Как убрать отдельный вход со двора в квартиру соседа?

Владелец квартиры мог оборудовать отдельный вход и пристроить лестницу законно или самовольно. Чтобы это узнать, нужно проверить документы. Если выяснится, что вход сделали без согласия общего собрания собственников многоквартирного дома, можно заставить владельца квартиры демонтировать лестницу и заложить вход. Расскажу, как действовать.

Отдельный вход — это перепланировка. Причем она затрагивает фасад здания, а он считается общедомовой собственностью.

Чтобы получить разрешение на обустройство отдельного входа, собственник квартиры должен:

1. Получить согласие жильцов дома — для этого нужно собрать подписи минимум 2/3 собственников квартир  . И нет разницы, переведена квартира в нежилой фонд или остается жилой.
2. Сделать проектную документацию.
3. Подать в местную жилинспекцию или другое согласовательное ведомство заявление о разрешении ремонтных работ, техническое заключение о возможности перепланировки, технический паспорт на квартиру  .
4. Пройти проверку приемочной комиссии и получить акт о завершенной перепланировке.
5. Подать акт в БТИ и внести изменения в технический паспорт.

Только после этого отдельный вход в квартиру считается законным.

Для начала запросите в управляющей компании или ТСЖ протокол решения общего собрания собственников.

Найти протокол вы можете и сами на сайте ГИС ЖКХ. Для этого:

1. Зайдите на главную страницу личного кабинета и среди выпадающих вкладок выберите раздел «Протоколы общих собраний собственников».
2. Заполните все адресные поля, затем нажмите кнопку «Найти». Среди результатов поиска появятся записи, соответствующие критериям запроса.
3. Чтобы посмотреть протокол, нажмите на его наименование или выберите пункт «Просмотреть». Откроется протокол с результатами голосования.

Если выяснится, что собрание не проводилось или собственник не набрал нужного количества голосов, перепланировка незаконна.

После этого нужно посмотреть технический паспорт на квартиру. Если данные паспорта не совпадают с реальной планировкой, значит, вход и лестница сделаны самовольно.

Но БТИ не выдаст документацию на квартиру постороннему человеку. Туда может обратиться собственник, его представитель по доверенности или компетентные ведомства.

Чтобы прояснить ситуацию, можно отправить запрос в жилищную инспекцию или отдел архитектуры районной администрации. Но они могут работать неторопливо или вовсе не ответить. Зато на жалобы они отвечать обязаны, поэтому проще сразу направить им жалобу на незаконную перепланировку.

Для начала на незаконную перепланировку можно пожаловаться в управляющую компанию или ТСЖ. Они обязаны реагировать на несанкционированные изменения общедомового имущества и проверить, все ли законно.

Но полномочия УК или ТСЖ ограничены: они не могут заставить собственника привести помещение в первоначальное состояние и выписать штраф. Это делают только сотрудники госжилинспекции, которая контролирует сферу ЖКХ. Поэтому проще сразу обратиться туда.

Можно подать жалобу от своего имени или заручиться поддержкой соседей. Коллективные претензии рассматривают быстрее.

Отнести жалобу в ГЖИ можно лично, отправить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении, но проще всего сделать это через электронную приемную ГЖИ — у каждого региона она своя — или через ГИС ЖКХ.

Жалобу рассмотрят в течение 30 дней. Жилинспекция не ответит, если  :

1. в жалобе не указаны ваша фамилия или адрес, по которому надо отправить ответ, — почтовый или электронный;
2. в тексте есть нецензурные или оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица и членов его семьи;
3. текст рукописного обращения нельзя разобрать;
4. в обращении нет конкретных просьб, жалоб или предложений.

После регистрации претензии сотрудники ГЖИ проведут проверку. Если подтвердится незаконность перепланировки, выдадут предписание о согласовании выполненных работ. А если согласовать их невозможно — о восстановлении первоначальной планировки квартиры.

Кроме предписания сотрудники составят протокол об административном правонарушении и позже выпишут штраф. За самовольное переустройство помещения в многоквартирном доме это 2000—2500 ₽ для обычных жильцов, 40 000—50 000 ₽ для ИП и компаний  .

Если обращение в ГЖИ не дало результата, обратитесь в районную прокуратуру. Жалобу можно лично отнести в приемную по месту регистрации, отправить заказным письмом по почте, через форму на сайте генеральной прокуратуры или через портал госуслуг.

