Если найти покупателей на квартиру самостоятельно, можно вдвое сократить расходы на риелтора.
Когда покупатель выбирает квартиру, он обращает внимание на фотографии и описание. Если составить объявление грамотно, оно будет выделяться среди остальных, привлечет больше потенциальных покупателей — а значит, продажа состоится быстрее.
Разместить объявления и найти своего покупателя можно самостоятельно, а риелтора пригласить только на сопровождение сделки. Это сократит расходы на его услуги почти в два раза. Например, в Москве услуги риелтора по продаже квартиры стоимостью 10 млн рублей обойдутся в среднем в 100—200 тысяч рублей, а сопровождение сделки — в 50—100 тысяч.
Я 10 лет работаю агентом по недвижимости и хорошо разбираюсь в технологиях продажи квартир и особенностях этого рынка. В статье расскажу, как подобрать эффективные площадки для размещения объявления, правильно составить описание квартиры, сделать хорошие фотографии и видео.
ШАГ 1Подобрать площадки для размещения объявления
Сайты для размещения объявлений выбирают по трем факторам: есть ли раздел о недвижимости, сколько человек ежемесячно посещает площадку и сколько стоит разместить объявление.
Я изучила аналитику «Ашманов и партнеры» и LiveInternet, отобрала 10 самых посещаемых сайтов недвижимости и досок объявлений, которым доверяют пользователи Рунета, и ранжировала их с учетом эффективности площадки.
Самые посещаемые сайты с объявлениями о продаже недвижимости
| Ресурс | Количество посещений в месяц | Стоимость размещения |
|---|---|---|
| «Авито-недвижимость» | 37,7 млн | От 150 Р за 30 дней |
| «Юла» | 33 млн | От 200 Р в месяц |
| «Циан» | 29,9 млн | От 855 Р за 30 дней |
| «Домклик» | 7 млн | Бесплатно |
| «Яндекс-недвижимость» | 5,3 млн | Бесплатно |
| «Мир квартир» | 3,7 млн | От 500 Р за 30 дней |
| «Домофонд» | 3,2 млн | Бесплатно — выгрузка с «Авито» |
| «Мув-ру» | 1,8 млн | Бесплатно |
| «Из рук в руки — Недвижимость» | 720 000 | Бесплатно |
| N1 | 140 000 | Бесплатно |
Подать объявление может любой человек: собственник, член его семьи, представитель или агентство недвижимости. Я рекомендую размещать объявление на первых четырех сайтах — у них самый большой охват покупателей квартир. Но в регионах еще стоит добавлять местные доски объявлений, так как горожане часто ими пользуются.
О четырех самых крупных площадках расскажу подробнее.
«Циан» — это база данных о продаже и аренде недвижимости по всей России. Чтобы разместить объявление, достаточно подтвердить номер телефона. Желательно указывать и кадастровый номер объекта, но это не обязательно. В течение нескольких часов модератор проверяет объявление. Если все в порядке, оно появится на сайте. Если нет — его заблокируют или пометят специальной плашкой. Например, так делают, если цена слишком низкая или данные в объявлении не совпадают с базами.
Стоимость размещения на «Циане» зависит от региона, типа недвижимости и тарифа. Объявление о продаже квартиры будет стоить от 1100 Р за 30 дней, если квартира в Москве, и от 30 Р за 30 дней, если она в регионах.
На «Циане» пять тарифов:
- Бесплатно.
- Платно.
- Премиум.
- Топ.
- Выделение цветом.
Но это работает не для всех регионов. Так, для объявлений по Москве и Московской области бесплатного тарифа нет.
В выдаче объявления ранжируются по типу размещения. Вверху — топ-объявления, ниже — премиум. За отдельную плату их можно выделить цветом. Следующими размещаются объявления с тарифом «Платно».
Но даже тариф «Топ» не гарантирует размещение на первой странице в выдаче — таких объявлений может быть достаточно много. Чтобы переместить объявление повыше, можно подключить дополнительную опцию «Аукцион». Она позволяет использовать ставку к основному тарифу. Чем выше ставка, тем выше позиция относительно остальных объявлений с таким же типом размещения. Например, за верхние позиции для Москвы придется доплачивать примерно 300 Р в день.
Можно не выбирать тариф, а просто указать сумму, которую готовы платить ежедневно. И интерфейс посчитает, какое место в выдаче гарантирует ваша ставка. Это называется «сквозной аукцион».
Я обычно использую базовый тариф «Платно». Если квартира отличается от остальных, то этого достаточно. А «Топ» и «Премиум» нужны, когда в одном доме выставлено несколько квартир. Например, если продаете квартиру с бетонными стенами в новостройке и хотите выделить свое объявление среди других похожих. Или если продаете загородный дом и нужно расширить круг потенциальных покупателей. Использовать дорогие тарифы можно как разовую акцию на 1—2 дня в неделю — обычно этого достаточно, чтобы привлечь покупателей.
