Можно ли уменьшить налог при продаже, если недвижимость купили за советские рубли?

Налоговый кодекс позволяет учитывать расходы только в российских рублях. Поэтому, увы, в вашем случае сделать это не получится. Однако вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить НДФЛ. Или вовсе не платить налог, если будете владеть домом больше минимального срока.

После продажи дома с полученного дохода нужно уплатить НДФЛ. Обычно налог можно уменьшить, если учесть расходы на покупку жилья. Если дом получен по наследству, учитывают расходы наследодателя — конечно, если сохранились документы об этом. Но вы учесть расходы наследодателя не сможете. Вот почему.

НДФЛ рассчитывают по налоговому кодексу, который учитывает расходы только в валюте РФ ― российских рублях. И российский рубль не мог появиться раньше 26 декабря 1991 года — даты распада СССР. При этом в НК РФ нет норм, которые позволяли бы пересчитывать советские рубли в российские, и не прописан порядок такого перерасчета.

Если бы ваш наследодатель купил дом за российские рубли до деноминации в РФ, то есть с 26 декабря 1991 по 1 января 1998 года, их пересчитали бы один к ста.

Чтобы уменьшить НДФЛ, вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере дохода от продажи дома, но не более 1 000 000 ₽.

• Допустим, вы продадите дом за 3 000 000 ₽. Если примените вычет, то вместо 390 000 ₽ — 3 000 000 ₽ × 13% — заплатите только 260 000 ₽: (3 000 000 − 1 000 000) × 13%.

Вычет дают на всю недвижимость, проданную в отчетном году. То есть если вы продадите еще какое-нибудь жилье, кроме дома, общая сумма вычета все равно будет 1 000 000 ₽.

Платить НДФЛ от продажи не придется, если вы продадите дом за 1 000 000 ₽ или дешевле и воспользуетесь вычетом. В этом случае имущественный вычет просто перекроет ваш доход. И если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ, даже не придется подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если вы продадите дом дороже 1 000 000 ₽, до 30 апреля следующего после продажи года нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. В ней же можно сразу заявить имущественный вычет. А уплатить налог нужно до 15 июля следующего после продажи года.

Удобнее всего подать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. К ней нужно приложить копию договора купли-продажи.

Налоговая проверит, какая кадастровая стоимость была у дома 1 января в год продажи. Если вы продадите жилье менее чем за 70% от этого значения, налог начислят на сумму от кадастровой стоимости, умноженную на понижающий коэффициент 0,7 и уменьшенную на вычет 1 000 000 ₽.

Например, по документам вы продали дом за 900 000 ₽, но его кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. В этом случае налоговая рассчитает НДФЛ так:

1. Возьмет кадастровую стоимость и умножит ее на понижающий коэффициент: 2 500 000 ₽ × 0,7 = 1 750 000 ₽.
2. К результату применит вычет: 1 750 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 750 000 ₽.
3. От этой суммы вычислит НДФЛ: 750 000 ₽ × 13% = 97 500 ₽. Это и есть сумма вашего налога.

Рассчитав налог, ФНС пришлет вам уведомление с суммой, которую придется уплатить. И чтобы избежать неожиданностей, лучше проверить кадастровую стоимость дома до того, как будете заполнять декларацию. Если занизите доход, инспекция может начислить штраф по статье 122налогового кодекса.

Если не хотите платить НДФЛ с доходов от продажи дома, подождите, когда закончится минимальный срок владения. В общем случае это пять лет. Но для недвижимости, полученной по наследству, ― три года.

Срок исчисляют с даты смерти наследодателя. Поэтому неважно, когда вы обратились к нотариусу, получили свидетельство о праве на наследство и оформили дом на себя.

Если подождете с продажей, декларацию 3-НДФЛ подавать тоже не понадобится. Конечно, если у вас не будет других облагаемых налогом доходов.

Учесть расходы наследодателя на покупку дома в советских рублях нельзя. Но вы можете воспользоваться вычетом — уменьшить доход от продажи на 1 000 000 ₽ и уплатить 13% с получившейся суммы. Если вы вообще не хотите платить НДФЛ, подождите, когда со дня смерти наследодателя пройдет три года.