«Просто решил рискнуть»: как я купил три нежилых помещения и сдаю их частному бизнесу

Читатель Тинькофф Журнала вложил деньги в нежилые помещения.

Купил три объекта: два — в родном городе и один — в области. Оформил в собственность, сделал ремонт, нашел арендаторов и теперь получает пассивный доход. Почему он обратил внимание на такой вид недвижимости и с какими проблемами пришлось столкнуться — в этой истории.

Я живу в Туле. Еще будучи студентом, думал, что хочу купить десять квартир и сдавать их в аренду, чтобы не работать.

В 2017 году мне удалось приобрести свою первую квартиру площадью 31 м² примерно за 1 500 000 ₽: вложил накопления, какую-то часть дали родители, также оформил ипотеку под 18%. Зарплата была скромная — 40 000 ₽, но подвернулась подработка, и я закрыл ипотеку через год. Потом вернул долг родителям.

Мне очень понравилось, что все получилось сделать так быстро, и я начал смотреть другие варианты недвижимости. Расскажу, как купил три нежилых помещения и начал сдавать их в аренду.

После покупки квартиры я начал мониторить раздел недвижимости на «Авито», подумывая купить еще одну, но четкого понимания, чего хочу, не было. Вдруг на глаза попалась подборка с рекомендациями, и там я увидел нежилое помещение площадью 90 м² стоимостью 900 000 ₽. Оно располагалось в новостройке и имело отдельный вход.

Для этого района цена была подозрительно низкой, и я подумал, что обязательно есть подводные камни, но решил посмотреть. На встречу приехала женщина из известного городского агентства недвижимости, что внушило доверие. Мы поговорили, и, так как помещение мне понравилось, я решил рискнуть и купить его.

Денег не хватало, и я предложил другу скинуться. Он не проявил особого желания, поэтому пришлось оформить кредит. Но из-за того, что я впервые имел дело с нежилой недвижимостью и не знал, как все пройдет, мне было страшно отдавать всю сумму сразу. Так я уговорил продать мне помещение в рассрочку на полгода.

Внутри были бетонные стены, кривой пол, а на потолке висела одна лампочка. После получения ключей мне надо было заводить коммуникации и делать внутреннюю отделку — это требовало денег, но я справился, потратив на ремонт 350 000 ₽. А потом сдал помещение, продолжил трудиться и быстро за него расплатился.

Спустя несколько лет я прогуливался по историческому центру Тулы и увидел старинное здание. На нем был указан номер телефона и написано, что внутри продаются помещения. Я позвонил, пообщался с владельцем и договорился о встрече.

Когда пришел на просмотр, оказалось, что смотреть пока не на что: там были только стены, пол, потолок и снесенные перекрытия. Владелец здания рассказал, что выкупил его у города и хочет полностью преобразовать, оформив в стиле лофт.

Дизайн-проект меня заинтересовал. Еще привлекло то, что хозяин планировал продавать помещения в готовом виде, даже с поставленными раковинами и унитазами. От меня никакого ремонта не требовалось, и это казалось заманчивым.

В итоге я купил лофт площадью 19,11 м², заплатив за него 1 362 700 ₽. Внес аванс, а потом погасил оставшуюся сумму. Продавца я никак не проверял, просто решил рискнуть.

По мере продвижения ремонта в здании цены на эти помещения росли, но другие покупатели, в отличие от меня, уже хотя бы видели, за что платят. Я же приобрел пустоту у частного лица, которое могло в любой момент исчезнуть. Мне показалось, что место выстрелит. Так и случилось: я нашел арендатора всего через два часа после размещения объявления.

Спустя время я снова начал мониторить раздел коммерческой недвижимости на «Авито», и мне понравилось помещение площадью 68,8 м² за 1 564 000 ₽, что было ниже рыночной цены.

Несколько недель я не решался посмотреть на него вживую, потому что оно находилось в Новомосковске, в часе езды от Тулы, а я там не ориентировался. Но так совпало, что в это же время я начал ездить в Новомосковск по работе и увидел, что город крупный, там расположены большие химические производства, а у людей есть достаток.

Наконец я решился и позвонил по указанному номеру. Оказалось, помещение принадлежало компании, которая давала в долг деньги малому бизнесу. Мне сказали, что объект изъяли у одного из клиентов в качестве залога, но, так как компании оно не нужно, решили продать.