Выделение цветом не влияет на позицию при ранжировании. Я им не пользуюсь — не вижу смысла.
Использовать дополнительные опции или нет, зависит от количества конкурирующих объявлений. Обычно покупатели просматривают не только верхние объявления в выдаче, а все варианты по своим параметрам — улице, ближайшей станции метро, площади и стоимости. Поэтому лучше потратить время и внимательно прописать все параметры, чем переплачивать за тариф.
Если продаете квартиру в Москве или области и хотите сэкономить, то стартуйте с «Циана». Если бюджет позволяет — добавьте объявления на «Авито» и остальных площадках.
«Авито-недвижимость» — это раздел площадки электронной коммерции, на которой тоже представлены все виды недвижимости по России.
Объявление можно разместить на срок от месяца. Для этого собственник прикрепляет в профиле данные паспорта и обычную выписку из ЕГРН на квартиру. Модератор «Авито» проверяет эти сведения, это занимает несколько минут. Площадка ранжирует выдачу объявлений с учетом тарифа продвижения.
Стоимость размещения объявления о продаже недвижимости на «Авито» — от 150 Р. Есть возможность подключить опцию «Получить больше просмотров». Если мой бюджет позволяет, я пользуюсь этим при продаже квартир в регионах.
«Яндекс-недвижимость» — сервис объявлений об аренде и продаже недвижимости. В контактных данных автор объявления должен указать настоящее имя. Администрация сайта может запросить фотографии документов на квартиру.
Желательно указать номер квартиры, тогда сервис сам запросит информацию из Росреестра, а в объявлении появится статус «Проверено в Росреестре».
За полгода на площадке можно разместить одно или два бесплатных объявления. Это зависит от региона. Например, для Москвы — два бесплатных объявления за полгода сроком на 120 дней, а для Сочи — только одно. Число платных объявлений не ограничено.
Дополнительно объявление публикуется на «Домофонде» — сайте-партнере «Авито» в сфере недвижимости.
На «Яндекс-недвижимости» удобный поиск по параметрам, а конкуренция среди объявлений квартир вторички примерно в два раза ниже, чем на «Авито». Поэтому я не вижу необходимости использовать продвижение.
Еще сервис позволяет бесплатно скачать формы документов для сделки, например договор купли-продажи, передаточный акт, расписку о получении средств, а также посмотреть историю объявлений о продаже квартир в выбранном доме.
Площадка менее разрекламирована, чем «Циан» и «Авито», поэтому аудитория там меньше. Но зато это дополнительный бесплатный охват.
«Домклик» — сервис для поиска, продажи, покупки и аренды недвижимости. Дает покупателю квартиры скидку 0,3% на ставку по ипотечному кредиту в Сбере. Скидка начинает работать через 14 дней с момента размещения объявления на площадке.
Подготовиться к сделке можно через личный кабинет: загрузить необходимые документы, решить все вопросы с менеджером банка, выбрать место и дату сделки. В это же время покупатель получит одобрение по сумме и квартире, и останется прийти в банк на сделку.
Объявление без продвижения можно разместить на 90 дней бесплатно, а потом продлить еще на 30 дней. Это может сделать собственник или его представитель. Данные продавца или квартиры подтверждать не требуется. Объявления не модерируются: площадка проверяет их на достоверность, только если поступит жалоба.
В выдаче объявления ранжируются с учетом тарифа, последними в списке будут бесплатные.
На «Домклике» есть три варианта платного продвижения: «Топ», «Премиум» и «Экспресс». В этом же порядке объявления ранжируются в выдаче. По моему опыту, квартира по рыночной цене при подключении пакета «Топ» получает в два-три раза больше просмотров, чем при бесплатном размещении, а «Премиум» и «Экспресс» не дают заметного эффекта. Я обычно использую бесплатные объявления.
ШАГ 2Определить портрет потенциального покупателя
Чем больше информации о потенциальном покупателе, тем прицельнее можно сделать рекламное объявление. Покупатели могут различаться материальным положением, интересами, запросами к инфраструктуре и качеству жизни. Вот что можно сделать.
Определите, кому может быть интересна квартира. Например, однокомнатные квартиры чаще всего приобретают молодые люди или пары без детей, а каждую четвертую квартиру покупают в качестве инвестиции или чтобы сдавать.
Трехкомнатные квартиры чаще всего приобретают семьи с детьми, поэтому для них будет важна инфраструктура — школы, детсады и прочее.
