Мы открыли гостевые дома в горном поселке Мезмай в 2021 году

Меня зовут Александр Бесков. Мы с женой Анной — люди с большим управленческим стажем в московском и международном бизнесе: более 25 лет владения консалтинговой компанией в коммерческой недвижимости и управления в международной IT-компании.

Последние несколько лет мы — хозяева комплекса гостевых домов в горном поселке Мезмай Краснодарского края. Гостевые дома VillaLila мы построили “с нуля”, а по дороге от идеи до реализации совершили много ошибок, которые конвертировались в потерю денег.

Конечно, проект в итоге получился интересный и популярный среди гостей, но сейчас я бы запустил его гораздо быстрее и дешевле.

Началось все с того, что нам надоела суетная и нервная бизнес-жизнь в Москве, и после активного успешного бизнеса мы решили уехать куда-нибудь в тишь и в гладь.

Наши приятели по треккингу в Непале пригласили нас к себе на дачу в Мезмай. Это поселок в Краснодарском крае в предгорьях Кавказского хребта.

Нам здесь сразу так понравилось, что захотелось здесь жить. Я даже по пальцам не смогу перечислить, почему. Не наберу и 5-ти причин, наверное. Но желание было настолько сильное, что все было решено. Да и голову включать в жизни нужно не всегда, иногда хочется просто довериться сильному желанию.

Кстати, мы уже позднее узнали, что Мезмай имеет интересную репутацию своеобразного “места силы”, поэтому сюда постоянно едут “ищущие” люди самых разных толков и направлений, многие переехали на постоянно или живут годами.

Был 2011 год, когда мы все бросили и переехали. Купили земельный участок со старым домом — исключительно для собственного проживания.

Скажу сразу: это не совсем история про дауншифтинг. Скорее, про смену парадигмы. При этом у нас сохраняется небольшой доход от предыдущего бизнеса, несмотря на уход от операционного управления. На жизнь в поселке хватает. Поначалу речь вообще не шла ни о каком новом бизнесе. Мы хотели просто спокойно жить в тихом красивом месте.

А потом стало понятно, что мы этого еще не умеем и захотелось чем-то здесь заниматься. “Почесали репу” и решили построить гостевой дом на приобретенном участке. А для себя купили участок на другом конце поселка.

Места здесь, конечно, красивейшие. Через них в советское время проходил Всесоюзный туристический маршрут №30: через горы к Черному морю, его еще называли “тридцатка”. Сейчас не заметно, чтобы по той тридцатке активно ходили туристические группы в многодневные походы, но вокруг Мезмая на короткие расстояния проводники активно водят туристов, но в основном это происходит в частном порядке.

А еще в советское время в поселке, который с “большой землей” был связан только узкоколейкой, было деревообрабатывающее предприятие со всей необходимой социальной инфраструктурой: была больница, общежития, детский сад, столовая работала в три смены — в общем, кипела жизнь. В перестройку завод продали и разобрали. От социалки осталась только школа, в каждом классе учатся по несколько человек всего. Есть подстанция скорой помощи, поселковый терапевт и несколько небольших частных магазинов размером с маленькую комнату.

Постоянных жителей — менее 1000 человек, включая стариков и детей. Я вообще не понимаю, на что они живут кроме пособий и пенсий: ни производства, ни торговли — совсем ничего.

До ближайшего райцентра (это город Апшеронск) — примерно час езды по горам. Окрестных деревень тут тоже нет. То есть, вся “движуха” происходит в рамках поселка. Здесь закрытая горная долина, где сливаются две реки. Узкоколейку в 2000-х завалил сель, и уже восстанавливать ее никто не стал.

Когда мы сюда приехали, здесь практически не было автомобильной дороги. Местные жители ездили в город два раза в неделю на камазе с кунгом — это такой закрытый кузов-фургон. Из кунга доставали лестницу, и по лестнице можно было спуститься вниз. Вот и весь транспорт. Понятно, что ни на каком легковом седане сюда проехать было нельзя. Соответственно, профессиональные строители к нам просто не могли добраться. Мы это приняли как специфику места и во всем обходились собственными и местными силами.

Факт: несмотря на свой управленческий и бизнес-опыт, свой новый бизнес мы почему-то вообще не продумывали, как следовало бы. Вообще шли экспромтом. Возможно, потому что были сбережения, плюс нам казалось, что построить гостевой дом — это раз плюнуть. Мы же работали на крутых должностях в Москве, кроме того, уже строили и собственные дома — и думали, что уж с гостевым домом в глухом поселке точно справимся.

Жена рисовала архитектурные эскизы. Она не архитектор, но на прошлом своём поприще очень плотно работала с архитекторами, так что многому научилась по ходу дела. Эскизы, анализ архитектурных планировок и т.д — было понимание, что такое чертеж и как с этим надо работать в нашем небольшом масштабе.

