Как выделить детские доли в доме, если вложил в строительство маткапитал?
Мы с мужем купили в браке земельный участок с жилым домом площадью 43 м². Оформили его в общую долевую собственность на троих в равных долях: по 1/3 на меня, мужа и несовершеннолетнего ребенка. Позже начали строительство нового жилого дома на этом же участке.
После рождения второго ребенка получили право на материнский капитал, который решили использовать при строительстве. Для этого с мужем оформили у нотариуса обязательство: каждый из нас в соответствии со своей долей обязался выделить доли в совместную долевую собственность всем членам семьи, в том числе первому, второму и последующим детям с определением доли по соглашению.
После регистрации нового жилого дома площадью 78 м² старый дом с кадастрового учета сняли и снесли. Зарегистрировали новый жилой дом в соответствии с прежними документами в долевую собственность по 1/3 на старшего ребенка, меня и мужа.
Возник вопрос: как правильно выделить доли в доме детям, если до использования маткапитала на строительство у одного ребенка уже была собственность, обязательства дали только супруги, а старший ребенок стал совершеннолетним?
Если семья вложила маткапитал, то по закону нужно выделить доли всем ее членам, в том числе детям, независимо от их возраста. Под семьей здесь понимаются только супруги и их дети.
Размер долей можно определить самостоятельно — для этого все взрослые должны прийти к единому мнению и подписать соглашение.
У вас в семье трое взрослых собственников: вы, ваш муж и старший ребенок. Значит, вам втроем нужно решить, в каком размере выделить долю младшему ребенку. При этом вовсе не обязательно затрагивать 1/3 доли старшего ребенка. Объясню подробнее.
Почему надо выделять доли
Так как вы построили дом при помощи средств маткапитала, вы обязаны оформить его в общую долевую собственность всех членов семьи.
Сделать это нужно в течение шести месяцев с момента, когда выполнено хотя бы одно из условий:
- дом введен в эксплуатацию;
- получено уведомление о соответствии построенного дома градостроительным нормам.
За выделением долей следит Социальный фонд РФ, а прокуратура проверяет дела в нем. Если она выяснит, что шесть месяцев прошло, а дом еще не в общей долевой собственности всех членов семьи, то может подать в суд требование о понуждении к выделению долей. Если не выполнить решение суда, сумму маткапитала взыщут как неосновательное обогащение — попросту говоря, заставят вернуть. Такие иски суды всегда удовлетворяют.
В законодательстве нет прямой обязанности выделять доли еще и на земельный участок. В то же время, чтобы в будущем избежать разногласий, семейных конфликтов и проблем при продаже дома, желательно выделить доли и на землю — пропорционально долям на жилье. Иначе собственники долей в доме смогут только пользоваться землей, но не распоряжаться ею.
Например, во Владивостоке супруг унаследовал квартиру в одноэтажном доме на два хозяина. Семья с помощью маткапитала реконструировала жилье, а когда начался бракоразводный процесс, стала делить в суде не только квартиру, но и участок под ней. Ответчик — отец семейства и собственник жилья и участка — дал обязательство выделить доли жене и детям, но не сделал этого.
В первом судебном заседании женщина смогла добиться, чтобы ей и детям выделили по 1/6 доли в квартире и 1/2 осталась у бывшего супруга. Женщина решила, что раз они с детьми владеют квартирой, то имеют право и на участок под ней.
Но материнский капитал на покупку участка не расходовался, а значит, выделять доли бывший муж не обязан. Суд второй инстанции признал его право быть единоличным владельцем участка и женщине в требовании отказал. Теперь собственники квартиры не смогут распорядиться участком, так как им не владеют.
Как определить размер доли
Зачастую размер маткапитала составляет только небольшую часть от полной стоимости недвижимости, поэтому государство не требует выделять равные доли детям и взрослым. Предполагается, что взрослые вкладывают намного больше денег, чем дает государство в виде маткапитала, и имеют право сами установить размер долей.
Но Конституционный суд все же рекомендовал минимальный размер долей — не ниже суммы маткапитала на каждого члена семьи .
Например, если вы покрыли маткапиталом 10% стоимости дома, то и доли нужно выделять в размере минимум 10% площади — равноценно на всех членов семьи. Если вас трое, то делите 10 на 3 — получается по 3,3% на каждого.
Выделить доли с дробями нельзя, поэтому их округляют, причем всегда в большую сторону. Таким образом, три человека должны получить в собственность минимум по 4% площади.
В вашей ситуации можно перераспределить доли между родителями и младшим ребенком и при этом не трогать 1/3 доли старшего. То есть перераспределение коснется только 2/3 доли взрослых: можно поделить как 1/6, 1/6 и 1/3 или поровну — по 2/9 каждому из трех членов семьи.
Также можно заново распределить доли и поделить их на четверых собственников. Но для этого потребуется согласие старшего ребенка, так как он уже совершеннолетний.
В любом случае главное — следить, чтобы доля несовершеннолетнего ребенка не была меньше рекомендуемой нормы, то есть суммы маткапитала на одного члена семьи. Такое уменьшение возможно только с согласия опеки — это затянет процедуру. К тому же, чтобы получить согласие, придется привести веские основания.
Как оформить выделение долей
Чтобы оформить раздел, нужно составить письменное соглашение между всеми взрослыми собственниками, чьи доли будут перераспределяться. А также получить согласие от тех, чьи доли не меняются.
Самый простой вариант в вашей ситуации — пусть доля старшего ребенка остается неизменной. Составьте письменное соглашение о выделении доли младшему, а старший в нем распишется, что не против.