Это был первый этаж с высоким потолком, огромными деревянными окнами и деревянными полами. Арендатора — швейный цех — все устраивало, и я подумал, что это очень удобно: по крайней мере, мне не придется в первое время делать ремонт.

Я запросил квитанции, чтобы убедиться в отсутствии долгов за коммунальные платежи. Но не перепроверил их количество, а зря: при переоформлении в Фонде капитального ремонта выяснилось, что есть долг в размере 50 000—60 000 ₽. Там же мне сказали, что это единственный вид коммунальных платежей, долг по которым переходит следующему владельцу.

Я слегка взгрустнул и на всякий случай обратился к продавцу — мне пообещали все оплатить. И действительно, спустя два месяца владелец закрыл долг, хотя я уже на это не рассчитывал. На будущее учел, что квитанция за капитальный ремонт — самая важная.

Нежилые объекты оформляются в собственность так же, как жилые: после подписания договора купли-продажи идете в МФЦ, а затем получаете выписку из Росреестра. Далее необходимо заключить договор на оказание услуг с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.

А дальше начинаются юридические тонкости. Оформление коммунальных платежей для коммерческой недвижимости не регламентировано законом, по крайней мере в Тульской области. Я оформлен как ИП и для управляющей компании оказался физлицом — за нежилые помещения мне приходят такие же квитанции, которые я получаю за квартиру.

Электросети, напротив, признали меня юридическим лицом со всеми вытекающими последствиями: я получаю счета-фактуры, но оплачивать их вынужден в отделении. Плюс у электросетей в Туле есть интересная особенность: они берут аванс за следующие два месяца в размере 30%. Иногда это напрягает: почему я должен платить за то, что не потребил?

Для теплосетей я тоже стал юридическим лицом. У них нет электронной формы общения — надо прийти в офис, заключить договор, а потом через банковское приложение каждый раз вбивать реквизиты и оплачивать по счету.

В Новомосковске, мне кажется, вообще не привыкли, что физическое лицо может покупать коммерческое помещение. Там я во всех инстанциях считаюсь юридическим лицом.

В итоге каждый месяц получаю множество квитанций, которые надо оплачивать разными способами: одни — только в офисе, другие — по реквизитам, третьи — по QR-коду. И это не автоматизировать. Сложная и неудобная система.

Что касается бытовых вопросов, думаю, с коммерческой недвижимостью проблем меньше, чем с жилой, где арендаторы могут дебоширить или затапливать соседей. Но иногда и на моих объектах что-то случается.

Так, мой первый арендатор решил наладить выращивание зеленого лука: соорудил стеллажи, поставил лампы, посадил растения. Не знаю, в какой момент все пошло не так, но в итоге тонны лука пропали.

Я узнал об этом, когда мне позвонили жильцы этого дома и попросили разобраться. Я сразу приехал. Духан стоял — ужас! Арендатор, разумеется, уже съехал, и я сам выкидывал растения целый день, а потом еще неделю оттирал помещение, чтобы хоть как-то отбить запах. Было очень неудобно перед жильцами. После произошедшего я стал брать залог, но, к счастью, подобных историй больше не повторилось.

Со всеми, кто снимает у меня квадратные метры, я всегда заключаю стандартный договор: там прописана сумма аренды, характеристики помещения, данные участников сделки, права и обязанности каждой из сторон, ответственность и штрафы.

Мы подписываем бумаги сроком на 11 месяцев, но внутри есть пункт, что по истечении этого периода договор продлевается автоматически на тех же условиях, если стороны не изъявили желание его пересмотреть. Как правило, арендная ставка тоже остается прежней: если бы кто-то снимал помещение десять лет, скорее всего, я бы ее повысил, но год или два готов потерпеть.

Залог за мои помещения равен арендной ставке за месяц. Таким образом я как минимум отсеиваю людей, которые на последние 30 000 ₽ решили открыть бизнес и завтра могут исчезнуть. Если это произойдет, залог поможет покрыть хотя бы часть непредвиденных расходов — например, этими деньгами я могу погасить теоретическую задолженность по коммуналке.

Многие арендаторы пытаются уговорить меня растянуть залог на несколько месяцев, но я не соглашаюсь. Для меня эта сумма — маркер того, что у людей есть деньги на развитие своего дела.