Я отвечал за организацию строительства. В “прошлой жизни” я построил для нашей семьи два дома, так что мы решили, что опыт для строительства гостевого дома есть. Вообще, жизнь у нас так устроена, что русский мужчина должен уметь построить свой дом сам.

Поскольку у нас небольшой и фактически закрытый поселок, то любое движение немедленно разносится: на одном конце деревни чихнули, на другом говорят “будьте здоровы”. Так что о наших планах по строительству стало моментально всем известно. Мы почему-то думали, что при полном отсутствии рабочих мест в посёлке к нам выстроится очередь из работников. Но…

На первых порах нам нужны были рабочие, строители, потом — водопроводчики, электрики, потом — отделочники. В итоге мы имели дело только с местными мужиками, которые работали как умели и до тех пор, пока могли и хотели работать. Это сильно замедляло всю стройку.

Например, надо убрать с участка строительный мусор. Приходит пять человек, к концу дня остается трое, на следующий день остаются двое. А потом ни одного… Вот с такими “подрядчиками” приходилось иметь дело во многом.

Мы много раньше путешествовали. В свое время мне в Великобритании рассказали про старинное правило, которое негласно используется до сих пор: они не берут на работу людей, которые не работали более полугода. Как считается, за это время человек теряет организационные навыки, совершенно утрачивает дисциплину и мотивацию. Так что такие люди на рынке труда Великобритании негласно считаются недееспособными.

Здесь же люди годами живут, как они говорят, “от леса”, охотятся, собирают грибы и ягоды, держат коров, лошадей, овец и коз, что-то выращивают у себя на огороде… Трудоспособное население даже не может ездить работать в райцентр: маршрутка ходит всего 2-3 раза в неделю. Те, кто мог и хотел уехать отсюда — давно уехали. Остались те, кому было комфортно ничего не изменять. Деньги людей здесь совсем не мотивируют, даже когда их не хватает. И это было для нас очень странным. Когда живешь в Москве, представления о жизни совсем другие.

Я здесь никого не критикую, кстати. Просто объясняю, почему наши “сотрудники” работали на первых порах именно так. Правда, когда строители приходили на работу, то делали все хорошо — под нашим контролем, конечно. На самом деле все всё умеют делать, а если не умеют, то обучаются в процессе.

Мы тоже никуда сначала не торопились, общего плана и графика строительства у нас не было. В общем, все шло очень медленно.

Когда мы только начинали строить первый гостевой дом, нормальной дороги до поселка не было. Через несколько лет ее все же построили, правда, асфальт заканчивается при въезде в поселок. Внутри поселка дороги по-прежнему “каменно-глиняные”, в дождь их размывает. Но, по-крайней мере, до райцентра уже можно доехать на легковушке, а не только на грузовике.

У нас дома каменные, сделаны из газобетона. Из газоблоков строить довольно быстро, хотя самое большое время “съедает”, конечно, отделка и проведение инженерных коммуникаций.

Газобетон мы привозили из райцентра, а вот за сантехникой уже ездили в Краснодар, в Леруа Мерлен. Не скажу, что на окраине все дешевле. Наоборот, за счет логистики все дороже получается.

Наш участок расположен на окраине поселения. При строительстве мы сохранили все деревья и даже кусты: яблони, груши, грабы, орешник…

Дизайн участка делала жена, у нее в этом также есть опыт. Раньше она увлекалась ландшафтным дизайном, и наш участок в Подмосковье даже “снимался” для журнала по ландшафтному дизайну.

Еще она любит выращивать саженцы, так что много растений в озеленении участка мы вырастили сами.

Что касается внешнего вида домов, то весь дизайн мы тоже придумали самостоятельно. Мы старались выдержать стилистику старых мезмайских домов: это белые домики с синими наличниками и дверями. Мне кажется, это очень красиво смотрится.

Внутри тоже все сделано в сельском стиле, но без пошлых стилизаций. Мебель мы делали сами. Основание для кроватей типа спринг-бокс сделаны из дуба, тумбочки, фасады кухонь делали также из дерева самостоятельно. Также самостоятельно делали некоторые столы.

Шкафы делали на заказ, сантехнику, аксессуары для кухни и текстиль закупали в основном в Краснодаре, белоснежное постельное белье шили на заказ.

Мы изначально не хотели сталкиваться с общепитом. Честно: боялись этих многочисленных согласований с контролирующими органами и их проверок. Мы пошли по более простому пути: в каждом номере мы оборудовали полноценную кухонную зону. Также перед входом в каждый номер у нас есть мангал. Кстати, гостям нравится готовить на природе, так что проблем с питанием у нас нет.

