Как купить земельный участок на торгах

На земельном аукционе можно купить хороший участок, но не факт, что он обойдется дешево.

Землю в муниципальной или государственной собственности продают на аукционе в условиях конкуренции — побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

Российское законодательство регламентирует процедуру торгов, оценку начальной стоимости, требования к участникам и документам. Расскажу подробнее, как купить землю на торгах.

Порядок проведения аукциона многим знаком по художественным произведениям и фильмам. Например, Остап Бендер и Киса Воробьянинов в «Двенадцати стульях» участвовали в аукционе, чтобы купить мебель с сокровищами внутри.

За сто лет торги изменились, но принцип остался прежним: продавец описывает лот, выставленный на продажу, а потенциальные покупатели предлагают цену. Выигрывает тот, кто предложил самую высокую стоимость.

Другой способ торгов — аукцион на понижение. Организатор постепенно снижает начальную цену, пока кто-то из участников не выразит желание купить. Такую форму торгов используют для непопулярных объектов.

Законодательная база. Разные виды торгов регламентируют отдельные нормативные акты. Например, аукцион по продаже и аренде земельных участков в муниципальной или государственной собственности проводят в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Решение о проведении торгов местные власти принимают самостоятельно или по инициативе потенциального покупателя.

Бывает, что покупателю понравился неразграниченный участок, то есть границы которого не определены. В Т⁠—⁠Ж есть статья о том, как искать и купить неразграниченный участок.

Если кратко, то так  :

1. Подготовить схему расположения участка. Покупатель может составить ее сам, но лучше обратиться к кадастровому инженеру, это стоит около 10 000 ₽. Гарантии, что заявителю достанется этот объект, нет.
2. Написать заявление о предварительном согласовании предоставления земли, государственная собственность на который не разграничена. Приложить схему участка и подать все документы в местную администрацию.
3. Дождаться, пока его поставят на кадастровый учет. Также местные власти должны проверить, можно ли подключить будущий объект к инженерным сетям, чтобы указать эти данные в извещении о торгах.
4. Принять участие в торгах. Если других претендентов не будет — выкупить землю по начальной цене.

Кто проводит аукционы по земельным участкам. Это зависит от того, кому принадлежит объект. Торги по участкам в федеральной собственности организует Росимущество, земли субъектов РФ продают региональные власти, муниципальную выставляют на торги местные администрации.

Землю можно купить на живом аукционе или на электронных торгах. Расскажу, чем они различаются и как проходят.

Живые торги. Их можно проводить до 1 января 2026 года, но только в поселениях, где есть проблемы с интернетом. Перечень определяют региональные власти.

В указанное время участники торгов собираются в аукционном зале, проходят регистрацию и получают пронумерованные билеты — их нужно поднимать во время аукциона, если хочешь повысить цену.

Во времена Остапа Бендера участник мог назвать любую цену выше предыдущей. В современных торгах шаг аукциона устанавливают заранее и прописывают в извещении.

Формально победитель становится известен на аукционе. Но у организаторов есть 10 дней, чтобы подвести итоги, подготовить протокол о результатах торгов, составить договор и отправить его победителю. Победитель должен в течение 30 дней подписать договор и оплатить стоимость лота.

Электронные торги. С 2023 года аукционы проводят только в электронной форме  .

Чтобы участвовать в торгах, покупателю нужно получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на площадке «ГИС-торги». После этого можно участвовать в торгах на любой из аккредитованных электронных торговых площадок (ЭТП): например, «Дом-рф» или «Росэлторг».

Аукцион проходит в шесть этапов — кратко расскажу о каждом.

Подготовительный этап. Инициатором торгов может выступать покупатель или региональное ведомство, в собственности которого находится участок, например министерство имущественных отношений. В первом случае покупатель подает заявку на покупку или аренду земли. Во втором — министерство принимает решение выставить объект на торги.

К моменту аукциона границы участка должны быть определены, а сам участок поставлен на кадастровый учет.

Извещение о торгах. Его публикуют минимум за 30 дней до начала аукциона на сайте органа власти и на площадке «ГИС Торги», а также в СМИ, где размещаются все официальные документы органа власти.

В извещении указывают:

• организатора аукциона;
• номер лота и вид торгов;
• начальную цену, шаг аукциона и размер задатка;
• место, дату, время и порядок проведения аукциона;
• срок подачи заявок;
• описание лота — местоположение, площадь и границы участка, обременения, вид землепользования, параметры разрешенного строительства капитальных зданий, возможность подключить электро-, тепло- и водоснабжение.

