Как продать единственное жилье с детскими долями, чтобы не платить налог?

Чтобы во всем разобраться, нужно оценить продаваемые доли детей.

Продажа недвижимости, доли в которой принадлежат детям, требует согласия органов опеки. Они проверяют, соответствует ли сделка интересам ребенка, и должны письменно разъяснить родителям ее условия  .

Обычно продажу разрешают, если ребенку на определенных условиях выделяют долю в новом жилье. Но в некоторых случаях, когда семья не планирует покупать новое жилье, опека может разрешить зачислить деньги за продажу доли ребенка на его счет до совершеннолетия. Так бывает, когда:

1. Продаваемая квартира не единственная недвижимость в собственности ребенка.
2. Семья меняет регион места жительства.

Вы указали, что продаваемая квартира — это единственное жилье, другое покупать вы не планируете и постоянно живете в другом субъекте РФ. В таком случае опека, скорее всего, не даст согласия на продажу: для нее это не выглядит как переезд в другой регион, поскольку вы не покупаете там недвижимость.

Возможно — из вопроса неясно, — в вашей ситуации есть особенности, которые доказывают, что интересы детей не пострадают. Например, у бабушки огромный дом, который она планирует подарить внукам и уже составила договор дарения.

В любом случае вам стоит обратиться в органы опеки по месту регистрации детей и обсудить ситуацию с ними. Каждую ситуацию рассматривают индивидуально, потому что нет единого регламента для работы этого ведомства — правила зависят от региона. Главное, чтобы не пострадали интересы ребенка.

Из документов понадобятся:

• выписка из ЕГРН — там указаны доли в праве собственности всех членов семьи;
• отчет об оценке рыночной стоимости квартиры;
• предварительный договор на продажу квартиры — цена продажи в нем должна быть больше или равна стоимости в отчете оценщика;
• другие документы, которые запросит опека.

Если опека одобрит сделку, на каждого ребенка откроют банковский счет. Чтобы соблюсти права детей, после продажи квартиры родители обязаны перевести туда суммы за детские доли.

Надо учитывать, что реальная стоимость продажи квартиры будет выше, чем стоимость по отчету оценщика. Чтобы соблюсти требования опеки, на счета детей переводят сумму, рассчитанную от реальной стоимости продажи.

После продажи родители должны принести в опеку:

1. Документы, подтверждающие сделку, — договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра о переходе права собственности покупателю. Выписку надо просить у нового собственника: бывшему дадут документ без его данных.
2. Выписки со счетов детей о зачислении денег за их доли.

Снять деньги со счета может только ребенок после того, как ему исполнится 18 лет. Родители вправе сделать это раньше лишь с одобрения этого же органа опеки.

При покупке новостройки срок владения считают с момента полной оплаты по ДДУ  . У вас с супругом налога не будет, так как на момент продажи в 2022 году прошло больше трех лет.

Детям доли выделили в июне 2020 года. Для них начало срока владения определяют по дате оформления права собственности на доли  . То есть на момент продажи в 2022 году прошло меньше трех лет, и с детских долей придется уплатить налог.

Если подождать с продажей минимум до июня 2023 года, то есть выдержать минимальный срок владения детьми их долями — три года для единственного жилья, — налога на детский доход от продажи квартиры не будет.

Чтобы не ошибиться с расчетом налога на детские доли, нужно оценить расходы, которые связаны с покупкой этой квартиры.

При расчете дохода от продажи детских долей учитывают расходы родителей на покупку квартиры  . В них входит полная стоимость квартиры, включая материнский капитал, и уплаченные проценты по ипотечному кредиту  .

Расчет такой: (Стоимость продажи квартиры в 2022 году − Стоимость покупки в 2016 году по ДДУ − Проценты по ипотечному кредиту) × Доля детей × 13%.

При расчете налога есть выбор: взять расходы, на которые сохранились документы, или применить вычет в 1 млн рублей  .

Еще лучше — оформить продажу квартиры не одним, а отдельными договорами с каждым собственником. Тогда каждый продавец вправе применить налоговый вычет в 1 млн рублей. Получится сэкономить.

Если детские доли проданы раньше минимального срока владения, придется подать декларацию в налоговую инспекцию.

Срок подачи — до 30 апреля года, следующего после продажи квартиры. Налог надо заплатить до 15 июля.

Штраф за несвоевременную подачу декларации зависит от просрочки и суммы налога, который не уплатили в срок, но не менее 1000 ₽  . Также за просрочку предусмотрены пени.

Подать декларации за детей можно через их личные кабинеты на сайте ФНС. Вот как их подключить.

Если у ребенка нет паспорта, чтобы оформить ему личный кабинет, родителю придется лично посетить ближайшую ИФНС — не обязательно по прописке. Из документов понадобятся свидетельство о рождении ребенка и паспорт родителя.

В инспекции подскажут, в какое окно обратиться, либо сразу выдадут талончик на прием — услуга называется «Получение доступа в личный кабинет несовершеннолетнего». При вас должны распечатать листок с данными ребенка для входа в кабинет: ИНН и паролем.

Если ребенок 14 лет и старше с паспортом, все можно сделать онлайн. На портале госуслуг нужно создать личный кабинет ребенка и через него авторизоваться в кабинете на сайте ФНС.

После этого вы сможете подключить семейный доступ и уплачивать налоги за детей под своей учетной записью. Вот как это сделать:

1. В личном кабинете родителя зайдите в «Настройки профиля»
2. В выпадающем окне в правом верхнем углу выберите «Семейный доступ» и нажмите «+», чтобы добавить пользователя.
3. Введите ИНН ребенка.
4. Зайдите в личный кабинет ребенка и подтвердите запрос.

Поскольку работа органов опеки не регламентируется единым документом, рекомендации и требования зависят от региона. Обратитесь за консультацией в свое подразделение.

Чтобы получить согласие на продажу квартиры, укажите в договоре цену не ниже стоимости квартиры из отчета оценки.

Если опека одобрит сделку, на счета детей нужно будет перевести суммы, равные стоимости их долей, а затем подать декларации от их имени и уплатить налог.