэтому стройка на личные, взятые в долг и прочие деньги отпадает. Нужен целевой кредит или ипотека. И хотя сама задача под реалити стояла уже конкретная, формировалась она в течение длительного периода — с лета 2020 по лето 2021 года. Расскажу, как мы к ней пришли.

На момент февраля мой доход состоял из зарплаты — 77 000 ₽, премии — около 10 000 ₽ и пассивного дохода с проектов — порядка 100 000 ₽ в месяц.

Проекты — это сайты различных форматов: информационные, коммерческие, блоги, сервисы. Я старался диверсифицировать их по вариантам монетизации, странам и доходности. Сервис Google Adsense приносил 70% пассивного дохода: 700—1000 $ с зарубежных и 300—400 $ с русскоязычных информационных сайтов. Рекламная сеть «Яндекса» — 10%, от 5000 до 10 000 ₽. И 20% приходилось на партнерские программы. Блоги — «Дзен», «Пульс» — приносили до 5000 ₽. В сумме на тот момент выходило от 70 000 до 130 000 ₽ в месяц.

Сейчас зарплата снизилась, премии отменили. Что касается пассивного дохода, сами сайты никуда не делись, но ухудшилась ситуация с монетизацией — над этим придется работать дополнительно. С русскоязычных проектов доход значительно упал — в основном из-за приостановки работы Adsense в России. А с зарубежных остался прежним — порядка 800⁠—⁠1000 $⁣ (67 260⁠—⁠84 075 ₽), что пока компенсирует все потери. Таким образом, из-за падения рубля общий доход держится примерно на том же уровне — около 170 000 ₽ в месяц.

Иногда беру халтуры, которые приносят до 15 000 ₽. Это программирование — в основном доработки на сайтах на PHP, например WP и «Битрикс», полиграфический и технический дизайн, SEO или интернет-маркетинг в частном формате.

Это был первый вариант ипотеки, который мы рассмотрели. Она позволяет или оплатить стройку, или купить уже готовый теплый контур на вторичном рынке жилья в сельской местности и частично «спонсируется» государством, пока у него есть деньги. Выгодный низкий процент — таких «дешевых денег» надо еще поискать с нашей инфляцией. Платить долго и понемногу для меня хороший вариант — лучше, чем выкидывать сразу крупные суммы.

В феврале 2021 года я подал заявку на сельскую ипотеку в «Россельхозбанк», быстро получил добро на 3 миллиона рублей под 2,7% годовых сроком на 30 лет. Вместе с первоначальным взносом 20% выходило максимум 3 600 000 ₽ на строительство или приобретение дома — примерно такую сумму мы и рассчитывали потратить. Все было сказочно, пока не накатила реальность.

Во-первых, изначальные 2,7% к финальному оформлению несколько подросли и со всеми страховками стали более 4,5%, с платежом около 15 000 ₽ в месяц. Неприятно, но терпимо. Во-вторых, первоначальный взнос — 750 000 ₽ — надо было сразу налом отдать застройщику, который еще даже со стула не поднялся. В-третьих, условия сельской ипотеки предполагают покупку или строительство объекта под ключ, то есть не просто теплого контура, а полностью готового дома, с инженерными коммуникациями, сантехникой и внутренней отделкой.

Объекты искали на всех возможных агрегаторах: на «Яндекс-недвижимости», «Циане», «Авито», «Домофонде», УПН и тому подобных. Ключевым условием, конечно, была цена объекта, «помноженная» на степень его завершения. Например, рассматривался потолок цены 3,5 миллиона для чистового варианта дома — без отделки, но с инженерными коммуникациями. Сельская ипотека подразумевает определенные требования к дому: монолитный фундамент, высокая степень завершения, инженерные коммуникации, возможность круглогодичного проживания.

Главная цель — чтобы в этот дом можно было сразу заселиться, без значительных вложений. К сожалению, таких вариантов в Свердловской области не было. За 3—4 миллиона предлагался либо откровенный хлам, например летний домик в СНТ, обшитый сайдингом, либо глубокий недострой. В лучшем случае были варианты черновой отделки, для приведения в чистовой вариант предполагались затраты еще 1—1,5 миллиона рублей минимум. Под потолок, 4 миллиона, можно было купить коробку из блоков под крышей размером 8 × 8 метров, но там пришлось бы делать ремонт еще на 2—3 миллиона.

Аккредитованные банком застройщики называли сумму 55 000—65 000 ₽ за квадрат постройки под ключ. То есть домик из бруса на сваях, с мансардой, отделкой доской-вагонкой экономкласса, общей площадью 70 м² стоил от 4,5 миллиона. Если же добавить расходы на ипотечный кредит, то этот золотой скворечник вышел бы на 7—9 миллионов, что не имело уже никакого смысла. Учитывая, что мы искали не загородный дом для постоянного проживания, а больше дачу для сезонного использования, такие деньги мы тратить не планировали.

