Вправе ли застройщик поднимать цену, если есть договор о намерении?

Ольга, ваш вопрос и ответ на него намного сложнее, чем просто «законно это или нет». Тут важно понимать, чем предварительный договор отличается от договора о намерениях. А еще необходимо разобраться в понижающих коэффициентах и том, как они влияют на расчет площади и стоимость квартиры. Также нужно учесть, как считается цена основного договора долевого участия и как она соотносится с ценой предварительного договора. Попробуем разобраться во всем этом.

Законодатель придумал много терминов, чтобы определить площадь жилого помещения. Есть несколько видов площадей, и разобраться, какая из них какая, довольно сложно.

У жилого помещения есть общая площадь. В нее входят все отапливаемые помещения в квартире плюс полная площадь лоджии, балкона, веранды, террасы без поправочных коэффициентов. Эту площадь застройщик указывает в проектной декларации.

Также закон о долевом участии в строительстве определяет, что у жилого помещения есть общая приведенная площадь. Она используется для расчета цены договора. Общая приведенная площадь — это все площади жилых помещений плюс площадь лоджий, балконов, веранд и террас с применением поправочного коэффициента по приказу Минстроя.

• Например, в отношении балконов устанавливается коэффициент 0,3, а в отношении лоджий — 0,5. Это значит, что, когда будут определять общую приведенную площадь жилого помещения, к сумме площадей внутри квартиры прибавят площадь балкона, которую умножат на 0,3, и площадь лоджии, которую умножат на 0,5.

Кроме того, по закону площадь жилого помещения, которая учитывается при государственной регистрации права собственности, вообще не включает в себя площади лоджий, балконов, веранд и террас. С точки зрения собственности эти помещения — общее имущество жильцов, а значит, общая долевая собственность, а не личная.

В связи с этим у участников долевого строительства появляется масса вопросов: почему в проекте квартиры одна площадь, в договоре долевого участия другая, а в выписке о праве собственности вообще третья? К сожалению, законодатель придумал именно так.

Ваш застройщик ссылается на сноску 64 в приказе Минстроя № 631/пр, согласно которой застройщик обязан указывать общую площадь жилых помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров без понижающего коэффициента. Но эта сноска касается только застройщика и устанавливает, как он должен заполнять информацию в пункте 15.2 проектной декларации. Ничего нового в порядок определения цены договора по ДДУ этот приказ не вносит.

Порядок определения общей площади квартиры и цены договора долевого участия — разные вещи. Цена ДДУ устанавливается тремя способами:

1. как сумма, чтобы возместить затраты на строительство объекта долевого строительства и оплатить услуги застройщика;
2. как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства;
3. как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Тут тоже не все просто. В последнем пункте есть оговорка, что цена «может быть определена». Именно это и вызывает споры: цена может быть определена, а может и нет.

Все сводится к тому, как сформулирован договор: обычно в нем описывают формулу вычисления стоимости квартиры. Если застройщик в ДДУ указывает, что стоимость квартиры определяется как стоимость 1 м², которую умножают на общую приведенную площадь, то к лоджии надо применять понижающий коэффициент.

А если застройщик пишет, что стоимость квартиры определяется как стоимость 1 м², которую умножают на общую площадь, то применять поправочный коэффициент не надо.

Когда органы БТИ ставят объект на кадастровый учет, то всегда применяют поправочные коэффициенты на основании своей внутренней инструкции.

В нормативной документации определено, что общая площадь квартиры — это сумма площадей отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, которые рассчитываются с понижающими коэффициентами по правилам технической инвентаризации.

В правилах технической инвентаризации тоже указано, что общая площадь квартиры — это все площади ее помещений, встроенных шкафов, а также площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Последние считаются с такими понижающими коэффициентами:

• для лоджий — 0,5;
• балконов и террас — 0,3;
• веранд и холодных кладовых — 1,0.

Потому возникает небольшой казус. По договору застройщик обязуется построить квартиру определенной площади, а в техническом паспорте эта площадь будет отличаться: застройщик не применил поправочный коэффициент, а БТИ применило. Отсюда вопрос: будет ли расхождение в площади нарушением договора?

Суды дают однозначный ответ: если в ДДУ не говорится, что будет применяться поправочный коэффициент, то отличие площади в ДДУ от площади в техническом паспорте — это не нарушение. Инструкции БТИ по техническому учету носят внутренний характер и к отношениям с дольщиками не применяются. А статья 5 закона об участии в долевом строительстве носит диспозитивный — необязательный — характер и может применяться только по соглашению сторон.

• Так, в Челябинске супруги купили квартиру площадью 39,6 м² и оплатили ее целиком застройщику. В этой квартире была лоджия площадью 3,3 м², которую супруги тоже оплатили по полной стоимости без понижающих коэффициентов. Они обратились в суд, чтобы взыскать с застройщика излишне уплаченные деньги, а также неустойку, компенсацию морального вреда и расходы.
• Мировой судья удовлетворил их требования, но апелляция отменила решение, а вышестоящий суд ее поддержал. Он указал, что стороны не оговорили в договоре, что должны применяться понижающие коэффициенты. А значит, раз супруги подписали ДДУ и согласились с этим, то должны оплатить полную стоимость договора.

