Стоит ли сейчас продавать квартиру и класть деньги на вклад, а затем покупать другую квартиру?
Хочу спросить у экспертов, будет ли правильно сейчас продать квартиру на вторичке, чтобы положить вырученные деньги под проценты в банк — сейчас ставки до 21%, — а затем, через 9—12 месяцев, купить уже подешевевшую квартиру?
Рассчитываю, что спустя это время квартиры подешевеют на 25—30% и будет возможность приобрести жилье на вторичке дешевле и с улучшенной планировкой. Даже если не подешевеют настолько, то проценты по вкладу за это время позволят нарастить капитал и купить квартиру в том же ценовом сегменте, в каком и было продано жилье, но без улучшений.
Правильно ли я рассуждаю?
Будущие цены на активы, в том числе на недвижимость, сложно прогнозировать. Они действительно могут упасть или остаться на том же уровне. Но могут и вырасти.
При этом покупка и продажа недвижимости — затратное мероприятие. Скорее всего, вы потратите немало времени, сил и денег на каждую сделку. Да и сам поиск как покупателя квартиры, так и жилья для покупки не так прост — некоторые люди месяцами, а то и годами ищут подходящий вариант.
С помощью вкладов действительно можно увеличить капитал. Но не факт, что таким образом вы сумеете обогнать инфляцию или потенциальный рост цен на недвижимость.
Если коротко, я бы не рекомендовал принимать решение только из-за ожиданий, что цены на недвижимость снизятся, и из-за размера процентов по вкладам. Я бы скорее сосредоточился на конечной цели этих сделок — жизненной ситуации или вашей финансовой стратегии.
Ситуация на рынке недвижимости
В 2019 году ключевая ставка постепенно снижалась, а вслед за ней уменьшались и проценты по новым вкладам и кредитам, которые предлагали банки. Таким образом копить становилось все менее выгодно, зато заемщики могли получать более хорошие условия, в том числе по ипотечным кредитам.
Ситуация достигла своего пика в 2020 году. На фоне пандемии, чтобы спасти экономику и поддержать граждан, ЦБ РФ снизил ключевую ставку до исторического минимума в 4,25%, значительно расширились программы льготной ипотеки и адресной поддержки граждан. Эти меры привели к буму на рынке недвижимости: количество сделок увеличилось, а из-за высокого спроса цены сильно выросли.
Но постепенно конъюнктура стала ухудшаться: из-за роста цен количество сделок снизилось, а ЦБ РФ стал поднимать ключевую ставку, чтобы обуздать возросшую инфляцию. К середине февраля 2022 года ключевая ставка достигла уже 9,5%.
28 февраля 2022 года центральный банк резко поднял ставку до 20% годовых. Естественно, вверх пошли и ставки по предлагаемым кредитам, некоторые банки даже временно перестали выдавать ипотеку. В целом рынок недвижимости сейчас в стадии неопределенности.
Почему цены на недвижимость могут снизиться. Действительно, есть факторы, из-за которых можно ожидать снижения цен на недвижимость:
- в последние пару лет цены значительно выросли — возможен банальный ценовой откат;
- если высокие ставки в экономике останутся на более-менее длительный период, это может ощутимо сократить выдачу ипотек, что снизит спрос на недвижимость;
- некоторые международные компании приостановили свою деятельность в России, часть из них даже помогают своим работникам с переездом в другую страну. Это тоже может негативно сказаться на спросе, при этом увеличив предложение. Например, может стать одной из причин роста предложения на рынке аренды жилья;
- инфляция в мире не утихает, а, возможно, даже разгоняется. И Россия не исключение. А экономический шок на фоне санкций вызвал еще больший разгон инфляции, что негативно сказывается на уровне располагаемых доходов населения. Это может не лучшим образом повлиять на спрос на недвижимость.
Почему цены на недвижимость могут остаться такими же или вырасти. Вместе с тем есть немало факторов, почему цены на недвижимость не снизятся или даже вырастут:
- высокий уровень инфляции стимулирует людей вкладываться в реальные активы. Для многих недвижимость — самый очевидный из них;
- инфляция сама по себе — рост уровня цен. Если цены на все растут, не факт, что недвижимость останется в стороне от этой тенденции;
- многие годами предпочитали хранить свои сбережения в валюте. Сейчас ситуация с международными запретами вносит большую неопределенность. Возможно, некоторые люди решат вместо сбережений в валюте купить недвижимость;
- строительная отрасль — стратегическая. Это крупный работодатель, который обеспечивает большой спрос на продукцию из смежных областей, например на стройматериалы и стальную продукцию. И это только напрямую, а еще есть косвенная связь: при переезде в новое жилье люди делают ремонт, покупают мебель и бытовую технику, то есть опять создают большой спрос. Государство это понимает — и уже заявляло о мерах поддержки строительной отрасли и спроса на недвижимость, также внесены изменения в условия программы льготной ипотеки.
