Как считается срок владения, если квартиру приобретают по долям: разъяснения ФНС

23
Как считается срок владения, если квартиру приобретают по долям: разъяснения ФНС
Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

ФНС опубликовала письмо, где обобщила практику по исчислению срока владения, когда недвижимость приобретали долями.

Письмо основано на разъяснениях Минфина. Теперь у налоговиков и граждан есть практическое руководство, как считать минимальный срок владения квартирой. Расскажем подробнее.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

На что влияет минимальный срок владения

Когда собственник продает недвижимость, он должен уплатить налог на доходы. Но если продавец владел объектом минимальный срок, он освобождается от налога. По общему правилу минимальный срок владения — пять лет.

Иногда минимальный срок сокращают до трех лет — расскажу о самых распространенных случаях.

Основание приобретения. Собственник может не платить НДФЛ при продаже недвижимости, если владеет ею больше трех лет и получил ее:

  1. по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
  2. по приватизации;
  3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Количество жилья в собственности. Минимальный срок владения меньше для единственного жилья, то есть в собственности продавца на дату продажи нет другого объекта, где можно жить. При этом новое жилье, купленное в течение 90 дней до продажи старого, не учитывают.

Как считают минимальный срок в случае с долями

Бывают ситуации, когда квартиру или иную недвижимость приобретают по частям — долями. Например, есть равные доли у двух пожилых супругов, один умирает, а его доля переходит другому по наследству.

Если недвижимость приобреталась долями по разным основаниям. Согласно разъяснению Минфина, минимальный срок владения будут считать по первому основанию для регистрации права:

  1. если сначала купили долю в квартире, а потом еще часть этой же квартиры получили в наследство, то минимальный срок владения будет пять лет — потому что первичное право возникло на основании договора купли-продажи;
  2. а если сначала приватизировали долю в квартире, а потом выкупили другую долю у совладельца, то минимальный срок владения — три года, потому что первичное право возникло на основании приватизации.

Если недвижимость приобреталась долями по одинаковым основаниям. Если было просто два договора купли-продажи долей, то уплата НДФЛ будет зависеть от срока приобретения первой из этих долей.

Сначала семья купила 1/2 долю в двушке, а потом выкупила вторую половину у соседей, которые решили переехать. Между двумя этими покупками может пройти несколько лет. Если позднее семья решит продать квартиру, срок владения для исчисления налога на доходы будет рассчитан по сроку покупки первой доли.

