Как мы боролись с самовольной постройкой — коровником соседа

Сергей потратил на суды два с лишним года и 125 868 ₽ и все еще ждет, когда сосед снесет коровник и возместит издержки.

Я юрист. В начале 2020 года ко мне обратился клиент, который хотел подать в суд на соседа.

Осенью 2018 года тот возвел коровник прямо под окнами Сергея. С тех пор открыть окна было невозможно: сильный запах навоза и мухи просто не позволяли это сделать. А со временем из-за несвоевременной и небрежной уборки у соседа завелись крысы, которые доставляли проблемы и семье Сергея.

Кроме того, коровник был слишком близко к линиям электропередачи. И, как выяснилось уже в ходе судебного процесса, сосед даже не имел права на землю, где затеял строительство: она принадлежала местной администрации.

Долгое время Сергей пытался найти общий язык с соседом, но в конце концов решил обратиться в суд за защитой своих прав. В течение нескольких лет я вела это дело. Мы прошли четыре судебные инстанции, прежде чем добились справедливости. За это время собрали много доказательств — от видеосъемки до строительно-технической экспертизы, написали обращения в разные контролирующие органы и изучили судебную практику.

В статье расскажу, с чего начать и к чему готовиться, если у вас похожая проблема и вы планируете обращаться в суд.

Что говорит закон. Здание, сооружение или строение считается самовольной постройкой, если выполняется хотя бы одно условие:

1. Постройку возвели на земельном участке с неподходящим назначением.
2. Нет разрешения на строительство.
3. Постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарных правил или санитарных норм. Но нарушение только санитарных норм — это не основание для сноса, а лишь косвенное подтверждение того, что постройка самовольная.

Самовольные постройки появляются по разным причинам. Например, в Башкортостане женщина нарушила межевые границы и возвела баню и курятник на части участка, который принадлежал соседу, а в Иркутске мужчина возвел на участке соседа линию электропередачи. И подобных случаев много.

Иногда самовольные постройки никому не мешают. Но порой они не просто доставляют неудобство соседям, а угрожают их жизни или здоровью.

Если собственник такой постройки не знал, не мог и не должен был знать о действующих ограничениях, то постройка не считается самовольной. Но нельзя просто сказать «я не знал». Есть вещи, которые человек не может не знать или обязан знать: например, принадлежит ли ему земельный участок, на котором он собирается строить, и какой разрешенный вид использования у этой земли.

Самовольной постройкой нельзя пользоваться и распоряжаться. Например, ее не получится подарить, продать или завещать.

Обо всем этом непосредственно говорится в законе. Но дьявол скрывается в деталях, поэтому рассмотрим судебную практику.

Судебная практика. Верховный суд пришел к выводу, что строение, зарегистрированное в ЕГРН, все равно могут признать самовольной постройкой, если выяснится, что нарушены строительные и градостроительные нормы.

К самовольным постройкам относятся не только возведенные здания и сооружения, но и их реконструкция. Например, часто у дач и частных домов несколько собственников, каждому из которых принадлежит часть дома. В этом случае реконструкцией будет любая перестройка, которая затрагивает чужое имущество. Например, пристройки к дому, которые нарушают закон и интересы соседей.

Верховный суд указывает, что у пострадавшей стороны есть материально-правовой интерес в сносе самовольной постройки. Он выражается в том, что благодаря сносу будет восстановлено нарушенное право. Поэтому обратиться в суд с иском о сносе может не любой человек, а лишь тот, чье право и интересы прямо нарушаются этой постройкой.

Не любая самовольная постройка опасна и должна быть снесена. Каждый случай индивидуален, и судья учитывает все обстоятельства дела, в том числе:

1. Насколько опасна постройка для третьих лиц и нарушаются ли их интересы, в том числе имущественные.
2. Соблюдается ли баланс публичных и частных интересов. Например, в Анапе администрация города просила признать два здания самовольной постройкой и привести их в соответствие с градостроительными нормами либо снести. Суд удовлетворил требования и постановил снести здания, так как их возвели с нарушением проектной документации, а также без разрешения администрации.
3. Нанесет ли снос постройки несоразмерные убытки ее владельцу и возможен ли другой способ решить проблему. Например, дом построили с нарушением границ, но он не опасен для жизни и здоровья людей — значит, можно не сносить, а перенести.
4. Хотел ли владелец постройки намеренно злоупотребить правом при строительстве и причинить вред другим людям.

