Чем рискует покупатель, если продавец не внесет деньги за детские доли на счета детей?
Хочу купить квартиру с детскими долями, так как продавец использовал маткапитал. Риелтор продавца заверила, что от органов опеки есть разрешение открыть счета детям, чтобы после сделки перевести туда деньги от продажи детских долей.
Однако не все продавцы это делают. Аргументируют тем, что до совершеннолетия детей инфляция съест большую часть денег.
Допустим, опека узнает, что деньги на счета не поступили, а продавец к тому времени их потратит. Чем в этом случае рискует покупатель? Могут ли признать сделку купли-продажи недействительной?
Маловероятно, что суд признает недействительной сделку купли-продажи жилья, где детям выделены доли. В этом случае регистратор в МФЦ обязательно спросит разрешение опеки на продажу детских долей.
Риск высок, если родители не выделили доли и продают квартиру, так как они не вправе распоряжаться детскими долями без согласия опеки.
Как рассчитать риск
Степень риска при покупке квартиры, в которой не выделены детские доли, зависит от стоимости квартиры и размера долей. Чем больше размер доли, тем выше вероятность отмены сделки целиком.
Покажу на примере. Максимальный размер материнского капитала в 2023 году — 775 628 ₽. Если в семье мать и двое детей, то пределы риска — стоимость детских долей: (775 628 ₽ / 3) × 2 = 517 085 ₽. Если речь о комнате или квартире в провинции, полмиллиона могут оказаться существенной частью стоимости жилья. Тогда суд может признать договор купли-продажи недействительным.
Если размер детских долей незначительный, суд может отменить договор в части — пропорционально стоимости долей. То есть по решению суда в купленной квартире появятся метры, которые принадлежат чужим детям, а их родители должны будут вернуть покупателю часть денег за них. Продать такую квартиру будет трудно: понадобится согласие опеки и придется повторно выкупать квадратные метры у детей, даже если родители не вернут за них деньги.
Иногда детская доля по закону больше минимальной доли, пропорциональной маткапиталу. Так бывает, если:
- ребенок получил квартиру в наследство или дар;
- родители использовали несколько мер государственной и муниципальной поддержки. Например, 450 000 ₽ на погашение ипотеки для многодетных семей или местные выплаты за рождение третьего и четвертого ребенка;
- родители по своему желанию зарегистрировали жилье в равных долях на всех членов семьи — тогда в зависимости от состава семьи ребенок может получить 1/4, 1/3 и даже 1/2 квартиры.
Это лучше проверить до сделки.
Как распределяется ответственность
Суд признает продажу недействительной, если обнаружит, что родители не выделили детям доли в квартире. Но если родители не внесли деньги на детский счет, то есть не исполнили распоряжение опеки, их вина будет касаться денег, а не детских долей.
Вы не можете контролировать, что сделают родители с вашими деньгами. И не отвечаете за действия продавцов. Но есть способ подстраховаться. Вот что может сделать добросовестный покупатель:
- Запросить справку о составе семьи и потребовать, чтобы родители получили согласие опеки на продажу.
- Прописать в договоре условие, что часть денег вы переведете сразу на детские счета.
Так вы защитите интересы чужих детей. Тогда родители не смогут снять эти деньги без согласия опеки.
Приведу пример из судебной практики. Ситуация похожа на вашу: покупатель заплатил, а родители не зачислили деньги на имя ребенка. Однако суды решили, что договоры действительны.
Так, мать из Алтайского края получила в опеке разрешение на продажу земельных участков, которые принадлежали ее несовершеннолетнему сыну. Взамен обязалась перевести деньги за них на счет сына.
Женщина продала участки, но позже обратилась в суд — потребовала признать договоры недействительными и вернуть землю ребенку. С ее слов, она получила за участки только 400 000 ₽ вместо согласованных 900 000 ₽, и теперь на счетах сына нет той суммы, которую требует опека. А раз указание опеки не исполнено, договоры нужно отменить.
В договорах говорилось, что опека разрешила продажу под обязательство разместить деньги на счетах ребенка, но не было указано, что именно покупатели должны перевести ему деньги. Значит, это обязанность матери. Деньги по договорам покупатели передали до того, как подписать документы, а мать выдала расписки о получении 900 000 ₽ наличными. Судьи двух инстанций решили , что с продажей все в порядке.
К чему может придраться опека
Когда покупаете квартиру с детскими долями, нужно строго следовать пунктам распоряжения, которое выдала опека, чтобы не пришлось доказывать в суде, что дети продавцов не пострадали.
Например, в Подмосковье спор с опекой прошел две инстанции, и это заняло 11 месяцев. Родители продавали однокомнатную квартиру в деревне, где у маленьких сына и дочери было по 1/20. Соцзащита разрешила продать квартиру с условием, что в день сделки родители переведут стоимость детских долей на их счета — по 212 600 ₽ каждому.
В ноябре покупательница передала родителям первую часть аванса — 50 000 ₽, а в январе вторую — 450 000 ₽. В договоре купли-продажи прописали, что аванс надо зачислить на счета детей. Родители открыли детям вклады на 250 000 ₽ каждому. Также мать подарила детям по 1/18 в трехкомнатной квартире — по 4 метра, что больше, чем было у них в однушке.
Через две недели после этого районная администрация подписала разрешение на продажу, а в марте договор купли-продажи прошел регистрацию.
Поскольку родители перевели стоимость детских долей не в день сделки, опека потребовала, чтобы в части 2/20 квартиры договор был признан недействительным и доли вернули детям.
Но суды выяснили , что интересы детей полностью защищены: дети сохранили деньги за свою часть квартиры и дополнительно получили метры в квартире большей площади. Правовые нормы родители соблюли, а то, что вклады открыли до того, как подписать договор, не нарушает права детей.
Важно, чтобы по документам и фактически дети оказались в плюсе. Тогда суд защищает права покупателя недвижимости, а ответственность перед опекой несут родители.
Что в итоге
Купить жилье, часть которого принадлежит детям, сложнее, чем жилье одного взрослого собственника. Чтобы согласовать условия в опеке, уходят недели и даже месяцы. Но если договор соответствует пожеланиям опеки, все будет в порядке.
