Как мы купили дом в Ленинградской области

За 1,1 млн рублей и без риелтора

230
Как мы купили дом в Ленинградской области
Аватар автора

Ольга Лурье

удачно купила дом

Страница автора

Мы с мужем купили дом у озера.

От редакции

Эта статья — личный опыт автора. Ольга купила дом в 2018 году, и с того момента цены выросли. Однако алгоритм выбора и покупки дома остался прежним, а опыт автора полезен всем, кто захочет найти себе дачу, поэтому мы обновили и переопубликовали статью.

За время поисков изучили весь Выборгский район, посмотрели десятки вариантов и возненавидели риелторов. У нас было 300 тысяч рублей, свободное время и желание купить дом в текущем году. Мы не рассматривали покупку участка и стройку, а хотели въехать и сразу жить.

Расскажу, как сделать процесс выбора менее мучительным и оформить сделку без участия агентов.

Бюджет

С нашим доходом мы могли получить кредит на сумму до 1 млн, поэтому бюджет на покупку с учетом накоплений был не больше 1,2 млн. Еще 100 тысяч заложили на оформление документов и покупку техники: мотокосы, холодильника, микроволновки, конвекторов, садового инвентаря. Без них сразу заехать и жить было бы проблематично.

Мы взяли потребительский кредит в банке рядом с домом — 900 тысяч на семь лет под 11,9%. Нам пришлось оформить страхование жизни и здоровья заемщика за 140 тысяч, иначе банк повысил бы процентную ставку до 17,9%. Сумму страховки включили в кредит. Вернуть досрочно ее нельзя, иначе увеличится процентная ставка.

Сначала мы платили ежемесячно 18 500 ₽, но часть погасили досрочно, и сейчас платеж на 4000 ₽ меньше.

Параметры поиска

Удаленность. Мы живем в Петербурге и решили покупать дом за Выборгом по нескольким причинам. Во-первых, нам нравится северная природа — уже двадцать лет подряд мы отдыхаем здесь и собираем грибы. Во-вторых, несколько лет назад открыли скоростной участок трассы «Скандинавия» — пробок стало меньше. Выборгское направление — не самое загруженное. Например, чтобы выехать в сторону Луги из Санкт-Петербурга в пятницу, надо отстоять два часа, в сторону Выборга — 40 минут.

Мы не думали про удаленность от Петербурга, а рассматривали весь район от Выборга до финской границы вдоль трассы «Скандинавия». Мы работаем дистанционно, нам не надо часто ездить в город. Гипермаркеты, государственные услуги, больницы и культурные мероприятия — все это есть в Выборге.

Инфраструктура. Летом 2018 года у нас должна была родиться дочка, поэтому нам была важна инфраструктура. Искали поселок, который расположен максимум в 30 минутах от Выборга. Мотивировали так: если решим жить там постоянно, придется регулярно ездить в детскую поликлинику, магазины и учреждения. Потом, может быть, будем возить дочку на занятия или ездить на работу в Выборг. Дорога зимой и летом должна быть доступна для легкового автомобиля.

В радиусе 10 км мы хотели видеть медпункт, продуктовый магазин, аптеку и детский садик. Обязательно — мобильная связь. В пешей доступности — лес и водоем. Рядом с трассой покупать дом не хотели, чтобы не было шумно.

Участок мы искали сухой, не заросший. От десяти соток: на такой площади кроме построек можно организовать зону отдыха, посадить яблони и кусты и сделать игровую площадку для ребенка. Обязательно — колодец, баня и сарай. Грядки и посадки не важны, мы не огородники. Желательно угловой участок или крайний к лесу, и чем меньше соседей — тем лучше. Еще нужен круглогодичный подъезд на легковой машине и электричество.

На тот момент нам было все равно, какой это будет участок — СНТ или ИЖС. СНТ — это земли сельхозназначения. У них два недостатка: сложно сделать прописку, а электричество стоит 4,14 ₽ за 1 кВт⋅ч. ИЖС — это земли населенных пунктов. На такой участок дают ипотеку и принимают материнский капитал. Даже в старом доме можно зарегистрироваться по месту жительства, а электричество стоит 2,98 ₽ за кВт⋅ч.

В нужном нам районе можно было купить участки с оформленной собственностью, в аренде на 49 лет и по книжке садовода. Последние два варианта — это юридически не покупка дома с участком, а передача прав: либо аренды, либо права заниматься садоводческой деятельностью.

В случае с арендой придется или регулярно вносить плату, или попытаться оформить участок в собственность, а это бюрократия и время. Книжка садовода тоже не вариант: она не подтверждает собственность на дом, а только дает право сажать огород на этой земле — и все. Получается, что в обоих случаях мы бы не были собственниками своего жилья. Мы не хотели такого, поэтому рассматривали только участки, оформленные в собственность.

Дом. Из бруса или бревна, утепленный, сухой и с печью, поскольку мы планировали жить в нем круглый год. Площадь — от 70 квадратных метров, чтобы чувствовать себя свободно втроем. Окна и крыша — целые. На год постройки не смотрели, важно было состояние.

Когда мы определились с этими критериями, стало легче выбирать объекты и понимать, подходят или нет. Но мы все равно смотрели и другие варианты: на 500 тысяч дороже, на 20 км дальше, на 30 метров меньше площадь, — если в целом все остальное нравилось.

Стоимость домов на рынке

Объявления о продаже домов публикуют на «Авито» и «Циане». В сентябре 2017 года мы пересмотрели все объявления, какие были. По некоторым позвонили, но ничего подходящего не нашлось. Потом каждый день следили за новыми предложениями. Как только появлялся перспективный вариант — звонили и уточняли детали. Если все нравилось — договаривались о просмотре.

