«Большая часть сейчас не защищена от инфляции»: герой реалити увеличивает пассивный доход

Отчет № 3. Нарушенные застройщиком сроки, рост расходов и иностранные акции

27

Наше реалити-шоу продолжается.

Капитал героя этого выпуска еще в начале года был больше 22 млн рублей. Он постепенно увеличивает накопления и параллельно пытается структурировать, чтобы пассивный доход превышал расходы семьи — это около 100—120 тысяч в месяц.

📌 Цель. Хочу, чтобы мой пассивный доход превышал расходы.

В предыдущих сериях

Структура активов

Новостройка, 7,4 млн. В последние пару месяцев никаких позитивных изменений на площадке не происходило и дольщики были обеспокоены. В итоге инициировали встречу с застройщиком, на которой он признался, что в договорные сроки, то есть к концу этого года, он не успеет сдать дом в эксплуатацию. Плановый срок передачи ключей, со слов застройщика, — первый квартал 2021 года. Но я считаю, что это срок оптимистичный. Думаю, застройщик передаст ключи не ранее конца второго квартала.

Конечно, было бы неплохо получить квартиру в заявленные изначально сроки, но, к сожалению, подобные риски случаются.

В комментариях спрашивали, какая доходность планируется по новостройке. В весеннем отчете я писал, что в конце 2019 года эту квартиру можно было продать за 10,5 млн. После этого я рынок не тестировал, но на подобные квартиры минимальная цена в объявлениях сейчас 12 млн. Реальная стоимость будет немного ниже, но продавать до получения ключей я пока не хочу — по причинам, которые описывал в первом отчете.

ПИФ — небольшой торговый центр, 2 млн. Все без особых изменений. Как и планировалось, в освободившиеся помещения заехали новые арендаторы. Будем надеяться, что ограничений, аналогичных апрельским, больше не предвидится и арендный поток снижаться не будет.

Облигации, 10 млн. Пока без особых изменений.

Акции, 4,3 млн. Доходность портфеля вновь начала снижаться, но пока находится в плюсовой зоне. Увеличил долю акций с момента публикации прошлого отчета еще на 1,1 млн рублей. Покупки, как и ранее, осуществляю поэтапно примерно раз в месяц. Если набирающая обороты вторая волна приведет к значительному падению стоимости акций, то буду в это время увеличивать позицию в них более интенсивно.

Валюта, 2000 $⁣ (152 414 ₽). Размер позиции уменьшился на 3500 $ — купил на эти деньги иностранные акции. Нет желания вдаваться в конкретику по эмитентам. При выборе бумаг я сейчас оцениваю сами компании — насколько они мне нравятся с точки зрения фундаментальных показателей и качества корпоративного управления. Сейчас доля иностранных акций у меня чуть более 10% от общего количества.

Планы по покупке коммерческой недвижимости

Пока не реализованы. Вероятность, что я куплю коммерческую недвижимость в этом году, стремится к нулю. Хороших вариантов по приемлемой цене очень мало. С начала года их стоимость значительно выросла. Готовый арендный бизнес продают сейчас уже в среднем с окупаемостью 10—12 лет, хотя прошлой зимой продавали с окупаемостью 8—10 лет. На новостройки застройщики также подняли цены: продают пустые помещения, которые сдадутся через год, с таким ценником, как будто там уже сидит арендатор и платит аренду.

Читатели Т⁠—⁠Ж не стали бы доверять выбор коммерческого помещения риелторам*

🔒 72% против

🔑 28% за


* По результатам опроса, проведенного в прошлом отчете

Пассивный доход

Продолжаю анализировать, как мои расходы покрываются пассивным доходом. В октябре траты значительно увеличились, но в целом отрицательный баланс незначительный. Надеюсь, что к концу года он не сильно вырастет.

Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее
Обновленный график за 2020 год: зеленая линия — расходы, сюда не включены траты на фондовом рынке и покупка валюты. Красная линия — пассивные доходы: купоны, дивиденды, проценты по накопительным счетам, кэшбэк и прочее

Планы до конца года

Чтобы приблизиться к цели, поставленной в начале года, мне необходимо и далее менять пропорции своих активов в портфеле — особенно учитывая налог на купонный доход в следующем году, — так как большая часть пассивного дохода сейчас не защищена от инфляции. Значительную часть моего портфеля составляют облигации. Хочу довести соотношение акций и облигаций примерно к 70/30. Но до этого еще далековато.