Подумайте, какие проблемы может решить это жилье. Например, если квартира в центральном районе Москвы, то в любое место можно быстро добраться пешком или на метро. А большая квартира в Подмосковье будет удобна для тех, кто работает дома.
Используйте эту информацию в тексте объявления, чтобы закрыть вероятные вопросы покупателей. Например, для апартаментов в «Москва-Сити» можно сделать акцент на отделочных материалах и виде из окна. А если продаете старую хрущевку — рассказать, что полностью заменили проводку и окна и что окна выходят в зеленый двор.
ШАГ 3Составить объявление
В отличие от бесплатных досок объявлений, которые практически не модерируются, на серьезных сервисах всегда есть формальные требования к объявлению. Ознакомьтесь с ними перед тем, как размещать объявление. Необходимый минимум, который требуют все площадки, обычно такой:
- Объявление должно быть достоверным: адрес, вплоть до номера дома, — точный; цена — актуальная; имя продавца или агента — настоящее; телефон — доступен для звонков.
- Описание квартиры не должно вводить в заблуждение. Если квартира требует ремонта или есть неузаконенная перепланировка, не стоит это скрывать. Если в квартире перенесли кухню в жилую комнату или снесли несущую стену, то покупателю с ипотекой банк просто не одобрит такой объект. О мелкой реконструкции вроде демонтажа встроенного шкафа в объявлении можно не упоминать.
- Фотографии частных объявлений не должны содержать водяных знаков и контактов. Размеры снимков — не менее 400 × 400 пикселей.
Для достижения желаемой цели объявление должно отвечать на все вопросы потенциального покупателя. Для этого понадобится включить в текст следующую информацию.
Технические параметры квартиры. Это формальная часть. Она включает технические характеристики квартиры, например улицу и номер дома, общую и жилую площадь, количество комнат, площадь кухни, этаж, этажность, высоту потолков, сведения о санузле — раздельный или совмещенный, сведения о наличии балкона или лоджии, грузового лифта, а также о виде из окон.
Это важно, потому что сортировка квартир в выдаче происходит по этим показателям. Например, если вы ошиблись с общей площадью, то покупатели, которые ищут по этому параметру, просто не увидят объявление.
Также нужно указать тип и серию дома — это поможет покупателям внимательно ознакомиться с его техническими характеристиками. Эту информацию можно бесплатно получить на сервисе «Реформа ЖКХ» либо найти в правоустанавливающих документах на квартиру.
Номер квартиры или кадастровый номер. Их запрашивают не все сервисы. Кадастровый номер — уникальный код в Росреестре, который присваивается всем объектам недвижимости, в том числе и квартирам.
Эта информация не отображается в самом объявлении, но указывать ее полезно. Например, «Домклик» в этом случае дает покупателю квартиры скидку 0,3% на ставку по ипотечному кредиту. А «Яндекс-недвижимость» и «Авито» после проверки продавца размещают на странице объявления статус «Проверено в Росреестре».
Экспликация и поэтажный план — это технические документы с планом квартиры и пояснениями к каждому помещению.
Одинаковые по площади квартиры могут иметь разные планы, и покупателю важно понимать расположение комнат. Только не забывайте удалить номер квартиры, чтобы личная информация не оказалась в свободном доступе. Планировка может быть в договоре долевого участия при покупке новостройки, а при покупке вторичного жилья поэтажного плана в договоре нет.
Типовая экспликация может отличаться от планировки конкретной квартиры. Поэтому лучше заказывать документ в БТИ — это можно сделать онлайн. Документ все равно вам понадобится — покупатели часто его запрашивают, так как в большинстве банков он нужен для одобрения ипотеки.
Откуда взять технические сведения о квартире
| Сведения о квартире | В каком документе посмотреть | Стоимость документа | Где заказать и срок подготовки |
|---|---|---|---|
| Этаж, этажность, общая и жилая площадь, площадь кухни, балкона | Поэтажный план и экспликация | 1150 Р | В МосгорБТИ — до 2 дней, в МФЦ — до 14 рабочих дней |
| Кадастровый номер | Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости | 350 Р — в электронном виде, 870 Р — в бумажном | На портале госуслуг — в течение часа в электронном виде, в МФЦ — 7 рабочих дней |
| Год постройки, тип и серия дома, категория дома | — | Бесплатно | На сайте «Реформа ЖКХ» |
Реновация. Если квартира находится в доме, который участвует в программе реновации, то хорошо понимать перспективы: какие есть гарантии и сроки программы, какая помощь в организации переезда, есть ли возможность покупки дополнительной жилплощади для участников программы.
Это может оказаться конкурентным преимуществом — так, некоторое время назад был ажиотажный спрос на такие квартиры. Программы реновации запущены в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени и других российских городах.