Я заметила, что по загородным домам нет четкой рыночной цены — назначают кто во что горазд. Похожие коттеджи площадью 150 метров на берегу залива стоили и 5 млн, и 15 млн. Старые дома-развалюхи в одном и том же поселке продавали и за 700 тысяч, и за 2,7 млн.

Когда мы это поняли, начали рассматривать все подходящее по бюджету. Перспективные объекты тут же ехали смотреть.

За 2,7 млн продавали старую дачу
За 2,7 млн продавали старую дачу
А за 2,3 млн — современный дом
А за 2,3 млн — современный дом
Один дом площадью 90 м² с удобствами и отделкой стоит 5,2 млн
Один дом площадью 90 м² с удобствами и отделкой стоит 5,2 млн
Второй — 3,8 млн. Дома находятся в одном и том же поселке
Второй — 3,8 млн. Дома находятся в одном и том же поселке

Ни близость к водоему, ни качество строения на цену не влияли. Мы заметили только одну закономерность: чем быстрее хозяину требовалось продать дом, тем меньше была стоимость.

Например, дом в Чулкове продавали за 2 млн. Это отличное место: вторая линия от Финского залива, через дорогу — лес. Дом 90-х годов постройки, но после ремонта: есть вода, сантехника, отопительный котел и радиаторы, симпатичный интерьер, мебель из «Икеи». Дача досталась от деда и стала не нужна. Продавец сказал, что ему срочно требуются деньги: он достроил квартиру в городе и хотел начинать ремонт. При этом в Чулкове даже старые дачи стоили от 2,7 млн. Этот мужчина продал дом за неделю.

Другой объект, в Большом Бору, продавали за 850 тысяч. Дом покосился, крыша провалилась, окна выбиты. Внутри — рваные тряпки, доски и битая посуда. Бани не было, а сарай завалился на один бок. На участке по колено воды. К тому моменту, как мы его посмотрели, дом продавался уже полтора года. Хозяева начинали с 1 млн и постепенно снижали цену. В объявлении это звучало так: «Старый уютный домик с большой русской печью для ценителей природы». Отличный сруб в этом же поселке с большим участком и канализацией продавали за 1,3 млн.

«Старый уютный домик» продают до сих пор. Правда, цену снизили еще на 150 тысяч
«Старый уютный домик» продают до сих пор. Правда, цену снизили еще на 150 тысяч

Поиск домов и просмотры

Мы смотрели дома зимой 2017 года и ранней весной 2018. Снега было мало, и он не мешал. Летом везде сухо, листва и трава скрывают недостатки. А зимой и весной деревья голые, пейзажи серые — сразу видно место без «прикрас». Весной легче всего заметить, что участок сырой. А зимой понятно, во что превращается поселковая дорога, насколько тщательно ее чистят от снега.

Мы смотрели не столько сам дом, сколько место в целом. Как долго в реальности ехать до Выборга — полчаса или больше. Какая на самом деле дорога — асфальтированная и почищенная или «то яма, то канава». Где водоем и есть ли пляж. Где лес, какой он — сосновый или заболоченный ельник с буреломом. Что вокруг — деревня и леса или железная дорога и завод.

Если весной не захочется напиться от тоски, наблюдая «красоту», — значит, место хорошее. Нам не захотелось, поэтому и купили
Если весной не захочется напиться от тоски, наблюдая «красоту», — значит, место хорошее. Нам не захотелось, поэтому и купили

С агентом нам было бы неудобно ходить по поселку и окрестностям. Не хотелось занимать чужое время, потому что мы можем гулять и три часа. Плюс при постороннем мы с мужем не могли говорить откровенно. Поэтому решили, что, если дом понравится, вернемся сами и все посмотрим. Но вернулись мы только в один поселок, а потом и его отсекли. В остальном сразу понимали, нравится место или нет.

Однажды приехали смотреть дом в поселке Лужайка. Сначала все понравилось: асфальтированная дорога до дома, напротив — лес, внизу — река, живописный даже в январе холмистый пейзаж. Но внезапно услышали грохот — в 500 метрах промчался поезд «Аллегро». С тех пор мы не смотрели дома около железной дороги.

Как организовали процесс просмотра

Мы делали так: звонили по объявлениям и выписывали подходящие варианты в блокнот. Затем договаривались с продавцами и группировали просмотры — старались посетить несколько объектов за один день. Всего мы выехали на просмотры два раза в январе, один раз в феврале и один — в марте. Посмотрели 12 объектов, потратили четыре дня. Потом повторно ездили смотреть дом, который в итоге купили, — это еще один день.

На просмотрах есть неприятные моменты: грязь и снежная каша, нечищенные дороги, дождь и ветер. Когда дом продается, в нем, как правило, никто не живет: зимой не чистят тропинку от главной дороги к участку, на самом участке тоже снег. Мы брали с собой теплые резиновые сапоги и дождевики, надевали лыжные костюмы.

Смотрели объект в СНТ на Бусловском озере. Было написано, что дорогу чистят. Ехали на двух машинах: в одной мы, в другой — риелтор. Дорога становилась все хуже: ледяная колея, лужи со снежной кашей, крутые подъемы и ямы. Стало страшно ехать дальше, мы припарковались и пошли пешком. Идти пришлось полтора километра туда и столько же обратно. С неба сыпался мокрый снег, под ногами — то лед, то каша, то лужа. На участке снег уже растаял, показалась трава и глина, поэтому ноги вязли. Мы-то с мужем подготовились, а вот девушка-агент была в шерстяном пальто и в кожаных ботильонах.

