Нужно ли выделять детям доли в квартире, которую я получил как погорелец?
Еще до брака жена купила дом на материнский капитал. Я официально в состав семьи не входил, поэтому жилье поделили на три доли: жене и двум детям.
Потом мы расписались, а я получил жилье как погорелец. Теперь администрация требует, чтобы я тоже выделил в нем три доли. Я этого делать не хочу, так как планирую продать его, чтобы реконструировать дом, купленный на маткапитал.
Законны ли требования администрации? И не будет ли у меня проблем при продаже квартиры?
Ваша жена до брака получила маткапитал, использовала его на покупку дома и уже выделила доли детям. За этим следит социальный фонд. Раз он претензий не предъявляет, значит, дело не в маткапитале, а в квартире, которую вы получили как погорелец.
Как государство поддерживает погорельцев
Если человек потерял единственное жилье из-за чрезвычайной ситуации, например пожара или наводнения, он гарантированно получит от государства временное жилье из специального маневренного фонда . Но не в собственность, а в аренду.
Погорелец вправе жить во временном жилье, пока действует договор найма. В течение этого срока он получит от государства :
- единовременную выплату на покупку нового жилья — условия и сумма выплаты зависят от региона;
- жилье по договору социального найма.
Например, в Курганской области размер выплат погорельцам определяется так :
- Если человек жил один, он получит компенсацию за 33 м² жилья по средней рыночной стоимости в Курганской области . В деньгах это 1 908 159 ₽: 33 м² × 57 823 ₽.
- Если погорельцев двое, компенсацию выплатят за 42 м² жилья. Это 2 428 566 ₽: 42 м² × 57 823 ₽.
- Если пострадали три человека и больше, каждый получит компенсацию в расчете средней рыночной стоимости 18 м² жилья. То есть по 1 040 814 ₽: 18 м² × 57 823 ₽.
Если во всех трех случаях пострадало жилье меньшей площади, чем норма, компенсируют рыночную стоимость утраченных квадратов.
Владельцы домов, которые до бедствия не зарегистрировали права на них, получают по 500 000 ₽.
Подобным образом рассчитывают компенсации и в других регионах. Власти выделяют эти деньги, чтобы восстановить имущественные права людей, которые остались без жилья. Даже если они не собственники. То есть члены семьи погорельца, которые лишились единственного жилья, тоже получат выплату.
Из вопроса неясно, какой вид помощи вы, как погорелец, получили от государства. Поэтому я рассмотрю два варианта:
- если вы получили выплату — и купили квартиру на эти деньги;
- если вам выделили жилье по договору соцнайма — и вы его приватизировали.
Вы получили выплату для погорельцев
Почему администрация требует выделить доли детям. Обязанность получателей выплаты — передать сгоревшее помещение в государственную собственность. Взамен погорелец получает жилищный сертификат или деньги на новое жилье — обычно администрация сразу перечисляет их на счет продавца или застройщика. Получается, что государство меняет пострадавшую недвижимость и землю под ней на деньги.
На размер компенсации влияет количество зарегистрированных в уничтоженном жилье людей. Поэтому погорельцы указывают в заявлении всех членов семьи, кто с ними жил.
Выплата целевая, поэтому администрация вправе проследить, чтобы каждый пострадавший получил долю в новом жилье. Например, если сгоревшая квартира была с долями, то и новое жилье нужно покупать в общую долевую собственность. Если недвижимость была в совместной собственности супругов, а они развелись, каждый может получить свою часть компенсации.
Судя по вопросу, администрация требует, чтобы вы выделили доли детям. И ничего не говорит о супруге. Предполагаю, потому, что на момент пожара она не была членом семьи — и компенсацию на нее не начислили.
Требования администрации обоснованны, если сгоревшим жильем владели вы и дети, то есть было три собственника. А новую квартиру вы оформили только на себя. Получается, что три собственника передали государству свою часть недвижимости, государство выделило деньги, но цель не достигнута: дети собственниками так и не стали.
В нормативном акте региона может не быть прямого условия, что погорелец обязан выделить доли, чтобы получить выплату. Но требование администрации лучше выполнить, иначе она заявит о нецелевом использовании бюджетных денег и заставит распределить доли через суд. С подобным иском к вам может обратиться и супруга — как законный представитель несовершеннолетних детей.
Если к моменту спора вы успеете продать квартиру, у нового добросовестного собственника ее не заберут. Но вас все равно обяжут выплатить детям их часть компенсации.
Как определить размер долей. Обычно доли рассчитывают пропорционально деньгам, которые заплатил каждый из собственников. За детей заплатило государство. То есть нужно поделить сумму выплаты на троих — получится стоимость доли одного ребенка.
После этого нужно перевести рубли в квадратные метры. Для этого разделите площадь жилья на стоимость доли ребенка и округлите до целого значения. Получится минимальный размер доли, которой должен владеть ребенок.
Если кроме выплаты вы вложили в покупку квартиры личные деньги, определите себе большую долю. Принцип тот же, что и с материнским капиталом.
Что придется учесть при продаже квартиры. Когда право на недвижимость за несовершеннолетними будет зарегистрировано в ЕГРН, продать квартиру без предварительного разрешения опеки вы не сможете. Стоимость детских долей придется разместить на их счетах в банке. То есть на запланированный ремонт дома получится направить только деньги от продажи вашей доли.
Выплаты не было
Такое могло быть, если власти иначе помогли вам с жильем, например выдали квартиру по договору социального найма. В отличие от помещений из маневренного фонда такую недвижимость можно приватизировать, то есть сделать частной собственностью.
По закону ребенка нужно включить в договор приватизации социального жилья, если он:
- живет вместе с нанимателем;
- живет отдельно, но еще не утратил право пользоваться жильем. Например, потому, что уехал учиться, а не получил долю в другой квартире и съехал туда.
За соблюдением порядка приватизации следят местная администрация, опека — если в процедуре участвуют дети — и Росреестр.
Если в вашем случае дети были прописаны в социальной квартире, но приватизация прошла без них, администрация логично требует выделить им доли. Она не хочет остаться крайней, если, например, мать детей, через судпотребует предоставить им другое соцжилье и признать сделку по приватизации недействительной. На это у нее есть три года с момента обнаружения незаконной приватизации.
Семья из города Муравленко переселилась из аварийного жилья в социальное. Договор оформили на дедушку, и он не захотел включать в него внуков.
Когда дедушка умер, его сын, отец детей, приватизировал квартиру и продал. В результате сыновьям мужчины стало негде жить. Тогда их мать пошла в суд и обязала администрацию выдать детям в социальный наем другое жилье — площадью не менее 44 м² .
При этом если администрация подписала с вами договор социального найма, вы не указали в нем состав семьи, а потом приватизировали квартиру только на себя, обязательства выделять доли у вас нет.
Что в итоге
Почему администрация требует от вас выделить доли детям в квартире, которую вы получили как погорелец, зависит от того, как вам досталась эта квартира.
Если после пожара вы получили от государства деньги на покупку нового жилья и дети были сособственниками сгоревшей недвижимости, вы обязаны выделить им доли в новой квартире.
Если вы получили жилье по договору соцнайма, а потом приватизировали, выделять доли детям сейчас вы не должны. Это грозит вам только тем, что дети или жена захотят оспорить сделку и уложатся в срок исковой давности. Тогда придется передать квартиру обратно в муниципальную собственность и приватизировать ее заново.
