Как мужчина купил землю под ИЖС, но оказался должен садовому товари­ществу 55 100 ₽

В феврале 2012 года житель Уфы купил земельный участок в одном из коттеджных поселков Подмосковья. Построил двухэтажный коттедж, подключил его к свету, газу и воде. Стал платить и жить обособленно.

В июле 2020 года к нему пришли соседи, которые представились правлением товарищества собственников недвижимости коттеджного поселка, ТСН, и сообщили, что его участок расположен на территории товарищества.

Это означало, что мужчина должен исполнять решения собрания товарищества: ежемесячно платить по 2700 ₽ и делать целевые взносы. Деньги идут на освещение улиц, охрану поселка, уборку снега, содержание газопровода, вывоз мусора и зарплату управленцев. Платят все — даже те, кто отказался или еще не вступил в товарищество.

Мужчина заявил, что не пользуется всем вышеперечисленным, покупал участок в деревне, ни о каком ТСН не слышал и отказывается исполнять его решения.

В товариществе ждали, когда он передумает и заплатит. Но прошел год, сумма долга превысила 55 тысяч рублей. Тогда представитель ТСН обратился в суд: потребовал взыскать с должника все неуплаченные взносы — 55 100 ₽, проценты — 2173 ₽  , а также расходы на юриста — 20 000 ₽.

ТСН коттеджного поселка. С 2010 года территория поселка обособилась от деревни, в которой находится. Сначала мы организовали дачное партнерство, а с 2019 года — ТСН. Землевладельцы не могут не знать об этом, так как в адресах их участков так и прописано: территория «Чеховские дачи». Всех собственников мы пригласили вступить в ТСН. И в мае 2019 года провели собрание.

На нем мы решили, что члены ТСН и те, кто отказался быть товарищем, но имеет участок в границах коттеджного поселка, должны ежемесячно платить по 2700 ₽. В июне 2021 года собрались снова и решили установить целевой взнос — по 1500 ₽ с каждого участка.

Ответчик владеет землей в нашем коттеджном поселке, но не платит взносы. При этом он ездит по расчищенным дорогам, пользуется шлагбаумом, газопроводом и оставляет мусор на контейнерной площадке.

Считаем, что обязанность исполнения решений ТСН не зависит от вступления в него. Иначе нам не создать комфортную и безопасную среду, а в ней нуждаются собственники всех участков.

Поскольку ответчик не платит больше года, просим суд взыскать с него сумму долга вместе с процентами.

Землевладелец. В 2010 году я купил участок в деревне. Разрешенное использование земли — «под индивидуальное жилищное строительство». В 2013 году построил там дом и живу. Как добросовестный домовладелец, я плачу за свет, газ, воду и вывоз мусора — напрямую поставщикам коммунальных услуг. За состоянием дорог и освещения следит муниципалитет.

Ни в какое товарищество дачников не вступал, платить ему не собираюсь. Прошу суд отказать в иске.

В ноябре 2010 года в границах деревни Ходаево Чеховского района Московской области было зарегистрировано объединение дачников с названием «Чеховские дачи».

В 2017 году муниципальный район был преобразован в город Чехов. Тогда же территория дачного партнерства была выделена в обособленную территорию «Чеховские дачи» со своим управлением и границами. Но при этом «Чеховские дачи» — это не самостоятельная территориальная или административная единица, а лишь элемент планировочной структуры деревни Ходаево. Такой же, как, например, квартал, микрорайон или район  .

В 2019 году садоводы из «Чеховских дач» провели общее собрание и установили обязанность платить взносы для всех, чьи участки попали в границы их объединения.

По данным из ЕГРН, участок ответчика действительно расположен в «Дачах». При этом вид его разрешенного использования — «под индивидуальное жилищное строительство», а категория земель указана как «земли населенных пунктов».

Поскольку территория ТСН входит в границы населенного пункта, допустимо нахождение в ее границах участков, не предназначенных для садоводства. Например, у ответчика — земля под ИЖС. При этом ТСН не может требовать с таких собственников уплаты взносов, пока не подтвердит факт ведения ими садоводства и пользования общей инфраструктурой.

У ТСН доказательств не нашлось. Товариществу следовало заключить с ответчиком договор о пользовании газопроводом, дорогами и шлагбаумом за плату. И обосновать начисления хоть чем-то кроме решения собрания членов ТСН.

Доводы ответчика убедительнее. Он представил договоры потребителя коммунальных услуг в частном порядке. Это подтверждает, что он использует участок для проживания, в объединение садоводов не вступал и их инфраструктурой не пользуется.

Оснований для удовлетворения иска нет.

Представитель ТСН решил, что садоводы не должны потерять 55 тысяч. И подал апелляционную жалобу.

У товарищества все те же требования — об уплате взносов. Но нет обоснования, почему ответчик, в собственности которого не садовый участок, должен платить за содержание инфраструктуры товарищества садоводов.

Садоводы могут создать объединение, если выполняется условие об общей для их товарищества границе, внутри которой есть собственные инженерные сети, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские площадки, дороги  .

