Я купил квартиру, в которой никогда не было ремонта.

В конце 2020 года я купил убитую трешку 1987 года постройки площадью 63 м² в Подмосковье, которую сдавали несколько лет. Я сразу решил делать капремонт, но перед этим требовалось полностью очистить квартиру: вынести мусор и старую мебель, снять двери, сломать ненужные перегородки, раздолбить бетонную стяжку на полу, которая пошла волнами, и отколупать штукатурку со стен вместе с обоями.

У меня уже была похожая квартира, и я вынес урок: главное в ремонте — это качественное основание. Лучше потратить больше денег, чтобы сделать ровные черновые стены и пол, чем покупать плитку или ламинат более высокого класса. Потому что плитку или ламинат можно быстро заменить, а стены и пол — нет.

В этой статье расскажу, как я организовал демонтаж перед капремонтом, с какими проблемами столкнулся и как их решал.

Зачем я купил убитую квартиру

Я специально искал вторичное жилье в Подмосковье в районе позднесоветской застройки. Мне нравится старая квартальная застройка, когда нет частокола из 25-этажных высоток, а дома перемежаются со школами, магазинами, детсадами и скверами.

В моем доме девять этажей, и мне это тоже понравилось: нет ощущения проходного двора, как в более высоких дома, а все соседи знают друг друга. Дом кирпичный, и это тоже классно: я люблю кирпичные дома, потому что в них летом прохладно, а зимой тепло.

Дом и район давно обжиты: рядом нет строек, пыльных куч с песком, не работает целыми днями дорожная техника. Зато есть деревья и приятный двор. Кроме того, можно пешком дойти до ближайшей ж/д станции и уехать на «Ласточке» в Москву.

Инженерные коммуникации в квартире остались с советских времен: алюминиевая электропроводка, стальные водопроводные трубы, громоздкие радиаторы отопления. К моему удивлению, на полу лежала стяжка, хотя думал, что будут деревянные лаги — доски, на которые раньше укладывали напольное покрытие. Стяжка за 30 лет деформировалась, местами были ощутимые перепады высоты. Выравнивать стяжку было неразумно, так как это увеличило бы ее толщину и уменьшило бы потолок, который и так всего 2,45 метра.

Это было по-настоящему убитое жилье: внутри лежало много хлама и старых вещей, обои были засалены и ободраны, копоть и жир на кухне впитались в стены и потолок, линолеум вышоркан, по стенам шли трещины, а на дверях даже не было ручек.

Состояние квартиры меня не огорчало. Планировка нравилась: это так называемая распашонка с изолированными комнатами. Меня не устраивали только три момента в планировке:

  1. Встроенные шкафы и антресоли — потому что они съедали полезную площадь и просто морально устарели.
  2. Квадратная форма кухни площадью 7 м² — хотелось сделать ее прямоугольной и увеличить.
  3. Выступающая перегородка большой комнаты — потому что она значительно сужала коридор и не позволяла там разместить полноценные шкафы-купе.

Вместе с демонтажом я решил сделать небольшую перепланировку. Дальше по шагам расскажу, как действовал и где допустил просчеты.

Это планировка квартиры. Я решил избавиться от выделенных красным элементов: перегородок на кухне и в большой комнате, встроенных шкафов и антресоли (на схеме не показана)
Это планировка квартиры. Я решил избавиться от выделенных красным элементов: перегородок на кухне и в большой комнате, встроенных шкафов и антресоли (на схеме не показана)

Шаг 1
Согласование перепланировки

Я понимал, что перегородки, шкафы и антресоли не считаются несущими элементами квартиры, однако они были отражены в техпаспорте и влияли на площадь помещений. Например, со встроенными шкафами площадь коридора составляла 12,6 м², а без шкафов и с перенесенными перегородками была бы уже 14,02 м².

Получается, если бы я захотел в будущем продать квартиру, данные в техпаспорте не совпали бы с реальным состоянием жилья и возникли бы проблемы. Кроме того, я опасался, что управляющая компания как-нибудь узнает об этом и тоже будут проблемы.

Эту схему я нарисовал сам. Видно, как изменится площадь коридора, кухни и одной из комнат
Эту схему я нарисовал сам. Видно, как изменится площадь коридора, кухни и одной из комнат
Здесь видно, что некоторые элементы будут удалены либо изменится площадь. Жилая площадь изменится с 38,6 до 36,5 м², а подсобная — с 23,9 до 26 м²
Здесь видно, что некоторые элементы будут удалены либо изменится площадь. Жилая площадь изменится с 38,6 до 36,5 м², а подсобная — с 23,9 до 26 м²

Изменения в техпаспорте — это перепланировка квартиры, поэтому надо получать разрешение от администрации города. Оказалось, что это процесс несложный, хоть и занимает полтора месяца.

