Есть 100 000 $ после продажи квартиры, есть коронавирусный кризис и желание вложить эти деньги так, чтобы перебить 5%, которые можно получать от сдачи квартиры в аренду, — цифра притянута за уши и не учитывает простои и амортизацию.
Главная проблема в том, что деньги слишком большие, поэтому агрессивно инвестировать я не буду: спать хочется спокойно. Все деньги в долларах, купленных дешевле 70 Р. Также у меня есть статус квалифицированного инвестора, который я получил, по сути, просто за размер своего портфеля.
Как правильнее распорядиться этими деньгами на горизонте инвестирования в пять лет и умеренной терпимостью к риску? Скажем, 15% падения моему сну помешают, но вывода средств не спровоцируют.
Наиболее консервативные инструменты вроде еврооблигаций не обеспечивают нужной доходности, ИТ-сектор кажется перегретым пузырем. ETF на дивиденды лишились дивидендов. Остается посматривать на дивидендных аристократов из реального сектора, но и тут нет уверенности. Кажется, что упускаю возможности. Пока деньги просто лежат, потому что мне не хватает опыта и знаний для конкретных действий. Ищу совета у журнала, который и привел меня в стан инвесторов.
Владимир
Из вашего вопроса непонятно, вам нужен регулярный денежный поток от будущих вложений или вы хотите только сохранить и увеличить капитал. Поэтому рассмотрю оба варианта.
Что не так со сдачей квартиры
Вы сравниваете инвестиции с условной доходностью от сдачи квартиры. Но в реальности сдача квартиры — это не инвестиция, а бизнес. В нем неожиданно могут возникать вопросы, которые требуют безотлагательного решения. Например, соседка снизу звонит и говорит, что из вашей арендной квартиры ее заливают — вода уже капает с потолка. Вы сразу набираете арендаторам, а они не отвечают. После локализации аварии жильцы могут просто съехать — и это не их проблема, а доказывать обратное и отбиваться от претензий соседей придется, скорее всего, уже вам и в суде.
Или не такая радикальная история. Обычно хозяевам квартиры не хочется заморачиваться с ежемесячной подачей показаний счетчиков и внесением коммунальных платежей, и они перекладывают это на арендаторов. Но это не лучшее решение: показания могут занижать, искажать или просто не подавать, а ТСЖ само будет ставить +2 к текущему потреблению воды. И после ухода арендаторов, когда все вскроется, долг за коммунальные услуги придется оплачивать уже владельцу квартиры.
Решать подобные проблемы не так сложно, но приходится отнимать время от основной работы и семьи. Кстати, вот хорошая статья про опыт сдачи квартир. Если вы готовы к этому, то арендный бизнес разнообразит ваши активы, если нет, то лучше перейти к инвестициям в ценные бумаги.
Вложение с регулярным денежным потоком
Самый верный вариант, если вам нужен постоянный денежный поток, — дивиденды. Статус квалифицированного инвестора в России открывает доступ к мировым рынкам, и вы сможете покупать иностранные бумаги, недоступные на Московской и Санкт-Петербургской биржах, по многим из которых можно ежемесячно получать хорошие дивиденды — больше 5% годовых в долларах США.
Вы пишете, что ETF на дивиденды остались без дивидендов, однако это не совсем так. Существует как минимум несколько десятков высокодивидендных бумаг, которые можно купить через своего брокера в РФ на внебиржевом рынке, имея квалификацию. Вот примеры:
- Arrow Dow Jones Global Yield (тикер GYLD, ISIN: US04273H1041) ежемесячно выплачивает ~9% в долларах — в сервисе Yahoo Finance можно посмотреть историю выплат;
- FlexShares High Yield Value-Scored US Bond Index Fund (тикер HYGV, ISIN: US33939L6627) выплачивает ежемесячно ~7% в долларах;
- SPDR Bloomberg Barclays High Yield Bond ETF (тикер JNK, ISIN: US78468R6229) выплачивает ежемесячно ~6% в долларах.
