Налоговая считает, что я продал квартиры как предприниматель. Как доказать обратное?

Люди не платят налог с продажи жилой и нежилой недвижимости, если она была в собственности дольше минимального срока владения и не использовалась для предпринимательства.

Если минимальный срок владения еще не закончился, с полученного дохода придется уплатить налог 13%, но можно использовать имущественные вычеты. Так, налогоплательщик вправе учесть подтвержденные расходы на покупку недвижимости и сделать вычет в размере 1 000 000 ₽ на один объект, расходы по которому подтвердить не получается. А если использовать недвижимость для бизнеса без статуса ИП, можно применить профессиональный вычет и тоже вычесть расходы.

Иначе обстоят дела с продажей или перепродажей сразу нескольких квартир и помещений. Налоговая инспекция может посчитать это бизнесом, хотя Верховный суд уже разъяснил, что продажа нескольких жилых квартир не обязательно предпринимательство, а при продаже нежилых помещений можно использовать профессиональный вычет.

Так как у вас уже прошла камеральная проверка и ИФНС выставила требование об уплате недоимки, придется оспаривать решение инспекции. Расскажу, как это сделать и какие аргументы привести.

Налог с доходов от продажи недвижимости не платят, если человек владел ею дольше минимального срока. Обычно это пять лет, а в некоторых случаях — три года. Например, платить налог не нужно, если прошло три года с принятия квартиры в наследство или в дар от близкого родственника.

Те, кто владел недвижимостью меньше минимального срока, тоже могут сэкономить на НДФЛ при соблюдении ряда условий. Например, доход от продажи жилья можно уменьшить на 1 000 000 ₽ или всю сумму расходов на его покупку или строительство, включая проценты по кредитам. Если продавать несколько объектов, вычесть миллион можно только раз в год, а по остальным объектам вычесть подтвержденные расходы.

Если продать подаренную недвижимость, за которую пришлось заплатить налог, — например, если даритель не был близким родственником, — для расчета налога можно не учитывать ту часть стоимости, за которую он уже уплачен.

Также налог не нужно платить за часть жилья, оплаченную маткапиталом. Но здесь идет пересечение с подтвержденными расходами. Например, если квартиру купили за 5 000 000 ₽, из которых 484 000 ₽ погашены материнским капиталом, то учесть как подтвержденные расходы можно все 5 млн, независимо от размера вложенного маткапитала.

Есть и другие способы уменьшить налог — Т⁠—⁠Ж о них уже рассказывал. А теперь вернемся к вашей ситуации.

Прежде всего, надо разобраться, что вы продали: именно квартиры или все же нежилые помещения. От этого зависит обоснованность требования ИФНС заплатить налог.

Если продали нежилые помещения, полагается профессиональный, но не имущественный вычет. Имущественный налоговый вычет нельзя получить при продаже помещений, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Ранее в судебной практике неоднократно встречались мнения судей о том, что продажа нежилых помещений — это всегда бизнес.

Например, в 2017 году судья Верховного суда отказала в передаче дела на пересмотр в судебную коллегию ВС РФ и пояснила это так: нежилое помещение не предназначено для личных, семейных и иных целей, не связанных с предпринимательскими. Такая позиция говорит о том, что при продаже нежилого помещения нельзя применить налоговый вычет, и ИФНС вправе требовать уплатить налог в большем размере. Но практика стала меняться.

В феврале 2023 года коллегия из трех судей ВС РФ пояснила, что, даже если человек продает несколько нежилых объектов, которые он использовал в бизнесе, он все равно может сэкономить на НДФЛ. Да, он не вправе уменьшить доходы на расходы как гражданин, но может сделать это как предприниматель. Даже если у продавца нежилой недвижимости нет статуса ИП, он вправе получить профессиональный вычет, если документально подтвердит расходы.

Пусть ИФНС обвинила вас в незаконном предпринимательстве и тем самым лишила права на вычет в размере 1 000 000 ₽ от продажи одного из объектов. Но вы все равно можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку помещений.

Если продали квартиры, то есть жилые помещения, вычет можно получить. Или нет. Квартиры можно использовать в личных целях для проживания или заселения родственников либо для предпринимательской деятельности — сдачи внаем или перепродажи.

В первом случае налог не платят, если владели квартирой дольше минимального срока. Или можно заплатить меньше с учетом расходов на покупку жилья. При этом ставка будет 13% от стоимости проданной недвижимости.

Во втором случае инспекция права: вычет не положен. Но она должна подтвердить свою позицию, а сделать это получится, если, например, вы зарегистрировались как ИП — скажем, на УСН — для сделок с жильем. Но и налоговая ставка при продаже в этом случае 6% от всех доходов или 15% с прибыли — зависит от выбранного объекта обложения.