Сначала надо заказать проект перепланировки у специальной муниципальной конторы, о которой мне сообщили в городском бюро технической инвентаризации — БТИ. Для разработки проекта им нужно описать все планируемые изменения: что буду сносить, а что строить, где будут дверные проемы и какого размера, какие будут новые площади помещений.

Я не хотел гадать и объяснять что-то на словах, а с помощью программы «Скетч-ап» разработал 3Д-модель с квартиры с точными размерами до демонтажа, после демонтажа и после ремонта.

«Скетч-ап» — это программа для 3Д-моделирования. Есть версии для «Виндоус», «Мак-оси» и веб-версия. Я быстро разобрался в ней и за пару дней создал полноценную модель квартиры с будущими изменениями планировки. Эту модель я потом использовал для расстановки мебели, разработки планов электропроводки и водопровода, для дизайна обстановки балкона. Еще с такими картинками очень удобно обсуждать идеи с семьей, так как не нужно ничего объяснять на пальцах.

Проекции со всеми размерами я отправил по электронной почте проектировщикам. Через некоторое время они позвонили и спросили, каким будет напольное покрытие и куда будут открываться двери.

Через три недели мне позвонили снова и сказали, что проект готов и его можно забирать. За проект я заплатил 17 000 Р.

Я отправил проект вместе с заявлением, выпиской из ЕГРН и техпаспортом через портал госуслуг Московской области в администрацию города на согласование. За выписку из ЕГРН заплатил 390 Р, а само разрешение на перепланировку делают бесплатно. Через две недели пришло уведомление в личный кабинет на портале, что мне выдали разрешение на перепланировку.

Разрешение можно скачать и распечатать самостоятельно либо получить в МФЦ. Разница в том, что при получении в МФЦ на бумаге будет проставлена отметка электронной цифровой подписи.

Это проект перепланировки — документ, с которым к моему ремонту никто не придерется
Это проект перепланировки — документ, с которым к моему ремонту никто не придерется
А это разрешение на перепланировку. Я сходил в МФЦ и забрал разрешение на бумаге, но сейчас понимаю, что можно было обойтись и без этого
А это разрешение на перепланировку. Я сходил в МФЦ и забрал разрешение на бумаге, но сейчас понимаю, что можно было обойтись и без этого

Шаг 2
Продажа вещей и замена радиаторов

Прежде чем приступать к работам, вот что я еще сделал.

Избавился от старых вещей. Старые книги отвез в контейнер re-books в арт-квартале «Хлебозавод» в Москве.

То, что осталось приличного от прежних хозяев, я продал:

  1. Два советских шкафа за 1500 Р.
  2. Газовую плиту за 500 Р.
  3. Две старые люстры за 14 500 Р — оказалось, что одна из них, в виде сталактитов, ценится среди любителей старых люстр.

Всего мне удалось выручить 16 500 Р.

Заменил радиаторы отопления. Они были старыми и огромными, перекрывали большие участки на стенах. Демонтировать штукатурку за ними было бы невозможно. К тому же советские радиаторы очень не любят, когда их трогают: одно неосторожное движение перфоратором или отбойным молотком — и я бы затопил соседей.

Я обратился в специализированную компанию, и ее мастера поставили новые радиаторы, причем я попросил все подключить через запорные краны. Так я могу в любой момент сам отключить батарею и снять ее, и мне больше не надо звонить в ЖКУ, чтобы они перекрыли отопление в подвале.

Четыре радиатора мне заменили под ключ за 74 200 Р.

По более светлому участку на стене за новым радиатором видно, что старый занимал гораздо больше места. Новые краны на радиаторах отопления я плотно замотал малярным скотчем, чтобы при демонтаже внутрь ничего не попало. Так же я потом защитил и вентиль на газовой трубе
По более светлому участку на стене за новым радиатором видно, что старый занимал гораздо больше места. Новые краны на радиаторах отопления я плотно замотал малярным скотчем, чтобы при демонтаже внутрь ничего не попало. Так же я потом защитил и вентиль на газовой трубе

Шаг 3
Страхование квартиры на время ремонта

Я понимал, что работы будут выполнять наемные люди, которые не будут переживать за соседей. Если их затопит или у кого-то начнет сыпаться штукатурка — разбираться придется мне, а не рабочим. При этом ущерб может быть большим. Я узнал, что можно оформить страховку на время ремонта: страхуется гражданская ответственность перед соседями. При премии в 12 600 Р страховое покрытие составит 1 500 000 Р. Меня это устроило, и я оформил полис.

В страховом полисе есть важное условие: подрядчик на демонтаж должен иметь строительную лицензию. Если ее нет, страховая платить не будет. Грубо говоря, если демонтаж выполняют трудовые мигранты, у которых ничего не оформлено, страховка не сработает.

Забегая вперед, скажу, что найти официальных демонтажников со всеми разрешениями и лицензиями мне не удалось.