Этот список можно продолжать. Таких бумаг как минимум несколько десятков, кто-то платит ежемесячно, кто-то — раз в квартал. Но надо иметь в виду, что курсовая стоимость подобных бумаг обычно не растет, но падает вместе с рынком.
Возвращаясь к вариантам покупки этих бумаг из России, важно отметить, что у разных брокеров разные минимальные лоты. В последнее время они снизились до 10 000 $, хотя еще несколько лет назад минимальная сумма для каждой из позиций начиналась от 100 000 $.
Вложения с акцентом на увеличение стоимости
Если говорить про вложения с акцентом на увеличение стоимости, то интересно познакомиться со статистикой Уоррена Баффетта: в отчете Berkshire Hathaway за 2019 год проводится сравнение результатов компании с индексом S&P 500.
Результаты даже такого гения инвестиций год от года разнятся и иногда оказываются хуже результата индекса. Зачем я об этом рассказываю? Это иллюстрация того, что для начинающего частного инвестора разумным выбором будут индексные ETF: они торгуются на бирже как обычные акции, но уже включают в свой состав десятки или даже сотни других бумаг, копируя определенный индекс. В Т—Ж есть готовые подборки на тему ETF.
Оценивая результаты, важно увидеть, что переиграть индекс необычайно сложно, ведь не только Уоррен Баффет иногда получает результаты хуже рыночных. История с другим именитым инвестором Рэем Далио, основателем инвестиционной компании Bridgewater Associates, разворачивается прямо сейчас: его фонд Pure Alpha II теряет колоссальные деньги. Если даже лучшие финансовые умы иногда ошибаются, то что говорить о рядовых частных инвесторах. Вложения в индекс застрахованы от разочарований: в любом случае результат будет близок к рыночному.
Распределение активов
Есть пословица «Не клади все яйца в одну корзину», и в современном мире она о диверсификации, то есть распределении классов активов. Вот какие классы активов выделяют:
- Деньги — наличные, валюта.
- Товары, в том числе металлы, драгоценности.
- Недвижимость — физическая недвижимость, фонды недвижимости, или REIT.
- Долги — мировые облигации, в том числе российские, облигации рынка США, банковские вклады.
- Доли в бизнесах — акции компаний США высокой капитализации, акции компаний США малой капитализации, мировые акции, в том числе российские.
- Частное инвестирование — доля в капитале, не размещенном на фондовой бирже.
За счет грамотного распределения капитала между активами как раз и достигается стабильность: когда одни активы дешевеют, другие дорожают и тем самым компенсируют убытки.
В качестве примера портфеля с просадкой не более 15% можно привести известный публичный портфель Рэя Далио, который называют всесезонным. Вот как он устроен:
- 40% — долгосрочные облигации;
- 30% — акции;
- 15% — среднесрочные облигации;
- 7,5% — золото;
- 7,5% — товарные активы, или commodities.
Если говорить более конкретно, то вот какие ETF в него входят.
Состав всесезонного портфеля Рэя Далио для капитала 100 000 $
| Название | Тикер | Цена, $ | Количество | Валюта | % |
|---|---|---|---|---|---|
| SPDR Gold Trust | GLD | 183,97 | 41 | USD | 7,5 |
| Vanguard Total Stock Market Index Fund ETF | VTI | 172,17 | 174 | USD | 30 |
| iShares 20 Plus Year Treasury Bond ETF | TLT | 163,58 | 245 | USD | 40 |
| iShares 7-10 Year Treasury Bond ETF | IEF | 121,77 | 123 | USD | 15 |
| PowerShares DB Com Indx Trckng Fund | DBC | 13,22 | 567 | USD | 7,5 |
| 100 |
В последние шесть лет этот портфель проигрывает индексу S&P 500, но из тестов видно, насколько график портфеля плавный: максимальная просадка составляет всего 7%, в то время как у индекса она почти 20%.
Важно помнить, что доходность инвестиций в прошлом не гарантирует доходности в будущем.