Верховный суд пояснил, что перепродажа квартир по более высокой цене — это не обязательно бизнес, при котором нельзя использовать имущественный вычет. Можно иметь в собственности несколько объектов, не жить в них и не прописываться — и их продажа для улучшения жилищных условий не станет автоматически предпринимательством. Даже если квартиры были в собственности только несколько месяцев.

Таким образом, если вы продавали именно помещения, то могли использовать профессиональный налоговый вычет и не могли вычесть 1 000 000 ₽. А если вы продавали именно квартиры, возможны варианты. Скорее всего, в этом случае у вас есть право и на вычет 1 000 000 ₽, и на имущественный вычет расходов.

Вы пишете, что налоговая инспекция решила, что вы предприниматель, который получил прибыль от продажи нескольких объектов, и доначислила налог.

Предположу, что помещения вы приобретали недавно. Тогда понять логику инспекции несложно: недвижимость купили по одной цене и спустя непродолжительное время продали дороже. Это похоже на бизнес.

Такой вид деятельности подходит под код ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». ИП на УСН «Доходы» с таким кодом деятельности может заплатить налог 6% от вырученной суммы. А человек без статуса ИП или предприниматель, который не занимается постоянно продажей недвижимости и не указал такой код деятельности, должен будет заплатить 13%.

Подозрения могут возникнуть, если вы продали одну недавно купленную квартиру или сразу несколько давно приобретенных объектов. Во втором случае это только усиливает подозрения налоговой.

Действующий или бывший ИП не может получить имущественный вычет при продаже квартиры или другой недвижимости, если использовал ее в бизнесе. Об этом напоминает ваша ИФНС, ссылаясь на подпункт 4 пункта 2 статьи 220 налогового кодекса.

Позицию по похожим ситуациям ФНС изложила в своем письме. Если гражданин продает недвижимость систематично, долго и массово, это предпринимательство, а бизнесменам налоговые вычеты не положены.

Доначисление налогов — одно из последствий признания деятельности предпринимательской. Кроме того, налоговая инспекция может наложить штрафы:

1. за ведение бизнеса без регистрации — от 500 до 2000 ₽;
2. за просрочку подачи налоговой отчетности — от 300 до 500 ₽;
3. за неуплату налогов — 20% от недоплаченной суммы.

Поскольку налоговая инспекция считает, что вы не доплатили 500 000 ₽, штраф может составить дополнительные 100 000 ₽. Стоит как можно скорее обжаловать решение ИФНС.

Для начала жалобу нужно подать в вышестоящий налоговый орган — управление ФНС региона или межрегиональную инспекцию федерального округа — через ту инспекцию, на которую вы жалуетесь. На это есть год со дня получения уведомления о доначислении налогов или назначении штрафа.

Жалобу на доначисление налогов будут рассматривать 15 дней со дня получения. Жалобу на назначенный штраф — месяц.

Если решение будет не в вашу пользу, в течение трех месяцев можно подать жалобу:

1. в арбитражный суд, если есть статус ИП;
2. в районный суд, если такого статуса нет.

В качестве доказательства, что помещения продали не в рамках бизнеса, а в личных целях, можно привести ваш переезд в Москву. Вот что может пригодиться.

Договоры купли-продажи квартир в регионе и столице. Стоимость недвижимости и сроки продажи, указанные в договорах, подтвердят, что вы продавали жилье перед переездом и с целью купить московскую квартиру.

Справки о прописанных в проданных квартирах докажут, что вы изменили место жительства.

Справка с нового места работы подтвердит, что целью вашего переезда было изменить жизненные обстоятельства, а не продолжить бизнес по перепродаже жилья.

• Так, мужчина из Челябинска купил пять квартир у одного застройщика, а чуть позже переуступил право требования на них. ИФНС усмотрела в действиях мужчины бизнес, доначислила налоги, пени и еще оштрафовала — в общей сумме на 1,5 млн рублей. Она указала, что в двухкомнатной квартире мужчина не был зарегистрирован и владел ею недолго. Все объекты он купил у одного застройщика, то есть налицо признаки массовости и систематичности.
• Но Верховный суд встал на сторону мужчины. Он согласился, что челябинец единожды распорядился своей собственностью, — это не запрещено. Купленные пять квартир в строящихся домах — это вообще не имущество, а только имущественное право. Поэтому налог он должен платить как обычный человек, а не как ИП.

Если вы продавали нежилые помещения, имущественный налоговый вычет использовать нельзя, но можно применить профессиональный.

Если вы продавали квартиры, можно попытаться доказать, что раньше вы использовали их для проживания в личных целях. А потому имеете право на вычет.

Жалобу на ИФНС нужно подавать в вышестоящий налоговый орган. На это дается один год со дня получения уведомления о доначислении налогов или назначении штрафа. Если это не помогло, обращайтесь в суд.