Страховка на время ремонта начинает действовать не с момента покупки полиса, а только через неделю
Страховка на время ремонта начинает действовать не с момента покупки полиса, а только через неделю

Шаг 4
Временное электроснабжение

Старую проводку неизбежно бы повредили при демонтаже стен и стяжки. От прежних хозяев мне достался отдельный внешний провод из этажного щита, который хозяева когда-то пробросили, чтобы подключить стиральную машину. Я укоротил этот провод и приделал к нему розетку, чтобы рабочие могли подключать инструмент.

Всю остальную проводку я выключил в щитке, чтобы никто случайно не попал сверлом в провод под напряжением. Демонтажники потом поблагодарили меня за такое решение.

На всю подготовку у меня ушло 1,5 месяца.

Потратил на подготовку квартиры 87 690 Р

Расходы Сумма
Разрешение на перепланировку 17 390 Р
Замена радиаторов отопления 74 200 Р
Страховка на время ремонта 12 600 Р
Доходы
Продажа старых вещей 16 500 Р
Расходы
Сумма
Разрешение на перепланировку
17 390 Р
Замена радиаторов отопления
74 200 Р
Страховка на время ремонта
12 600 Р
Доходы
Продажа старых вещей
16 500 Р

Шаг 5
Поиск демонтажников

Я хотел нанять бригаду, которая специализируется именно на демонтаже. У таких обычно рабочие обучены и есть профессиональный инструмент. Еще мне хотелось, чтобы демонтаж сделали под ключ, то есть еще вывезли мусор и прибрались в подъезде, где неизбежно будет пыль и грязь.

Вот как я искал бригаду.

Составил общий список кандидатов. Просто зашел в интернет и поискал по ключевым словам «демонтаж квартира». Всю информацию занес в гугл-таблицу. Некоторое время меня еще преследовала контекстная реклама демонтажных бригад на других сайтах. Из этой рекламы я тоже взял несколько кандидатов.

Изучил сайты бригад. Мне было важно, чтобы на сайте было много информации по видам демонтажа, их особенностям, стоимости, а также примеры работ, образцы договоров, отзывы и чтобы сам сайт не выглядел заброшенным. Еще я искал ссылки на «Инстаграм» и другие соцсети и обращал внимание, чтобы контактный имейл был на отдельном домене, а не на бесплатных почтовых сервисах. Все данные я вносил в ту же таблицу.

В таблице я отмечал не только факты о работе, но и мелочи: есть ли настоящие фото на сайте, как написан текст
В таблице я отмечал не только факты о работе, но и мелочи: есть ли настоящие фото на сайте, как написан текст

Составил шорт-лист бригад, которые я планировал пригласить в квартиру, чтобы они рассчитали предварительную смету. Я просто обзванивал бригады по списку и смотрел, как они отвечают на вопросы.

Чтобы удобнее было задавать вопросы и ничего не забыть, я заранее составил анкету и во время разговора ее заполнял. Сначала мы говорили про общие условия: цену и сроки. Вилка была от 58 000 до 80 000 Р, все обещали закончить за неделю. Потом я спрашивал про опыт, лицензию на строительные работы, так как об этом шла речь в страховке, а также про имущественную ответственность, чтобы в случае аварии понимать, как взыскивать деньги.

Сейчас я понимаю, что вопросы про лицензию и ответственность — ерунда. На этом рынке просто нет крупных компаний, в основном работают ИП или частники вообще без регистрации. Лицензий у них чаще всего нет.

Спрашивать лучше все до мелочей — вплоть до того, где рабочие будут жить в это время
Спрашивать лучше все до мелочей — вплоть до того, где рабочие будут жить в это время

Подвел итоги. В шорт-лист я включил всего три бригады из 12. Я позвонил мастерам и пригласил их к себе. На месте с каждым мастером мы обсуждали все детали будущего демонтажа, и он делал замеры.

Я отдельно спрашивал, как снять стяжку с пола, чтобы у соседей снизу от вибрации и тряски ничего не пострадало и чтобы не задеть проводку, если вдруг она в полу. Еще заострял внимание на том, чтобы не повредили стояки водоснабжения и канализации, работали только в установленное законом время и убрали подъезд. Все три мастера были вменяемые, на мои дотошные вопросы отвечали спокойно и убеждали меня, что все будет нормально.

Это одна из анкет, которые я заполнял при составлении шорт-листа
Это одна из анкет, которые я заполнял при составлении шорт-листа

Первая бригада сама отказалась от работы на следующий день после осмотра. Вторая кормила меня завтраками, мастер обещал, что пришлет смету, но потом пропал. Я договорился с третьей бригадой — она, кстати, оказалась самой дорогой из всего списка. Сейчас понимаю, что мне надо было разбираться с бригадами не по очереди, а одновременно, тогда я сэкономил бы неделю времени.