В нашем случае коровник нарушал право Сергея на благоприятную окружающую среду. Сарай с животными располагался близко к дому, навоз был раскидан по всему участку. Из-за этого Сергей и его семья постоянно ощущали дома неприятный запах, а летом появлялись тучи мух. Все это создавало антисанитарные условия и вредило здоровью.

Также была опасность для жизни: коровник построили с нарушением противопожарных норм. В случае пожара огонь моментально перекинулся бы на дом Сергея.

Это решает суд — выбирает форму и способ. Судья учитывает обстоятельства дела. Например, он может прийти к выводу, что устранить нарушения получится без сноса, и в резолютивной части решения указать два способа, как его исполнить: снести постройку или привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Привести постройку в соответствие с требованиями закона. Если градостроительные нормы и правила нарушаются незначительно и угрозы жизни, здоровью и интересам других людей нет, то суд может разрешить сохранить такую постройку.

Например, собственник возвел жилой дом и не учел параметры строительства из разрешительной документации — нарушил нормативный отступ от границ смежного участка и на 4 м2 превысил площадь застройки. Суд признал такие нарушения несущественными и отказал в сносе.

Снос — это крайняя мера. Чтобы суд постановил снести постройку, нужно сразу несколько факторов:

• нарушаются строительные, градостроительные, санитарные, противопожарные или другие нормы и правила;
• нарушения существенные;
• застройщик виноват в нарушениях технических норм;
• нарушение создает угрозу жизни и здоровью людей.

Например, такую позицию высказал суд Махачкалы. А в Ставропольском крае суд назначил экспертизу и пришел к выводу: чтобы спорная постройка соответствовала требованиям закона, нужно ее полностью демонтировать.

В решении суд указывает срок, в течение которого нужно снести постройку или устранить нарушения. Этот срок определяет суд по своему усмотрению с учетом характера самовольной постройки. Критериев для определения срока нет ни в законе, ни в судебной практике. Но предполагается, что человеку хватит времени, чтобы решить все вопросы, например привлечь технику и специалистов для переноса постройки.

Стороны могут закончить процесс мировым соглашением. Его утверждает суд, если ответчик выполнит требования градостроительных и строительных норм и правил до того, как решение вынесено.

Если стороны заключат мировое соглашение, проблема разрешится быстрее. Это сэкономит всем время: не придется ходить по инстанциям, обжаловать решение суда или тратить время на его принудительное исполнение. Но для этого обе стороны должны хотеть разрешить конфликт — быть готовыми к переговорам и компромиссам.

В нашем случае сосед не был готов к примирению и не хотел искать взаимовыгодное решение. Тогда мы решили подключить к вопросу ведомства, которые проверят законность постройки.

Мы обратились с жалобами в управление ветеринарии Ленинградской области и в «Выборгские электрические сети» — филиал «Ленэнерго». Изложили проблему и попросили провести проверку.

Управление ветеринарии Ленинградской области провело проверку и подтвердило, что в сарае держат двух коров. Об этом нам прислали заключение. Стандартный срок ответа из любого госучреждения — 30 дней.

Этот документ мы использовали в суде, так как наши претензии заключались в том числе в нарушении санитарных норм и постоянном неприятном запахе.

По закону хозяйства с животными до 50 голов, например коровники и свинарники, относятся к пятому классу. То есть санитарно-защитная зона должна составлять 50 м, а в нашем случае расстояние было всего 10 м. Это означало, что сосед моего клиента нарушил санитарные нормы.

Также законом установлены минимальные расстояния с учетом санитарных и бытовых условий в районах усадебной застройки. В том числе такое: не менее 15 м от постройки из 1—2 блоков, в которой содержат животных, до окон жилых помещений дома. То есть это требование тоже нарушалось.

«Выборгские электрические сети» тоже провели проверку по нашей жалобе. В течение 30 дней мы получили вердикт: нарушена охранная зона низковольтной линии электропередачи.

