Женщина из Читы купила квартиру в новостройке. Когда стала там жить, обнаружила проблемы: одна стена была холодной, на окнах появлялся конденсат, плохо работала вентиляция. Что-то удалось устранить во время ремонта, но нужно было еще покрыть стены теплоизоляцией и исправить вытяжку. Женщина пошла к застройщику: «Я покупала нормальную квартиру, а не с промерзающими стенами. Делайте как положено или возмещайте ущерб».

Застройщик, конечно, такой: «А что я сразу? Оно само!» Компенсацию пришлось требовать в суде. Заодно возмещение морального вреда, утрату товарной стоимости и штраф с судебными расходами. Всего женщина потребовала больше миллиона. Получила она, конечно, меньше, но все-таки приличную сумму. Правда, для этого ей пришлось дойти до Верховного суда.

Почему женщина потребовала деньги?

В квартире было сыро и холодно. Экспертиза подтвердила, что это недостатки из-за нарушения технологии строительства. В стенах были пустоты, зазоры, плохо заделанные щели, хотя дом новый. В отношениях с застройщиком женщина — потребитель, и ее защищает специальный закон. По закону о защите прав потребителей от продавца или застройщика можно требовать компенсацию: за расходы на ремонт, моральный вред, экспертизу и пошлины, — а еще неустойку и штраф.

Также застройщика можно обязать исправить те недостатки, которые еще остались. Например, покрасить стены теплоизоляционной краской и обработать их антисептиком. Или установить новые окна и двери, увеличить радиаторы и сделать вентиляцию мощнее. Еще застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости квартиры или расходов за каждый день. А если не заплатит добровольно, то еще 50% от всех сумм сверху — это штраф.

Женщина все это посчитала, собрала документы и пошла в суд требовать деньги.

Компенсация по иску за сырость в квартире (без штрафа и пошлины)

УбытокСумма
Расходы на ремонт (понесенные и предстоящие)253 000 Р
Неустойка253 000 Р
Моральный вред30 000 Р
Экспертиза и суд65 000 Р
Утрата товарной стоимости квартиры350 000 Р
Убыток
Сумма, Р
Расходы на ремонт (понесенные и предстоящие)
253 000
Неустойка
253 000
Моральный вред
30 000
Экспертиза и суд
65 000
Утрата товарной стоимости квартиры
350 000

Все эти суммы можно требовать по закону. Они могут быть больше или меньше в зависимости от недостатков, сроков и цены квартиры. Но суд может их уменьшить или принять не все требования. В истории с квартирой в Чите так и получилось — женщине присудили меньше. Но она не сдалась.

Что сказали суды?

Районный суд 👍👎

№ 2-1/2017

В квартире есть строительные дефекты. По закону о защите прав потребителей это недостатки товара. Окна, стены, швы и вентиляция не соответствуют гостам, поэтому в комнатах холодно и сыро, на стенах появляется конденсат и плесень.

Застройщик обязан это устранить или компенсировать расходы. Но не все, что требует женщина. Она запросила многовато, хотя к моменту решения ее расходы на ремонт еще увеличились.

Вот что ей положено.

Расходы на ремонт — 137 609 рублей. Это убытки, которые подтверждаются документами. Их суд не может уменьшить, если экспертиза подтвердила, что без такого ремонта никак.

Судебные расходы — 65 000 рублей.

Неустойка — 30 000 рублей. Хотя женщина требовала гораздо больше и у нее был правильный расчет, суд может уменьшать неустойку. Например, если решит, что она слишком большая для таких недостатков. Вот и уменьшили в несколько раз.

Моральный вред — 3000 рублей. Его суд тоже оценивает с учетом конкретных обстоятельств. Подтвердить моральный вред документами нельзя, поэтому сумма может уменьшиться в разы. «Вы пишете, что страдали на 30 тысяч, но ваши глаза говорят о страданиях тысячи на три максимум».

Штраф 50% и пошлина — 85 000 рублей. Штраф получает именно потребитель. Его можно требовать, если застройщику предложили возместить ущерб без суда, а он отказался.

Доказать, что квартира подешевела на 350 тысяч, женщина не смогла: утрату товарной стоимости суд вообще не признал.