Средняя процентная ставка по ипотеке за три года
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Январь | 9,66% | 9,05% | 7,36% | 7,81% |
| Февраль | 9,89% | 8,85% | 7,23% | 7,87% |
| Март | 10,16% | 8,73% | 7,27% | — |
| Апрель | 10,42% | 8,68% | 7,24% | — |
| Май | 10,56% | 8,42% | 7,30% | — |
| Июнь | 10,54% | 7,56% | 7,30% | — |
| Июль | 10,30% | 7,64% | 7,07% | — |
| Август | 10,23% | 7,39% | 7,67% | — |
| Сентябрь | 9,90% | 7,26% | 7,78% | — |
| Октябрь | 9,68% | 7,32% | 7,73% | — |
| Ноябрь | 9,42% | 7,32% | 7,70% | — |
| Декабрь | 9,22% | 7,38% | 7,59% | — |
Средняя процентная ставка по ипотеке за три года
| Январь | |
| 2019 | 9,66% |
| 2020 | 9,05% |
| 2021 | 7,36% |
| 2022 | 7,81% |
| Февраль | |
| 2019 | 9,89% |
| 2020 | 8,85% |
| 2021 | 7,23% |
| 2022 | 7,87% |
| Март | |
| 2019 | 10,16% |
| 2020 | 8,73% |
| 2021 | 7,27% |
| 2022 | — |
| Апрель | |
| 2019 | 10,42% |
| 2020 | 8,68% |
| 2021 | 7,24% |
| 2022 | — |
| Май | |
| 2019 | 10,56% |
| 2020 | 8,42% |
| 2021 | 7,30% |
| 2022 | — |
| Июнь | |
| 2019 | 10,54% |
| 2020 | 7,56% |
| 2021 | 7,30% |
| 2022 | — |
| Июль | |
| 2019 | 10,30% |
| 2020 | 7,64% |
| 2021 | 7,07% |
| 2022 | — |
| Август | |
| 2019 | 10,23% |
| 2020 | 7,39% |
| 2021 | 7,67% |
| 2022 | — |
| Сентябрь | |
| 2019 | 9,90% |
| 2020 | 7,26% |
| 2021 | 7,78% |
| 2022 | — |
| Октябрь | |
| 2019 | 9,68% |
| 2020 | 7,32% |
| 2021 | 7,73% |
| 2022 | — |
| Ноябрь | |
| 2019 | 9,42% |
| 2020 | 7,32% |
| 2021 | 7,70% |
| 2022 | — |
| Декабрь | |
| 2019 | 9,22% |
| 2020 | 7,38% |
| 2021 | 7,59% |
| 2022 | — |
Что еще стоит учитывать
С состоянием рынка недвижимости разобрались. Есть факторы в пользу и падения, и сохранения цен на недвижимость или даже их роста. Теперь рассмотрим остальные аспекты.
Ставки по банковским вкладам сейчас на очень высоком уровне — можно найти варианты под 20%. Но тут есть сразу несколько нюансов:
- На момент написания статьи такие высокие ставки банки предлагают только по коротким вкладам на три месяца. Если вы откроете вклад на 9—12 месяцев, о которых упоминаете в вопросе, то ставки будут ощутимо ниже. Если же положите на трехмесячный вклад, то неизвестно, какие ставки будут предлагать банки по окончании этого периода. Возможно, они значительно снизятся.
- Ставки измеряются в годовых, так что при завершении трехмесячного вклада вы получите только четверть. Например, при ставке 20% получите 5% от той суммы, что положили, в виде процентов по вкладу.
- В-третьих, исторически вклады не позволяют постоянно обгонять инфляцию — в лучшем случае они будут примерно на уровне с ней. Таким образом, ваш капитал в реальном выражении, то есть за вычетом инфляции, вряд ли возрастет.
Еще не стоит забывать о том, что недвижимость — не самый ликвидный актив. То есть вряд ли получится быстро и с минимальными затратами заключить сделки купли-продажи.
Для продажи вам нужно будет привести квартиру в товарный вид, возможно, нанять риелтора, потратить время на просмотры и общение с потенциальными покупателями. Если хотите продать квартиру побыстрее, то, скорее всего, придется снижать цену относительно конкурентов. При этом нет гарантий, что сделка не сорвется в самый последний момент по независящим от вас обстоятельствам.
Аналогичная ситуация с покупкой новой квартиры. Многие люди тратят месяцы и даже годы на поиск именно того варианта, который им подойдет. Опять же, возможно, придется тратить деньги на услуги риелтора и юридическую проверку, а также время на просмотры квартир и общение с продавцами.
Так что же делать
Я бы рассматривал планируемые вами сделки с точки зрения не финансовой выгоды, а вашей жизненной ситуации и финансовой стратегии. Если вы хотите переехать в другую квартиру из-за жизненных обстоятельств — например, нынешняя стала маловата для семьи или есть желание сменить район или город, — то и ставьте эти соображения во главу угла. Аналогично, если вы хотите продать нынешнюю квартиру, потому что ее сложно или не очень выгодно сдавать в аренду, то стоит рассматривать потенциальные сделки, в основном ориентируясь на этот фактор.
Если рассматривать сделки только с точки зрения «продать подороже сейчас — купить при более низком уровне цен потом», то, безусловно, будущего не знает никто. Так что такой вариант возможен. Вместе с тем он видится достаточно рискованным: цены на недвижимость могут не упасть, а вырасти, а времени, сил и денег на сами сделки вы точно потратите немало.
Что в итоге
Сложно предсказать, что станет с ценами на рынке недвижимости в обозримом будущем. Есть много за и против любого их изменения. Поэтому если вы рассматриваете сделки по купле-продаже квартир только с точки зрения потенциальной финансовой выгоды от возможного снижения цен в будущем, то такой вариант видится достаточно рискованным.
Если же желание поменять квартиру скорее продиктовано жизненными обстоятельствами или вашей финансовой стратегией, то я бы рассматривал эти факторы как определяющие в первую очередь, а потенциальную финансовую выгоду от сделок — во вторую.