Мы хотели сэкономить время и бензин и просто ездить от одного поселка к другому. Но так не получилось. Из 14 агентов на машине были только трое. Остальных пришлось забирать из Выборга, а после просмотра отвозить назад. Мы встречали их на вокзале, у церкви, у родника и на остановке на трассе. Половина продавцов опаздывали, один агент так и не пришла, а по телефону сказала: «Вас много, я одна. Могли бы и дождаться».

Уже под конец я сформулировала вот такие правила:

  1. Лучше одеваться в спортивную одежду и брать с собой резиновые сапоги. Не помешает и запасная пара для риелтора.
  2. Агенты и собственники часто без машин, поэтому следует закладывать время, чтобы забрать их в городе. За полчаса до встречи лучше еще раз созвониться и подтвердить договоренности по месту и времени.
  3. Если нужно погулять по деревне и все посмотреть, лучше вернуться потом без агента. Еще без него удобнее расспрашивать местных жителей.

Риелторы

Мы выбирали дом самостоятельно по базам объявлений на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости», в агентства недвижимости не обращались. У нас было время, чтобы изучить информацию, и не было денег на услуги риелтора. Однако мы столкнулись с агентами с другой стороны: они представляли продавцов. В 80% случаев мы общались с риелтором, а не с собственником.

Агенты включали свою комиссию в стоимость объекта. Для Выборга на 2018 год это суммы от 50 до 100 тысяч. Мы думали, что профессиональный риелтор проконсультирует и ответит на вопросы по дому, чтобы сэкономить свое и наше время. Либо порекомендует другие объекты из тех вариантов, что он продает, если они подходят под наши требования. В реальности мы жестоко разочаровались.

Проблемы с риелторами делились на две группы: ничего не знают или нагло врут. И каждый восклицает: «А что вы хотите за такие деньги!»

Не знают ничего. Нам ни разу не удалось узнать что-то сверх того, что и так написано, если по объявлению отвечал агент. У них бесполезно спрашивать, чем утеплен дом, какая печь, есть ли колодец и другие постройки.

Объект в Балтийце продавали за 2 млн. Дом в 100 квадратных метров с мансардой на фотографиях выглядел современно. Позвонили — ответил мужчина. Нас интересовало, какой фундамент, толщина утепления и что с внутренней отделкой. Агент не знал ничего и дал телефон другого человека. Второй агент сказал, что мансарда недостроена, про утепление он не в курсе, а «отделка нормальная, на фото же видно». Мы не поехали смотреть этот дом.

Дом в Кутузове. Чтобы его посмотреть, пришлось забирать агента в Петербурге и везти на место. Агент не знала, где находится дом, поэтому пришлось искать жителей, показывать фотографии дома и спрашивать, где это. Уже на участке выяснилось, что у риелтора нет ключей, поэтому внутрь мы не попали. Побродили по щиколотку в воде, увидели кривой фундамент и сгнившие венцы. Оказалось, что к дому примыкает покосившаяся баня. По сути, мы проехали 180 км в одну сторону, чтобы посмотреть на поселок Кутузово и затопленный участок.

Нагло врут. Иногда то, что агент написал в объявлении, неправда или правда, но только частично.

Объект в поселке Советский. На фото изображен нарядный маленький домик. Но на один снимок снаружи было десять фотографий интерьера. По факту оказалось, что это отреставрированная часть старого барака с отдельным входом. То есть квартира-студия с симпатичной отделкой за 1,8 млн. На участке — трава в человеческий рост и вязкая глина, за домом вырубают лес и строят то ли завод, то ли трассу. Сарай покосился. Мы потратили час на дорогу от Выборга и обратно, и еще 45 минут ждали агента, которая опаздывала.

Дом в СНТ «Эрудит». В январе мы поехали смотреть «прочный дом из бруса на сухом разработанном участке». Еще в садоводстве меня смутил странный хруст под колесами. Я вышла из машины и увидела, что проламываю лед. На самом участке тоже все было покрыто ровной коркой льда. На деревьях в полуметре от земли висели льдинки. Мы поняли, что осенью участок затопило, а затем прихватило морозом. Такая картина была не только на этом участке.

Дом в СНТ «Лимонное». «Уютная дача в развитом садоводстве и круглогодичный подъезд». Мы встречались с агентом у родника — жители Выборга хорошо знают это место. Риелтор приехала на Киа Рио. Возле родника она пересела в ВАЗ своей коллеги, с которой приехала, — мы удивились. Когда приблизились к садоводству, все стало понятно: на дороге лужи, ямы, ручьи, грязь. Здесь нам не понравилось само садоводство: все обнесено высоким забором, дома стоят стена к стене, а между ними узкие проходы, в которых двоим уже не разойтись. Если загорится один дом — сгорит все, поскольку застроено слишком кучно.

Этот дом до сих пор продают и цену не снижают. В объявлении нет фото участка и садоводства: хозяева понимают, что такое показывать не стоит
Этот дом до сих пор продают и цену не снижают. В объявлении нет фото участка и садоводства: хозяева понимают, что такое показывать не стоит

Пару раз попались честные риелторы, которые сэкономили нам время. И мы им за это благодарны.

Объект в Кондратьеве. На фотографиях — старый дом, заваленный снегом участок. Когда позвонили, агент уточнил наши цели и сразу сказал, что жить в этом доме нельзя, он под снос.

Дом на реке Селезневке. На фото все выглядит уютно: деревянный домик, беседка, баня на берегу. По телефону агент спросил, когда планируем отдыхать — только летом или круглый год? Сказал, что дом летний, не утепленный, для зимы не подойдет.

Чтобы не повторять наших ошибок, сразу спросите у агента по телефону:

  1. Есть ли у него машина. Если нет, то откуда его придется забирать.
  2. Обязательно спросите, есть ли у него ключи от дома. И уточните, взял ли он их, когда поедете на место.
  3. Бывал ли он сам на участке. Если агент не может рассказать детали, спросите, есть ли возможность позвонить собственнику и уточнить все по списку. И не стесняйтесь продиктовать список — вообще-то это его работа.