Допустим, первую долю семья купила в 2017 году, вторую — в 2021, а продает квартиру в 2023 году. В этом случае НДФЛ платить не нужно, поскольку минимальный срок владения — пять лет с момента покупки первой доли — уже прошел.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Анастасия КорниловаПроводили сделку с долями? Расскажите о своем опыте:
  • Ирина ВиноградоваМы покупали квартиру в ипотеку с мат капиталом в 2015 году. В 2022 погасили долг и выделили долю ребёнку. В 2023 продали, и нам теперь нужно заплатить налог за выделенную долю ребёнка, тк прошло меньше года.0
  • Hey_sister, go_sisterИрина, а как удалось продать с детской долей? Какая была схема сделки?0
  • Anna DolganovaМы с братом продавали квартиру, которая досталась по наследству. Сначала доля от папы, через 10 лет - доля от мамы. Проконсультировались в налоговой, что налог платить не нужно. А потом от них же письмо-требование получили. "Квартирку-то продали? Денежки получили? А с нами не поделились. Непорядок. Заплатите." Ох, мы побегали тогда. Но всё решилось благополучно. Написали по объяснительной, сдали в налоговую под подпись о получении. Налог не заплатили. В общем, не всё, что требует налоговая, нужно удовлетворять.0
  • JuventinoHey_sister,, В органы опеки надо обратиться по месту регистрации детей, чтобы получить согласие на продажу детской доли. Условия для получения согласия: представление недвижимости для ребенка взамен продаваемой, естественно новая собственность должна быть не хуже (в основном не дешевле) чем то что продается. В опеке запросят комплект документов. В основном документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, два отчёта об оценке стоимости недвижимости, на продаваемую и приобретаемую соответственно. Обратите внимание, продать детскую недвижимость, а взамен предоставить свою не получится, недвижимость не должна принадлежать членами семьи или близким родственникам ребенка, папа мама брат сестра бабушка дедушка отпадают сразу. В общем собрали пакет документов, принесли а опеку, если их все устраивает то получите согласие на продажу, с этим согласием идете к нотариусу, нотариуса к слову ищете заранее, от него нужно будет уведомление для опеки о том что он проведет сделку. В зависимости от региона, опека может дать согласие на то, чтобы не предоставлять ребенку недвижимость в замен, а просто долю ребенка от продажи недвижимости перевести на блокированный счёт в банке. При таком раскладе либо эти деньги будут лежать пока ребенку не исполнится 18 лет, либо их можно будет потратить на приобретение недвижимости, опять таки с разрешения органов опеки. В общем и целом делается это именно так1
  • JuventinoAnna, Вам скорее всего пришло письмо с содержанием вроде того, что нам известно о продаже квартиры придите и отчитайтесь, не думаю что тут было написано платите деньги в таком-то размере. Происходит так потому что: 1. Налоговая получает информацию от Росреестра о том что вы продали недвижимость, Росреестр не высчитывает для налоговой срок владения и не пишет что здесь надо брать налог, а здесь нет. 2. Даже если Росреестр и передаёт полный комплект документов в котором можно почитать что к чему и есть ли обязанность по уплате налога никто в налоговой за заморачиваться не будет по той простой причине что письма отсылает один человек, который скорее всего и не разбирается в этом всем, а вопросы решает другой. Вот и в вашем случае, письмо пришло, идете с документами и объясняете что налога нет по такой то причине.3
  • JuventinoИрина, очередной пример наших отсталых законотворцев, вернее они то правильно делают для государства, собирают деньги по максимуму. Но как по мне справедливо было бы хотя бы несовершеннолетних детей освободить от уплаты налога если недвижимость приобреталась по такой схеме. В то время на сколько я помню нельзя было сразу выделять детские доли и передать их в залог банку, стало быть ребенок становится документально собственником позже родителей исключительно из-за несовершенства принятого закона, а не по вине родителей или ребенка. Сейчас то можно сразу это все сделать и срок владения идёт с момента покупки для всех членов семьи.0
  • user2641466Добрый день. Мой муж получил одну долю в квартире в наследство от отца в 2004г.,потом долю от брата в 2019г, потом долю от матери по завещанию в 2021г. Если он захочет продать квартиру, нужно ли ему платить налог с продажи?0
  • Юлияuser2641466, не нужно1
  • Juventinouser2641466, срок владения недвижимостью полученной по долями считается с момента владения первой доли, в вашем случае с 2004 года, стало быть налога нет.1
  • Заясь, заясьИрина, базу для налога Вы можете уменьшить на стоимость покупки Вами доли ребёнка. В т.ч. из-за этого налога рекомендуется детям выделять минимальные соответствующие закону доли0
  • user2828592Пакупали студию в долях пять лет назад. Переоформили весь дом многоквартирным и студия стала квартирой . При продаже налоговая говорит что надо платить налог с продажи . так как квартира зарегистрирована как квартира 4 месяца назад . Правильно ли это ?0