Инфраструктура. Часто покупатель готов мириться с некоторыми недостатками квартиры, если его устраивает район. В объявлении стоит охарактеризовать:
- Транспортную доступность — как близко находится метро или остановки общественного транспорта. Перспективы развития транспортной сети можно посмотреть на сайте городской администрации, например для Москвы — в плане развития метро до 2027 года.
- Наличие супермаркетов, поликлиник, аптек в шаговой доступности.
- Наличие детских садов, школ, детских площадок — это важно для семей с детьми и будущим родителям.
- Безопасность и экологичность района, наличие парков и мест для прогулок, спортивных площадок, фитнес-центров.
Информацию о районе, культурных и спортивных центрах, местах отдыха, парках, велодорожках, школах, институтах можно найти в интернете.
Дом и подъезд — укажите, когда был последний капитальный ремонт, какие работы проводились, охарактеризуйте состояние фасада здания, подъезда, лифта.
Укажите название управляющей компании, стоимость услуг ЖКХ, оцените их качество. Сообщите, огорожена ли территория двора, есть ли парковка, есть ли консьерж или охрана, хорошие ли соседи.
Квартира — тут описание квартиры и ее достоинств, качество ремонта, стиль, использованные строительные материалы, зонирование пространства. При продаже квартиры с мебелью стоит указать, что именно останется в квартире, что будет на кухне из бытовой техники.
Документы на квартиру и условия продажи. В объявлении указывают правоустанавливающие документы на квартиру — например, договор купли-продажи или договор дарения, а также условия продажи — свободная продажа или альтернативная сделка.
Потенциальная доходность. Квартиры покупают не только для собственного проживания, но и как инвестицию: для сдачи в аренду или для последующей перепродажи. Например, инвесторам могут быть интересны квартиры в историческом центре или в зданиях, которые относятся к культурному наследию.
Расскажите о потенциальном доходе, который может принести недвижимость. Для этого можно сравнить данные по аренде квартир в этом районе с доходностью по банковским вкладам.
Далее расскажу, как именно составить объявление, чтобы описать все выгоды квартиры и уделить внимание тем запросам, которые есть у целевой группы.
ШАГ 4Структурировать текст объявления
Чтобы объявление было проще прочесть и воспринять, структурируйте текст: разделите его на абзацы, отбейте их пустой строкой. Каждый абзац — это смысловая единица, три-четыре предложения.
Не набирайте текст капслоком — его сложно воспринимать, у многих людей такой стиль подачи вызывает неприятные эмоции.
Пример удачного текста объявления
| Описание квартиры | В 2021 году в квартире сделали ремонт. Полностью заменили сантехнику и электрику (штробили стены, проложили новый кабель), установили новые трубы и радиаторы отопления, выровняли стены и потолок, сделали стяжку, заменили двери. На полу — пробковое покрытие и плитка. |
| Кухня 12 м² со встроенным гарнитуром. Электроплита и духовка Bosch, стиральная и посудомоечная машины. Столешница из натурального камня. | |
| Совмещенный санузел с итальянской плиткой, смесители Grohe. В кухне и в ванной пол с подогревом. Просторная гардеробная с системами хранения. | |
| Состояние подъезда | В доме консьерж, домофон с видеокамерой. На площадке за тамбурной дверью четыре квартиры. Соседи интеллигентные. Подъезд в хорошем состоянии. |
| Инфраструктура | До м. «Кузьминки» 10 минут пешком. Рядом школы, детский сад, продуктовые магазины, банки, почта, аптеки, медицинский центр. Во дворе парковка и детская площадка. Рядом заповедник «Кузьминки»: пруды, речки, конный двор, веревочный парк и скейт-парк. |
| Условия продажи и документы на квартиру | Документы-основания: договор долевого участия 2007 года. Квартира в собственности более 5 лет. Свободная продажа. Физически и юридически свободна. Документы собраны. Быстрый выход на сделку. |
Для примера разберу несколько вариантов реальных объявлений.
ШАГ 5Сделать фото и видео квартиры
Даже идеально составленное объявление не может конкурировать с фото и видео, ведь в первую очередь покупателя интересует, как все это выглядит.
Фотоснимки квартиры должны быть качественными, их задача — демонстрировать все преимущества квартиры.
- Наведите порядок: на время съемки освободите квартиру от лишних вещей, людей и домашних животных. Лучше всего квартиру обезличить, чтобы человеку было проще себя в ней представить.
- Сфотографируйте все помещения квартиры. Выберите несколько ракурсов, чтобы показать и общий план комнаты, и отдельные зоны, например обеденную или место для отдыха. Избегайте своего отражения в зеркалах. Для общих планов лучше использовать широкоугольные объективы.