Кроме того, в поселке есть кафе на 5 столиков, также есть пицца на заказ. Иногда местные жители радуют гостей фермерскими продуктами: продают творог, яйца, мясо… Я, честно говоря, за этим процессом не слежу, просто позволяю этому быть. Тем более, что здесь сложно добиться какой-то регулярности поставок: сегодня есть, а завтра — нет. Поэтому не хочется брать на себя ответственность за то, что не можешь гарантировать.

Мы, конечно, не пример для подражания с точки зрения экономики проекта: как я сказал ранее, мы могли бы запуститься и начать зарабатывать на 5-6 лет раньше. Зато мы получали в процессе и получаем сейчас огромное удовлетворение от того, чем мы занимались, и от результата. Невероятно приятно видеть и слышать реакцию наших гостей на то, что у нас получилось. Их оценки и бесчисленные повторные приезды — тоже большая награда!

В 2011 году, когда мы решили купить участок под гостевой дом, он стоил нам 200 тысяч за сотку. Мы купили примерно 70 соток земли. Основной расход у нас составила стройка.

Сейчас у нас 6 домов, их строительство заняло 10 лет (мы запустились к началу 2021 года, прямо перед Новым годом). Домики у нас разные, вместимостью от 1 до 8 номеров, поэтому мне сложно сказать смету по каждому из них. Но суммарные затраты вместе с полной экипировкой и оснащением составили около 150 тыс. рублей на кв. метр. Общая площадь строений — около 1000 м2.

Кстати, планировка каждого дома не как отеля, а как обычного жилого дома сыграла нам на руку: если бы мы замахнулись на что-то более сложное, с общими зонами, ресторанами, то наверное, стройка затянулась бы еще больше.

Нужно было заранее планировать закупки и делать дизайн-проект с точным подбором мебели. Но мы хотели сделать как для себя — такой дом, в котором бы жили сами. Это наша финансовая ошибка.

Да, домики красивые и комфортные, с большими верандами, полной кухней, каминами, теплым полом, видовыми окнами в душе… Но все это можно было запустить гораздо дешевле и быстрее.

Так что в финансовом плане наш кейс, скорее — антикейс. Мы неграмотно планировали (вернее, совсем не планировали, у нас даже сметы на листочке не было), влезли в бизнес, который не знали, и были очень самоуверенными.

Мы были очень успешными в своих областях, и были уверены, что тут в деревне точно справимся. “Какая фигня, на полубытовом уровне построить гостевой дом в деревне”, — мы думали примерно так. Плюс расслабляет запас денег. Нам казалось, что на строительство “дома в деревне” уж точно хватит.

В результате мы потратили намного больше, чем было реально необходимо на этот проект. Думаю, нам с самого начала надо было пригласить грамотного прораба, который бы организовал процесс. Не факт, что мы сэкономили бы на закупке, но мы бы точно запустились лет на 6 раньше, а значит, проект раньше бы начал окупаться.

Как я уже говорил, деньги людей здесь не мотивируют — хотя мы платим больше, чем другие гостевые дома, которые открылись по соседству. Но постепенно подбирается хороший коллектив, есть замечательные люди, которые уже работают с нами длительное время, чему мы очень рады.

К примеру, наша первая администратор раньше работала за границей, другая — бывший педагог из большого города.

Мы всех горничных сами обучали, рассказывали про стандарты уборки, как пользоваться той или иной химией и т.д. Все вопросы мы изучали в интернете, а затем обучали наших сотрудников.

Сейчас мы трудоустроили 8 человек — все из местных. У нас есть горничные, администраторы, бухгалтер, технический специалист, садовник. Мы обучили каждого специалиста перед выходом на работу.

Наш маркетолог работает удаленно и прекрасно справляется с ведением соцсетей, заключению договоров с ОТА (системами бронирования), продвижением сайта, оценкой эффективности разных ресурсов бронирования и тд.

Я руковожу всей операционной деятельностью. Жена сейчас больше отвечает за бумажную работу и в операционку гостевого дома почти не вмешивается.

У нас сезонный бизнес — начиная с майских и до середины ноября у нас высокая загрузка. Зимой — Новый год и каникулы (обычно они проданы у нас за 2-3 месяца).

Средняя стоимость в 2023 году — 4000 руб. за сутки аренды гостевого дома. Мы не отель в классическом стиле, мы сдаем дома в аренду.

Основные расходы — коммуникации, зарплата персонала, чуть-чуть комиссий агентам из ОТА + банковские проценты.

А еще мы постоянно улучшаем все что есть — ведь приходит естественный износ, который мы не игнорируем. Нам повезло с гостями — мы притягиваем очень осознанную аудиторию, которая любит ВиллаЛила и не портит нас. За это конечно спасибо!