Документы и риски

Когда покупаете дом с участком, есть риски и опасности: неоформленные права на землю и строения и отсутствие у продавца полномочий на продажу. Мы плохо разбираемся в юридических тонкостях, поэтому искали идеальные документы. Если нам что-то не нравилось или чувствовали подвох — отсекали вариант.

Если дом не оформлен как жилое строение. В таком можно жить, но нельзя сделать регистрацию, указать в договоре купли-продажи или застраховать. Юридически дома как бы нет. Если оформлять такой дом в собственность, придется побегать по учреждениям и сделать документы.

Не оформлена земля. Продаются участки с арендой на 49 лет. В этом случае нужно вносить арендную плату, а чтобы оформить землю в собственность — собирать документы и ходить по инстанциям. Еще надо читать условия аренды: для каких целей выделили землю, можно ли строиться, есть ли разрешение на строительство.

Мы не хотели вникать в эти нюансы и сталкиваться с бюрократией, поэтому искали только вариант с правом собственности и сразу спрашивали, что и как. В идеале должны быть такие документы:

  1. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на землю и на дом.
  2. Технический паспорт дома, обзорный план земельного участка и т. д.

У продавца нет четкой цели или полномочий. Мы подумали, что у продавца должна быть ясная мотивация продать дом. Если мотивы неочевидные, то либо объект плохой и от него хотят избавиться, либо с документами что-то нечисто.

Понятная мотивация. Дом в Чулкове достался от дедушки, собственник — внук. Он пожил на даче и решил, что это не для него. Понадобились деньги на ремонт квартиры, и он решил продать дом.

Наш дом продавал сын, который получил наследство от отца. У сына с женой есть свой дом — отцовский им не нужен, поэтому через год они выставили его на продажу.

Непонятная мотивация. Дом в Кутузове. Дедушка-хозяин лежит в больнице, причем все настолько плохо, что ему даже нельзя позвонить. Продажей занимаются племянники. Дедушка не в состоянии приехать на сделку или оформить доверенность. Каким образом племянники будут продавать объект и на каком основании — мы так и не поняли. Впоследствии могут возникнуть проблемы с хозяином или наследниками.

Дача в СНТ у Бусловского озера. Хозяева разводятся, жена продает дом. Агент сказала, что бывшие супруги ругаются из-за детей. Дом строили вместе. Совместно нажитое имущество — предмет спора. Чтобы его продать, муж должен оформить нотариальное согласие на продажу дачи. Даже если супруги договорились сейчас, они могут снова поссориться к моменту сделки: муж ничего не подпишет, а мы зря потратим время.

Дом в Лужайке. К указанному зданию примыкало старое строение, разделенное на две части. Участок поделен забором. Собственница утверждала, что в пристройках никто не живет, хотя формально у них есть хозяева: мужчина с долгами по алиментам и какие-то ребята, которые когда-то поселили туда деда. Якобы эти пристройки можно дешево выкупить через администрацию. А баня и сараи вообще ничейные. Мы приехали в Лужайку сами через пару недель — посмотреть еще раз. В окнах пристроек горел свет, дорожки были почищены от снега.

Что следует уточнить у продавца, если понравился дом:

  1. Оформлено ли право собственности на землю и на дом.
  2. Есть ли в наличии выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  3. Кто продает объект и какие у него полномочия. Если продает не собственник — оформлена ли нотариальная доверенность на продажу.
  4. Если продавец состоит в браке, готов ли второй супруг оформить нотариальное согласие на сделку.
  5. Какова причина продажи. Если продавец темнит, попробуйте расспросить соседей.

Как мы нашли наш дом

В марте мы в очередной раз смотрели объекты на «Авито» и «Циане». Увидели дом в поселке Великое, где уже бывали. Позвонили и договорились о просмотре. Показывал собственник — сын покойного хозяина.

Нам все понравилось: рядом крупный поселок, где есть амбулатория и детский садик, а также все магазины. Асфальтированная дорога без ям, детская площадка. Несколько раз в день ходят автобусы до Выборга и до Кондратьево — это соседний крупный поселок. Есть магазинчик, там продают основные продукты, хозтовары и пышный ароматный хлеб. Детей забирает и привозит школьный автобус.

Дом на берегу озера, кругом леса. Соседи только с одной стороны. Есть колодец, банька и сарай с туалетом. На участке в 12 соток растут яблони и сливы, крыжовник и смородина.

Нам понравился дом: из бруса, с мансардой, печью и площадью 80 квадратных метров. Дома из бруса теплые и, в отличие от кирпича и газобетона, «дышат». В жару в них прохладно, в холода — тепло. Мансарда без отделки, на первом этаже внутри аккуратно и чисто. Подключено электричество, можно заезжать и жить.

На участке много свободного места. Мы думаем построить игровую площадку для дочки, а остальную землю засадить березами
Наш дом ближайший к озеру, вместо соседей — лесок
Это озеро летом. Берега зарастают травой — лодку спустить можно, а вот купаться все ходят на центральный пляж
Сразу за баней начинается лес и тропинка к озеру. Осенью на ней растут грибы
В Великом асфальтированная дорога, магазинчик и автобусная остановка. В магазин приносят почту для жителей. Еще в нем не продают спиртное, поэтому если кому-то понадобится — придется ехать 10 км в Кондратьево
Мне нравится, что в поселке есть детская площадка. Хотя у многих сделаны качели во дворе, на общей площадке дети и родители могут общаться друг с другом
Когда озеро замерзает, мы гуляем по кристально прозрачному льду и фотографируем пейзажи. Если есть настроение — надеваем коньки и катаемся по всему озеру
У нас спокойный поселок. Жители хранят лодки прямо на берегу, тут не воруют

Минусы тоже были. Фундамент требует ремонта — один из блоков покосился. Это было видно сразу, хозяин тоже не отрицал. Дымоход в мансарде облупился — верхняя часть кирпичей начала крошиться. Хозяин сказал, что со временем хорошо бы трубу переложить. Утепления недостаточно для морозов ниже −20 °C, поскольку покойный дедушка на зиму уезжал в Выборг, а весной и осенью еще тепло. Мы попросили скидку — нам уступили 200 тысяч на ремонт. Продавец нас не обманул: за год проживания мы не нашли никаких новых проблем.