Если организатор берет с победителя плату за участие в электронном аукционе — эту информацию и размер комиссии тоже указывают в извещении.

Подача заявок на участие. Чтобы участвовать в аукционе, нужно подать заявку. К ней прикладывают копии паспорта и платежного документа о задатке. Участник подписывает заявку усиленной квалифицированной электронной подписью. Один участник может подать только одну заявку.

Заявки принимают до даты, которая указана в извещении. До этой же даты заявку можно отозвать без объяснения причин — достаточно подать заявление. Организатор аукциона возвращает задаток в течение трех рабочих дней.

Если участник отзывает заявку во время аукциона, задаток вернут после аукциона, как и проигравшим участникам. Срок возврата задатка устанавливает организатор, обычно деньги приходят в течение пяти рабочих дней.

Заявку могут отклонить. Вот возможные причины:

• не предоставлены необходимые документы или указаны недостоверные сведения;
• не внесен задаток или деньги не поступили на счет организатора торгов;
• заявитель входит в реестр недобросовестных участников аукционов;
• в ЕГРИП или ЕГРЮЛ нет сведений об участнике — для ИП и организаций.

Если заявку отклонили, организатор возвращает задаток.

Торги. Могут проходить в разной форме, например в виде аукциона, публичного предложения или конкурса.

Также торги могут быть открытыми и закрытыми. На открытых участники видят предложение конкурента и могут повысить цену на один шаг. На закрытых торгах в заявке называют цену, за которую готовы купить лот.

Независимо от формы аукциона побеждает участник, который предложил наибольшую стоимость.

Объявление результатов. После аукциона организатор публикует на электронной площадке протокол о результатах торгов. Проигравшим возвращают задаток.

Подписание договора. В течение пяти дней после публикации протокола о результатах победитель аукциона получает проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Информацию об аукционах можно найти на сайте местной администрации или на сайте «ГИС-торги» — это основная площадка, где публикуются извещения о планируемых торгах по продаже государственного и муниципального имущества и имущественных прав.

Кто может участвовать. В открытом аукционе может участвовать любой желающий — частные лица и организации. Также нет ограничений на количество участников.

В закрытом аукционе заранее определяют количество участников, а также критерии, которым они должны соответствовать.

Хотя на закрытые аукционы приглашают ограниченное число участников, информацию о торгах все равно публикуют в СМИ.

Какие нужны документы. Чтобы участвовать в аукционе, в личный кабинет электронной площадки нужно подгрузить электронные документы, подписанные ЭП  :

1. Заявку на участие в торгах. Форму заявки нужно скачать из извещения о проведении аукциона. Для частных покупателей и организаций форма заявки может различаться.
2. Копию паспорта.
3. Квитанцию или чек об уплате задатка.

Как формируется цена. Собственник может выбирать — установить начальную цену по рыночной или кадастровой стоимости земли. Второй вариант используют, если с последней государственной кадастровой оценки прошло меньше пяти лет  .

Участники аукциона предлагают цену на шаг выше начальной или предложения предыдущего участника. Побеждает тот, кто предложит наибольшую выкупную стоимость. С ним заключают договор купли-продажи.

Критерии отбора земельных участков на аукционы. Объект должен стоять на кадастровом учете, у него должен быть индивидуальный кадастровый номер  .

Если продается участок для ИЖС или ЛПХ, учитывают возможность подключить его к коммуникациям.

Земля должна быть свободна от ограничений и обременений, например участок не отдан в аренду, не заложен и не арестован.

Информацию о торгах можно посмотреть на платформе «ГИС-торги» или на сайте местной администрации. Чтобы принять участие, можно следовать пошаговой инструкции.

На платформе «ГИС-торги» зайти в раздел «Продажа государственного имущества» и настроить фильтр по параметрам:

• вид торгов;
• вид сделки;
• форма проведения торгов;
• регион, дополнительно можно ввести адрес конкретного участка;
• категория землепользования;
• характеристики объекта — например, площадь от 600 м², также можно указать кадастровый или регистрационный номер участка;
• параметры лота — например, лот на стадии приема заявок в муниципальной собственности;
• извещения — например, по дате окончания срока подачи заявок;
• организатор торгов;
• правообладатель.

Платформа подберет торги по критериям. Например, участник указал:

• вид торгов — аренда и продажа земельных участков;
• вид сделки — продажа, аренда;
• субъект местонахождения имущества — Волгоградская область.