Я отправил запросы где-то 40 застройщикам. Примерно 40% вообще не брали новые проекты из-за высокой загрузки. 30% в принципе не ответили на запрос ни в какой форме. Несколько крупных застройщиков, например УРС, были готовы взяться за проект, но их чек был по меньшей мере на 30% выше рынка. При этом считать ничего не хотели, смотреть чужие проекты — тоже. Всерьез их не рассматривали. В результате только четыре-пять застройщиков были готовы начать работу. У двух в итоге заказали проекты. К сожалению, ни с одним так и не сработались.

Еще мне не понравилась схема работы застройщиков: практически никто не был готов играть по правилам банка — через поэтапные транши. Работать предполагалось по схеме: вы подписываете акт сдачи сразу, как будто мы уже все сделали, хотя это не так, мы получаем деньги от банка и начинаем строить.

К слову, общение с аккредитованными застройщиками — отдельный не очень приятный момент. Вот пример переговоров по цене.

• Застройщик. Ну, у вас же там инженерка, коммуникации — это все дорого выйдет.
• Я. Погодите, вот у меня уже есть септик на 12 кубов, все смонтировано, подключено, трубы разведены — сколько будет минусом из сметы?
• Застройщик. Ну, будет меньше на 50 000 ₽.
• То есть минус 50 тысяч из 4,5 миллиона.
• Я. Значит, вы мне септик с разводкой сделали бы за 50 тысяч под ключ?
• Застройщик. Нет.
• Я. А можете смету составить полную?
• Застройщик. Нет, только после оформления договора.
• Я. А-а-а, понятно.

Разговор складывался таким образом, что застройщику, на которого свалились «дешевые деньги» кредиторов с субсидиями, просто наплевать на все. Либо плати, сколько сказали, либо иди, куда шел. Отношение такое не у всех вообще застройщиков, но, видимо, у тех, кто завязан на сельскую ипотеку.

Теоретически, наверное, при возникновении проблем можно было бы собрать доказательства недобросовестности застройщика и пожаловаться в банк, но результат непредсказуем: например, судебное разбирательство или заморозка стройки. Договор заключается на долгий срок, и даже при благополучном разрешении спора с давлением через банк может возникнуть ситуация, когда подрядчик скажет: «Свободных денег нет, ждите».

Еще я понял, что банку параллельно, как идет стройка и на каком этапе выделяются деньги, — он вообще никак не контролирует процесс. Надеяться, что банк будет что-то решать и помогать заемщику, не стоит.

Поэтому мы не стали подстраховываться и готовиться к спорам с подрядчиком, а просто решили не связываться с этой схемой. Все выглядело очень мутно, дорого, с огромными рисками и переплатами. Выкинь 300%, подпиши бумаги, что все получил, и сиди жди. Хорошая попытка, но нет. Я понял, что «дешевые деньги» из сельской ипотеки не потяну ни физически, ни психологически.

Пока я пребывал в неприятном осознании действительности, последним гвоздем в крышку стал звонок от кредитного консультанта. Мол, пока я думал и искал подрядчика, деньги у государства кончились — все квоты сельской ипотеки исчерпаны и нашли своих счастливых обладателей, в число которых я уже не вхожу, несмотря на одобренное решение. Сколько ждать новых — неизвестно.

Другим вариантом была стройка подрядчиком теплого контура по программе обычной ипотеки. Условия в плане сдачи дома мягче, процент кредита выше, срок меньше.

Главным плюсом этого формата было отсутствие строительства под ключ, за которое сельскоипотечные застройщики накидывали 200—300% к смете. Пересчет дома у новых подрядчиков дал более приемлемый результат: вместо 4,5 миллиона та же квадратура и те же объемы работ стоили уже 2,4 миллиона, с отделкой, но без проведения водоснабжения и канализации, которое уже фактически было сделано. Кроме того, как только надежды на сельскую ипотеку не оправдались, мы самостоятельно возвели фундамент и цокольный этаж.

По условиям ипотеки строить теплый контур все равно должен был подрядчик, все деньги нужно было отдать ему. К сожалению, фишку про заранее подписанные акты озвучили практически все застройщики, которые ответили на заявку, поскольку «оборотных денег нет, а мы, русские, друг друга не обманываем». Я как человек, проживший в России уже почти три десятка лет, не планировал вручать кому-то всю сумму вперед, особенно в стройке, — только поэтапно. Банки тоже так считают, но строителям это все не нравится.