Через три дня мы вышли на сделку и купили этот объект.

Сделка

Когда мы четыре года назад покупали комнату, вносили задаток и заключали предварительный договор купли-продажи. Боялись упустить вариант, поэтому подстраховались. В этот раз задаток не вносили — договорились так. Хозяин при нас снял объявление с публикации.

Чтобы заключить договор, потребовалось сделать несколько вещей.

Составить договор купли-продажи в простой письменной форме. Мы сами заранее подготовили договор и распечатали его на принтере. Взяли шаблонный текст в интернете и указали свои данные. Мы состоим в браке, поэтому участок с домом — это совместно нажитое имущество. Оформили на мужа, но дом все равно общий.

Утром в день сделки встретились с продавцом и подписали бумаги. Затем пошли в банк, чтобы заложить деньги.

Заложить деньги в банковскую ячейку. В Выборге для сделок с недвижимостью все пользовались услугами одного банка. Мы пришли вовремя и решили почитать договор. Нашли там изумительный пункт: банк обязуется предоставить доступ к ячейке третьим лицам. При этом не указано, на каких основаниях и в каких случаях. Получается, что деньги может забрать кто угодно. Нас это не устроило, и мы ушли в другой банк.

Аренду ячейки предлагали еще три банка, в двух было дорого — около 6000 ₽. А третий вариант подошел по цене. На закладку денег мы потратили два часа и 975 ₽.

Сдать документы на регистрацию в МФЦ. МФЦ в Выборге работает без выходных с 09:00 до 21:00. На регистрацию мы сдали договор купли-продажи, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ продавца — свидетельство о наследстве.

Получить документы в МФЦ. Через две недели мы получили в МФЦ выписку из ЕГРН на дом и участок, новые кадастровые паспорта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации.

Подписать акт приема-передачи. Из МФЦ мы пошли в пирожковую — популярное в Выборге место для переговоров — и составили акт приема-передачи. Дело в том, что, пока бумаги были на регистрации, продавец уже дал нам ключи. Мы приезжали в дом и все осмотрели. Бывший собственник по нашей просьбе вывез старые панцирные кровати, неработающие холодильники и хлам с чердака.

Достать деньги из ячейки. После подписания акта мы пошли в банк, где продавец получил деньги и написал нам расписку. А вечером мы поехали уже в свой дом.

Мы оформили сделку самостоятельно, уплатили только госпошлину — 2000 ₽ за дом и 350 ₽ за участок.

Выписка из ЕГРН на дом. На первом листе указан год постройки, площадь, этажность и кадастровая стоимость
На втором листе выписки указано, кто собственник, на каком основании. Содержится информация об обременениях
Выписка из ЕГРН на участок. На первой странице указан адрес, кадастровый номер, площадь, разрешенное использование
На второй странице выписки указано, кто собственник и на каком основании
На третьей странице — информация об обременениях. У нас часть земли находится в водоохранной зоне
Это обзорный план земельного участка. В документе показано, где находится участок на карте поселка
В кадастровом паспорте участка указана площадь, адрес, разрешенное использование. Наш участок находится в населенном пункте, был выделен для строительства жилого дома. Написано, что межевание было сделано в системе координат 1963 года
На второй странице есть план участка: видно, как он расположен относительно соседей, на схему нанесены постройки
На последней странице пишут об обременениях. В нашем случае 2 м² — водоохранная зона
В техническом паспорте дома есть вся информация про строение. На первой странице написано, что наш дом был построен в 1996 году
Судя по техпаспорту, у нас дом с одной жилой комнатой, гостиной и кухней. Все остальное — пристройки
Наш дом построен из бруса на ленточном фундаменте. Государство знает, какая у нас крыша и колодец
Планировка нашего дома согласована с государством

Межевание

Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.

Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.

Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.

Что в итоге

Сейчас мы уже прожили в нашем доме год. Вода в колодце чистая и вкусная. Банька оказалась очень хорошей. В −30 °C в доме было +17 °C, поэтому приходилось топить печку десять часов подряд. Сильный ветер поначалу пугал: задувало под крышу, были жуткие звуки.

В поселке пограничный режим, на въезде часто дежурит участковый. Пускает только по российскому паспорту. Все домовладельцы и их гости переписаны в блокнот. В лесу за поселком начинается пятикилометровая приграничная зона, въезд только по пропускам. Лес патрулируют пограничники, поэтому чувствуем себя в безопасности.

На берегу озера растут ландыши. В осиновой роще перед домом поют соловьи. Летом в жару купались в озере. Осенью лазили по лесам за грибами и ягодами — вокруг нашлись урожайные места. Зимой купили лесные лыжи и катались на них по замерзшему озеру. По первому льду гоняли на коньках. Рядом Финский залив — ездили ловить корюшку. Мимо дома ходят лисы и зайцы, зимой на озере гуляют лоси.

В целом жить в деревне оказалось во много раз лучше, чем в городе. Мы решили переехать в Великое насовсем. Сделали регистрацию по месту жительства, записали дочку в поселковый садик. Сейчас начинаем реконструкцию дома.