В карточке лота можно посмотреть начальную цену, характеристики объекта, кадастровый номер, вид торгов и другие сведения.

На публичной кадастровой карте можно найти землю, которая доступна для покупки или аренды, но на торги его еще не выставлена.

В карточке участка будет указано, в какое ведомство подавать заявление. После его рассмотрения муниципалитет примет решение о продаже с торгов и опубликует извещение об аукционе.

В карточке лота указывают выписку из ЕГРН, где перечислены основные характеристики: площадь, адрес, целевое назначении земли. Но лучше всего выехать на место и оценить участок лично.

Иногда выставленные на аукцион участки отбивают колышками, чтобы потенциальные покупатели могли посмотреть местоположение, форму и границы. Но чаще разметки не делают, поэтому стоит заранее уточнить местоположение и отметить на схеме все визуальные ориентиры: ЛЭП, группу деревьев или берег реки.

Если выехать на место не получается, можно воспользоваться публичной кадастровой картой. На ней видно конфигурацию участка, его положение относительно сторон света, ближайшие населенные пункты и транспортные магистрали.

Дополнительно по топографическим «Гугл-картам», «Яндекс-картам» или сервису Google Earth в режиме «Спутник» можно посмотреть рельеф — нет ли на участке оврагов, холмов и большого перепада высот.

Срок подачи заявки указан в извещении. Лучше делать это хотя бы за три дня до даты окончания срока. Если организатор обнаружит в заявке ошибку — будет время переподать документы.

Оплатите задаток — его размер также указывают в извещении. Приложите к заявке квитанцию или другой документ об оплате. Подпишите заявку электронной подписью и отправьте на проверку. Срок рассмотрения заявки — максимум три рабочих дня с даты окончания приема документов.

После проверки заявки и документов организатор решает, принять или отклонить ее. О своем решение он уведомляет участника по электронной почте или в личном кабинете на электронной площадке.

В течение одного дня после даты окончания приема заявок организатор размещает на площадке протокол с перечнем допущенных участников.

Порядок участия зависит от формы торгов. Например, на аукционе можно предлагать цену на шаг выше начальной или цены конкурентов. Начальная цена лота и шаг аукциона опубликованы в извещении.

Размер шага не может превышать начальную цену более чем на 3%. Например, если начальная цена 395 720 ₽, шаг будет не больше 11 871,6 ₽.

После каждой ставки время аукциона автоматически продлевается на 10 минут. Торги считаются оконченными, если срок аукциона истек, а новых предложений не было  .

Если торги проводят в форме публичного предложения, участнику нужно дождаться этапа, когда цена снизится до той, за которую он готов купить объект. Или пока один из конкурентов не вступит в торги. Побеждает тот, кто предложил на этом этапе наибольшую цену.

Если торги проводят в форме аукциона или публичного предложения, победителя можно определить сразу. Но по правилам торгов нужно дождаться протокола с результатами.

Также в протоколе указывают цену, по которой участок продали, и другие существенные условия сделки, например срок передачи объекта. На основании протокола организаторы заключают с победителем договор купли-продажи.

Протокол составляют в двух экземплярах. Документ подписывают победитель и представители организатора аукциона. Один экземпляр остается у организатора, второй передается победителю.

Сумму задатка, которую внес победитель вместе с заявкой, засчитывают в счет оплаты лота. Проигравшим участникам задаток возвращают в течение трех дней.

Продавец составляет договор купли-продажи и в пятидневный срок отправляет его победителю на подпись. Договор заключают в электронной форме и подписывают УКЭП.

В договоре указывают:

• адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного землепользования;
• сведения о правоустанавливающих документах продавца с датой и номером государственной регистрации права в ЕГРН;
• стоимость земельного участка и порядок расчетов — например, деньги нужно внести до регистрации права собственности.

Если победитель согласен с условиями договора, он подписывает документ в течение 30 дней с момента получения. Если победитель пропустит установленный срок, его занесут в реестр недобросовестных участников. В таком случае право выкупить или арендовать землю переходит к тому, кто сделал на аукционе предпоследнее предложение о цене.

Если и второй участник откажется заключать договор, продавец может объявить повторный аукцион или распорядиться объектом по-другому  .

Подписанный договор передают на регистрацию в ЕГРН через Росреестр, МФЦ или госуслуги. К договору прикладывают копию паспорта и доверенность, если документы подает представитель.