Я изначально настаивал на том, что мы будем работать только по договору. Его текст мы с бригадиром согласовывали по «Вотсапу». Мне было важно зафиксировать точный перечень работ, чтобы у всех сторон было одинаковое понимание. Такая дотошность потом оправдалась, когда возник вопрос о зачистке потолков. Рабочие говорили, что об этом не договаривались, но мы заглянули в договор и увидели, что договаривались.

Мы исправили пункты про ответственность сторон. Изначально в договоре были только санкции за задержку оплаты с моей стороны. Я настоял на том, чтобы прописать санкции и за задержку со стороны демонтажников. Договорились, что в обоих случаях будет 10% от суммы договора за каждый день просрочки. Если я задерживаю оплату, я должен 10% за каждый день. А если бригада не справляется вовремя, то они должны мне 10%.

Сумма договора составила 83 000 Р, еще я должен был оплачивать 12 000 Р за каждый вывезенный контейнер мусора. Мы установили срок в семь рабочих дней: с 12 по 20 мая.

Шаг 6
Объявление соседям о ремонте

Меньше всего мне хотелось из-за ремонта поругаться с соседями в доме, где я только что купил квартиру и планировал жить постоянно. Поэтому я тщательно продумал, как сгладить неудобства. Вот что я сделал.

Предупредил соседей о шуме. Демонтаж — это многочасовой долбеж отбойными молотками и перфораторами. Я понимал, что это будет нервировать соседей. Мы договорились с бригадой, что работать они будут только в разрешенное законом время: у нас это с 09:00 до 19:00 по будням с перерывом с 13:00 до 15:00. Но мне показалось, что демонтаж все равно будет всех бесить. Я подумал, что, если соседям будут известны точные сроки окончания работ, им будет проще пережить неудобства.

Я написал объявление, распечатал несколько копий и расклеил по всем этажам дома, а также на входной двери и около лифта.

Также я обошел ближайших соседей, в том числе сверху и снизу, и лично с ними пообщался, объяснил ситуацию. Я ожидал, что все это не поможет, потому что шум был ужасный. Но за все время демонтажа никто из соседей не позвонил мне и не пришел. Многих я неоднократно встречал на лестничной площадке, но все было в порядке.

Я указал свой телефон в объявлении, чтобы все претензии соседи высказывали мне лично и сразу же, а не копили их
Я указал свой телефон в объявлении, чтобы все претензии соседи высказывали мне лично и сразу же, а не копили их

Установил мусорные бункеры во дворе. Мне требовались контейнеры для мусора — это большие стальные бункеры, которые по размерам примерно равны легковой машине. Я позвонил в управляющую компанию и спросил, куда их лучше поставить, чтобы они никому не мешали. Толком мне ничего не ответили. Но я понял, что могу поставить контейнеры у подъезда, если они не будут полностью перекрывать движение.

Договорился с дворником об уборке подъезда. Я понимал, что весь подъезд будет испачкан, так как рабочие будут носить мусор. По договору уборку в подъезде брали на себя демонтажники. Я предчувствовал, что они будут делать это спустя рукава, поэтому на всякий случай договорился еще и с местным дворником Тимуром. Я познакомился с ним, когда мне меняли радиаторы отопления: Тимур вызвался забрать старые радиаторы, чтобы сдать их как металлолом.

Тимур сказал, что проведет внеплановую влажную уборку подъезда с моего этажа и до входной двери за 1000 Р.

Шаг 7
Вывоз строительного мусора

Я предполагал, что мусора будет много, но его было не просто много, а ошеломляюще много! Старая плитка, покрытие пола, штукатурка, стяжка, окна, двери, сантехника, встроенная мебель — это огромное количество хлама. Мусор тяжелый, а еще все грязное и пыльное, вынести это из подъезда не так просто.

Мусор упаковывали в мешки, которые я купил заранее. По моим прикидкам, было вынесено где-то 500 мешков. Треть — это крупногабаритный мусор: старые рамы, двери, линолеум, остатки шкафов. Остальные две трети — мешки со строительным мусором. Разумеется, они не по 50 литров заполнялись, а меньше, поскольку такой мусор очень тяжелый.

Грузового лифта в подъезде нет, поэтому рабочие таскали мусор в основном по лестнице — благо квартира на третьем этаже. На пассажирском лифте тоже иногда возили какой-то хлам, но этим лифтом постоянно пользовались жильцы и попасть в него было не так просто.

Выносить строительный мусор в обычные контейнеры нельзя, за это даже есть штрафы. Например, в Московской области штраф для граждан 3000—5000 Р.

Для вывоза мусора нужны специальные контейнеры. Они бывают разного объема: 8, 20 и 27 м³. Если есть возможность, лучше выбрать контейнеры большего объема, чтобы сразу погрузить больше мусора. Но у меня во дворе помещался только на 8 м³.