Соглашение пишут в произвольной форме, но оно обязательно должно содержать:
- Адрес и площадь недвижимости.
- Информацию о действующих собственниках, их долях и документах, на основании которых они владеют недвижимостью. Это может быть, например, договор купли-продажи или акт ввода дома в эксплуатацию.
- Пункт о согласии всех выделить доли и описание порядка такого выделения.
- Упоминание, что доли выделяют из-за использования маткапитала.
Если все собственники согласны перераспределить доли, заверять соглашение у нотариуса не нужно. Росреестр откажется регистрировать перераспределение без нотариального удостоверения соглашения, если после выделения долей ничего не останется в совместной собственности супругов. Все потому, что в семейном законодательстве указано, что соглашение о разделе совместно нажитого имущества нужно заверять нотариально . Оно стоит около 9000 ₽ плюс пошлина — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Зато точно не будет проблем и нотариус сам отправит документы в Росреестр. Госпошлину за регистрацию нужно платить в любом случае.
Вам можно обойтись без нотариуса, так как вы с супругой уже оформили дом в долевую собственность.
Соглашение надо подписать вам, вашему супругу и детям старше 14 лет. За ребенка в возрасте до 14 лет расписывается один из родителей.
Если соглашение не заверено у нотариуса, его нужно сдать на регистрацию в Росреестр. Проще всего сделать это через МФЦ или госуслуги — способ подходит, когда данные о недвижимости уже есть в ЕГРН.
Чтобы зарегистрировать право собственности электронно, всем участникам сделки нужно получить и подписать заявление электронной подписью — УКЭП. Ее можно оформить бесплатно в приложении «Госключ».
Для подачи соглашения через МФЦ в отделение надо будет прийти вам, вашему мужу и старшему ребенку. С собой взять:
- Подписанное соглашение. Экземпляр для Росреестра не нужен: сотрудник МФЦ отсканирует документы и отправит в ведомство их электронные образцы.
- Паспорта взрослых и детей старше 14 лет.
- Свидетельства о рождении всех детей, даже тех, у кого уже есть паспорт.
- Если в свидетельстве о рождении фамилия кого-то из родителей отличается от той, что сейчас в паспорте, нужно взять с собой документ, подтверждающий перемену фамилии: свидетельство о заключении или расторжении брака либо справку из загса.
- Свидетельство о браке.
За регистрацию изменений в праве собственности берут госпошлину — 2000 ₽. Ее делят между всеми будущими собственниками поровну.
Если за ребенка платит взрослый, в комментарии к операции обязательно нужно указать, за кого платеж: «Плательщик: данные ребенка». Платить госпошлину можно по реквизитам через мобильное приложение банка, платежные терминалы или лично в офисе банка.
Закон не обязывает представлять квитанции об уплате госпошлины, но лучше все же сдать их вместе с документами в МФЦ. Так сотрудник Росреестра быстрее найдет платеж и точно его идентифицирует. Заверять квитанции нигде не надо — их можно просто распечатать.
Росреестр в течение семи дней обязан зарегистрировать изменения. Еще два дня отводят для пересылки документов в МФЦ, то есть общий максимальный срок — девять дней. Каждый собственник получает выписку из ЕГРН, где будет отражена его доля. После этого считается, что родители выполнили обязательство по выделению долей.
После выделения доли ваш несовершеннолетний ребенок, несмотря на возраст, становится плательщиком налога на имущество. В следующем году ждите на его имя уведомление от налоговой.
Можно ли не выделять долю
Как я уже говорила, прокуратура строго следит за выделением долей и активно судится из-за нарушений.
Так, в июне 2020 года прокурор Жиздренского района Калужской области обратился в суд с иском к местной жительнице, которая не выделила доли троим детям.
Выяснилось, что мать получила маткапитал и погасила им заем за жилье, а про обязательство выделить детские доли просто забыла. Суд обязал ее выделить доли в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в силу.
А в сентябре 2019 года в Соликамске ПФР заставил мать двоих детей вернуть маткапитал. Женщина использовала деньги на погашение жилищного займа и дала нотариальное обязательство выделить доли детям. Она этого так и не сделала, а квартиру продала, при этом другое жилье не купила.
Суд посчитал, что женщина просто обналичила маткапитал, и обязал ее вернуть всю сумму в ПФР.
В апреле 2021 года суд Лангепаса рассмотрел дело, где сам ребенок потребовал выделить долю в квартире, которую купили с помощью маткапитала. Семья состояла из пяти человек: отца с ребенком от первого брака, матери и двоих общих детей.
Когда родители погасили кредит и сняли обременение с квартиры, то распределили доли между собой и общими детьми по 1/4. А про ребенка от первого брака предпочли забыть. Девушке исполнилось 18 лет, вскоре она подала в суд и добилась перераспределения долей — по 1/5 каждому из собственников.
Что делать в вашем случае
Рекомендую обязательно выделить долю младшему ребенку так:
- Определитесь, хотите вы уменьшить долю старшего ребенка или выделите детскую долю из своих с супругом. Можно оставить долю старшего ребенка неизменной. В переводе на квадратные метры доли всех собственников не должны обязательно быть равными, и то, что, например, один ребенок будет владеть 1/3, а другой — 1/6, нарушением не будет.
- Проследите, чтобы доля несовершеннолетнего ребенка не была меньше рекомендуемой нормы, то есть суммы маткапитала на одного члена семьи.
- Без согласия старшего ребенка перераспределить доли не получится. Поэтому заручитесь согласием всех взрослых собственников, составьте соглашение о распределении долей, подпишите его и подайте заявление о регистрации прав в Росреестр.
