Как я узаконила перепланировку квартиры в Москве

В 2018 году мы с молодым человеком решили жить вместе.

Его отец предложил нам поселиться в московской квартире, которую унаследовал от своего отца. Когда я впервые там побывала, квартира мне понравилась: она в теплом кирпичном доме, на удобном пятом этаже и с окнами во двор, на липы. Еще меня порадовала газовая плита: на ней удобно и быстро готовить.

Но квартире требовался капитальный ремонт: его там не было 30 лет. Стены пошли трещинами, с потолка свисали куски краски после потопа, а паркетный пол скрипел и потерял часть досок. Еще там были очень старые трубы и проводка — их надо было менять.

К тому же по планировке квартира напоминала хрущевку. В ней была очень узкая прихожая, и открытые двери в санузел не давали пройти на кухню. В небольшую ванную комнату помещалась только ванна длиной 150 см — при моем высоком росте мыться в ней было бы неудобно.

Много полезной площади пропадало. Например, кухня, и без того маленькая, начиналась с бесполезного мини-коридора с антресолями. Еще вся квартира была какая-то сумрачная. В общем, во время ремонта мы решили заодно сделать перепланировку и убрать эти недостатки.

Мы сделали перепланировку и согласовали ее. Расскажу, в чем она заключалась и через какие инстанции пришлось пройти.

Мы не знали, как грамотно исправить недостатки квартиры и какая перепланировка безопасна и законна, поэтому решили заказать профессиональный дизайн-проект.

Мы нагуглили несколько фирм, а потом съездили в ту, чье портфолио нам понравилось больше. Нас подкупило обещание менеджера, что дизайнер посоветуется с техническими специалистами и только потом нарисует проект, ведь нарисовать можно что угодно, но не любую перепланировку возможно узаконить.

Мы решили, что фирма солидная, и заключили договор на дизайн-проект. Он стоил 120 000 ₽ и включал не только схему перепланировки, но и чертежи. Но перед этим мне пришлось разобраться, как можно перепланировать квартиру, а что менять категорически нельзя.

120 000 ₽

стоил дизайн-проект нашей квартиры

Но дальше начался ад. Дизайнер, которая с нами работала, совсем не интересовалась нашими пожеланиями. Она просто говорила: «Здесь будет унитаз, а здесь — диван» — и просила поскорее подписать ее план.

Мы пожаловались в фирму, и дизайнера заменили. Вторая девушка оказалась опытнее, но тоже мало к нам прислушивалась. Она хотела сдать проект побыстрее и не заботилась о качестве: предлагала какие-то типовые решения, мы не чувствовали индивидуального подхода.

В итоге я сама продумала дизайн и нарисовала на бумаге, чего мы хотим. А дизайнер только перенесла мои идеи в чертежи. Но перед этим мне пришлось разобраться, какая перепланировка вообще законна.

Я пробежала глазами постановление правительства Москвы о перепланировках в многоквартирных домах столицы и узнала несколько важных правил. Например, что на лоджию нельзя вывести центральное отопление. А если в кухне стоит газовая плита, объединять ее с комнатой нельзя и обязательно нужно закрыть дверной проем дверью. Так я выяснила, что не получится расширить санузел за счет кухни, а за счет прихожей — можно.

О том, что нельзя сносить капитальные стены, я уже знала. Если бы мы их повредили, пострадала бы вся конструкция дома вплоть до того, что он мог стать аварийным. Дизайнер же подсказала, как эти стены найти.

Для этого мы сначала узнали серию дома. Она всегда указана на титульном листе техпаспорта, но у нас под рукой его было. Дизайнер сказала, что серию дома можно посмотреть на портале «Дома Москвы» по его адресу. Но данных о серии нашего дома там почему-то не было.

Поэтому мы просто ввели в поисковике улицу и номер дома и слово «серия». Он выдал много сайтов, и на одном из них мы увидели, что серия нашего дома — II-67 «Смирновская».

Затем мы ввели в поисковике «II-67 Смирновская план этажа». Планы тоже нашлись на многих сайтах, но почти на всех стены выглядели одинаково — нельзя было понять, какая несущая, а какая нет. Подходящий чертеж оказался только на сайте «Ресог». По нему я и вычислила, что внутри квартир в нашем доме несущих стен нет, то есть любую можно переносить или убирать.