- Снимайте только при хорошем освещении. Свет может быть естественный или искусственный. Избегайте снимков против источника освещения, чтобы фото не получились темными. Пересвеченные тоже не подойдут.
|
|
|
Фотоснимки дома и двора помогут потенциальным покупателям понять, как выглядит близлежащая инфраструктура. Если территория ЖК благоустроена, двор с аллеями для прогулок, детскими и спортивными площадками станет дополнительным плюсом квартиры.
Фотографировать лучше в светлое время суток. Достаточно сделать четыре-пять снимков: дом целиком, входная группа или подъезд, дом и окружение на уровне нижних этажей, вид из окна.
Видеоролик о квартире дает эффект присутствия и вызывает больше доверия к продавцу. При съемке видео действуют те же правила, что и при фотосъемке. Но есть и дополнительные рекомендации. Например: соблюдать последовательный видеоряд от входной двери по всем помещениям, показать вид на улицу из окон. Можно сделать акцент на интересных элементах отделки, марке бытовой техники, открыть и показать встроенную бытовую технику.
В некоторых случаях может понадобиться монтаж. Например, чтобы наложить музыку и текстовые комментарии, вырезать что-то или ускорить неинтересные фрагменты при просмотре. Для монтирования видеоролика можно использовать мобильное приложение для видео Filmic Pro или бесплатные приложения iMovie, inShot, Quik, Huawei Petal Clip — все они позволяют смонтировать видео за 10—15 минут.
Провести съемку можно самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам. Например, стоимость услуг фотографа в Москве в среднем обойдется от 2500 Р, а видеографа — от 5000 Р за квартиру.
Ускорит ли продажу квартиры продвижение объявления в соцсетях
Пост в соцсетях с видео о продаже квартиры может дать хороший охват для блога, привлечь внимание аудитории, но не гарантирует продажу квартиры.
Мы регулярно показываем видеоролики с квартирами наших клиентов в блоге. Некоторые набирают очень много просмотров. Вирусными их может сделать то, что выбивается из общего ряда типовых объектов. Например, необычная история семьи или то, что продавец квартиры — известный блогер с огромной аудиторией. Люди любят истории о том, как другие проживают определенный опыт и делятся переживаниями на этот счет, — это отличный контент для соцсетей.
Аудиторию заинтересует продажа квартиры в историческом доме, в здании с необычной архитектурой или с красивым видом на город, парк или воду с яхтами и катерами. Большие охваты может дать видео с юмором и хорошей креативной идеей.
Но не стоит рассчитывать, что таким способом вы найдете покупателя на квартиру в соцсетях. Это не ускорит продажу и не повысит стоимость квартиры. Наоборот, можно потерять время и деньги, которые уйдут на производство ролика.
Лучше сосредоточиться на «Циане» или «Авито» — там есть целевая аудитория. А в соцсетях люди больше смотрят, а не покупают.
ШАГ 6Оплатить размещение
Чтобы объявление появилось в выдаче, нужно оплатить его размещение. Обычно площадки продвигают вариант размещения на месяц, а дополнительную опцию — на неделю. Но я рекомендую оплачивать минимальное количество дней и конкретные дополнительные опции. Это сэкономит деньги, если удастся продать квартиру быстро.
На всех площадках работает оплата банковскими картами. Платеж можно оформить через личный кабинет.
Вот как выглядит оплата на «Авито»:
ШАГ 7Как следить за объявлениями после размещения
После того как объявление разместили, в личном кабинете можно отслеживать его эффективность. Также можно при необходимости отредактировать текст объявления и, если нужно, оплатить дополнительные опции по показам.
Следить за эффективностью объявлений нужно вне зависимости от того, где они опубликованы. Такая статистика ведется на всех специализированных сайтах.Ее можно проверять, например, еженедельно, а в первую неделю размещения объявления можно и чаще. Анализ статистики помогает сделать рекламу таргетированной — то есть направленной на целевую аудиторию, отслеживать количество покупателей на каждом этапе воронки продаж и сконцентрироваться на более эффективных площадках.
Например, на «Яндекс-недвижимости» основные показатели такие:
- показы в выдаче — насколько объявление попадает в результаты поиска по параметрам;
- просмотры объявления — переходы на объявление;
- просмотры телефона — количество заинтересованных покупателей;
- звонки — количество позвонивших.
Если вы воспользовались самым дешевым тарифом без дополнительных опций продвижения, через одну-две недели после размещения объявления должно быть в среднем не менее 20 ежедневных просмотров на «Циане» и не менее 10 просмотров на «Авито», «Домклике», «Яндекс-недвижимости». Если просмотров на «Циане» оказалось меньше 10, а на любой из трех других площадок — меньше 5, значит, объявление работает неэффективно.