Это контейнер объемом 8 м³. Во двор его привозит специальная машина-бункеровоз, оставляет его, а через какое-то время забирает уже с мусором
Это контейнер объемом 8 м³. Во двор его привозит специальная машина-бункеровоз, оставляет его, а через какое-то время забирает уже с мусором

Рабочие сказали мне, что на 10 м² площади в среднем нужен один контейнер 8 м³. Но если много старой штукатурки или надо долбить стяжку, как у меня, то может потребоваться один контейнер на 8 м² площади.

Привезти и увезти контейнер объемом 8 м³ в Подмосковье стоит 7000—12 000 Р. Если перемножить количество контейнеров, которые требовались, на их цену, то окажется, что вывоз строительного мусора может стоить больше половины стоимости самого демонтажа.

Чтобы не переплачивать за вывоз мусора, действия рабочих надо синхронизировать с работой бункеровоза. Водитель сгружает контейнер во дворе и оставляет его на три-четыре часа. Потом бункеровоз возвращается и увозит контейнер — неважно, сколько в нем мусора. Ждать водитель не будет. Поэтому важно, чтобы, как только приехал новый контейнер, все рабочие переключились с демонтажа на вынос мусора. Как только контейнер уехал — вернулись к демонтажу. Иначе контейнеры будут ездить полупустые и сжигать деньги.

Я знал про эту особенность, поэтому заранее поговорил с бригадиром, чтобы этому вопросу уделили особое внимание. Мастер на объекте все полностью контролировал. Судя по фото, контейнеры заполняли ровно настолько, насколько возможно, чтобы мусор не вываливался при движении бункеровоза. Полупустых контейнеров я не видел, то есть бригада не халтурила.

Всего мне потребовалось восемь контейнеров по 8 м³, чтобы вывезти весь мусор.

Шаг 8
Демонтаж

Я вел краткий дневник о ходе работ.

День 1: в ожидании звонков от соседей. Бригадир Сергей приехал в квартиру с небольшим опозданием. Подписали договор, я передал аванс 29 000 Р и ключи от квартиры.

Весь день я ждал звонков от разъяренных соседей и был весь на нервах. Но никто так и не позвонил. В 18:00 я пошел в квартиру проверить, как там дела. Меня встретили мастер Антон и четверо рабочих, все они уже уходили.

Пройти по квартире было невозможно: межкомнатные перегородки рабочие снесли огромными кувалдами, двери, шкафы, остатки мебели, плитка от старого кухонного фартука, рулоны линолеума заполняли кухню и коридор. Стяжку в одной из комнат демонтажники разнесли промышленным отбойным молотком. Куски бетона валялись везде.

Антон сказал, что стяжка отходит легко и с ней нет проблем. Я обрадовался, потому что это означало, что плиты перекрытия не пострадали, а под стяжкой нет проводки соседей.

Хотя рабочие не выносили в этот день мусор, лестничная клетка все равно уже была вся в пыли. Видимо, пыль просочилась через дверь, которую регулярно открывали. Антон сказал, что подметать эту пыль нет никакого смысла, нужна нормальная влажная уборка.

Итоги первого дня демонтажа. Разваленные перегородки, мусором заполнена вся кухня. И столько мусора будет набираться практически каждый день
Итоги первого дня демонтажа. Разваленные перегородки, мусором заполнена вся кухня. И столько мусора будет набираться практически каждый день
Это разбитая стяжка в одной из комнат после упаковки в мешки. У стены стоит промышленный отбойный молоток
Это разбитая стяжка в одной из комнат после упаковки в мешки. У стены стоит промышленный отбойный молоток
Итоги первого дня демонтажа. Разваленные перегородки, мусором заполнена вся кухня. И столько мусора будет набираться практически каждый день
Итоги первого дня демонтажа. Разваленные перегородки, мусором заполнена вся кухня. И столько мусора будет набираться практически каждый день
Это разбитая стяжка в одной из комнат после упаковки в мешки. У стены стоит промышленный отбойный молоток
Это разбитая стяжка в одной из комнат после упаковки в мешки. У стены стоит промышленный отбойный молоток

День 2: «Вы тут пьете, что ли?». В середине дня позвонил бригадир и сказал, что сегодня запланирован вывоз двух контейнеров, их надо оплатить. Договорились встретиться после обеда. Я передал 25 000 Р за два контейнера. Немного погодя Сергей скинул фото. Там лежал негабаритный и непыльный мусор, поэтому я как-то не переживал, а зря.

Вечером дворник Тимур скинул мне в «Вотсап» фотографии полностью испачканного подъезда. Я позвонил бригадиру и спросил, в чем дело. Он объяснил, что завтра все равно будет много пыльного хлама и лучше влажную уборку оставить на завтра. Я согласился.

Вечером я решил опять съездить в квартиру. Встретил там Антона, но рабочие были уже другие. Так как они сегодня загрузили два контейнера мусора, демонтаж продвинулся мало: сняли кусок стяжки в коридоре около санузла да отодрали обои с оставшейся части перегородок.