Более того, даже подоконная тумба возле балконной двери оказалась некапитальной. Можно было убрать ее и сделать двустворчатые двери на лоджию.

Из-за того, что внутренние стены оказались некапитальными, возможностей для перепланировки было много. Вот какие работы мы запланировали, а потом согласовали и сделали.

Расширили спальню за счет гостиной. Для этого перенесли стену между комнатами.

Объединили туалет и ванную. Новый санузел стал шире на 20 см за счет прихожей. Благодаря этому в него потом поместилась ванна длиной 170, а не 150 см.

Перенесли полотенцесушитель — ответвление от стояка водопровода. Раньше он был на стене между ванной и туалетом, но мы ее снесли. По этому пункту вышло уже переустройство, так как мы вмешались в систему водоснабжения дома.

Заложили проход в кухню. За ним сначала был узкий коридор с антресолями. После перепланировки вместо коридора на кухне появилась ниша под холодильник, а со стороны прихожей — ниша под хозяйственный шкаф.

Сделали вход в кухню из гостиной. Снести стену между комнатами было нельзя из-за газовой плиты. Поэтому мы решили оставить небольшой кусок стены и установить большую раздвижную дверь в кухню. Так гостиная стала светлее: сейчас через дверной проем в нее проникает свет из кухни, окна которой выходят на юг.

Снесли подоконную тумбу на кухне, а с ней и старый стеклопакет с дверью на лоджию. На их месте установили стеклопакет с распашной двустворчатой дверью от потолка до пола. Это тоже сделало кухню светлее.

Сделали на лоджии остекление от пола до потолка и заменили оградительную решетку.

Всеми этими идеями я поделилась с дизайнером, а она перенесла их в проект. Но и это пришлось перепроверять. К примеру, на одном чертеже в проекте она могла внести правки, а на других — забыть.

В процессе я призывала все свое терпение и выдержку, меня возмущало, что за 120 тысяч мы получаем такое отношение. Но, в конце концов, от дизайнера нужны были только чертежи и грамотно оформленный проект. Сама бы я их не сделала, поэтому решила выключить эмоции.

В итоге через девять месяцев у меня на руках был дизайн-проект и можно было заняться узакониванием перепланировки.

Для безопасности. Мы не хотели, чтобы из-за нашей перепланировки кто-то пострадал: например, из-за полотенцесушителя, который неправильно перенесли, можно затопить соседей снизу. Поэтому мы не только решили делать перепланировку по правилам, но и хотели, чтобы ее согласовало БТИ — в 2024 году этим занимается Мосжилинспекция.

Чтобы не получить штраф и не переделывать. Если бы в БТИ узнали про несогласованные изменения, то могли подать на нас в суд. Мы бы получили штраф 2000—2500 ₽, и нас бы обязали вернуть квартиру в первоначальный вид.

Чтобы было легко продать квартиру. Обычно банки не дают ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Или дают, но с условием, что новый владелец узаконит ее в течение полугода. Не все покупатели к этому готовы, а если и готовы, то могут попросить скидку на квартиру.

Нам не нужны были все эти проблемы, поэтому мы хотели, чтобы перепланировка была законной.

Я нашла на «Мос-ру» инструкцию, как согласовать перепланировку. Вот какие этапы нам предстояли.

1. До ремонта — заказать проект перепланировки.
2. Согласовать его в БТИ — как я уже сказала, сейчас нужно обращаться в Мосжилинспекцию.
3. В процессе ремонта — проконтролировать, чтоб работы шли четко по согласованному проекту.
4. После ремонта — уведомить Мосжилинспекцию об окончании работ и пригласить приемочную комиссию. Получить акт о согласовании перепланировки.
5. Получить техплан на квартиру в перепланированном состоянии. В 2024 году техплан на перепланированную квартиру собственник должен приложить к уведомлению об окончании работ.
6. Обратиться в Росреестр, чтоб внести в ЕГРН сведения о перепланировке. В 2024 году заявление в Росреестр направляет Мосжилинспекция. Собственнику туда обращаться не придется, но, возможно, нужно будет заплатить госпошлину, если при перепланировке будет образовано новое жилое помещение  .