Мы оформили трехлетние пропуска и свободно ходим возле границы
Мы оформили трехлетние пропуска и свободно ходим возле границы
Если пограничники поймают без такого пропуска — вежливо попросят удалиться и проводят до выезда со всеми почестями
Если пограничники поймают без такого пропуска — вежливо попросят удалиться и проводят до выезда со всеми почестями
1/2
Мы оформили трехлетние пропуска и свободно ходим возле границы
Пейзаж у дома. Вода на льду
Пейзаж у дома. Вода на льду

Запомнить

  1. Определите бюджет и требования к поселку, участку и дому. Выбирайте дом так, чтобы не только нравилось жить, но и было удобно добираться.
  2. В ценах на дома нет четкой системы, поэтому придется много смотреть. Чем срочнее продажа — тем ниже цена.
  3. Назначайте несколько просмотров в один день. Одевайтесь так, словно собрались в поход, поскольку будут лужи, снег и грязь.
  4. Агенты ничего не знают про дом и часто приукрашивают действительность. Будьте занудой и расспрашивайте все до мелочей. Реальность отличается от объявлений.
  5. Проверяйте документы на дом и узнавайте мотивацию продавца. Если что-то покажется странным, поищите другой вариант.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Ольга ЛурьеА на что вы обращали внимание, когда покупали дом или дачу?
  • Алексей МартыненкоОтличная статья, как алгоритм действий!59
  • Павел БасистовVitaliy, пять лет живу в деревне и ни о чем не жалею. Полная смена обстановки после офиса позволяют отлично отдыхать.11
  • Yana AkstilovichОчень интересно и полезно, спасибо за статью. Понимаю вас - жить в доме приятнее, чем в квартире. Да и места красивые.7
  • Георгий ШабашевОльга, отличная статья! Спасибо, очень интересно было читать. Пейзажи особенно красивые. Готовьтесь к комментариям про материал дома: вас сейчас научат из чего "на самом деле" должен быть построен дом, а некоторые даже предложат свои услуги :)38
  • Aleksey Danilinотличная статья, вроде автор не шутит, но иногда довольно смешно, при этом грустно, что в стране несколько армий бездельников.. типа риелторов и охранников..29
  • Михаил АмосовХороший вариант. Но как подумаешь сколько мест в мире еще не видел - желание покупать дом в деревне пропадает (говорю о себе). Кстати, рад видеть, встречались, как то проводил корпоратив.7
  • Ольга ЛурьеМихаил, приветствую!4
  • Ольга ЛурьеАртем Королёв, утепление, санузел, теплый пол, снаружи сайдинг - и дача превращается в коттедж:)9
  • Татьяна ФроловаСпасибо Вам за статью! ОЧЕНЬ полезная!!! Вы молодцы во всем!!! Здоровья и всех благ!!!6
  • Светлана ПоповаОх, зачитались. Классно всё описано. Молодцы! Живите и наслаждайтесь!24
  • Юлия ЛюшинаОльга спасибо))) впервые читаю такую дельную не пустопорожнюю статью. Тоже смотрела дачу и дом, воспользуюсь вашими советами, Про агентов - чистая правда, нужен или свой человек или большая осторожность. Вам Счастья в новом доме!!!!!11
  • Нелли КарпинскаяЧудесный текст. Пока жить на природе не собираюсь, но прочитала с удовольствием. Спасибо, автор.7
  • Vovan BerlingosПеших и опоздавших, врущих риелторов оставлять на объекте, для тщательного изучения.68
  • Vera KolesnichenkoНа стены - есть ли потёки и не вздулись ли обои. Если есть такое - значит с крышей проблемы. Напор воды из крана (централизованный водопровод) - слабый напор - значит летом можно остаться без воды). Платежки за свет и газ: зимой крупные суммы за газ - значит дом холодный.12
  • Vera KolesnichenkoОльга, согласна))). Обустроили себе такой дом и получилась квартира с выходом в сад)6
  • Татьяна ВасильеваVera, У нас дачка всего 40 кв.м Газовое отопление зимой обходится в 800-900 рублей при том,что постоянно открыта труба-вытяжка из кладовки с газовым котлом, и открыта форточка в окошке кладовки,через которую кошки выходят на улицу в любое время. Как только сын прописался на даче, коммунальные службы сразу начали чистить дорогу от города до дачи. Удивительно,но видимо дана такая установка-мы даже не просили это делать..Без проблем ездили на автомобиле всю зиму в собственный загородный РАЙ! г. Орск.8
  • Schnellbach AlexОтличная статья - без ненужной воды и показной осведомлённости. Ребята, вы готовая риэлтерская фирма6
  • dmitrypogorelovПавел, а вы из тех самых Романовых?8
  • Евгений ВощинскийТатьяна, привет орчанам(жил там >10лет)! Сомневаюсь что в поселке у границы с Финляндией, есть газ. Сейчас программа по газификации Ленинградской области началась, может сделают. У нас в московской области в 25км от Москвы газа нет. Точнее есть но нужно строить за свой счёт станцию понижения давления за 5-7млн. Вот вам и Москва.3
  • Vera KolesnichenkoТатьяна, Это просто здорово! Значит вам повезло с администрацией))). Ну ведь могут же)2
  • Vera KolesnichenkoNene, фу, как мерзко!8
  • Ольга ЛурьеЕвгений, у нас рядом Газпром - северный поток. А газа нет нигде:)8
  • Ольга ЛурьеМаксим Ш, а мы знаем:) уже сделали фундамент, теплые полы и окна. В планах крыша, сантехника и утепление. Забор нам не нужен. Газон и так норм. За 500 тысяч в нашем районе домов у озера нет:(10