Но я бы сказал, что однозначного ответа тут все-таки нет. Сложившаяся практика, по крайней мере известная мне, говорит, что большинство застройщиков применяют поправочный коэффициент. В моем городе так делают абсолютно все застройщики.

Если подвести краткий итог, раз у вас в договоре указана приведенная площадь квартиры и применение коэффициентов, то цена из-за приказа Минстроя меняться не должна. Нужно понимать, что приказ вообще ничего не изменил в порядке расчета цены. Но если в договоре указана просто общая площадь без коэффициентов, то застройщик, скорее всего, прав.

Возможно, вам поможет письмо Минстроя от 25 декабря 2020 года № 53201-ИФ/07. В нем разъяснено, что положения приказа № 631/пр применяются только к объектам долевого строительства, по которым положительное заключение экспертизы получено после 13 декабря 2020 года. По проектам строительства, начатым до этой даты, положения постановления не применяются, и изменения в проектную декларацию вносить не нужно.

Но все это не отменяет того, что и до принятия приказа №631/пр застройщик мог продавать квартиры без понижающих коэффициентов. Так что внимательно изучайте свой договор.

Вы указали, что подписали не предварительный договор, а договор о намерениях. И это еще одна проблема. Гражданский кодекс вообще не закрепляет такое понятие, как договор о намерении. Зато в нем есть положения о предварительном договоре.

Под договором о намерении обычно понимают соглашение, которое формально не порождает никаких последствий для сторон. То есть это и не договор вовсе, а что-то наподобие джентльменского соглашения: оно необязательно к исполнению, но и не исполнять его вроде как не принято.

В договоре о намерениях обычно нет никаких существенных условий: ни описания предмета, ни сроков, ни цен. Можно написать, например, что стороны хотят в будущем заключить договор долевого участия в отношении квартиры по ценам, которые действовали на момент заключения договора. Из такой формулировки нельзя понять, ни какую квартиру хотят купить, ни сколько она будет стоить. Деньги по такому договору передавать бессмысленно.

Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной. Он нужен, когда в момент заключения предварительного у одной из сторон, например, нет права заключать основной договор.

В предварительном договоре обязательно должны быть все существенные условия основного договора: его предмет, цена, сроки заключения основного договора и исполнения обязательств. Также он может содержать положение о предварительной оплате. При этом существенно то, что если одна из сторон предварительного договора уклоняется от обязанностей по нему, то вторая может заставить ее исполнить договор в судебном порядке. В отношении ДДУ все это работает с оговорками.

Договор долевого участия должен регистрироваться. На определенном этапе у застройщика может не быть права регистрировать ДДУ по каким-то причинам, а желающих купить — много. В этом случае теоретически допускается заключать предварительные договоры, которые не нужно регистрировать. Но брать деньги по предварительному договору долевого участия незаконно.

Это довольно сложная юридическая конструкция. Судебная практика Верховного суда описывает это так: как только в предварительном договоре появляются все существенные условия ДДУ, а лицо, которое привлекает деньги, отвечает признакам застройщика, такой предварительный договор следует признавать основным.

А по закону о долевом участии деньги по ДДУ можно вносить только после регистрации договора. Но предварительный договор зарегистрирован быть не может. Таким образом, предварительный ДДУ, где есть условие об оплате, нарушает требования закона: застройщик вправе привлекать деньги только после того, как договор зарегистрируют.

Предварительную оплату следует отличать от платы за бронирование. Если застройщик берет деньги не по ДДУ, а за свои услуги, это немного другое. Я уже писал, как не переплатить застройщику за навязанные услуги.

В 2015 году в гражданском кодексе появилось еще понятие рамочного договора. Теоретически он мог бы внести в практику новую конструкцию, которая находилась бы между договором о намерениях, которого в законодательном поле нет, и предварительным договором. Но, на мой взгляд, норма сформулирована крайне неудачно и создает больше вопросов, чем дает ответов. По крайней мере, в области ДДУ мне не попадалась практика применения рамочных договоров.

С одной стороны, застройщик не совсем прав, когда указывает приказ Минстроя как основание для пересмотра цены. Право продавать квартиру без понижающего коэффициента у него было и до этого приказа. Если он не включил эти пункты в договор, то это его проблемы.

Другое дело, что между вами еще нет зарегистрированного ДДУ, а есть только предварительный договор. И как тут трактовать ваши взаимоотношения, сказать сложно.

Я бы посоветовал попробовать разбить дальнейшие действия на несколько этапов:

1. Попытаться донести до застройщика, что приказ Минстроя никак не влияет на расчет стоимости ДДУ и застройщик не должен продавать вам лоджию без применения поправочного коэффициента. Если во время переговоров и переписки этого добиться не удастся, то можно только или отказываться от заключения ДДУ и искать другое жилье, или готовиться идти жаловаться в надзорные органы — в первую очередь в прокуратуру за разъяснениями, насколько правомерны действия застройщика.
2. Если ничего не изменится, остается или соглашаться, или требовать от застройщика исполнить предварительный договор на согласованных условиях в судебном порядке.