Оформили проект, составили смету, застройщик обещал ее поправить и окончательно назвать срок начала работ. В апреле 2021 года я пошел в банк и подал заявку на ипотеку в «Дом-рф» на льготных условиях под 6,1% с первоначальным взносом 20%. Дали добро — гуляй на все!

Вроде все было чудесно и счастье близко — хорошая попытка, но нет. Застройщик пропал. Не отвечает на звонки, не реагирует на письма. Договор готовы подписать, ждем.

Проходит неделя. «Звонок счастья» из банка: извините, субсидии кончились, остались ипотеки только под 11,9%. Брать будете?

В общем, да.

Это текущий вариант, который и был заложен в план реалити. Шел я к нему дорогой долгой и ужасной, дорогой не прямой. Он попался мне случайно, затерянный на сайте Сбербанка.

Суть кредита:

• Да, это ипотека.
• Первоначальный взнос 25%, но его можно покрыть чеками, если стройка уже началась.
• Можно строить самим, без подрядчика: самомес, кривые углы — любой каприз за деньги банка.
• Материалы можно закупать самому.
• Банк дает деньги вам лично, в несколько траншей.
• Процент осенью 2021 года был 9,7% — выше всех предыдущих вариантов ипотек, но понятно почему.
• Срок до 30 лет.
• Участок, на котором строится дом, отдается в залог банку.

Просто чудесные и невероятные условия для нас, долго не верил глазам, звонил, уточнял у консультантов. Не все в Сбербанке знали этот продукт, но после пары-тройки переключений мне подтвердили, что все как описано. Ну, по крайней мере, поначалу так казалось…

В ноябре подал заявку на 3 миллиона рублей с первоначальным взносом 750 тысяч. Подгрузил документы через «Домклик», все одобрили электронно. Чудеса. 30 лет, 10,7% на период стройки, 9,7% после сдачи дома, платеж около 19 тысяч в месяц.

Все нравится, начинаю оформление и сбор документов. В процессе закономерно начинает догонять реальность, поскольку халявы такой не бывает. Первый пинок: «Ой, если участок стоит меньше, чем сумма кредита, то вам нужен поручитель либо залог недвижимости».

Пустой участок площадью 30 соток мы купили в 2019 году за 250 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость была где-то 400 тысяч. Во время пандемии он вырос в цене минимум вдвое, то есть рыночная стоимость участка на 2021 год была в районе 500 тысяч рублей. Но оценщики банка взяли сумму из договора купли-продажи. Наличие скважины, септика, фундамента никак не повлияло на оценку — не знаю почему.

Вот те на… Я вообще такое не люблю очень и считаю финансовую самостоятельность людей приоритетным качеством, особенно в плане личной финансовой ответственности. Ходить к друзьям, чтобы они дали обязательства за меня? Да с какой радости, даже если это Я — и такой замечательный?! Спасибо, но нет. Друзья — отдельно, деньги — отдельно. Пришли бы ко мне с такой просьбой, я бы отказал.

Вариантов у меня было немного: поручитель или залог. Для залога подходит только основное жилье, но там ребенок в доле. А при оформлении квартиры как залога необходимо согласие всех собственников, если один из них — ребенок, требуется письменное согласие опеки. Связываться с опекой — нет, спасибо, я пойду…

Жену как поручителя оформить можно, но тогда она перестанет быть созаемщиком и ей не выдадут субсидию за третьего ребенка, из-за которой ипотека и берется. То есть жену надо оставить созаемщиком и привести другого поручителя.

На этом моменте я практически отказался от ипотеки, разругался с банковским консультантом — как это они о таких важных делах говорят, уже когда чуть ли не все оформлено. Но, поразмыслив пару дней, взвесив все за и против, понял, что цель оправдывает средства.

В итоге подгрузил в сделку отца как поручителя. Он совладелец участка, заинтересован в стройке и занимается строительством наравне со мной.

Отправил этот вариант банку — те сделали перерасчет и предложили мне «пенсионерскую» ипотеку. Срок снизился с 30 до 8 лет и 10 месяцев — именно столько осталось отцу до 75-летия. Одобренная сумма кредита снизилась до 1 050 000 ₽ в соответствии с уровнем дохода поручителя, ежемесячный платеж — до 14 000 ₽, первоначальный взнос — до 460 000 ₽.

Банк страхуется по полной. Наверное, можно было и не подгружать свои НДФЛ с большой белой зарплатой, не страховаться — зачем? Банк не мне дает кредит, а поручителю.