  • ЕленаАнастасия, здравствуйте. А если квартира приобреталась по долям в разное время по договорам уступки права требования дду. 1 договор на 1/2 оплачен и зарегистрирован больше 5 лет назад, другой на другую 1/2 меньше 5 лет назад?0
  • Нина НикТолько хотим продать. Квартира находится в долевой собственности у троих человек по одной третьей доли. Два человека вступили в наследство в октябре 2023г, третий владеет долей более пяти лет. Если третий освобожден от налогового вычета, то необлагаемый миллион распределится между двумя вступившими в наследство? И как лучше составить договор купли-продажи? Можно цену продажи каждой доли распределить так, чтобы вычет был минимальным?0
  • user3158360Нина, по закону вычет в размере1 млн делится на 2х,если доли не выделены. на остатки налог по 13 проц. Но... Спецы ФНС могут разделить его на всех!! Воюем по этой теме... Если продаете за 3млн равные доли, по 1 за каждую, то вообще не возникает обязанности по уплате налога , каждый из 2х дольщиков от 2023 г имеет право на вычет.!0
  • user3158360user3158360, сделайте договора отдельно каждому, спеццы этим бредят1
  • Зарина Антипова1/2 часть дома мама унаследовала от отца в 1999 году, а в 2018 году после сметири матери вступила в права и сделала дом одной целой долей, продали дом не дождавшиью ь 3 лет, будет ли налог? Спасибо за ответ0
  • Алан ГаздаровДобрый день всем,может кто-то подскажет,была квартира,владели больше трех лет,я в итоге подарил свою долю третьему ребенку который родился после приобретения квартиры,в итоге продали квартиру за 3,5 млн,из них доля дочери которая владела долей меньше трех лет 850000,надо ли на нее подавать декларацию,буду очень признателен если кто-то подскажет как правильно.0
  • Дмитрий ДмитрийИнтересно как исчисляется срок, если одну и ту же квартиру продали и купили обратно? Мы с отцом в долях были владельцами квартиры с 2000 года, чтобы обойти нотариальное оформление с долями, мы вместе с отцом сначала подарили свои доли моей матери, а она сразу же уже целую квартиру подарила мне обратно. Вся операция заняла неделю. Я так полагал, что срок владения у меня теперь течет заново и надо ждать 3 года для избежания налогов, но в личном кабинете налоговой сейчас в разделе по этой квартире висит запись дата возникновения права и указана первоначальная дата регистрации на долю в 2000 году. Внимание вопрос, будет ли налог, если прямо сейчас продать эту квартиру?0
  • JuventinoДмитрий, в вашем случае срок владения считается с момента внесения регистрационной записи. То есть с того момента как вы зарегистрировали дарение от матери. Вообще если бы обратились к эксперту до всех манипуляций то избежали бы лишних трат на оформление и уплаты налога. Вы подарили свои доли матери, логика ясная, близкий родственник получил в дар, налог от полученного в дар от близкого родственника платить не надо. Потом уже она подарила вам по тем же соображениям. Но есть одна проблема, вы теперь будете продавать недвижимость и будете платить налог т.к. вам нечего вычесть в качестве расходов на приобретение, разве что 1 миллион. А надо было сделать по другому. Вы с отцом продаете свои доли по рыночной стоимости или даже выше рыночной, вам без разницы, у вас налога с продажи нет третьему лицу, а оно в свою очередь продает за ту же сумму продает недвижимость вам. И теперь уже вы продаете ее по рыночной стоимости. В итоге в этой цепочке каждый человек не платит налог потому что продал за ту же цену за какую купил. Но вообще не понятно, сколько бы взял с вас нотариус если бы отец просто подарил свою долю вам? 10 000? А сколько вы заплатили за два договора дарения и две госпошлины за регистрацию права собственности? Что-то мне подсказывает что не сильно вы сэкономили...0
  • Дмитрий ДмитрийJuventino, Я думал про продажу, но не стал этого делать в силу сложности в объяснении этой схемы родителям, они крайне пожилые. И если дарение для них просто, то продажа и расписки в получении денег, которые будут необходимы для получения вычетов они не поймут. Возраст глубоко за 80. Ну и продавать я квартиру не собираюсь в ближайшие 3 года, родители все также живут там. Просто стало интересно, почему в налоговой срок владения указан с 2000 года. Я вообще нотариусов считаю бесполезной кастой, а их обязательные услуги еще одним видом налога. Стоимость оформления дарения доли это 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс рублей+ 7700 рублей какие-то мифические технические работы, причем я предлагал составить договор самостоятельно, но все нотариусы сказали, что это не уменьшит стоимость. Были все посланы в результате. Кстати у них сговор, тех работы у всех, кого обзвонил 7700 руб. А так мне обошлось всего две госпошлины по 2 тыс. рублей, итого 4 тыс. У нотариуса 27700 руб.0
  • Елизавета МартышеваКупили дом в сентябре 2022 года, можно продать недвижимость сейчас? Дом по доля на троих0
  • ДенисПодскажите кто знает. Купили за наличные +мат капитал дду на всех членов семьи. Детям сразу выделили доли 70+10%, родителям по 10%. Сейчас думаем продать. У детей 3 года прошло, они под ндфл не попадают, а у нас не единственное жильё, мы попадаем на ндфл. Подскажите можем мы при продаже продать наши доли дешевле, а детей дороже, чтобы занизить базу ндфл??0