Но факт пользования инфраструктурой ТСН и возникновение обязанности платить за ее содержание не могут быть основаны только на территориальном расположении участка в границах товарищества. В законе нет понятия «общая граница участков». Это значит, что указание на границы ТСН — условное. Приобретение участка в ТСН не означает, что собственнику необходимо пользоваться общим имуществом.

Чтобы с землевладельца можно было взимать плату, тот должен добровольно вступить в ТСН или заключить с ним договор о пользовании инфраструктурой.

Если землевладелец пользуется инфраструктурой ТСН, но не платит, товарищество может подать на него в суд. При условии, что подтвердит свое право собственности на общие объекты инфраструктуры.

В остальном получается, что у товарищества есть возможность навязать землевладельцу платные услуги лишь потому, что его участок попал в границы ТСН. Это незаконно.

Никаких доказательств того, что ответчик хоть как-то причастен к хозяйственным делам товарищества, мы не нашли. Решение остается в силе.

На этом спор не завершился, так как представитель товарищества подал жалобу в кассационный суд.

Согласны с коллегами. Требования ТСН не основаны на законе.

Так землевладельцы оказались в высшей судебной инстанции, чтобы снова разобраться, должен ли собственник участка для ИЖС платить взносы.

Действительно, территории поселений для удобства поделены на элементы планировочной структуры. В числе привычных: улицы, кварталы. У каждого элемента есть границы. Они занесены в межевой план  .

В этой деревне есть специфичный элемент планировочной структуры — территория ведения гражданами садоводства для собственных нужд  . Его наименование входит в структуру адресов участков, что попали в границы ТСН  .

По адресу участка ответчика можно сделать вывод о его нахождении в границах территории «Чеховских дач». Но суды этим вопросом не задались и по схеме межевания не перепроверили.

Известно, что ТСН имеет в собственности инженерные коммуникации и дороги. И предоставляет жителям коттеджного поселка ряд услуг, за которые вправе получать плату.

Если землевладельцы пользуются общими объектами инфраструктуры, они обязаны за них платить даже без соответствующего договора  . Сумму вправе определить собрание собственников, но землевладелец может сослаться на отсутствие у него возможности пользоваться общим имуществом.

Суды же не разобрались, есть ли у ответчика необходимость пользоваться газопроводом, площадками для сбора мусора, освещением и дорогами, которые принадлежат ТСН. А ведь эти обстоятельства важны для принятия законного решения. Поэтому отменяем судебные акты всех инстанций и возвращаем материалы дела в районный суд — на пересмотр.

Так стороны снова встретились в районном суде.

Перед заседанием мы направили в администрацию Чехова запрос насчет истории образования коттеджного поселка — территории «Чеховские дачи».

Из ответа следует, что ТСН образовалось из ранее существующего дачного некоммерческого партнерства. Именно по его границам надо определять границы товарищества — без возможности включить или исключить участки.

Ответчик не мог не знать, что приобретает землю в границах бывшего дачного партнерства. Это накладывает на собственника определенные обязанности.

Установлено, что он пользуется общей для ТСН инфраструктурой. Ежедневно въезжает и выезжает через шлагбаум и пост охраны по дорогам, которые ремонтирует и обслуживает товарищество. Договор на вывоз мусора, заключенный с оператором напрямую, давно закрыт. Значит, ответчик пользуется общей площадкой для сбора мусора.

Уличное освещение, откатные ворота и обслуживание газопровода — общие расходы землевладельцев «Чеховских дач». В протоколе общего собрания товарищества указано, сколько это стоит. Например, месяц охраны ТСН — 270 000 ₽, месяц уборки дорог от снега — 12 000 ₽, зарплата управленцев ТСН — 120 000 ₽.

Доля расходов ответчика в покрытии этих трат невелика — 1/287, что вполне посильно и обоснованно.

Отдельно он платит только за газ, свет и воду, которые его семья использует внутри дома. Это не отменяет обязанности платить за содержание общего имущества и предоставление услуг.

Иск удовлетворяю. Взыскиваю с ответчика в пользу истца сумму задолженности по взносам — 55 100 ₽. Проценты за просрочку уплаты долга пересчитали, получилось чуть меньше — 1995 ₽. Их тоже взыскиваю. Плюс заявленные истцом расходы на юриста и госпошлину.

Ответчик не согласился с решением и теперь пробует его обжаловать.

Более двух с половиной лет ушло у ТСН, чтобы взыскать с землевладельца неуплаченные взносы. Дополнительно товарищество получит небольшой доход в виде процентов, начисленных на сумму долга.

Деньги будут потрачены на общие нужды, если ответчику не удастся оспорить решение.

Если покупаете участок под строительство дома, но при этом не хотите платить взносы и разбираться с председателем, правлением и соседями, убедитесь, что рядом нет СНТ. Даже если вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС, он может быть признан частью СНТ, если находится на его территории.

Узнать, к какой территории относится участок, можно онлайн: для этого нужно проверить информацию об адресе участка в выписке из ЕГРН или найти его на публичной кадастровой карте  . Но надежнее осмотреться на местности и поговорить с соседями, потому что до сих пор встречаются СНТ, у которых не определены точные границы. Если видите рядом объекты инфраструктуры — дорогу, ворота, скважину, пост охраны, — узнайте, кому они принадлежат и сколько за них придется платить.