Принюхавшись, я почувствовал, что пахнет спиртным. Спросил прямо: «Вы тут пьете, что ли?» Антон ответил, что кто-то поранился и пахнет спиртом. Действительно, заметил много зеленки на полу и бинты.

Перед отъездом встретил дворника Тимура. Он сказал, что жильцы жалуются в управляющую компанию на грязь в подъезде, а управляющая компания ругает его. Я его успокоил: сказал, что завтра рабочие помоют подъезд.

День 3: дворник Тимур спасает ситуацию. Снова встретились с бригадиром Сергеем в середине дня. Сегодня вывезут контейнер с пыльным мусором, плюс нужно было оплатить очередную часть работ. Передал 29 000 Р за работы и 11 000 Р за контейнер. Напомнил, что жду влажной уборки по всему подъезду.

Через три часа получил от Сергея фотографии контейнеров и процесса влажной уборки. Отлегло от сердца!

Пол в подъезде прямо блестит после уборки демонтажниками
Пол в подъезде прямо блестит после уборки демонтажниками
Позднее выяснится, что пол просохнет, а грязь на нем останется
Позднее выяснится, что пол просохнет, а грязь на нем останется

Вечером все же решил заехать в квартиру. В подъезде снова пыль и грязь, но на этот раз все размазали швабрами. Это фиаско! Все это вывело меня из себя. С этими ребятами говорить об уборке бесполезно.

Позвонил Тимуру. Договорился, что он за 1000 Р приведет подъезд в порядок. После этого позвонил Сергею и предложил вычесть 1000 Р, которую я плачу дворнику, из их денег. Сергей будто только этого и ждал: он согласился без раздумий. Тимур потом убрал подъезд на совесть, потому что ему все равно отвечать за чистоту в нем и халтурить нет смысла.

В квартире встретил Антона и опять новых рабочих. Они сняли стяжку в большой комнате и в коридоре до прихожей. В центре квартиры высится гора мешков с мусором — будут выносить в понедельник. Узнал, что мы немного залили соседей снизу, но причину протечки нашли и устранили. Антон сказал, что он сам урегулировал конфликт, но соседи пообещали найти на нас управу, если еще раз такое повторится.

День 4: работа в разгаре. Договорились с Сергеем, что, так как штукатурки на перегородках не оказалось, ребята взамен этой работы демонтируют на лоджии стяжку, старое остекление и вынесут старую входную дверь.

Размен неравноценный: снятие штукатурки было чуть дороже, но я решил оставить резерв для других возможных торгов. Также договорился, что следующие уборки пусть делает Тимур, а его гонорар потом вычтем из итоговой суммы за демонтаж.

Оплатил 36 000 Р за три контейнера. Ребята сняли стяжку в комнате с лоджией и почти убрали стяжку на кухне.

День 5: электрика не выдерживает. Вечером приехал в квартиру. Рассчитался с Тимуром за уборку подъезда.

Рабочие почти закончили со стяжкой и начали отбивать штукатурку в комнатах. Также начали демонтаж внутренней отделки в ванной и туалете. Антон пожаловался на проблемы с электроснабжением: когда одновременно работали несколько отбойных молотков и перфораторов, автоматика в этажном щите не выдерживала нагрузки и отключалась.

Проблемы с электрикой замедляли работу, но Антон пообещал, что уложатся в срок.

Так выглядела одна из комнат на пятый день
Так выглядела одна из комнат на пятый день

День 6: социальные проблемы демонтажа. Вечером опять увидел новые лица рабочих. Ребята закончили со стяжкой и активно сбивали штукатурку в помещениях. Антон пожаловался, что в ванной и туалете штукатурка сбивается очень тяжело. Опять много мусорных мешков — мы опять мусорили в подъезде и это могло стать источником проблем.

После ухода рабочих разговорился с Антоном. Он был простым рабочим, когда ему предложили стать мастером демонтажников. Получает несколько тысяч рублей в день, оплата почти ежедневная. По жизни его все устраивает, и он как-то наперед не думает.

Оказывается, бригады как таковой нет. Бригадир Сергей едва ли не каждый день ищет рабочих заново. Один из главных поставщиков людей — рабочие дома. Это что-то типа платного общежития, которое помогает своим постояльцам найти временную работу. За день работы на демонтаже рабочие получают по 1500—2000 Р. Но многие работают только пару дней и потом пропадают: уходят в запой или просто решают отдохнуть. Антон ни разу не работал с одними и теми же людьми дольше трех дней.

Сбитая штукатурка на кухне
Сбитая штукатурка на кухне

День 7: все по накатанной. Сергей скинул фото, что рабочие вывезли еще два контейнера. Это означает, что подъезд опять весь грязный. Обреченно позвонил Тимуру и договорился об уборке. На квартиру даже не ездил.