Мы могли обратиться в фирмы, которые делают все это под ключ, и отдать за их услуги 150—200 тысяч. Но мы решили сэкономить и как можно больше сделать самостоятельно.

К тому же обычно фирмы заключают договор на год, и мы боялись, что не успеем за это время сделать ремонт. А через год компания была бы не обязана заниматься нашими документами.

Дальше расскажу подробнее, как мы проходили этапы перепланировки.

Дизайн-проект, который у нас уже был, и проект перепланировки — это не одно и то же. Первый — документ для ремонтной бригады, чтобы она ему четко следовала: в дизайн-проекте есть не только чертежи по перепланировке, но и, например, план электроразводки, расстановки мебели.

А в проекте перепланировки информация должна быть только о ней. Это чертежи, заключение о функционировании внутренних инженерных сетей и разные решения: по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям, организации производства работ и так далее.

Проект перепланировки вместе с остальными документами необходимо подать в Мосжилинспекцию, чтобы она выдала решение о согласовании перепланировки. Только потом можно начинать ремонт.

Дизайнер рассказала, что ее предыдущий клиент сделал наоборот: вначале начал ремонт, а потом занялся разрешением. В итоге к нему пришла комиссия из БТИ и отказалась согласовывать работы, пока квартира не вернется в исходное состояние. Проект заморозили на полтора года, так как заказчики не знали, что делать: они не готовы были ломать стены и возводить их на прежних местах.

Мы собрали документы по списку с «Мос-ру». Среди них была выписка из ЕГРН, техпаспорт и многое другое. А проект перепланировки заказали у компании, которую нам посоветовала дизайнер.

Эта фирма была членом саморегулируемой организации — СРО, имела допуск к работам по перепланировке и составлению проектной документации. Мы отправили туда дизайн-проект, все документы на квартиру, включая техпаспорт, и заплатили 36 000 ₽. А уже через 30 дней получили готовый проект перепланировки.

36 000 ₽

стоил проект перепланировки для Мосжилинспекции

В 2022 году нам нужно было согласовать проект перепланировки с БТИ.

Как мы подавали документы. В 2024 году документы в Мосжилинспекцию подают только через «Мос-ру», а мы в 2018 году ездили в БТИ лично.

Это могла сделать и компания, которая составляла проект, — услуга стоила 5000 ₽, но мы решили сэкономить. К тому же свекор — собственник квартиры — не хотел составлять для этого нотариальную доверенность на сотрудника компании.

В БТИ у нас никаких проблем не возникло: мы просто приехали и отдали документы оператору в свободном окошке.

Комиссия. Через несколько дней нам позвонил инспектор и сказал, что готов выехать в квартиру. Ему нужно было убедиться, что она полностью соответствует состоянию на техплане.

Проверка прошла легко: в квартире никогда не было ремонта и инспектор сразу увидел, что планировку никто не менял.

Решение о согласовании. Через 30 дней инспектор сказал позвонить в БТИ и узнать ответ. Так мы и сделали — оказалось, что проект перепланировки согласован. Мы приехали в БТИ и забрали решение о согласовании. Еще нам выдали журнал ремонтных работ: в нем было прописано, что именно и в каком порядке нужно делать в квартире. Бригада, которую нам предстояло нанять, должна было строго следовать плану.

Решение было действительно в течение года, но один раз его можно было продлить на срок до шести месяцев. Мы это делали: подали заявление через МФЦ — и через неделю нам продлили действие решения.

Дело в том, что наш ремонт затянулся. Мы хотели сделать единую стяжку во всей квартире, включая лоджию, но ударили морозы, и на краю лоджии стяжка бы плохо высохла. А именно туда мы устанавливали новый стеклопакет, и я боялась, что он выпадет. Поэтому пришлось ждать до мая, чтобы прекратились ночные заморозки. В это время еще и пандемия парализовала работы.

В общем, мы подали заявление в МФЦ — и через неделю нам продлили действие решения на шесть месяцев.

Делать перепланировку могут любые строительные компании, даже без членства в СРО в области строительства. У фирмы, которая делала нам дизайн-проект, такое членство было, но мы больше не хотели с ней связываться. Поэтому опросили знакомых, погуглили строительные фирмы и в итоге наняли другую бригаду.