В нашем случае коровник соседа был возведен непосредственно под линиями напряжением 0,4 кВ. Это прямо нарушало градостроительные и строительные нормы и правила: при таком напряжении охранная зона должна быть не меньше 2 м, так как велика вероятность пожара.

Заключения ведомств подтверждали, что нарушения действительно были. Несмотря на это, судьи в упор не желали видеть угрозу жизни и здоровью людей. Разрешить ситуацию без суда не удалось — теперь нужно было получить заключение экспертизы.

Иногда в процессе суда возникают вопросы, которые требуют специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства или ремесла. Например, нужно идентифицировать подпись на документе или определить дееспособность человека. Тогда суд назначает экспертизу. Он может поручить ее проведение судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Если есть возможность, имеет смысл прийти в суд с уже проведенной экспертизой: это сэкономит время. Иначе судебный процесс приостанавливают. Но не всегда можно провести экспертизу без помощи суда: чаще всего самовольная постройка находится на частной территории — собственности нарушителя. Попасть туда, в том числе эксперту, можно только с санкции суда.

Бывают выездные заседания суда, когда экспертизу проводить не нужно. Например, в Хакасии сарай для скота осмотрели прямо на выездном заседании. Но это скорее исключение: убедить суд осмотреть постройку вживую очень сложно. Гораздо чаще в суде заявляют ходатайство и просят провести экспертизу.

Так сделали и мы.

Заявили ходатайство. В нашем деле мы сделали это устно на заседании суда. В ходатайстве сделали акцент на том, что коровник создает угрозу жизни и здоровью людей. Это важно подчеркивать — как решающий аргумент в пользу сноса постройки.

Вот что мы сказали:

• «Истец не может без содействия суда заказать экспертизу, так как проведение экспертизы, которая могла бы подтвердить или опровергнуть опасность строения для жизни и здоровья людей, сопряжено с необходимостью попадания на территорию, являющейся частной собственностью».

Также мы предложили экспертную организацию.

Получили разрешение суда на экспертизу. Разрешение — это определение суда о назначении экспертизы. В нем указывают экспертную организацию: суд выбирает ее из предложенных или назначает эксперта по своему усмотрению — так было в нашем случае.

После этого суд направил копию определения в экспертную организацию и предоставил ей доступ к материалам дела. Мы оплатили ее услуги — строительно-техническая экспертиза стоила 84 500 ₽. Возможно, стоимость завышена, но экспертную организацию назначил суд, так что выбора не было.

Провели экспертизу. Ответчик не может препятствовать проведению экспертизы: в определении о назначении суд обязывает предоставить доступ.

В заключении эксперт указал, что возведенный коровник нарушает требования закона и представляет угрозу жизни и здоровью людей. И единственный способ ликвидировать угрозу — его снести. На все это обычно уходит 2—4 недели.

Затем мы подали иск в суд. В иске указывают, что, по мнению истца, нарушено, а суд принимает решение и указывает, что из этого нашло подтверждение, а что нет.

Позиция по существу спора. В нашем деле на придомовой территории сосед незаконно возвел хозяйственные постройки: сарай для коров и баню — ее в рамках этого дела мы не затрагивали. Мы указали, что животных содержат близко к дому, где проживает Сергей. Это создает неблагоприятные условия проживания и нарушает его права. Из-за постоянного неприятного запаха и роя насекомых он не мог открывать окна, что причиняло ему и членам его семьи нравственные страдания. Акцент делали на таких моментах:

• угрозе жизни из-за прямого нарушения противопожарных норм;
• угрозе здоровью из-за нарушения санитарных норм;
• моральном вреде из-за постоянного неприятного запаха.

Официальную досудебную претензию мы не направляли, так как личные отношения между сторонами обострились, а отказ соседа от всех предложенных компромиссов был очевиден.

