«Вот основные рекомендации»: 8 советов о том, как правильно купить или оформить дачу

В праве собственности на дома и участки много неочевидных нюансов и рисков.

Эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов целую неделю отвечал на вопросы читателей: как проверить участок перед покупкой, какие есть опасности и как зарегистрировать собственность в различных ситуациях. Собрали первую часть его ответов.

В Т⁠—⁠Ж уже есть статья на эту тему. Вот основные рекомендации:

1. Посмотрите правоустанавливающие документы — они должны быть в порядке, право зарегистрировано.
2. Закажите на имя покупателя выписку из ЕГРН об объекте. Об основных характеристиках объекта заказывать бессмысленно.
3. Проверьте качество межевания или возможность его сделать без проблем в будущем, так как 25% межеваний в стране неверные. Убедитесь в отсутствии споров по границам.
4. Попросите продавца заказать градостроительный план земельного участка. Убедитесь, что по правилам землепользования и застройки нет иных ограничений, кроме указанных в ЕГРН, а если они есть, то не критичные.
5. Особое внимание уделяйте объектам культурного наследия с неустановленными границами — иногда они занимают десятки квадратных километров, а еще таким же особо охраняемым природным территориям.
6. Смотрите, чтобы участок не попадал в область строгих ограничений зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, поскольку в них строительство запрещено. Не путать с водоохранными зонами!
7. Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть строения, в частности соблюдение минимальных отступов от границ, допустимого процента застройки и ее плотности.
8. Проверяйте продавца на возможное банкротство, дееспособность и прочее.
9. Сделку совершайте на полную стоимость, по рыночной цене, с безналичными расчетами, с необходимыми согласиями третьих лиц.

Если покупка планируется в спокойном режиме и очередь на участок не выстроилась, лучше сначала зарегистрировать право, а затем проводить сделку, и вот почему.

Членская книжка садовода — это не правоустанавливающий документ. На ее основании не получится зарегистрировать собственность и затем продать участок.

Чтобы продать, нужен «настоящий» правоустанавливающий документ: постановление администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на землю образцов 1992 года и более поздних лет. Полный перечень перечислен в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в рамках дачной амнистии.

Можно одновременно зарегистрировать ранее возникшее право и его переход по какой-либо сделке — купли-продажи, дарения, мены и прочим. Но лучше, чтобы хозяин сначала зарегистрировал право, а затем уже продавал, так как мнение Росреестра может отличаться от мнения продавца.

А еще покупателю спокойнее, когда собственность зарегистрирована. Потому что Росреестр проверит подлинность правоустанавливающего документа. А в выписке из ЕГРН, которую покажет продавец, будут видны актуальные ограничения в использовании участка, о которых покупатель мог не знать.

Узнать, кому принадлежит участок, можно в поселковой администрации и у местных жителей. Затем нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Эту схему и соответствующее заявление следует подать в администрацию, в чьей компетенции этот вопрос. Если администрация согласна, она издает постановление об утверждении схемы, после чего осуществляется кадастровый учет образованного участка.

Следующий шаг — аукцион на право аренды или выкупа участка. Если побеждаете в аукционе, покупаете участок и регистрируете право собственности. Если не побеждаете, купит другое лицо — возможно, мысленно поблагодарив вас за проявленную инициативу и потраченные на кадастровые работы деньги.

Росреестр обычно не контролирует противопожарные расстояния. Поэтому он зарегистрирует собственность как по дачной амнистии, так и без нее. При этом регистрация права не будет гарантировать его законность.

Соблюдение противопожарных расстояний контролируется не очень строго, в том числе из-за физической невозможности их выполнить, например, на малых участках. А администрации по-прежнему выделяют множество таких участков вдоль границы лесфонда.

Но из-за несоблюдения строительных, противопожарных и иных норм постройку можно признать самовольной и снести — по решению суда и за счет собственника.

Чтобы укрепить свои позиции в возможном судебном преследовании, лучше не пользоваться дачной амнистией, а, наоборот, подать уведомление о планируемом строительстве. А администрация в ответ напишет положительное решение, что «все соответствует». По крайней мере, про лесфонд, скорее всего, замечания не будет. Уведомление о планируемом строительстве не обязательное, но и подавать его не запрещено. Когда на руках есть ответное положительное уведомление от администрации, ответственность делится пополам. Если кто-то когда-то подаст в суд на собственника и потребует удалить дом от леса, он будет спорить еще и с администрацией.