Вот что можно сделать в этом случае:
- Перепроверить все технические характеристики квартиры — площадь, количество комнат и так далее. Возможно, при использовании фильтра покупатели не видят ваше объявление из-за того, что вы ошиблись при заполнении параметров.
- Проанализировать и скорректировать текст объявления — возможно, вы упустили важные детали, которые влияют на принятие решения о покупке.
- Поменять фотографии на более удачные или добавить другие ракурсы — возможно, покупателям не хватает снимков, чтобы составить представление о квартире.
Если количество просмотров не увеличится, нужно докупить дополнительные опции продвижения объявления.
Как разместить объявление о продаже квартиры
- Соберите технические и правоустанавливающие документы — их можно получить в электронном виде без посещения БТИ и МФЦ.
- Найдите подробную информацию о доме, районе и подготовьте предложение для потенциального покупателя.
- Составьте текст объявления, добавьте качественные фотографии квартиры и видеоролик.
- Когда будете размещать рекламу квартиры — начните с самых посещаемых площадок по продаже недвижимости.
- Если звонков по объявлению будет мало, то проанализируйте статистику объявления и скорректируйте его.
Из того, что вижу на «Циане», обычно встречаются два типа объяв:
1. Два слова и еще безграмотно. Почему не прогнать текст хотя бы через ворд — непонятно.
2. Кирпичи текста с перечислением всего и вся. Абсолютно непродающие. Читаешь и зевать хочется.
Причем большинство таких объяв от риелторов или агентств. Особенно можно поугарать на объявления Этажей, это отдельный цирк. Почему так мало риелторов умеет писать хорошие продающие объявления — для меня загадка. В тексте обычно мало конкретики и все занудно.
По наблюдениям, очень часто приличные объявы встречаются, как ни странно, у собственников. Наверное потому что если человек решает продавать сам, то берется за это серьезно.
Допытливый, порог входа в эту " профессию " ниже плинтуса, вот и весь ответ
ТиграБенгальская, я заступлюсь на риелторов, хоть и порог входа низкий и действительно в агентствах недвижимости рады практически любому, но чтобы остаться в профессии нужно уметь многое. Риелтор должен быть и юристом, и рекламщиком, и маркетологом, и продавцом, и психологом. Иначе не будет клиентов, а значит и денег. У риелторов на рынке вторичного жилья нет окладов. Они свою комиссию получают с проведенных сделок.
Наталья, я знаю. Бегут с такой " замечательной профессии" тоже стреглав, стоит только намекнуть на нормальную работу)))
ТиграБенгальская, согласна, если работа не нравится или не получается, то нет смысла задерживаться)))
Допытливый, по своему опыту могу сказать, что безграмотные объявления встречаются и у агентов, и у собственников. Согласна, что к риелтору, как к профессионалу требования выше, и “ляпы”, орфографические ошибки и т.д. недопустимы.
Собственники квартир могут многое, например сделать вирусный видеоролик. https://www.youtube.com/watch?v=U7SOR48Jsis&ab_channel=%D0%A0%D0%BE%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D0%9C%D0%B0%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2
Риелтор может не снимать видеоклип, но написать правильно объявление и сделать качественные фото и видео он обязан)
За мою жизнь и продавали и покупали квартиру раза 4, и могу сказать, что главное в публикации объявления - здравый смысл.
Адекватные люди и без советов не будут фоткать груду обуви или заставленную кухню, разве нет?
Возникают вопросы к давности статьи, потому что сайты МирКвартир и Домофонд умерли несколько лет назад. В одном из них работала моя подруга.
Востребованность объявлений зависит не от стоимости размещения, а от самой квартиры - да, у платных будет больше просмотров, потому что они вылезают в начале строки и есть соблазн тыкнуть в понравившуюся фото, но это больше похоже на шатание по торговому центру - зайти посмотреть модели в Bosco, потом купить в Mango - при реальном выборе человек ограничивает зону поиска, настраивать фильтры по бюджету, году, этажности и с огромной вероятностью выбирает сортировку «по цене».
Не знаю ни одного человека, который не хотел бы сэкономить на покупке квартиры, даже имея на руках всю сумму.
Красивый дорогой ремонт особенно не имеет смысла (тем более, если учесть, что красивый в понимании наших сограждан - это до сих пор вензеля и встроенные стеклянные полочки): подавляющее большинство все переделывают под себя, а стоимость ремонта все равно не отобьёшь: потратив на него 3 млн, реально продашь дороже рынка на 300 тысяч.