Понадобятся:

1. Заявление о незаконной перепланировке.
2. Официальный ответ на жалобу от ГЖИ либо доказательство, что ведомство не ответило в срок.
3. Доказательства нарушения строительных норм, если они были, например фотографии или показания свидетелей.

Прокуратура рассматривает все заявления в течение 30 дней. Она проведет проверку. Если обнаружат риск обвала дома либо опасность для жизни и здоровья жильцов, дело перенаправят в полицию, а нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности.

Если поводом для жалобы стало бездействие жилинспекции, прокурор выпустит представление с требованием отреагировать на ваше обращение в течение месяца.

В суд идут, если нарушены права или нанесен материальный ущерб. Например, из-за соседской перестройки в стене появились трещины, что угрожает жизни и здоровью и требует ремонта.

Если в заявлении будет только текст о незаконном переустройстве и просьба принять меры, суд, скорее всего, отклонит иск и порекомендует воспользоваться досудебными способами защиты нарушенных прав — обратиться в ГЖИ или архитектуру.

Жалоба, что лестница занимает как минимум одно машино-место на дворовой парковке, не подойдет. На фото видно, что лестница идет вдоль стены дома, а парковать автомобиль вплотную к жилому дому нельзя.

Если ущерб от перепланировки меньше 50 000 ₽, иск подают мировому судье. Если больше или вы хотите не только получить компенсацию, но и добиться, чтобы нарушитель вернул все как было, иск подают в районный суд по месту проживания.

Алгоритм подачи иска такой:

1. Подготовить заявление  .
2. Собрать документы.
3. Подать иск в судебный секретариат.
4. Получить извещение о начале производства по делу.
5. Посетить судебное разбирательство — одно или несколько, зависит от сложности процесса.

Вот несколько инструкций, которые могут вам помочь:

1. Как выбрать суд для подачи иска.
2. Как подать иск в суд.
3. Как подать исковое заявление в суд самостоятельно.
4. 8 сервисов, которые помогут составить иск без юриста.

Суд примет иск, только если будут доказательства неправомерности действий соседа. Поэтому, перед тем как жаловаться, подготовьте:

1. Заключение о размере ущерба. Заказать оценку можно у независимого эксперта.
2. Копии обращений в УК, ГЖИ, архитектуру, а также ответы, решения, заключения этих инстанций. Они подтвердят, что вы попытались урегулировать конфликт до суда.
3. Заключение пожарного надзора, если есть риск утечки газа или зафиксирована пожароопасная ситуация.

В качестве доказательств можно использовать фотографии, на которых виден ущерб: плесень на стенах, трещины, протечки. Также подойдет видеосъемка перепланировки. Если есть показания свидетелей, их тоже стоит включить в иск.

Как показывает судебная практика, иногда работы по перепланировке можно узаконить уже после того, как их провели. Так бывает, если изменения не нарушают прав других жильцов дома и не создают угрозы их жизни и здоровью. В противном случае владелец квартиры должен вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации  .

Если суд примет решение в вашу пользу, соседа обяжут устранить нарушения и возместить ущерб, если он был.

Также можно подать в суд на жилинспекцию, если считаете, что ее решение о согласовании переустройства помещения в МКД незаконно.

Неважно, какие хозяева сделали самовольную перепланировку квартиры — предыдущие или нынешние. Ответственность за нее несет нынешний собственник или наниматель помещения по договору социального найма. Он и обязан привести незаконно переделанное жилье в прежнее состояние. И не имеет значения, сколько лет назад прежний владелец сделал ремонт.

Чтобы выяснить законность переустройства квартиры, нужно отправить запрос в жилищную инспекцию или отдел архитектуры районной администрации. Можно сразу написать жалобу — из ответа станет понятно, самовольно возведены отдельный вход и входная группа или нет.

Если перепланировка не узаконена, обратитесь с жалобой в жилинспекцию. Она проверит пристройки. Если они незаконны, выдадут предписание о согласовании выполненных работ. Если согласовать невозможно — о восстановлении первоначальной планировки. Сотрудник инспекции может составить протокол об административном правонарушении и выписать штраф.

Если инспекция затянет с проверкой или результаты вас не устроят, пожалуйтесь в прокуратуру. Прокурор может выпустить представление с требованием в течение месяца отреагировать на обращение. Если есть опасность для жильцов дома, он перенаправит дело в полицию.

Если переустройство нанесло материальный ущерб, обратитесь в суд. Если изменения в помещении нарушают права жителей, он обяжет собственника вернуть помещение в прежнее состояние и возместить ущерб.