С точки зрения защиты от инфляции акции меня полностью устраивают — как российские, так и иностранные. В идеале было бы неплохо прийти к их соотношению 50/50, но это не ранее чем на горизонте двух-трех лет.

В общем, сомневаюсь, что к концу года у меня получится сделать все запланированное, но буду продолжать к этому стремиться.

Редакция
Место для поддержки, здоровой критики, вопросов и полезных советов:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Автор, напишите, пожалуйста, статью про инвестиции в коммерческую недвижимость. Тема пока мало освещена на сайте.

16
Герой Т—Ж

27.11.20, 08:33

Around, когда акции падают в цене, как например в феврале-марте этого года, продать облигации и купить акции по смешным ценам. А также стабильный денежный поток, очищенный от налогов, который можно выводить с ИИС без закрытия (у некоторых брокеров). Если купон ежемесячный, то можно дополнительно увеличить доходность. Это только самые очевидные плюсы.

6

Andrey, со следующего года также под налогами. А в момент мартовской просадки облигации также просели, но не так сильно.

0

Роман, если хотите собирать лайки под своими результатами, пишите развернуто, как так вышло. А еще лучше - пишите сразу в ТЖ, здесь вообще ничего не было про инвестиции во фьючерсы. Здесь форма: https://journal.tinkoff.ru/community/

2
0
Герой Т—Ж

+2

25.11.20, 08:28

Не рассматривали вариант инвестиций в каршеринг? Обещают стабильные 11% годовых за 3 года (после ндфл) и выкуп по фиксированной цене по окончании договора, все расходы: страховку, то и налоги берут на себя. Авто зарегистрирован на инвестора и в любой момент можно выйти из этой истории. Порог входа довольно низкий, от 1кк, а т.к. выплаты ежемесячные — доход можно сразу реинвестировать и в целом получить 50% за 3 года (без учета инфляции)

1

d1mmmk, около года назад они же обещали от 13% со средней ежемесячной выплатой в 30 000₽. Читаю один телегоканал, автор вписался в этот движ и средняя выплата составляет пока что-то порядка 20-22к за прошедший год.

4
Герой Т—Ж

+2

25.11.20, 17:59

Eugene, вроде как платеж фиксированный и закрепляется в договоре, ну и от стоимости авто зависит.

0

Eugene, а что за канал и каршеринг?

0

nnpoker, думаю, что это про Юдрайв. По крайней мере, вводные данные совпадают

1

d1mmmk, тут уже в этом году стабильная девальвация рубля около 30% процентов. Смысл лезть в рублевые активы ? Карш на минималках работает - авто стало заметно меньше, если конкретно про юдрайв, то его дорогие кашкаи стоят часами без движения. Так и до дефолта по обязательствам недалеко. Дальше глубжее фин.показатели копать совсем не вижу смысла.

2
Герой Т—Ж

+2

26.11.20, 20:12

Иван, карш не обязательно должен быть прибылен, тот же деливериклаб получил первую прибыль спустя 10 лет после старта, создание и передел нового рынка — вот что важнее, а бабло стричь будут позже. Я бы не боялся дефолта по обязательствам, а даже если он и произойдет — владелец авто просто получит его назад, продаст по рыночной цене и не факт что останется в минусе.
Тут все же есть защита от девальвации — авто будет дорожать вслед за обесцениванием рубля, так что если по окончании договора рыночная цена будет не 590к, а 790к или даже 890к — договор не обязывает продать по 590к, можно оставить себе и продать по рыночной цене самостоятельно или вообще сдать на растерзание в аренду таксистам, выжать из авто все соки и продать по низу рынка. Чтобы авто дешевели — такого в истории никогда не происходило.
Давно не пользовался каршерингом, но всегда предпочитал Кашкаи и вылавливал их — слишком быстро разбирали, возможно сейчас что-то изменилось.

Вообще почему у меня возник такой вопрос — герой большой любитель авантюр с новостройками, пифами и коммерческой недвижимостью, инвестиции в каршеринг, как мне показалось — интересная идея диверсификации и уход от темы недвижимости.