Коммуникации очень важны, но свежеотремонтированным квартирам люди не доверяют: я и сама бы лучше купила разбитую квартиру в том же доме на миллион дешевле, чем свежеупакованную и с неизвестно сколькими скрутками на проводах, надежно зашитыми гипсокартоном. Хорошо идут квартиры с ремонтом, которому около 5 лет.
Стейтджинг и декор важны для восприятия, но никакие вазочки не спасут, если в квартире воняет, а на лавке у подъезда спит бомж - покупатели только пожалеют потраченного времени, поддавшись на соблазн посетить жильё.
Я бы выставляла квартиру как есть, не пытаясь ее искусственно приукрасить перед продажей.
Если состояние достаточное для того, чтобы заехать и жить, а ценовой сегмент средний (дом не бизнес класса), то вынесла бы оттуда всю мебель, которая старше 10 лет - лучше пустота, чем бабкина стенка, и локально что-то освежила (переклеить обои - это 15000/комната), чтобы привлечь прослойку людей, которые хотят сразу заехать и жить.
Из площадок в Москве и области циану равных нет, в 1000 км восточнее от столицы только на авито есть шанс найти реальные объявления, а не для заманухи. В каких-то городах (вроде Сочи, где много незаконного строительства, космические цены) я бы даже от застройщика без хорошего риэлтора побоялась покупать жилье.
Тут выше спрашивали, зачем нужен риэлтор? После того, как асе поняли, что ни один риэлтор, агенство или даже банк, выдавшийся вам ипотеку, не даёт гарантий чистоты объекта, и если с квартирой будут проблемы - то это будут только ваши проблемы, популярность агентов снизилась. Но риэлтор нужен по сути, чтобы не ходить на просмотры, не оббивать пороги МФЦ в надежде получить справку об истории прописок, не расспрашивать самому соседей, не запрашивать выписку в Росреестре, не задавать продавцу не удобные вопросы (вроде был ли он разведён недавно, какого возраста у него дети, а если продавец в годах - не испытывать неловкость, спрашивая о возможности взять справку от психиатра), чтобы не проверять комплектность документов и т.д. Короче, риэлтор нужен, чтобы упростить вам жизнь.
Ульяна, Домофонд (domofond.ru) и Мир квартир (mirkvartir.ru) существуют, здесь они упоминаются для рейтингования десяти сайтов по продаже недвижимости. На сегодняшний день я не использую эти сайты в работе из-за их низкой эффективности. “Золотой стандарт” при продаже недвижимости в Москве и Московской области использовать Циан, Авито, Домклик и Яндекс-Недвижимость.
На вопрос о необходимости делать предпродажный ремонт я отвечаю так, что у квартиры есть три состояния: евроремонт, среднее состояние или “под ремонт”. Стоимость евроремонта не окупается, его для продажи делать не надо. Если квартира в среднем состоянии, и ее можно легко за небольшие деньги освежить, то это поможет быстрее продать квартиру. А квартиру “под ремонт” надо максимально освободить от старых вещей. Многие покупатели квартир не готовы делать капитальный ремонт, поэтому число покупателей квартир в “убитом” состоянии ограничено. Такие квартиры продаются с дисконтом.
К сожалению, состояние рынка недвижимости последние три месяца таково, что как бы грамотно не было написано объявление, какие бы классные фотки там не были, что с агентом, что самостоятельно продать квартиру очень сложно. Рынок вторички стоит.
Я продаю свою квартиру в Подмосковье с конца февраля. С объявлением все ок, с документами на квартиру тоже, цена в рынке, не завышена. Пробовала и с агентом, и сама, и с другим агентом — пока безуспешно. И большинство объявлений, которые были выложены примерно в одно время с моим, так же пока висят.
Юлия, как в итоге у вас все сложилось - продали?
Юлия, нет, все на том же месте. И, если в начале сентября у меня еще была надежда, что рынок недвижимости немного оживет, как это обычно бывает осенью, то в свете последних событий никаких надежд уже не осталось.
Тема просто супер и здесь встречаются два конфликта интересов - собственники зачастую рвутся подавать объявления и хотят продавать сами не понимая ценность риэлторской услуги. С другой стороны риэлторы прекрасно знают как «вкусно» с точки зрения фото, текста подать кв-ру. Самое слабое место собственников - слабое ведение переговоров по телефону в специфике рынка недвижимости и при встрече, в итоге продают дешевле чем при продаже через агентов или фирмы.
В прошлом году продавала ипотечную квартиру в 4 км от МКАД в 5-летнем доме. Риелторы, предлагающие помощь, рассказывали про ужасы и сложности продажи "залоговых метров". Продала за полтора месяца, без риелторов и без торга.