Когда арендаторы съезжают, они всегда предупреждают меня заранее. Перед тем как сдавать помещение снова, я стараюсь сделать мелкий ремонт: подмазать белой краской стены, где-то что-то подшпаклевать, прикрутить оторвавшийся плинтус. Все по минимуму, так как понимаю, что следующий арендатор будет переделывать помещение под себя.

Большой плюс в том, что, как правило, представители бизнеса даже не беспокоят владельца мелкими вопросами. Если начинает подкапывать труба, конечно, мне об этом скажут и я решу вопрос, но глобальные поломки бывают редко. Если же нужно добавить розетку, это делают без моего участия.

После покупки трех коммерческих помещений я пробовал искать такие предложения на других площадках а-ля «Торговля залоговым имуществом» или «Циан», но ни разу ничего интересного не находил, поэтому постоянно возвращался к «Авито». Со временем я сформулировал для себя ряд правил.

Сначала расскажу про поиск арендаторов.

Фотографии. Чтобы найти арендаторов, можно заказать профессиональную фотосессию, но, так как я покупаю не элитные помещения, фотографирую все сам. Однажды брал фотоаппарат у знакомого — снимки получились яркими, красивыми, но потом я решил, что достаточно смартфона с хорошей камерой.

Каналы размещения. Я выкладываю объявления на «Авито» и дополнительно вешаю баннер со своим номером телефона на вход в помещение или на окно. Цену не пишу, так как она может меняться.

Анализ аудитории. Когда мне звонят, всегда спрашиваю вид бизнеса, потому что представляю, какой может пойти, а какой — точно нет. Простой пример. Одно из моих помещений находится на цокольном этаже жилого дома, который стоит на закрытой территории. Однажды мне позвонили со словами, что хотят открыть в нем кальянную.

Я сразу понял: даже если помещение понравится, бизнес не пойдет, потому что двор закрытый, да и жильцов такое соседство вряд ли устроит. В итоге отговорил клиента от просмотра.

Теперь расскажу, на что обращаю внимание при выборе объекта.

Местоположение. Теоретически можно купить помещение в центре за 10 000 000 ₽, но, во-первых, у меня нет таких денег, а во-вторых, жалко вкладывать большую сумму в один объект.

Я смотрю помещения вблизи центральных улиц, чтобы в пяти минутах ходьбы была автобусная остановка, а где-то рядом — парковка. В Туле не так много проспектов, а удаленность от них на 500 м сильно снижает ценник при покупке недвижимости.

Площадь. Мне кажется, идеально брать помещение площадью от 20 до 80 м². Большую не советую, так как стоимость будет выше и придется платить огромные коммунальные платежи.

Если помещение площадью 300 м² будет простаивать, а это обязательно случится, придется каждый месяц платить около 50 000 ₽ впустую — меня это немного напрягает.

Состояние объекта. Не надо выдумывать, кто снимет помещение, потому что это всегда окажется неожиданностью. Салону красоты нужно одно, офису — другое, и угодить всем не получится: каждый бизнес переделывает розетки, канализацию под себя. Надо только обеспечить точку с водой, электрощиток и сделать минимальный бюджетный ремонт.

Тем, кто снимает не элитные помещения, не нужен итальянский мрамор на стенах. Главное, чтобы внутри было чисто и аккуратно: светлые стены, потолок, какое-то покрытие на полу. У нас не такой большой рынок красивых офисных помещений, и, когда люди видят современную отделку, отрывают этот вариант с руками.

Этажность. В цокольных этажах ценник ниже, при этом внутрь можно пройти в любое время. Помещение в том же доме, но на первом этаже может стоить в два, а то и в три раза дороже.

Высокие потолки. За счет них помещение кажется визуально больше. А вот окна многим не нужны — напротив, массажному салону они могут даже мешать.

Сейчас у меня три коммерческих помещения: два — в Туле, одно — в Новомосковске Тульской области. Пока в одном помещении располагается кухня для кейтеринга, в другом — косметологический кабинет, в третьем — ателье, но арендаторы могут смениться.

Недавно у меня появился компаньон, с которым мы продолжаем искать выгодные варианты в своей и соседних областях. Делаем это уже спокойно и на опыте. Знаем, что бриллиант в нашей сфере обязательно появится — надо просто его дождаться.