При таком подходе за скобками остаются вопросы безопасности в случае лесного пожара. Часто мы рассуждаем так, будто эти нормы важны «для дяди», а не для нас. Но в этой ситуации нет выбора.

Да, при покупке такого объекта риски есть. Решение о том, регистрировать право на домик или нет, зависит от конкретного объекта.

Если домик малоценный, можно не требовать этого от продавца. Чтобы подстраховаться от недобросовестного поведения бывших владельцев, можно заключить договор купли-продажи «набора строительных материалов» или «сруба». Все это не считается объектами недвижимости, а такие договоры позволяют зафиксировать факт оплаты.

Если домик представляет ценность, рисков больше.

Даже если продавец готов зарегистрировать собственность, а покупатель согласен подождать, возникает риск малого срока владения. Продавцу придется платить налог с суммы не ниже 70% от кадастровой стоимости. По этой причине он может отказаться регистрировать домик. При последующей продаже участка можно оказаться на месте сегодняшнего продавца.

Росреестр может приостановить сделку по основанию неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. Придется регистрировать право и подавать документы заново с новыми условиями или доказывать, что домик — не объект капитального строительства.

Известны случаи признания сделок недействительными по причине «неединства судьбы». Причем иски могут подавать не только супруги, в том числе бывшие, кредиторы и другие, но и сами продавцы — бывшие владельцы участков.

В будущем может не получиться зарегистрировать право на домик по разным причинам:

1. нарушение строительных норм и правил;
2. расположение в зоне с особыми условиями использования территории, при которых запрещено строительство;
3. намеченное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
4. отсутствие утвержденного проекта планировки территории, который обязателен.

Шансы законно оформить в собственность этот участок невелики.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ человек, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это так называемая приобретательная давность. Еще три года надо прибавить как срок исковой давности.

Ваша ситуация не удовлетворяет критериям добросовестного владения. Оно считается добросовестным, если человек не знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности. В этом случае «отсутствия» нет: известно, что у участка есть собственник.

Кроме того, при рассмотрении таких дел суды обязаны рассматривать не только частный, но и публичный интерес — а он может быть у муниципалитета.

Ответчиком в суде будет формальный собственник. Успешный результат может быть в следующих случаях:

1. В ходе судебного процесса хозяин откажется от участка.
2. Муниципальная администрация не заявит свои права.

Нужно обратиться в суд о признании права собственности на участок в порядке наследования, потому что здесь фактически принятое наследство. Наследуется не только имущество, но и вещные права, в вашем случае — право на получение в собственность участка.

Потребуется заручиться поддержкой председателя СНТ и привлечь в качестве свидетелей соседей, которые знали отца и семью. Придется подготовить документы из СНТ: книжку садовода, квитанции об уплате взносов за все годы. Будет хорошо, если уплачен налог за участок. В СНТ нужно взять справку об участии в уплате земельного налога за земли общего пользования.

Еще необходимо собрать документы о родстве — наследниках первой очереди, а также заявления в архив и ответы оттуда, что все утеряно. Можно поискать документы по месту прежней работы отца и в СНТ.

Затем надо сделать межевой план. Заявлять право на участок следует вместе с координатами его границ.

Инициатива должна быть от собственника. Если не хочется регистрировать новый дом, можно подождать, когда он попадет в очередную кампанию по вовлечению объектов недвижимости в налоговый оборот. Если есть желание оформить документы, порядок действий такой.

Если второй дом регистрировать как жилой, надо установить, разрешают ли правила землепользования и застройки поселения строительство двух жилых домов на одном земельном участке. Позиция Минэкономразвития такова: можно строить несколько жилых домов, но они должны быть так удалены друг от друга, будто находятся на разных земельных участках. Например, чтобы соблюдались противопожарные расстояния: 6 метров — «от камня до камня», 15 метров — «от дерева до дерева». Дома соприкасаются, поэтому с расстоянием между ними проблема. Хотя, скорее всего, регистрирующий орган не обратит на это внимание.

Если новый дом регистрировать как гостевой, то есть нежилой, скорее всего, возражений ни от кого не последует. Противопожарные расстояния между строениями на собственном земельном участке не нормируются.

Еще можно зарегистрировать новый дом как пристройку к старому — в рамках реконструкции. Потребуется изготовить новый технический план при помощи кадастрового инженера и зарегистрировать изменение характеристик старого строения на характеристики единого дома. Объединенный дом будет жилым.

Можно и старый дом переоформить в нежилой, но всегда плохо, когда приходится что-то выдумывать и это видят все.