Купить квартиру в новостройке проще: ее юридическая история чиста, поэтому рисков меньше. Главное, выбрать надежного застройщика и следить за этапами строительства. Купить квартиру на вторичном рынке — задачка со звездочкой. Рассказываем, на что обратить внимание на просмотре квартиры и при встрече с продавцом, если вы будете у квартиры не первым собственником.

👀 Подготовьтесь к просмотрам

Создайте таблицу с самыми важными критериями и распечатайте ее. Когда будете на просмотре, записывайте адрес и ставьте пометки в графах. Даже если просмотров будет много, благодаря записям вы сможете сравнить варианты и сделать выбор будет проще.

Хорошо зарядите телефон или возьмите фотоаппарат. Лучше сделать несколько кадров квартиры, подъезда и двора самостоятельно. Так вы сохраните впечатление от просмотра

💻 Соберите информацию в интернете

Посмотрите по картам, какие организации находятся в доме и есть ли шумные бары или кафе. Изучите местность и инфраструктуру: где остановки транспорта, есть ли рядом магазины, школы, больницы и детские сады.

Узнать о проблемах в доме и получить техническую информацию о нем можно на специальных порталах. Например, для Санкт-Петербурга достаточно ввести адрес — и вы узнаете, с какими проблемами сталкиваются жильцы.

Информацию по России можно попробовать поискать на портале «Дом-минжкх»

🚰 Внимательно осмотрите квартиру

Лучше назначить просмотр на дневное время: собственнику будет труднее скрыть недостатки квартиры.

Повторяйте на осмотре сценарии из жизни: открывайте окна, включайте и выключайте воду и электричество — так поймете, нет ли проблем с напряжением и держит ли сеть нагрузку.

Проверьте, как греют батареи, осмотрите потолки и стены, расспросите, не топили ли соседи, есть ли проблемы с насекомыми.

Осмотрите подъезд и придомовую территорию: есть ли ремонт, стоят ли контейнеры для мусора и как работает лифт

🔑 Спросите, кто собственник

Часто квартиру показывают риелторы. Уточните, кто собственник квартиры и будет ли он лично принимать участие в сделке.

Если вместо собственника квартиру продает другой человек по доверенности, то проверьте ее подлинность.

У собственника лучше тоже проверить паспорт. Мы рассказывали про случай, когда квартиру продал на самом деле не собственник, а арендатор по поддельному паспорту
Сервисы для проверки квартиры

👶 Уточните, есть ли среди собственников несовершеннолетние

Если в квартире есть детская доля, то продать без органов опеки ее не получится: они должны дать свое согласие на продажу. Такая сделка займет время.

Родители должны заранее согласовать сделку с опекой и либо выделить долю ребенку в другом жилье, либо положить деньги на специальный счет.

Если у продавца есть дети, но они не собственники, узнайте, не использовал ли он материнский капитал. Лучше перестраховаться и попросить у него нотариальное заявление об этом или справку из ПФР
Как проходят опеку при продаже квартиры

🔄 Узнайте, нужна ли собственнику квартира взамен

Иногда люди продают квартиру, чтобы купить другую. Такие варианты называют сделкой со встречной покупкой, или альтернативной сделкой.

При прямой купле-продаже продавец получает деньги за квартиру напрямую и тратит их по своему усмотрению — не обязательно на новое жилье. При альтернативной сделке деньги от покупателя пойдут не продавцу, а другому лицу, у которого сам продавец покупает квартиру.

При такой сделке продавцу может потребоваться больше времени на поиск нужного варианта, поэтому это повод попросить скидку
Как купить по альтернативной сделке

⚠️ Выясните, есть ли на квартире обременения

Они замедляют сделку, а иногда из-за них сделку могут признать ничтожной или недействительной. Вот самые частые из обременений.

Ипотека — продать квартиру можно только с согласия банка. Но есть варианты, когда квартиру продают даже в ипотеке.

Аренда — если договор есть и он зарегистрирован, арендатор может продолжить пользоваться квартирой, пока не истечет договор, даже если сменится собственник.