  • Gleb MikhalchenkovЗабавный момент про «дышащий» дом. Если вдруг вы захотите купить дом, то запомните, что если он «дышит» через стены — значит в них щели, через которые зимой выходит тепло, а значит и деньги, потраченные на его добычу. Любой нормальный дом должен «дышать» исключительно через систему вентиляции, а не через пол, стены, крышу и окна.18
  • Мария БекманОльга, это точно ч/з мою деревню Корабсельки 5 км от Питера - тоже труба"северный поток" и тоже газа нет и не намечается - одни обещания...3
  • Евгений КарпельМария, газом из магистрали деревеньку разнесёт - там под 100 кг давят :) Газоснабжение населенных пунктов идёт из сетей газораспределения, это другая история.4
  • Анатолий КурочкинВ Подмосковье везду жуткий бардак и с газом, и с местными властями, и с законами. Одни заборы чего стоят. По ночам молодые алкоголики спать не дают - "они отдыхают". Газа нет и не будет. Без своей машины не доберёшся. Пропащее Подмосковье.0
  • Евгений СпиринОльга, вот поэтому, выгодно покупать бывшие промышленные или хозяйственные объекты.0
  • Васил ГайфуллинAleksey, к сожалению, у нас есть бездельники и бухарики на всех уровнях, а не только в охранной и риелторской службе. Автор правильно обращает на это внимание, особенно при покупке недвижимости.3
  • Александр СедюковМолодцы! И советы очень дельные! И места шикарные! Прямо тоже захотелось на лёд этого озера! Нам с женой, тоже приходится, по жизни, продавать одну какую-то свою недвижимость, ставшую ненужной и покупать новую, нужную. Мы не пользуемся банковской ячейкой из-за риска залезания в ячейку недобросовестного банковского "клерка" и утраты денег. Кладём деньги на счёт в банке и 2-ю сторону обязываем открывать свой счёт в этом же отделении банка. После подписания Договора купли-продажи деньги переводим 2-й стороне, на её счёт. Или нам переводят. После регистрации. остаток переводим мы, или нам. Эти нюансы ОБЯЗАТЕЛЬНО отражаем в Договоре. Всё происходит в банке, под видеокамерами, в присутствии сотрудников и охранников. Безопасно, т.е.6
  • Александр СедюковОльга, Северные потоки - это другое. А Вы попробуйте сделать себе газ-метан из навоза и листьев, и травы. Погуглите на эту тему. Отапливатьб не получится, но для кухонной плиты хватит. Хотя, сейчас же есть продажа сжиженного газа по всей ЛО, Я попал как-то на сайт такой компании, забил вводные: отопление и освещение дома в 250 кв.м. Вышло 70 тысяч рублей в год. Это, вроде и недорого! Поэтому, задумался. Печка на дровах с плитой кухонной д.б., в любом случае. Но - как резерв. на случай СЧ. А так, возможно, сжиженный газ.0
  • Евгений ВощинскийАлександр, насчет сжиженного газа. Для него нужно покупать газгольдер с оборудованием. В зависимости от емкости и оборудования цена может достигать до миллиона. Для расчета отопления нужно знать теплопотери дома, которые интернет калькуляторы не знают. В результате на практике может выйти по две заправки в год по 70тыщ. Сжиженный газ обычно используют когда нужна автоматизация отопления(например дача), и нет возможно топить печь каждый день. Но цена этого удовольствия существенно выше чем отопление ТТ котлом1
  • Ольга ЛурьеДмитрий, вот поэтому мы и не любим риелторов. Вы и ваши коллеги до сих пор считаете, что покупатели глупее вас, даже при наличии интернета массы информации ЦИАНа и Авито. Разъясню по пунктам: 1. Ипотеку не дают на объекты в 200 км от города без канализации и асфальтированного подъезда. 2. Все дома на продажу есть в интернете. Риелтор ничего нового не предложит. На просмотры все равно ехать - риелтор не сэкономит время. Для документов есть юрист за 2 тысячи рублей - это дешевле комиссии агента. Все риелторы по загороду - не грамотные. Наше мнение, что агенты - паразиты на теле рынка недвижимости. Помощи ноль, умничают много, и все хотят денег.15
  • Ольга ЛурьеЕвгений, я не считаю что для работы агентом нужна уникальная квалификация. Врач учится 10 лет, автослесарь учится три года, а на риелтора учат прямо на работе две недели. В статье написано, что МЫ к агентам НЕ обращались. Все объявления сейчас в интернете и мы в состоянии посмотреть сами. Если объявление не выложит агент, то его выложит хозяин. Объект, который хотят продать в любом случае появится в продаже. Мы считаем, что при нынешнем развити технологии и количестве информации риелтор - лишнее звено. А для юридических вопросов есть юристы, которые просят гораздо меньше агентов.9
  • Ольга ЛурьеДмитрий, вот за что тут платить юристу 15 К? За оформление ДКП? А документы у нас нормальные, сестра отказалась от наследства, есть бумага. Координаты переводятся бесплатно, 1 визит в ГФД и 2 в МФЦ А агенту за что тут платить? Как бы вы помогли клиенту с аналогичным запросом?10
  • Ольга ЛурьеДмитрий, раз Вы Агент с большой буквы и у вас ни одного плохого отзыва за 10 лет, то вам задача, с которой справятся только профессионалы. Моя мама задумала менять дачу. Надо продать дачу на мшинской и подобрать дом за Выборгом поближе к нам. С доплатой. Желательно в ипотеку. ИЖС, зимний и т.д. Возьмётесь?6
  • Валерий МартыненкоОльга,Повторюсь- Потрясающая статья-шпаргалка. Предупрежден - вооружен. Спасибо Ольга6