Полдня потратила на хоумстейджинг, который ограничила хорошей уборкой, чтобы блестело, все личные вещи вынесла из кадра( заодно ненужное складывая в коробки для переезда). Разместила объявление на 4 площадках, принимала звонки и выделила 3-4 дня в неделю, когда можно смотреть квартиру. Многие советы из статьи работают: структурированное объявление, качественные фото- видео, фото прилегающей территории, информация о ремонте, площадки, выбор своей аудитории( мне было проще с ипотекой своего банка, не хотелось альтернативы и цепочек).
Нашелся покупатель, на подготовку к сделке ушло пару недель, сама сделка - часа полтора, регистрация и деньги - дистанционно и по безналу.
Из личных выводов:
- Не надо стесняться не только отвечать на вопросы покупателей/риелторов, но и задавать в ответ, причем еще по телефону. Сразу понятно, насколько покупатели реально готовы покупать, а не просто посмотреть на далекое будущее, каким способом хотят приобретать, для кого ищут. Это помогает рассказать про важную для них инфраструктуру вроде " у нас открыто два детсада, до школы 2 минуты, видна из окна кухни" или "в 5 минутах в парке площадка для выгула и тренировки собак". А еще отсеиваются риелторы, которые прикидываются покупателями, долго гуляют по квартире, а потом начинают нудно петь про помощь в продаже квартиры и заключении эксклюзивного договора.
- Я часто предлагала на просмотрах кофе или чай ( ну и по квартире уютный запах кофе), особенно если люди долго гуляли и задавали более подробные вопросы. Многие смотрят несколько вариантов за день и устают от просмотров. Не купят, но все равно уйдут в хорошем настроении. Забавно, что мой покупатель как раз из числа тех, кто 4 часа уже гулял по району и мечтал о чашке кофе ( и санузле, кхе)).
- На авито очень много мошенников "псевдопокупателей". Схемы разные. Ко мне гости из СНГ привели женщину с золотыми зубами, которая "покупала уже вторую квартиру в нашем районе" . Но сама по-русски не говорила совсем, была в грязном халате и планировала брать вторую ипотеку на 7 млн - якобы родственник из банка без вопросов нарисует!! Уже на пороге готова была купить и прямо сейчас оформить ЗАДАТОК. Компания удалилась, когда я потребовала паспорт "покупательницы" для составления только договора АВАНСА у своего юриста, а также уточнения о возможностях ипотечной сделки из другого банка до подписания бумаг. Они громко спорили со мной, что надо все оформить прямо сейчас, я была дома одна и уже темнело. После этого случая вечерние показы проходили только в компании с другом.
Совсем дешевые разводы с авито , вроде "я на вахту улетаю через полчаса, но влюбилась по фото, прямо сейчас внесу аванс на карточку, идите к банкомату, мне нужен будет от вас чек", считать даже перестала.
- А вот покупать квартиру лучше с опытным юристом по недвижке. А в сложной сделке - еще и с риелтором. Особенно тем, кто делает это на вторичке и в первый раз. Мой покупатель подписал договор аванса, даже паспорт не посмотрел, пока я не напомнила, что так делать не следует.
Почему все квартиры бежево коричневые? и зачем нужен риэлтор, в чем его функционал?
Андромеда, отключите ночной режим на смартфоне
"ШАГ 2 Определить портрет потенциального покупателя" .
Регулярно вижу эту рекомендацию. По иному такое еще называют "определить свою целевую аудиторию". Но не могу понять, зачем это нужно применительно к рекламе квартиры. Квартиры все равно рекламируются одинаково и стандартно: ЦИАН, Авито, баннер на окнах или заборе, расклейка, соцсети. Насколько хватает сил и денег, как ситуация с конкурентами, а не в зависимости от того, кто целевая аудитория.
Тут в тексте единственный смысл привели: "напиши в тексте объявления ответ на вопрос, который может возникнуть у потенциальной аудитории". Ну так и напиши эти ответы на несколько потенциальных аудиторий. Зачем что-то надумывать и определять? А у некоторых продавцов все равно стиль - писать по минимуму всегда, чтобы звонили и уточняли.
Думаю, что эта "потенциальная аудитория" перекочевала из маркетинга других товаров или старых американских времен. Когда надо выбирать, где рекламировать - в телевизоре, в интернете, в печатной прессе. И уже внутри них, в каких конкретных ресурсах. Реклама очень дорога, и везде рекламировать не рентабельно. Тогда действительно важно определить целевую аудиторию и рекламироваться на ее любимых ресурсах. Но типовые квартиры сейчас в России рекламируются более-менее одинаково, и поэтому не вижу в этом определении никакого сакрального смысла.
Заур, наловчившиеся риэлторы обычно определяют Ца вопросом " у вас прямая сделка или альтернатива?". С альтернативой все понятно