0

d1mmmk, как у вас 11 процентов годовых превратились в 50% за три года? 1.11^3 = ок. 1.37

Какой размер фиксированного платежа? По факту, вы продаете автомобиль с отсрочкой платежа, с риском того, что каршеринг накроется и никто вам денег не заплатит, в лучшем случае получите автомобиль (хорошо если он ещё что будет стоить после каршеринга).

Скорее всего это просто возможность для каршеринга одновременно очень дёшево купить автомобиль (вряд-ли цена продажи через 3 года в договоре сопоставима с текущей рыночной ценой), и взять заём под низкую ставку процента.

0
Герой Т—Ж

+2

25.11.20, 19:47

Asd, сдаешь авто за 1кк, по договору через 36 месяцев его гарантированно выкупают за 590к (или можно оставить себе), первые 2 месяца платежи идут на оплату дооборудования и доп.комплект резины, затем 34 месяца платежи по ~23к, это 782к, т.к. платежи ежемесячные, сразу их реинвестируем в фонды облигаций — меньше доходность, но горизонт не тот чтоб рисковать, это даст ещё 100к дохода за этот период. Итого имеем 782к доход от сдачи авто, 100к доход от реинвестирования, 590к — выкуп авто по окончании договора, вложили 1кк, через 3 года 1.470кк, округлим до 1.5к, вот вам и 50%

0

d1mmmk, и где же здесь 11% годовых?

0
Герой Т—Ж

+2

26.11.20, 09:44

Asd, точно, из 782к забыл вычесть ндфл, так что реальных там будет 680к + 590к = 1.270кк вместо 1.370кк (1кк под 11% годовых на 3 года), что несколько снижает доходность, но реинвестированием можно часть отбить, подняв до 35% за 3 года... все портят проклятые налоги.... но это все равно на 1-2% опережает доход от фондов облигаций, что не так уж и плохо.

0

d1mmmk, ну, вместо каршеринга можно профинансировать любую другую компанию третьего эшелона, они все платят двузначную доходность в рублях.
Просто нужно помнить о рисках.

На фондовом рынке еще чуть менее страшно инвестировать, т.к. там хоть какие-то есть процессы проверки компаний, чтоб облигации выпустить, плюс документация стандартная (меньше вероятность, что кинут), и всегда знаешь, что ты не один в это ввязался.

0
Герой Т—Ж

+2

26.11.20, 20:27

Asd, дефолт компании выпустившей облигацию — теряешь всё, банкротство каршеринга — остаешься с ликвидным новым авто стоящем на гарантии который легко можно продать, авто попадает в серьезное дтп или угоняется — получаешь выплату от страховой. Рисков потерять деньги меньше чем на фондовом рынке. Риски минимизируют фонды — но двухзначную доходность они не дадут.
К тому же, как напомнил Иван Петров, рубль имеет свойство иногда внезапно дешеветь, но стоимость авто имеет обратное свойство — всегда дорожать, что немного защищает от девальвации и инфляции.

0

d1mmmk, каюсь, сознательно не учел "залог" автомобиля.
В случае дефолта может повезти, и на автомобиле ещё не успели поездить, но скорее всего он проездит в жёстком режиме несколько лет (до 3х), с минимальным обслуживанием.
Скорее всего будет неоднократно побит и починен (застрахован и на гарантии же).
По этим причинам он скорее всего будет реально стоить намного меньше 590 тыс. От инфляции действительно немного поможет, но на мой взгляд очень ограниченно.

Риск потери денег автомобиль не снижает, только есть шанс хоть что-то потом вернуть за счёт его продажи.

Опять же, сравнивать нужно не с фондами, а с такими же третьесортный компаниями, которые платят двузначную доходность. Риски корректно можно сравнить только при детальном анализе, в т.ч. финансовом/кредитном. Но бенчмарк будет именно такой.

С учётом того, что для компании обычно облигации - это самый дешёвый источник финансирования, это значит, что реальная цена риска у каршеринга наверняка намного выше, чем они платят в рамках этой схемы.

0

d1mmmk, что то отзывы плохие на тот же делимобиль

0
Герой Т—Ж

+2

25.11.20, 08:37

d1mmmk, конечно же "на" 3 года, опечатка.

0

Роман, почему фьючерсы?где изучали тему?

0
0

А что за пиф?

0

Сообщество