День 8: нужно еще денег. По договору это был последний день демонтажа, но я понимал, что ничего не закончилось. Вечером встретились с Сергеем в квартире. Основной объем работ они сделали. Но на стенах местами остались островки штукатурки, в углах комнат — куски стяжки, на одной стороне арки в коридоре осталась штукатурка. Самый большой недочет — потолок не был зачищен от старой побелки и межпотолочные русты — швы между плитами перекрытий на потолке — не были расчищены.

Я сказал, что не приму работу, пока не доделают. Сергей возмутился, что потолок очищать мы не договаривались. Открыли договор — договаривались. Завтра суббота, но Сергей пообещал, что рабочие выйдут и все доделают.

Выяснилось, что еще нужно оплатить два контейнера вместо одного. На мой вопрос Сергей не смог найти фотографию лишнего контейнера. Я сказал, что так дело не пойдет. Сергей сказал, что в таком случае они оставят весь мусор в квартире и уедут. Тут моя позиция была проигрышная: оплатил 24 000 Р за два контейнера, лишь бы быстрее сделали.

Не утверждаю, что Сергей «впарил» мне лишний контейнер или даже два. Скорее всего, он и сам запутался. Надо было вписать в договор, что контейнеры считаем по фотографиям.

День 9: развязка близка. На квартиру не ездил. Узнаю от Тимура, что ребята закончили, а Тимур убрал подъезд после выноса последней порции мусора. Он скинул мне фотографии чистого подъезда.

День 10: конец. Встретились утром в квартире с Сергеем. Недочеты устранены, я окончательно рассчитался за работу за минусом 3000 Р, которые ушли Тимуру за уборку. Всего передал 22 000 Р.

Демонтаж окончен. Теперь можно начинать ремонт!

Особенности демонтажа

Расскажу еще про некоторые моменты, которые я понял из опыта или узнал от монтажников.

Демонтаж стен и перегородок. Главное — убедиться в безопасности сноса стен и перегородок. Стена или перегородка может оказаться несущей, и тогда ее снос может привести к нарушению конструкции здания. Можно сносить ту или иную стену или нет, скажут в бюро, где делают проекты перепланировок, или в БТИ.

Если сносить можно, то это делается с помощью кувалд, перфораторов, отбойных молотков и болгарок. Применяемые инструменты зависят от материала: стены из гипсолита можно легко сломать кувалдами, стены из армированного бетона придется ломать отбойными молотками, а арматуру перепиливать болгарками.

Внутри стен может быть электропроводка — как ваша, так и соседская. Поэтому важно обеспечить электробезопасность работ, а также договориться с бригадой демонтажников, что они восстановят поврежденное электроснабжение.

После сноса образуется очень много пыльного и тяжелого строительного мусора, который нужно вывозить. Поэтому в смету при демонтаже стен обязательно нужно закладывать вывоз мусора.

Демонтаж пола (стяжки). Сначала снимают напольное покрытие — это может быть паркет или линолеум. Особых трудностей здесь не возникает, иногда достаточно просто грубой физической силы. Напольное покрытие — это негабаритный строительный мусор, который потребует отдельного контейнера или даже двух.

В советских квартирах сам пол может быть на деревянных лагах. Между лагами для шумоизоляции может лежать строительный мусор и даже асфальт. Демонтировать такой пол можно даже с помощью лома.

Если на полу стяжка, то придется использовать отбойные молотки. Иногда стяжка сходит легко, и ее можно поддевать ломом. Однако в стяжке может проходить электропроводка от соседей снизу, поэтому лучше обеспечить электробезопасность работ, а также договориться с бригадой демонтажников о том, кто будет восстанавливать все, если повредят.

При демонтаже стяжки всегда много пыли и мелкого мусора, поэтому понадобятся прочные мешки, чтобы все вынести.

Демонтаж окон и дверей. Окна и двери вырываются со своих посадочных мест с помощью ломов, гвоздодеров и сабельных пил. Для демонтажа стальной входной двери понадобится болгарка.

После демонтажа окон и дверей образуется много негабаритного строительного мусора, который невозможно собрать в мешки. Для его вывоза потребуется больше контейнеров, чем для мусора в мешках того же объема. Но можно заранее посмотреть на «Авито» объявления: некоторые дачники готовы за самовывоз забрать старые рамы, если их аккуратно демонтировали. Из них делают парники или теплицы.

Демонтаж плитки. Старую плитку сбивают перфоратором. Иногда проблемы возникают с плиткой на полу в ванной и туалете: бывает, что плитка буквально вмурована в пол. В этом случае приходится использовать более мощные инструменты. Обычно демонтаж плитки занимает меньше всего времени.

Демонтаж трубопровода. Без согласования с управляющей компанией можно демонтировать только трубопроводы, которые идут от стояков. Для этого запорные краны, отделяющие стояки и внутриквартирные трубы, должны быть в рабочем состоянии.

Если трубы проложены снаружи, то они легко демонтируются с помощью болгарки. Если трубы проложены внутри штукатурки, то для демонтажа потребуется также перфоратор.