  • Pavel GladkikhЕвгений, вы большущий молодец. "Хапитесь" на отличной статье, чтобы получить новых клиентов. Снимаю шляпу. Но мой вам совет, напишите свою статью о том как работаете вы. Это будет более "хайпово". Автор последовательно описал свои действия. Вы же пишете банальные фразы: "мы помогаем экономить время и деньги", "помогаем людям найти своих покупателей и арендаторов". А в чем конкретно вы помогаете? "Конкретно" - это пошагово опишите свою работу. Из вашего комментария я понял, что вы работаете только с продавцами. А кто работает с покупателями? Получается, что вы не агенты, а "хелперы": помогаете людям продать их имущество. Поверьте, если объект ликвидный, то он продастся и без ваших услуг, а если нет то тут 50/50. Итог: пишите свою статью и посмотрим сколько просмотров она наберёт. Хайпанете так хайпанете.8
  • Pavel GladkikhДмитрий, а вы не только агент, но и специалист по строительству загородных домов? Глядя на дом вы скажите чем он утеплён, определите толщину утепления, целостность фундамента и венцов? Или вы только документы смотрите? Как конкретно вы помогаете клиенту? Не продавцу, а клиенту. Как клиенту опредилить, что из 90% плохих агентов, вы тот самый и единственный? Вы же не идете играть в казино, зная что с вероятность 90% проиграете. Если у вас зависимость то пойдете, а если нет, то вряд ли. У нормальных людей нет зависимости скупать недвижимость. Так с какой стати я должен обращаться к агентам, если 90% из них в пустую потратят мое врем?10
  • Ольга ЛурьеЕвгений, так и заче тогда вы влезаете с комментариями в эту статью? Да, это дешёвый старый дом. Да, у нас нет лишних денег. Да, нам жалко 50 тыс на услуги агента. Я за эти деньги месяц работаю, и мне их жалко. Я написала статью, чтобы читатели в аналогичной ситуации получили полезную информацию. Причем тут ваш профессионализм в других направлениях? Вот поэтому я и не люблю ваших коллег. Очень много слов, очень мало дела и очень дорого.13
  • Pavel GladkikhЕвгений, что касается хайпа, то аватарка ваша говорит сама за себя. В ТЖ есть рубрика по профессиям. Там есть ваша статья? Если есть киньте ссылку. Мне интересно количество просмотров. Что касается ваших "конкретных" действий, то я опять прочитал размытые формулировки. "Мы помогаем собственникам подготовить объект к реализации, сформировать ценовую политику." - что это значит? Вы моете дом, как салоны моют б/у машины перед продажей? Вы фотографируйте объект? Вы говорите клиенту какую цену поставить в объявлении и как торговаться? Что ещё вы делайте за свою комиссию? "Клиентам экономим время, сразу предлагаем целевые подходящие предложения (ведь мы знаем рынок, работаем с объектами ежедневно и нам не надо ездить и смотреть всякий хлам по завышенной цене), рассказываем все нюансы и подводные камни." - как вы экономите время клиента? Вы разбираетесь в строительстве загородных домов? Как вы определяете хлам это или нет видя объект на фото? Или вы за клиента выезжаете на осмотр и сами наматываете километры по области? У вас есть уникальный шанс обо всем этом рассказать в соответствующей рубрике ТЖ. Да, на официальном сайте вашей компании написано, что вы "консультанты по коммерческой недвижимости". А в статье про вашу специализацию не сказано не слова. Поэтому ваши комментарии тут вообще не уместны.5
  • Наталья МуравьеваЕвгений, у меня дача в Шлиссельбурге, пункт газораспределительный в 700 метрах - газа нам еще сто лет не видать. Дача у меня под Синявино, с 2006г. - про газ говорим говорим и фиг-вам. Северный поток у нас же рядом и проходит, только мимо нас. Мы обойдемся.1
  • Татьяна ВасильеваАнатолий, Приезжайте жить к нам в Орск. Можно купить участок земли в 5-ти -15 минутах ходьбы от трамвайно-автобусной остановки. Такова география нашего города. Река Урал делит город на Восток-Запад. Получается что дача будет посреди города. К тому же климат у нас превосходный. Зима морозная, лето жаркое -очень много солнца круглый год.3
  • energozakupkaНаталья, не забудьте потом статью о переезде в Турцию написать. Читатели Т-Ж переживают за каждого соотечественника *смайлик сердца*5
  • Лена ПановаЕвгений, странно, наша деревня Новинка лет 60 как газифицирована и 80 км от Москвы1
  • Евгений ВощинскийЛена, можете посмотреть карту Гребнево, Щелковский район, Московская область. Газа нет и не будет на нескольких улицах(родниковая,половина березовой и др.), которые активно застроены уже лет 10. Подключать к существующей системе не хотят, требуют строить станцию понижения давления за счет одного из собственников(нельзя делить на всех)0
  • Иван ЕреминЕвгений, там, где автор купила - газификации не будет никогда. Нет до 2030 года в проектах по газификации области ее нас. пункта.0
  • Nikita DolgalovОльга, объект только иначе называется, но суть понятна. Печальные темпы газификации ЛО в угоду бизнесу по экспорту. Северный поток, он же Nord Stream - название подводной части трубопровода. А наземная - это другой объект.0
  • Nikita DolgalovМария, объект только иначе называется, но суть понятна. Печальные темпы газификации ЛО в угоду бизнесу по экспорту. Северный поток, он же Nord Stream - название подводной части трубопровода. А наземная - это другой объект. Поэтому мимо вашего посёлка "Северный поток" уж точно идти не может :)0
  • Алиса МаркинаТатьяна, повезло с отоплением. У нас на 100 метров 3,5 тысячи газ зимой - тоже в Орске. Возможно, проблема в большом подполе.0