«Стоимость моих активов — больше 22 млн»: герой реалити увеличивает пассивный доход

Участники нашего реалити-шоу в течение года рассказывают, как продвигаются к финансовым целям, поставленным в январе.

Герой этого выпуска хочет, чтобы к концу года его пассивный доход превышал траты. В нормальное время расходы его семьи составляют 100—120 тысяч в месяц. А сумма его инвестиций в недвижимость, акции и облигации сейчас больше 22 млн рублей. Он рассказал подробнее о своих вложениях и о том, как планирует действовать в новых условиях.

Я постоянно ищу разные возможности и инструменты для приумножения своих средств. Пришел к этому благодаря покупке квартиры в новостройке в 2011 году. Правда, она не рассматривалась как инвестиция — я просто покупал первое собственное жилье после пятилетней аренды. Но через три года после покупки квартира подорожала на 80%.

Сейчас структура инвестиционного портфеля у меня следующая.

В декабре 2018 года я вложил деньги в трехкомнатную квартиру в строящемся доме в Москве, рядом с недавно запущенной станцией метро.

Из-за ограничений в апреле стройка была заморожена, но после майских праздников работы возобновились. Думаю, ключи получу в плановый срок — до конца года. Судя по стадии готовности дома, неприятных сюрпризов тут быть не должно. Место знаковое — недостроить не дадут, да и застройщик дружественный депстрою Москвы.

В конце 2019 года эту квартиру можно было продать за 10,5 млн — я тестировал такую возможность. Но пока не решил, что делать, — возможно, переедем туда, а ту, в которой живем сейчас, продадим.

Сдавать ее в аренду не планирую, так как доходность будет мизерная.

Около 2 млн рублей вложено в рентный фонд — закрытый ПИФ, который скупает крупные объекты недвижимости и распродает частями пайщикам. В моем случае это небольшой торговый центр.

Я инвестировал туда в сентябре 2019 года. На момент покупки меня прельщали несколько факторов:

1. Доходность порядка 10% годовых.
2. Хорошая локация.
3. Множество арендаторов, то есть некая диверсификация.
4. Реально пассивный доход, так как все вопросы решает управляющая компания.

Но были и минусы:

1. Стоимость объекта была несколько завышена.
2. УК берет за свои услуги немаленькую комиссию.
3. Низкая ликвидность.

В итоге решил попробовать. Доходность до марта включительно была в целом нормальная, а вот за апрель платежи снизились, так как закрыто порядка 60% арендаторов. Хорошо, что якорный арендатор в этом ТЦ — продуктовая сеть: у них проблем с арендными платежами пока нет.

Считаю, что выводы об успешности инвестиций пока делать рано, так как мы сейчас находимся в режиме форс-мажора, который никто бы не смог спрогнозировать.

В акции на фондовом рынке у меня до кризиса было вложено порядка 1,8 млн рублей. Когда началось падение, я стал понемногу добирать подешевевшие бумаги. В итоге к концу марта увеличил свой портфель примерно на 900 тысяч рублей.

В основном у меня там бумаги российского рынка: Т⁠-⁠Банк, Яндекс, «Северсталь», «Распадская», «Аэрофлот», Мосбиржа, Новороссийский морской торговый порт, «Алроса», «Лукойл» и множество других компаний. Каждая занимает в портфеле менее 10%.

В этом году планирую выделить больше времени на изменение структуры портфеля, при этом сократить количество компаний — их у меня слишком много.

В облигации вложено порядка 10 млн рублей. В основном это короткие ОФЗ, но есть немного корпоративных облигаций, например «Русгидро» и «Группы ЛСР».

Пока я жду нормализации ситуации с эпидемией и планирую в это время плавно увеличивать долю акций — за счет облигаций.

В январе я планировал приобрести в собственность какое-нибудь нежилое помещение, которое можно было бы сдавать в аренду и не думать о том, что если я перестану работать, то начну проедать накопления. Но пока интересных вариантов не вижу, да и коронавирус внес некоторые корректировки в этот рынок.

Но я смотрю на ситуацию с оптимизмом. Возможно, многие собственники скоро начнут избавляться от помещений и цены снизятся из-за избытка предложений. В этот момент начну присматриваться к покупке.

В то же время, если ситуация с эпидемией затянется и случится еще более значительное падение на фондовом рынке, буду более существенно увеличивать долю акций, в том числе в валюте.

С начала эпидемии в России наша семья самоизолировалась. Я договорился с руководством о переходе на удаленную работу, благо компания у нас относительно молодая и руководство весьма адекватное, а дети перестали посещать дополнительные занятия.

Тяжело сказать, какой у меня сейчас пассивный доход: объем активов меняется, а, допустим, дивиденды по акциям с фондового рынка в основном приходят летом. Но можно взять доход за прошлый год и посмотреть, какая получится картина.

Сейчас вкладов у меня нет — перевел все в короткие облигации. В этом году мне начал приходить доход с рентного фонда. До этого шла процедура снятия обременения и выкупа недвижимости. В среднем за четыре месяца выходит примерно 16 000 ₽ в месяц.

Свою цель я пока не реализовал. Думаю, что сроки отодвинутся и будут зависеть в том числе от эпидемиологической ситуации.