Арест — если пристав наложил арест на квартиру за долги, то продать ее нельзя, пока их не погасят, а арест не снимут. Если квартира понравилась, лучше проконсультируйтесь с юристом

📅 Спросите, когда собственник приобрел права на квартиру

По общему правилу сделку можно оспорить в течение трех лет — это срок исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Но есть предел — 10 лет с момента нарушения.

Если собственник владел квартирой менее трех лет, узнайте, почему он решил ее продать. К такой сделке нужно подходить внимательно, иногда лучше привлечь юриста.

Если он владел квартирой более трех лет, сделку оспорить будет сложно, суды нечасто восстанавливают срок исковой давности. Если владел более десяти лет, рисков намного меньше
Зачем нужно титульное страхование

💰 Обсудите, какая сумма будет указана в договоре

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость в договоре, например чтобы заплатить меньше налогов с продажи.

Не рекомендуем на это соглашаться: лучше указать реальную стоимость квартиры.

Если что-то пойдет не так, то вам вернут сумму, которую вы указали в договоре, а еще вы не сможете получить налоговый вычет полностью — только с суммы, указанной в договоре, в пределах 2 млн рублей. Если квартира стоит больше 2 млн рублей, вычет вернете полностью
Риски при покупке с занижением

💍 Спросите о семейном положении собственника

Узнайте, был ли зарегистрирован брак, какой статус у отношений сейчас, есть ли дети. Свои слова он может подтвердить справкой из загса или нотариальным заявлением. А вот штампа в паспорте может не быть.

Если квартиру купили в браке, неважно, кто указан ее собственником, — это совместное имущество супругов. Для сделки понадобится нотариальное согласие второго супруга на продажу.

Если супруги в разводе, узнайте, был ли раздел имущества. Возможно, по документам собственник — только один бывший супруг, но второй может рассчитывать на половину квартиры. А провести раздел можно и через три года после развода
Права супругов в браке

📄 Спросите про документы-основания

Вам нужно выяснить, как продавец получил эту квартиру. Он мог ее купить, унаследовать, или ему могли подарить квартиру — в каждом случае есть свои риски.

При приватизации узнают, кто из членов семьи и участвовал в ней. Если человек отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире. Если в приватизации не участвовал несовершеннолетний член семьи, сделку могут оспорить.

При наследовании могут найтись другие наследники, которые при определенных обстоятельствах могут оспорить сделку. А дарение можно отменить или тоже оспорить.

Купля-продажа — наименее рискованный вариант. Попросите продавца показать вам договор, расписку в получении денег и акт приема-передачи
Что спросить у продавца квартиры

📐 Выясните, есть ли перепланировки

Посмотрите технический паспорт и соотнесите его с реальной планировкой. Проверьте, не было ли в квартире незаконной переделки.

Если да, то попросите продавца узаконить перепланировку или сделать вам скидку.

Есть вероятность, что после покупки этим придется заняться вам, а если перепланировку оформить не получится, то заставят вернуть все в первоначальное положение, а еще могут оштрафовать
Как проверить перепланировку

💡 Обсудите, что с долгами по ЖКХ

Задолженность по ЖКУ не переходит к новому собственнику, но, скорее всего, вам придется доказывать это управляющей компании.

Если есть задолженность по капремонту, то после сделки ее придется погасить вам, но можно списать долг старше трех лет.

Если есть задолженность по ЖКУ, от квартиры не стоит отказываться. Вы можете предусмотреть в договоре, что продавец погасит задолженность самостоятельно перед сделкой или сделает вам скидку на сумму задолженности
Как проверить долги по ЖКУ

📖 Больше нюансов — в нашем курсе «Как выбрать квартиру»

Рассказываем, как оценить квартиру со всех сторон, проверить документы и продавца, не переплатить и не разочароваться
Начать учиться

Вот что еще рекомендуем почитать, если покупаете квартиру:

1. Как купить квартиру.
2. Как получить налоговый вычет.
3. На что смотреть в документах при покупке.