Какие доказательства указали. Как и в любом судебном процессе, чем больше представить доказательств, тем лучше. Вот что мы приложили к иску:

1. Заключение экспертизы.
2. Межевой план участка Сергея.
3. Технический паспорт на дом Сергея.
4. Сведения из ЕГРН — выписку о том, что сосед не владеет землей, на которой возвел сарай. Земля оказалась муниципальной, но разрешений на строительство от администрации сосед не получал.
5. Ответы из «Ленэнерго» и управления ветеринарии.
6. Фотографии и видеосъемку участка — их сделали сами. Должно быть понятно, когда они сделаны и что на них происходит. Также суд может запросить документы о том, что видеозапись не подвергалась обработке.

У Сергея сохранился старый техпаспорт на дом соседа. Раньше их дома были одним целым, потом сменилось несколько собственников, сосед наполовину разрушил свою часть, а Сергей обратился в суд и признал свою отдельно стоящим зданием.

По данным технического паспорта коровник, который возвел сосед, находился на месте сарая. По паспорту сарай был обшит досками по каркасу, подшит толем — кровельным и гидроизоляционным материалом, а внутри хранились деревянные стулья.

Представитель соседа пытался приобщить к делу свою версию технического паспорта, но документ имел признаки подложности, и суд не принял его. Позже мы выяснили, что у представителя не было юридического образования, зато была судимость за мошенничество.

Самое удивительное — все суды закрывали глаза на то, что сосед возвел коровник без разрешения на строительство и на земле, которая ему не принадлежит.

Судебные расходы по этой категории дел можно условно разделить на четыре части:

1. Госпошлина — 300 ₽ для физлиц.
2. Почтовые расходы — по закону необходимо отправить соседу копию иска с приложениями и последующую апелляционную жалобу. Мы потратили на это 1068 ₽. Но важно учитывать, что отправлять иск, апелляционную и кассационную жалобы нужно всем участникам процесса. Если в деле несколько ответчиков, расходы будут выше.
3. Оплата услуг юриста, если его привлекают к участию в деле.
4. Расходы на экспертизу — это может стать самым дорогим пунктом. Если экспертизу инициируете вы, будьте готовы ее оплатить. Если выиграете процесс, сможете претендовать на возмещение судебных расходов.

Судебные расходы можно заявить в исковом заявлении или после окончания судебного разбирательства. Мы включили в иск только госпошлину, остальные расходы заявили после.

Подача иска. В январе 2020 года мы подали иск в Выборгский городской суд Ленинградской области. В нашем случае выбора не было, так как и спорный объект, и места жительства Сергея и его соседа находились в юрисдикции этого суда.

Иск подали онлайн, через ГАС «Правосудие». Для этого необходима учетная запись на портале госуслуг. На сайте суда, в который подаете документы, нужно выбрать вкладку «Подача процессуальных документов в электронном виде», а потом авторизоваться через госуслуги. После этого — заполнить данные истца и ответчика, прикрепить сканы документов в формате PDF и нажать кнопку «Сформировать заявление».

Как и в любом судебном процессе, важно запастись терпением. Например, нам пришлось пройти четыре инстанции:

1. Первая — Выборгский городской суд.
2. Апелляция — Ленинградский областной суд.
3. Кассация — Третий кассационный суд общей юрисдикции.
4. Пересмотр дела — снова Ленинградский областной суд.

Теперь расскажу подробнее про каждую инстанцию.

Первая инстанция. В ходе процесса Сергей вел себя добросовестно и хотел разрешить спор. Сосед и его представитель постоянно нарушали требования закона, а суд закрывал глаза на процессуальные нарушения.

Часто дела, которые связаны со сносом самовольных построек, рассматривают суды небольших поселений: там расположено большинство дач и загородных домов. Проблема таких судов в том, что стороны пытаются решать вопросы неправовыми методами.

Сначала нам показалось, будто соседу «подсуживают». Потом это стало проявляться четче: судья игнорировала наши аргументы, а также хамство представителя ответчика на заседании. Она будто не замечала происходящего. Позднее мы узнали, что включилось так называемое телефонное право — когда кто-то по знакомству пытается найти выход на судью или председателя суда.

Сосед пытался затянуть процесс и повлиять на судей через знакомых в местной администрации. В итоге судья полностью отказала в удовлетворении исковых требований и «забыла» включить мотивировочную часть в судебное решение. То есть она переписала фрагмент иска с моими аргументами, а потом просто написала: «На основании вышеизложенного — отказать».