Остатки демонтированных стальных труб с удовольствием примут местные дворники — они сдадут их в металлолом.

Демонтаж отделки и облицовки. Старые обои отдираются шпателями или специальными скребками. Также понадобится пульверизатор с водой, чтобы обои легче отходили от стен: их сначала смачивают, дают немного постоять, а потом поддевают шпателем и тянут на себя.

Штукатурку демонтируют перфораторами. Демонтаж штукатурки занимает больше всего времени, так как штукатурка имеет самую большую площадь в квартире. После демонтажа штукатурки образуется очень много пыльного и тяжелого строительного мусора.

Краску на потолке снимают либо шпателями, либо шлифовальными машинками. Если на потолке штукатурка, то используют перфораторы. Межпанельные швы на потолке — русты — расшиваются с помощью перфораторов.

Что я понял о демонтаже

Я контролировал весь процесс лично и считаю, что это правильно. Все проблемы я обнаруживал на ранней стадии, благодаря этому мы их более-менее безболезненно разрешали.

Думаю, что серьезных проблем не было еще и потому, что я проделал подготовительную работу: получил разрешение на перепланировку, застраховал ответственность, заменил радиаторы отопления, тщательно подобрал бригаду, предупредил соседей и продумал резервный вариант уборки подъезда — договорился с дворником.

Но были и ошибки. Например, я слабо контролировал вывоз контейнеров. Нужно было перед оплатой требовать фотоотчет за каждый контейнер и без отчета ничего не оплачивать.

Если бы я знал, что можно использовать более прочные — белые — мешки для мусора, это тоже сохранило бы мне деньги и нервы. Мы использовали зеленые мешки. Они менее плотные, чем белые, поэтому при выносе мусора много пыли и грязи: пыль и грязь просто проходят через стенки мешков. Нужно было просто использовать мешки, которые дороже на несколько рублей! Сейчас бы я настоял на прочных мешках.

Демонтаж обошелся мне в 179 000 Р, включая вывоз мусора и услуги Тимура по уборке подъезда.

Стоимость демонтажа 179 000 Р

Расходы Сумма
Услуги бригады демонтажников 80 000 Р
Вывоз 8 контейнеров по 8 м³ 96 000 Р
Услуги дворника по уборке подъезда 3000 Р
Расходы
Сумма
Услуги бригады демонтажников
80 000 Р
Вывоз 8 контейнеров по 8 м³
96 000 Р
Услуги дворника по уборке подъезда
3000 Р
Для выноса строймусора после демонтажа лучше выбирать белые: они задерживают пыль и грязь лучше, чем зеленые. Еще белые мешки прочнее — острые куски мусора не смогут легко их продырявить.
Для выноса строймусора после демонтажа лучше выбирать белые: они задерживают пыль и грязь лучше, чем зеленые. Еще белые мешки прочнее — острые куски мусора не смогут легко их продырявить.

Кратко о демонтаже

  1. Перед началом работ защитите все коммуникации: батареи лучше снять, запорные краны с водой перекрыть, трубы обмотать пленкой или малярным скотчем, выводы труб закрыть заглушками.
  2. Отключите проводку в квартире. Вызовите электрика или сделайте сами временную электропроводку, которой будет достаточно для работы двух-трех промышленных отбойных молотков и перфораторов. Рано или поздно демонтажники доберутся до проводки — если она будет подключена, ничего хорошего не произойдет.
  3. Если в результате демонтажа меняется площадь помещений или планировка, согласуйте перепланировку. Это займет чуть больше месяца, но зато застрахуетесь от проблем с управляющей компанией, соседями и при продаже квартиры.
  4. Предупредите соседей — объявлениями и лично. Обговорите с бригадой часы работы: только в установленное законом время. Если придут соседи и попросят остановиться, пока спит ребенок, — остановите работы. Можно пойти на конфликт и сослаться на закон, но лучше от этого не будет никому.
  5. Договоритесь с местным дворником об уборке подъезда во время демонтажа. Пыли и грязи будет очень много, подъезд будет пачкаться многократно. По моему опыту, рабочие убираются спустя рукава, а весь негатив соседей из-за этого будет направлен в вашу сторону. Также стоит заранее узнать телефон местного сантехника и электрика на случай аварии при демонтаже.
  6. Не подписывайте договор не глядя. Обратите внимание, прописана ли неустойка за задержку работ, точно ли определен список того, что должны сделать демонтажники. Продумайте, где могут возникнуть спорные вопросы, и заранее пропишите это в договоре.
  7. Оплату работ демонтажников проводите строго поэтапно. Особенное внимание стоит уделить оплате контейнеров с мусором. Без контроля количества контейнеров можно легко попасть на лишние траты. Лучше сразу в договоре зафиксировать, что оплата контейнеров — только после подтверждающих фото.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Пережили ремонт? Расскажите, как все прошло и сколько стоило