Я бы диверсифицировал портфель между вискарем, шлюхами и коксом в соотношении 55/35/10
Хочу жить так, чтобы это был единственный вопрос, который меня волнует
Алексей, не только лишь все мы так хотим
Алексей, так живите, как будто кто-то мешает. Но обратите внимание, что 100 kUSD автор не отложил в течение года с зарплаты, а получил от продажи квартиры, которая могла и от родителей достаться.
Если вложить в рубли, через 5 пять лет будет уже $50000
Макс, к сожалению да.
С таким депозитом можно и к иностранному брокеру идти. Не будет ограничений по минимальному лоту на внебиржевом рынке.
Ни слова про налоги…
На внебирже 13% на дивиденды (при подписанной форме W-8BEN) и 13% валютной переоценки при продаже актива. На Мосбирже и бирже СПб можно воспользоваться льготой долгосрочного владения (3 года) и не платить налог при продаже активов. 13% с дивидендов останутся.
Ну и самый правильный совет тому, который только начинает инвестировать: посидеть в кэше до ясности с тем, кто станет президентом США. Сейчас не самое лучшее время для покупок.
denisnechaev, самое лучшее время для покупок настанет никогда)
Александр, лучшее время для покупок - вчера. худшее время для покупок - завтра.
Александр, верно. Но начинающему всё же лучше «посидеть на заборе» до конца года.
denisnechaev, на заборе нереально сидеть и наблюдать.
потому что пока своими кровными не рискуешь, изучать, отслеживать и наблюдать могут только люди без работы. у которых уж очень большое желание разобраться прежде чем сделать первый шаг.
denisnechaev, хорошее замечание 👍
denisnechaev, а подскажите почему по Вашему мнению надо ждать когда определится президент в США? Чтобы волатильность снизилась или «выберут одного - все идёт вниз, выберут другого - вверх»? Думаете все сразу станет ясно и очевидно после выборов? Я стал интересоваться рынками только год назад и не знаю как они себя ведут в период выборов в США.
denisnechaev, вы знакомы с налогами на рейты? Я вот думаю просто, на рейты налог 30%, а какой будет налог на etf, в котором одни рейты, например vnq, 30% или всё-таки 13% ? в интернете противоречивая информация
Wegeograph, нет, с такой задачей не сталкивался. Самому стало интересно.
denisnechaev,
>> Не будет ограничений по минимальному лоту на внебиржевом рынке.
где-то минимальный лот по 100 kEUR, а где-то и по 200 kUSD, от инструмента зависит (евробонды).
Aleksandr, я имел в виду ETF. В статье про них шла речь.
Maroom, то есть, и так с копеечной доходности в 5-6% годовых снимается 1-1,5% за управление и это считается успешным? :)
Dmitry, Нет больше таких вариантов, после эскроу цены на старте конские.
Прошла эта тема, к сожалению. По крайней мере в Мск.
Maroom, и вы знаете успешные примеры?
Выплаты ежемесячно 7% ? Не годовых?
Максим, конечно годовых. Но выплата ежемесячно. Посмотрите по истории - в статье есть ссылки.
Михаил, простите, но вообще-то для массового читателя и требуется писать, что именно годовых, а то вот, к примеру, я много лет интересуюсь темой вложений и как только прочитал, что "ежемесячно", так у меня сразу глаза загорелись - ого! В подобных темах просто не надо стесняться слова "годовых", а иначе люди могут воспринять информацию неверно. А за эту статью вам всё равно отдельное спасибо!
Miroslav, спасибо, это точное замечание.
👍
Михаил, А насколько надёжны эти инструменты ? И указанная доходность - это чистыми на руки или ещё комиссии какие-то надо платить ?
Почему вы не рассматриваете TLT/QQQ/XLP в пропорции 60/20/20 с ежегодной ребалансировкой?
Более оптимального портфеля доходность/риск/простота не нашел, как бы не крутил тестер. Комиссии за 2-3 ребалансировки будут дешевле, чем за 3-5 ребалансировок по всесезонному портфелю Далио, а это еще плюс пару сотых или даже десятая процента годовой прибыли :)
Anton, напишите статью о "тестировании"?