За регистрацию взимают госпошлину: для частного лица — 2000 ₽, для организации — 22 000 ₽  .

После регистрации права собственности покупатель получает выписку из ЕГРН. Нужно проверить, совпадают ли данные в ней со сведениями в остальных документах: фамилия, имя и отчество собственника, паспортные данные, кадастровый номер, площадь и адрес участка, дата и номер договора купли-продажи. Если обнаружится опечатка или техническая ошибка, нужно подать заявление на исправление.

Иногда можно получить землю в аренду или купить без торгов. Такое право закреплено законом — в Земельном кодексе РФ приводятся все категории заявителей, которые имеют на это право. Я перечислю основные:

• покупатель, арендующий участок или получивший его в безвозмездное пользование, чтобы осваивать и развивать инфраструктуру территории;
• члены садового товарищества, если объект расположен в СНТ;
• собственники зданий и сооружений, построенных на участке;
• организации, которые получили бессрочное право пользоваться участком;
• люди, которые покупают землю для строительства дома, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства.

Покупатели, перечисленные в земельном кодексе, могут получить участок без торгов, если соблюдены условия:

1. Земля предназначена для сельскохозяйственного производства.
2. Договор аренды или передачи прав действует более трех лет — учитывают все договоры, последовательно заключенные с одним арендатором.
3. Арендатор использовал участок без нарушений закона или устранял нарушения вовремя: например, использовал землю по назначению, в срок вносил арендную плату или погасил задолженность.
4. Покупатель подал заявление о покупке земли, пока срок договора аренды не истек.

Можно инициировать аукцион по продаже или аренде свободной земли, которая находится в собственности муниципалитета. Для этого нужно открыть публичную кадастровую карту, найти нужный регион и приблизить карту так, чтобы на ней проявились границы земельных участков. Для каждого разграниченного участка указывается дополнительная информация:

• тип — объект недвижимости;
• вид — земельный участок;
• кадастровый номер и кадастровый квартал;
• адрес;
• площадь;
• статус — например, учтенный;
• категория — например, земли населенных пунктов;
• разрешенное использование — например, для ведения садоводства;
• кадастровая стоимость и дата ее оценки;
• форма собственности.

Нужно смотреть форму собственности. Если написано «собственность публично-правовых образований», значит, участок принадлежит органам государственной власти или муниципалитету. Его могут продать на торгах.

На свободную землю можно подавать заявление о проведении аукциона в местную администрацию. Бланк заявления можно скачать на сайте администрации или написать в свободной форме. В заявлении указывают кадастровый номер участка и цель использования.

Обычно ответ приходит в течение двух месяцев. Могут отказать, если на объект установлены ограничения: например, нельзя провести электричество или земля зарезервирована для государственных нужд.

При положительном ответе администрация объявит аукцион на общих основаниях — принять участие может любой желающий. Если на торгах конкурент предложит цену выше, он и станет победителем.

Перечислю наиболее частые причины отказа  :

• покупатель не предоставил требующиеся документы или подал фиктивные сведения;
• не внес задаток;
• не имеет права быть участником конкретного аукциона: например, иностранный гражданин, лицо без гражданства и иностранные юридические лица, если речь идет о продаже земли на приграничных территориях  ;
• включен в реестр недобросовестных участников.

Удостоверьтесь, что объект стоит усилий. Например, на карте или на месте оцените рельеф: нет ли там оврагов, болот. Если у участка большие перепады по высоте, его будет сложно использовать для строительства дома.

Рискованно покупать землю зимой. Например, по карте не видно уровень залегания грунтовых вод. Если они проходят близко к поверхности, весной участок может затапливаться, а во время дождливого лета — заболачиваться.

Выберите форму торгов. На аукционе сложно заранее определить выкупную стоимость лота. Если участников несколько, стоимость будет расти и может приблизиться к рыночной. Лучше подать заявку на публичное предложение: в этом случае на каждом этапе цена снижается на один шаг.

Разделите землю на несколько участков. Совет подходит для тех, кто сам инициирует аукцион. Выбранную землю можно разделить на небольшие лоты по 3—5 соток. Постарайтесь каждому придать неудобную форму: длинные и узкие участки, треугольной или неправильной формы пользуются меньшим спросом.

Каждый лот выносите на торги по одному. Едва ли кто-то заинтересуется кривыми и косыми участками. Вы станете единственным желающим и выкупите их по минимальной цене. Затем объедините их в один большой участок правильной формы.