Сначала мы дали ей небольшое задание: попросили сделать ниши под радиаторы. А когда строители закончили, стало ясно, что они не смотрят на чертежи и делают все на глаз. Размеры ниш оказались не такие, как на плане. С бригадой пришлось расстаться: работы должны были идти строго по журналу и чертежам, ведь им предстояло пройти проверку приемочной комиссии.

Тут нам повезло: сантехники, которые переваривали нам трубы, посоветовали педантичных знакомых строителей. Правда, пришлось ждать два месяца, пока эта бригада доделает ремонт в другой квартире.

До начала ремонта я сфотографировала квартиру со всех ракурсов, а затем делала то же самое на разных этапах работ. Думала, так комиссия потом сможет проверить, что находится внутри стен и пола. В итоге мои фото никто не смотрел.

Я не буду вдаваться в детали самого ремонта. Скажу только, что мы особенно беспокоились за вентиляцию и газовую плиту. Дело в том, что к вентиляции много требований. Например, приток свежего воздуха должен соответствовать нормам, а на вентиляции должны стоять обратные клапаны: когда с улицы сильный ветер, они закрываются и не дают холодному воздуху и запахам проникать в квартиру. Но оказалось, что прораб нашей бригады знал все СНиПы — и вентиляцию сделали по правилам.

Еще я тщательно следила, чтобы рабочие делали все строго по чертежам. В процессе ремонта мы перенесли несколько розеток, но то, что касалось перепланировки, не меняли. То есть все стены, дверные проемы, ванна, унитаз и умывальник оказались на тех же местах, что и в проекте перепланировки.

Мы не знали, в каком состоянии должна быть квартира на момент комиссии. В статьях из интернета писали по-разному, но мы решили сделать вот что:

• остеклить все окна;
• сделать стяжку и чистовое покрытие пола во всей квартире;
• возвести стены с дверными проемами — как в проекте, собрать ниши и встроенные шкафы;
• установить раздвижную дверь между гостиной и кухней;
• установить и подключить ванну, душ, унитаз и раковины;
• установить и подключить газовую плиту;
• завершить отделку стен.

Розетки и выключатели были установлены не везде, но мы позаботились, чтоб провода не торчали из стен.

В таком виде наша квартира встречала комиссию, которой предстояло согласовать готовую перепланировку.

В 2018 году перепланировка считалась согласованной после составления акта приемочной комиссии. Нам его выдала Мосжилинспекция, и он подтверждал, что мы сделали все строго по проекту, который нам согласовало БТИ. Чтобы получить акт, нужно было подготовить документы и пройти очную комиссию.

Документы. На этот раз мы не собирали документы сами, хотя на «Мос-ру» был подробный список. Но у нас родился ребенок, свободного времени не было. Поэтому мы обратились в компанию, которая до этого составляла нам проект перепланировки, и заплатили за подготовку документов 30 000 ₽.

Снова понадобился старый техпаспорт квартиры, поэтажный план и правоустанавливающий документ от собственника. Ремонтная бригада передала журнал производства работ, который вела в процессе.

Еще потребовалась справка от Мосгаза, что газовая плита подключена в соответствии со всеми требованиями безопасности. Мы как раз вызвали мастера из Мосгаза, чтобы он подключил плиту и заменил газовый кран на новый. Заодно и выдал справку.

Потом в компании по перепланировкам у нас попросили еще одну — о том, что кухня соответствует требованиям к помещению с газовым оборудованием. Тогда мы в «Вотсапе»* списались с мастером из Мосгаза и отправили ему фотографии документов на плиту, ее фото и снимки всех стен кухни. На некоторых было видно, что в кухне есть дверь. После этого он пришел и бесплатно дал нам нужную справку.

От себя компания по перепланировкам подготовила акт освидетельствования скрытых работ — в нем было указано, что все работы, в том числе внутри стен, проведены в соответствии с проектом. Это заняло 10 дней.

Все документы были собраны.

Комиссия. До конца срока действия решения о согласовании оставалось три недели, и мы вызвали комиссию из Мосжилинспекции. Для этого нужно было только заполнить заявку на «Мос-ру» и прикрепить к ней сканы документов.