Мы безрезультатно пытались добиться ответа на вопрос, как такое возможно. Переломить ситуацию удалось только с помощью журналистов: они дозвонились в суд и попросили прокомментировать ситуацию.

После этого нас срочно вызвали на судебное заседание, на котором быстренько решили вопрос — приняли дополнительное решение. А судья сделала вид, что все это ужасное недоразумение. За время процесса мы написали, наверное, миллион жалоб в квалификационную коллегию судей.

Апелляция. Получив судебное решение в том виде, в каком оно должно быть, мы подали апелляционную жалобу в Ленинградский областной суд.

Суд полностью проигнорировал нарушение градостроительных норм и противопожарных правил, но обратил внимание на нарушение санитарных норм. Мы просили о сносе самовольной постройки, но судебная коллегия определила, что нужно вывести из коровника животных.

Кассационная инстанция не согласилась с таким выводом коллег. Она посчитала, что те вышли за пределы исковых требований, и вернула дело на пересмотр в апелляционную инстанцию.

Пересмотр дела. В этот раз суд встал на нашу сторону. Судьи обратили внимание на грубое нарушение градостроительных норм и прямо указали на это. Вот какие нарушения они отметили:

1. Минимальное расстояние от постройки до границы соседнего участка не соответствует строительным и градостроительным нормам.
2. Расстояние между постройкой и домом, а также между постройками на соседних участках не соответствует противопожарным требованиям.
3. Отметка верха дымовой трубы находится ниже конька кровли, отсутствует искрогаситель и защита дымовой трубы от атмосферных осадков.
4. В постройке механическая вентиляция без притока с механическим побуждением.
5. Постройка размещена в охранной зоне ВЛ 0,4 кВ.

Суд пришел к выводу, что незаконно возведенный соседом коровник нарушает права Сергея как владельца смежного участка. Чтобы устранить указанные нарушения, суд обязал соседа в течение трех месяцев снести коровник.

Мы подали иск в январе 2020 года, а желаемое решение получили в апреле 2022 — то есть через два года и три месяца. И это еще не конец: потом решение отправляют в первую инстанцию, заказывают исполнительный лист, исправляют ошибку, которую допустила первая инстанция. Это все занимает время, хотя формально процесс уже выигран.

Мы взыскали судебные расходы уже после того, как прошли все инстанции. Вот что нам присудили:

• 84 500 ₽ на строительно-техническую экспертизу;
• 40 000 ₽ на услуги представителя;
• 1060 ₽ почтовых расходов.

Но не так сложно отсудить деньги, как получить их на руки. Сосед пока ничего не выплатил. Коровник тоже на месте — судебные приставы Выборга саботируют процесс, мы ждем ответа из прокуратуры. А «Ленэнерго» собирается подать в суд на соседа, ведь коровник незаконно расположен под низковольтной линией электропередачи. Так что в нашем случае положительное решение суда — лишь промежуточный итог.

1. Попробуйте договориться с соседями мирно. Возможно, удастся решить проблему и сохранить добрые отношения.
2. Если переговоры не дали результата, готовьте документы в суд. До этого или параллельно обратитесь с жалобами в уполномоченные инстанции — в зависимости от ситуации.
3. Подготовьте документы, которые у вас есть: например, межевой план и технический паспорт. Сделайте фото и видео постройки.
4. Будьте готовы к расходам. Если выиграете суд, сможете взыскать их с соседа. Но нужно понимать, что это может занять немало времени, особенно если у ответчика нет денег.
5. Будьте готовы к нескольким инстанциям: скорее всего, решение будет обжаловаться.
6. Можно требовать компенсацию морального вреда, но вероятность, что ее присудят, невелика.
7. Экспертизу в таком деле, скорее всего, получится провести только с санкции суда, так как спорная постройка — чужая частная собственность. Строительно-техническая экспертиза стоит дорого, и первоначально расходы несет та сторона, что ее инициирует.
8. Взвешивайте все за и против и учитывайте финансовые и временные риски, с которыми придется столкнуться.