Сарафанное радио, социальные сети, размещение на всех возможных площадках онлайн.

Но конечно лидер — социальные сети, у нас красиво, и фото с ВиллаЛила разлетаются на ура. В 2021 запускали рекламу в соцсети — гость снял видео с коптера, и при минимальной цене за клик оно набрало миллион просмотров. Потратили около 3000 рублей, но виральность была огромная.

А еще у нас несколько раз жили блоггеры, причем за оплату и отмечали нас бесплатно. Потому что им понравилось у нас.

Мы работаем примерно с 15-ю системами бронирования, также на нашем сайте можно забронировать номер напрямую. Сейчас через наш сайт идет около 70% броней. Это хороший показатель, потому что мы экономим на процентах системам бронирования. Прямой рекламы у нас нет. Нам действительно пока хватает нашего потока гостей.

Пока мы работаем преимущественно с гостями — частными лицами. Правда, к нам периодически приезжают группы на “йога-туры”, а также гиды со своими туристами. В основном такая клиентура находит нас через соцсети.

А еще на нас работает “сарафанное радио”. Думаю, одна из наших “фишек” — это возможность приехать с домашними животными. К нам приезжают гости даже с несколькими собаками. А однажды была гостья с тремя кошками. Сейчас не так много средств размещения pets-friendly, причем с хорошим сервисом, так что гости среди похожих вариантов все равно выбирают нас.

Могу точно сказать, что нас точно “продвигает”: окружающие красоты и местный классный климат: по факту, у нас “несезон” очень короткий: с середины ноября по середину декабря, и немного в феврале и марте. В остальное время погода отличная у нас. К примеру, здесь шикарная золотая осень! Днем 20-22, сухо, ярко-синее небо и желтая листва — и так длится несколько месяцев!

Конечно это законодательство — важен педантичный подход ко всему! Даже если у вас гостевой дом, палатки или квартира в аренду, пожалуйста сделайте так, чтоб было чисто! Представьте что приезжают детки, которые ползают по полу — так вот обеспечьте чистоту.

Персонал — либо это ваши люди, либо нет. Деньги в турбизнесе увы не всегда мотиватор, вы должны иметь общие цели.

Ой, эта история мой фаворит. Я даже первый раз за долгое время испытывал гнев.

Ситуация: Мезмай это поселок в горах, глубоко и далеко. То есть тут нет асфальта, нужно брать удобную обувь и одежду. Мы об этом пишем заранее до заезда — индивидуально каждому гостю.

Приехала компания с женщиной во главе. Мы не пускаем машины внутрь к домам — это небезопасно, у нас склон, который мы укрепляли и в грязь (а было мокро) можно уехать вместе с машиной вниз по склону по камушкам. Страшно? Мне тоже.

В итоге женщина увидела что ей нужно будет пройтись по каменным дорожкам у дома и устроила скандал. Даже не зашла в домик, накричала на администратора и уехала. Потом нам прилетел отзыв что наши дома уродские, убогие и не соответствуют фото, но человек даже не зашел! Я звонил уточнял что было не так, но в ответ только оскорбления в испорченном отдыхе. Хотя мы не управляем погодой. Деньги мы вернули, отзыв оспорили, но осадок долго еще давал о себе знать.

Сегодня мы можем точно гордиться некоторыми результатами.

За 10 лет, пока мы строились, вокруг появилось свыше десятка гостевых домов, при этом наш гостевой дом гости выделяют по качеству сервиса. Поскольку участок большой, то места много для каждого дома. Мы изначально так решили, что в гостевых домах, даже если они на несколько номеров, не будет общих зон, в каждый номер предусмотрен отдельный вход с улицы. Гостям это особенно нравится, кстати.

У нас отличная загрузка. В прошлом году она составила за год в среднем 82%. Это великолепная загрузка по отрасли, учитывая, что мы — не профессионалы.

Думаю, мы неплохо справились с социальной задачей, трудоустроив по всем правилам 8 человек. Здесь же важна не только зарплата, но и сам факт занятости.

Также мы платим все налоги, включая соцналог в местный бюджет, косвенно участвуя таким образом в развитии территории.

Разумеется, мы и напрямую помогаем посёлку, насколько можем. Например, в местной школе мы за свой счет поменяли систему водоочистки, заменили все классные доски, в поселке за свой счет отремонтировали мосты.

Вывод: наверное, наш кейс не супер-успешен с финансовой точки зрения, но он будет интересен тем, у кого финансовые и карьерные задачи уже решены, и хочется только творческой реализации.

В будущем мы хотим построить крытый зал для йоги или медитаций. Чтоб в дождик гости могли собираться под крышей.

А еще мы надеемся на то что будет общепит в поселке.