Как женщина пыталась вернуть детям доли в квартире, которые незаконно присвоил их отец

В 2020 году женщина из Ростовской области неожиданно получила повестку в суд. Несколько месяцев назад она купила однокомнатную квартиру, и, судя по иску, документы были оформлены неправильно. Неизвестная просила у нее 2/3 жилплощади.

Пятью годами ранее государство выдало эту однушку жителю Азова как сироте.  Местная администрация заключила с ним договор специализированного найма. А через несколько лет молодой человек женился и зарегистрировал в квартире двоих детей.

Вскоре пришло время оформлять жилье в собственность. Мужчина заключил с городской администрацией договор соцнайма, а через несколько дней — договор о приватизации жилплощади. Затем выписал сыновей и через пять месяцев продал однушку.

Мать узнала об этом и посчитала, что детям должна была достаться доля в квартире отца. Она пошла в суд и потребовала признать недействительным договор о приватизации, истребовать у покупательницы 2/3 жилья и выделить каждому ребенку по 1/3.

Собственница подала встречный иск: просила признать ее добросовестным приобретателем.

Мать. Мы с мужем жили в квартире, которую он получил как сирота. Сначала жилье было оформлено по договору специализированного найма. Мы прописали в однушке двоих сыновей, и отец не сообщил об этом в департамент имущественно-земельных отношений  . А надо было, чтобы детей учли в договоре соцнайма  и при последующей приватизации  .

В итоге о мальчиках чиновники ничего не знали, а супруг приватизировал квартиру на себя одного и сразу продал.

Я узнала о сделке уже после ее совершения — и считаю, что детей незаконно обделили жилплощадью. Они от приватизации не отказывались, да и сделать это можно только с согласия органов опеки.

Прошу суд признать договор о приватизации, в которой не участвовали наши сыновья, недействительным  . И, как представитель детей, требую, чтобы покупательница вернула нам 2/3 квартиры. 

Собственница квартиры. Мне нужно было жилье, и я обратилась в агентство недвижимости. Риелтор предложил посмотреть квартиру, из-за которой мы сейчас судимся. На просмотре были мужчина и женщина — собственник и его жена. Никто из них не был против продажи, о детях разговора не было.

Когда я определилась с выбором, юристы агентства проверили все документы на однушку — по их словам, все было чисто. После проверки я ее купила. Ни с кем делиться долями я не собираюсь.

Подаю встречный иск к супругам и департаменту о признании меня добросовестным приобретателем и прошу оставить квартиру мне полностью. Я не могла знать о сыновьях собственника и их притязаниях на жилье.

Прежний владелец однушки предоставил администрации ложную информацию об отсутствии семьи. В опеку он не обращался, поэтому незаконно единолично завладел жильем.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, он вправе участвовать в приватизации. Отказаться от этого права его родители могут только с согласия органов опеки. Но у них никто ничего не спрашивал.

Поэтому суд считает требования матери вполне обоснованными, но только в части приватизации. Раз каждому из сыновей полагалась жилплощадь, то признаю договор о приватизации недействительным в части их отсутствия среди сторон договора. Отец должен был получить только 1/3 однушки. А вот доли детям выделить не могу.

Встречные требования покупательницы полностью обоснованны. Женщина сделала все возможное: оплатила юристов и проверила документы, то есть, выражаясь юридическим языком, проявила должную осмотрительность. Переход права зарегистрировал Росреестр, поэтому оснований сомневаться в чистоте сделки у новой собственницы не было.

Подать иск о признании договора купли-продажи недействительным и истребовать квартиру может только собственник. По данным из ЕГРН, это муж истицы, но не дети. Пусть он сам подает иск и отменяет сделку, а потом делит жилье с сыновьями. Тогда покупательница получит компенсацию из казны, а государство взыщет деньги с отца.

Формальное признание договора о приватизации недействительным не устроило мать: дети ничего не получили. Поэтому она подала апелляционную жалобу.

Истица утверждает, что покупательница действовала неосмотрительно и незаконно завладела недвижимостью ее сыновей. И считает, что та должна вернуть часть купленного жилья.

Но городской суд уже установил, что квартира досталась новой собственнице в результате возмездной сделки. И она не могла знать о детях, не участвующих в приватизации: об этом не знал даже департамент.

В удовлетворении жалобы отказываем.

Мать решила защищать сыновей и дальше.

Коллеги из нижестоящих инстанций правильно рассмотрели спор. Оснований отменять принятые судебные акты нет.

Тогда женщина отправилась за справедливостью в Верховный суд.

Суды верно определили, что приватизация ничтожна в части невключения детей в договор. Но практической пользы этот вывод не принес: они не получили жилплощадь, их права не восстановлены.

Тот факт, что сделка недействительна, не означает, что квартиру можно забрать у добросовестной покупательницы. Подать иск о возврате действительно может только отец семейства — и то если докажет, что он не хотел лишать сыновей их доли.  Но суды не приняли это во внимание.

Надо было выяснить, хотел ли мужчина намеренно обделить детей. И учесть, что он специально умолчал о них в департаменте, не сообщил покупательнице и не получал согласие опеки на отказ от приватизации.

Разберитесь в этом вопросе и примите правильное решение. Отправляю дело на пересмотр в городской суд.

Мы бы и рады рассмотреть дело, но мать отказалась от иска. Производство по делу прекращаем.

Все осталось как и было до обращения в суд: супруги — с деньгами, покупательница — с квартирой, дети — без долей.

Приватизация кажется безопасным основанием возникновения права на жилье у продавца по сравнению с наследством и даже куплей-продажей: раз в передаче жилплощади участвовало государство, значит, все законно. Но это не всегда так.

Даже у добросовестного покупателя могут отнять недвижимость, если кто-то заявит, что имел право, но не поучаствовал в приватизации. Вместо приятных хлопот придется судиться с государством из-за денег. А если он успел сделать ремонт — еще и с собственником, которому вернулась отремонтированная квартира.

Риски невозможно исключить, но стоит минимизировать. Например, удостоверять сделку через нотариуса. Только он может гарантировать максимально полную проверку сведений о правах продавца и притязаниях на жилье третьих лиц. Например, посмотрит в ЕСИА сведения о детях продавца и выяснит, почему те не участвовали в приватизации.

Для тех, кто не готов платить нотариусу, в 2020 году Верховный суд предложил еще один вариант обезопасить сделку. В договоре купли-продажи можно указать, что продавец или любое другое лицо становится поручителем возврата денег покупателю, если сделку признают недействительной. Сложность в том, что денег от него можно ждать годами.