Через 10 рабочих дней к нам пришли инспекторы. Они сказали, что в целом работы выполнены правильно, но перепланировку не согласовали. Оказалось, что на момент комиссии в квартире должны быть установлены все межкомнатные двери, а не только дверь между кухней и гостиной. И что стены должны быть с чистовой отделкой, а у нас на месте кухонного фартука была черновая.

Для нас это был страх и ужас: мы хотели заказать межкомнатные двери в Саранске и на тот момент не был готов даже дизайн. А через три недели срок действия согласования истекал, повторно его бы уже никто не продлил.

Но в следующие две недели мы совершили невозможное. Я нашла производителя 3D-моделей для станков ЧПУ, и он сделал объемную модель для дверного портала. Я отправила ее подрядчику в Саранск, а когда все двери были готовы, заказала экспресс-доставку в Москву. Все это время молилась, чтобы подрядчик сделал двери точно по размерам.

В итоге они приехали за три дня до повторной комиссии. Накануне мой муж и мастер по ремонту до двух часов ночи устанавливали двери. Одна из них, в санузел, была сдвижная и никак не вставала ровно. Ее перевешивали раз двадцать, хотя она была дубовая и весила 30 кг. Но в итоге все получилось.

А место под кухонный фартук мы просто закрасили. В плане была указана плитка, но главное, что теперь стена не была голой.

Вторая комиссия пришла за день до того, как должен был истечь срок нашего разрешения на перепланировку. В комиссии на этот раз был только один человек. К счастью, он осмотрел квартиру за 20 минут и сказал, что перепланировка согласована.

В тот же день мы увидели это в личном кабинете на «Мос-ру». Там же появился акт о завершенной перепланировке. Мы вздохнули с облегчением: формально перепланировка была закончена.

В 2024 году получать акт о завершении строительных работ тоже нужно, но на этом перепланировка не заканчивается. Днем окончания согласования перепланировки считается день внесения сведений о ней в ЕГРН  .

Так как мы занимались перепланировкой в 2018 году, мы стали актуализировать данные о квартире после визита приемочной комиссии.

И делали это через БТИ. Понадобилось съездить туда и подать заявление на изготовление технического паспорта квартиры, потом встретить инспектора на замер и уплатить госпошлину — 10 000 ₽.

10 000 ₽

госпошлина за изготовление техпаспорта

Новый технический паспорт мы получили через 30 дней.

В 2024 году план нужно будет получить до обращения в приемочную комиссию, а подготовить его сможет любой кадастровый инженер — член СРО кадастровых инженеров. Например, инженер — член ассоциации «Союз кадастровых инженеров».

У нас долго не получалось внести данные о перепланировке в ЕГРН. Оказалось, для этого нужно было несколько раз ходить в МФЦ.

Но сейчас данные о перепланировке обновятся в ЕГРН по заявлению от Мосжилинспекции и собственнику никуда идти не нужно. Те направляют сведения в Росреестр электронно — в течение пяти рабочих дней со дня согласования перепланировки актом  .

Собственнику только остается подождать и перепроверить, обновились ли сведения о его квартире в ЕГРН. Если да, перепланировка считается согласованной.

Мы потратили на перепланировку много времени и нервов. Но если не считать затянувшегося ремонта, она отняла всего около двух месяцев чистого времени. А нервничали мы просто из-за того, что все нас пугали: говорили, что Мосжилинспекция точно обяжет нас что-то сносить и что перепланировка — это очень сложно.

Еще нам не хватало четкого чек-листа по этапам перепланировки. Мы собирали информацию по разным источникам и не знали точно, правильно ли все делаем.

На подготовку документов мы потратили 196 000 ₽, но это с учетом дизайн-проекта за 120 000 ₽. Перепланировку можно было делать и без него, но мы считаем, что именно благодаря проекту мы так удачно ее согласовали. К тому же весь ремонт обошелся нам более чем в два с половиной миллиона рублей, так что расходы на перепланировку не такие уж и большие — всего около 8%.

В целом я довольна нашей перепланировкой. Рада, что документы на квартиру в порядке, а сама она преобразилась: стало больше света и воздуха, потолки кажутся выше, а лоджия превратилась в уютное место для посиделок с кофе. А главное — в квартире рационально используется вся площадь и по ней удобно перемещаться.