В общем, из радужных изначальных 2,4 миллиона, которых хватило бы на полноценное возведение дачного дома, не осталось почти ничего. Вымученного кредитного миллиона хватит на первичные материалы для сборки коробки и кровли. То есть примерно 500 тысяч уйдут на камень, дерево и все работы по строительству. Но ничего страшного: добавив еще миллион собственных денег, который придется потратить на утепление, окна, двери, полы и прочее, получится построить контур для регистрации дома. Нам большего и не надо, глаза боятся — руки делают.

Напомню, что вся эпопея затевалась ради использования субсидий от государства. Эти деньги можно будет получить после кадастровой регистрации дома, то есть после завершения теплого контура. Благодаря им сумма кредита уменьшится до 360 тысяч рублей, и еще можно будет пощипать с них налоговые вычеты.

Подача документов в банк. В онлайн-режиме через сайт или приложение подгружаем копии нужных документов. В нашем случае потребовались:

• анкеты заемщика, созаемщика и поручителя, заявления и первичные документы;
• паспорта всех участников;
• два нотариальных согласия супругов залогодателей участка, так как у нас два собственника и жены тоже две;
• правоустанавливающие документы на участок;
• отчет об оценке земельного участка;
• выписка из ЕГРН — банк запросил сам;
• уведомление о строительстве — оформляется в администрации села.

Оплата страховки перед сделкой. После того как банк все проверил, оплачиваем страховку.

Сделка. В банк необходимо явиться всем участникам со всеми документами, включая чеки на стройматериалы. У меня было чеков примерно на 200 тысяч рублей, остальная сумма первоначального взноса лежала на счете Сбербанка. Банк проверяет именно наличие свободных денег, ничего не блокирует и их судьбой не интересуется. Специалист распечатывает договоры, которые подписывают все участники сделки. Деньги не выдают, пока не будет оформлен залог.

Регистрация ипотеки в Росреестре. В МФЦ запись была только через две недели. Я не стал ждать и оформил регистрацию ипотеки через личный кабинет Росреестра. Нужно было подгрузить все документы с электронными подписями — у меня были наши с отцом ЭЦП — и квитанцию об уплате госпошлины 1000 ₽. Довольно непросто, но все можно сделать за пару часов. Примерно через неделю, 15 декабря, пришло сообщение, что заявка исполнена.

Выдача первого транша. После того как банк проверил факт регистрации ипотеки, менеджер записал нас на 19 декабря на выдачу первого транша, то есть половины суммы, около 500 тысяч рублей, которая сразу ушла на закупку стеновых блоков и плит перекрытия.

Выдача второго транша. Второй можно получить после освоения первого. Освоение подтверждается чеками или платежными поручениями, которые я принес лично менеджеру банка, после чего деньги без проблем зачислили на счет.

На удивление хорошо организовано оформление ипотеки: все в интерактивном режиме, документы подгружаются в виде сканов, ездить никуда не надо. Можно не спеша все сделать самостоятельно, не привлекая агентов или риелторов. Но надо понимать, что есть сроки подготовки документов, МФЦ и Росреестр могут оттягивать дату сделки, поэтому рекомендую время рассчитывать с запасом, особенно если это имеет значение.

Удалось:

• собрать документы;
• выбрать формат и условия ипотеки;
• оформить кредитный договор;
• зарегистрировать договор обременения на участок.

Не удалось:

• закупить стройматериалы до 15 декабря 2021 года. Хотя договор был уже оформлен, денег банк еще не перевел. Но я отправил запросы в места производства, и оставалось только оплатить;
• получить оптимальную сумму в кредит, поэтому реальный первоначальный взнос составит чуть больше планируемого — миллион вместо 750 тысяч.

Ситуация февраля 2022 года не сильно на нас повлияла, по крайней мере пока. Во-первых, мы взяли кредит под 10%, сейчас такой же идет под 25%. Процент нам не пересчитали, поэтому тут есть выгода в виде дешевого кредита. Во-вторых, на первый транш мы купили стройматериалы — блоки и плиты — по ценам прошлого года. В-третьих, второй транш, который мы тоже уже получили, планируем потратить на оплату работы подрядчика. Договор с ним тоже не изменился по стоимости.

Финансовые затраты на стройку у нас сейчас на уровне декабря 2021 года. Что будет дальше, сложно прогнозировать, но пока следуем плану построить теплую коробку и вроде как укладываемся и по бюджету, и по срокам, и по возможностям. Есть ожидание, что в будущем из-за санкций и эмбарго подешевеет металл и дерево.

Правда, опасаемся отмены выплаты субсидий, на которые еще пока рассчитываем. Но пока можно сказать, что нам повезло.

После голосования у вас появится возможность подписаться на героя и следить за тем, как у него дела: наш телеграм-бот будет присылать вам ссылки на новые посты.