Anton, добрый день. Вы написали "как бы не крутил тестер". Что Вы имели ввиду?
Это сервис какой то?
Anton, в статье просто один из многих вариантов.
Anton, тогда уж BND(AGG)/VOO(IVV) 60/40 там хоть комиссии за обслуживание минимальные.
Ilya, Interactive Broker, Saxo Bank и много других, которые с радостью примут ваши деньги. Зарубежные брокеры не любят маленькие депозиты. Заходить имеет смысл только от суммы в 10000$ (это для IB). Для остальных от 20000$ – 30000$.
Со 100000$, как у автора, можно идти к любому.
Andrey, речь о времени, которое вы тратите на «бизнесовую составляющую аренды». Если стоимость часа вашего времени меньше стоимости сервиса, на этом этапе вам проще сдавать самому.
Автору бы определиться, без риска или выше 5%. Это взаимоисключающие понятия. Про квартиру не понял, кто-то из арендатров готов платить в валюте? Не говоря уж о том, что цена недвижимости в долларах падает последние лет эдак пять. Если нет желания рисковать, стоит купить валютные облигации и забыть
Ilya, цена квартир а долларах падает с 2008 г. и упала больше, чем в 2 раза
Ilya, автору вопроса или ответа?
Aleksandr, а бизнес в том чтобы продавать людям бизнес 🤣🤣🤣
Aleksandr, с 2008 года доллар с 25₽ вырос до 80 в 2016
Ну ка покажи мне такую доходность рублевых депозитов))
Ivan, но вопрос был НЕ про бизнес.
Сергей, если он только что продал квартиру зачем ему снова покупать недвижимость?
Aleksandr, а может и нет никакого автора. Может это фейк. ))
Михаил, апартаменты имеют соотношение аренда/стоимость чуть получше, плюс это точечная застройка, редко бывает много одновременных продаж на одном объекте, в отличии например от ПИКовских новостроек
Maroom,
>> До начала карантина многие квартиры сдавались посуточно, что приносило еще больший доход.
а можете подсказать, какая в итоге получается годовая чистая прибыль на стоимость квартиры, около 4%? Агентство всё-таки за бесплатно операционно управляет недвижимостью. И удаётся ли бороться с субарендой?
Aleksandr, приведем пример. Для круглого счета возьмем одну из наших квартир на Погонном проезде ценой 10 млн ₽. Эта квартира сдается по ежемесячной ставке 40000₽. За вычетом страховки, комиссии сервиса и налогов собственник получает на руки 33600₽.
За год получается около четырехсот тысяч чистого дохода, или 4%.
С учетом реновации и компенсации износа пусть будет 3.5%. Это средняя цифра для долгосрочного найма.
Ключевое слово — средняя. Если у собственника еще нет квартиры, то прибыль повышается за счет выбора локации. Если совсем базово — то квартира в центре Москвы приносит меньшую прибыль, чем в спальном районе или Новой Москве.
А еще можно сдавать в краткосрочку. Это подходит не для всех квартир (опять же, перед покупкой имеет смысл проконсультироваться у специалиста), но дает мультипликатор 2-2.5х к арендной стоимости квартиры.
Суммируя, в среднем, среднесрочный найм приносит собственнику 3-4% прибыли на капитал, а короткосрочка — 6-10%.
Maroom, на удивление подробный ответ, благодарю за пояснение.
>> За вычетом страховки, комиссии сервиса и налогов собственник получает на руки 33600₽.
А как здесь налоги посчитаны, как 6% ИП?
Aleksandr, Да, 6% для ИП либо самозанятого.
Возможно ли сейчас вообще такое: вложиться и спать спокойно?
Роман, скорее всего невозможно.
Можно кнопку "Добавить в избранное" продублировать в нижней части статьи
Михаил, оффтопик: отличная визитка!
Olga, а что делать если не достроят?