Итого 320 тысяч рублей. Женщину это не устроило. Несмотря на то что иск хоть и частично, но удовлетворили, она подала апелляцию. Непонятно, на каком основании суд уменьшил неустойку и моральный вред в несколько раз. Это повлияло еще и на штраф.

Краевой суд 👍👎

№ 33–3485–2017

Районный суд в целом прав, что уменьшил неустойку и моральный вред. Можно добавить еще 5000 Р расходов на ремонт, но на этом все.

Пусть застройщик выплатит 325 тысяч рублей.

Верховный суд 👍

№ 72-КГ17-9

Требования женщины законные. Любой покупатель квартиры в новостройке имеет право на качественное жилье по гостам и снипам.

Если в квартире холодно, из окон дует, на стенах плесень, а вентиляция не работает, можно требовать возмещения расходов или чтобы застройщик сам все исправил. И не когда захочет, а как положено по закону.

Кроме расходов можно требовать неустойку — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. Если стены не обработаны теплоизоляцией, а из окон по-прежнему дует и жить в квартире невозможно, каждый день к сумме иска можно прибавлять 1% от цены всей квартиры. А если недостатки несущественные и жилье в целом пригодное, то неустойку считают от стоимости ущерба — 1% в день от расходов на ремонт. Доказывать, что это дополнительные убытки, покупатель не обязан: неустойка сама по себе.

Суд действительно может уменьшить неустойку, но только в исключительных случаях и при соблюдении таких условий:

  1. Застройщик сам об этом попросил.
  2. Есть внятные доказательства, почему неустойка слишком большая.
  3. Суд может обосновать, почему уменьшает неустойку.

Вот что не учли две инстанции:

  1. Нельзя просто так уменьшить неустойку в несколько раз, даже если по закону у суда есть на это формальное право. Застройщик об этом не просил и ничего не доказывал.
  2. Собственник может требовать неустойку даже за будущее время — до тех пор, пока застройщик все не исправит.
  3. Убытки — это не только то, что женщина уже потратила на ремонт, но и то, что потратит в будущем.

Из-за этого решения незаконные, а компенсация занижена.

Итог. Все решения отменили, а дело отправили на пересмотр. Краевой суд уже все пересмотрел и увеличил компенсацию.

Вот что получит женщина за холод и сырость в квартире

УбытокСумма
Расходы на ремонт140 000 Р
Неустойка140 000 Р (вместо 30 000 Р)
Моральный вред3000 Р (его суд не увеличил)
Штраф 50% в пользу истца142 000 Р
Экспертиза и суд65 000 Р
Итого491 000 Р (на 166 000 Р больше, чем было)
Убыток
Сумма, Р
Расходы на ремонт
140 000
Планировала потратить
223 000
Неустойка
140 000 (вместо 30 000)
Моральный вред
3000 (его суд не увеличил)
Штраф 50% в свою пользу
142 000
Экспертиза и суд
65 000
Итого
491 000 (на 170 000 больше, чем было)

Не удалось только доказать, что нужно усилить вентиляцию. Экспертиза и суд посчитали, что это слишком. Но все расходы на ремонт, утепление и юристов женщине возместят. И еще она получит 285 тысяч рублей компенсации сверху. Если бы она не пошла до конца, сумма была бы гораздо меньше — год судов не прошел даром. Кстати, эту квартиру она купила в 2011 году, так что есть шанс получить от застройщика денег даже спустя годы.

Как получить компенсацию от застройщика?

Застройщик обязан не только соблюдать госты при строительстве, но и сдать квартиру в срок. Это разная ответственность по разным законам.

У Верховного суда есть целый обзор судебной практики, который мы подробно разбирали в двух частях. Там все дела в пользу покупателей квартир. Застройщика заставляют платить даже за неправильно оформленный документ или не очень приятный вид из окна.

Но деньги получают только те, кто их требует. Как это сделать, мы рассказывали много раз. Если покупаете квартиру в новостройке, почитайте нашу подборку. В ней пошаговые инструкции, разборы судебной практики и советы юристов:

  1. Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома.
  2. Как заключать, изменять и расторгать ДДУ, чтобы получить компенсацию.
  3. Обзор судебной практики по делам с неустойкой.
  4. Как достроить гардеробную за счет застройщика.
  5. Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры.

Если вы судились с застройщиком и получили компенсацию, напишите о своей истории на ask@tinkoff.ru. Может быть, ваш опыт станет темой для новой статьи.