Выделили доли детям, что дальше?

30

Прочитал статью о том, как выделять доли детям в квартире, которую оплатили маткапиталом.

Появились вопросы:

  1. Есть ли альтернативы выделению долей? Слышал про некий счет для детей.
  2. Хорошо, допустим, мы выделили доли, квартиру хотим продать и купить новую. Не факт, что она будет больше по размеру. Опека пропустит такую сделку?

Сергей

Сергей, вы правы, что альтернатива в виде счета есть, но выделять доли придется в любом случае. А еще потребуется сходить в органы опеки. Расскажу подробнее.

Аватар автора

Елена Евстратова

будет продавать квартиру с детскими долями

Страница автора

Если вы вложили маткапитал в квартиру

В этом случае следует обязательно выделить доли детям. Мы уже писали о том, как это сделать. Причем выделять доли нужно именно в той квартире, в которую вложили маткапитал. Если выделите в другой — даже равноценной, — это будет нарушением закона. При проверке прокуратура может счесть, что маткапитал таким образом обналичили, а это уже мошенничество.

В теории есть вариант, когда можно не выделять доли и вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Я знаю ситуацию, когда женщина купила строящуюся квартиру в ипотеку и вложила маткапитал туда. Ипотеку она выплатила, но стройку заморозили.

По закону она должна выделить доли после того, как выплатила ипотеку. Но выделять ей негде: дом не построили, и права собственности на квартиру нет. Она купила другую квартиру, но по закону там выделять доли нельзя: нужно сделать это в том жилье, в которое вложил маткапитал. Женщина предложила вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд. Но порядка, как это сделать, в законе нет, и сотрудники пенсионного фонда тоже не знают, как это сделать. Во внутреннем регламенте ПФР есть упоминание, что маткапитал можно вернуть. Об этом же сказал и Верховный суд в одном из своих решений. Но детально процедура пока что нигде не описана.

Как продать квартиру с детскими долями

Бояться детских долей в квартире не стоит, хотя продавать такую квартиру вы будете дольше, потому что придется согласовывать продажу с органами опеки. Сразу оговорюсь, что у работников этих органов может быть свой взгляд на сделку. И то, что разрешат в опеке одного муниципального образования, необязательно разрешат в опеке другого: могут счесть это нарушением прав ребенка. Расскажу о вариантах, которые предлагает опека в моем районе.

Положить деньги на счет. Вы нашли покупателя на свою квартиру и идете в опеку. Она дает согласие на продажу квартиры. Вы продаете квартиру, а сумму, которая равна проданной детской доле, перечисляете на специальный счет. Снять деньги с этого счета без согласия органов опеки нельзя.

Если подберете другую квартиру, можете привезти в опеку комплект документов по ней. И после того как опека рассмотрит их и одобрит сделку, вам разрешат снять эти деньги и использовать для покупки новой квартиры. Но тогда в ней придется выделить доли детям. Либо можно вообще эти деньги не снимать, а, например, потратить на образование детей или оплату детского лагеря.

В этой схеме есть два нюанса. Желательно, чтобы дети были прописаны в другом месте, а не в той квартире, которую продают. Потому что выписать детей в никуда нельзя. И опека не разрешит положить деньги на счет, если доля ребенка в квартире не номинальная, а вполне реальная. Поясню на примере.

  • Допустим, у вас двое детей, квартира 80 квадратных метров, которая стоит 6 млн рублей, и вы выделили всем членам семьи равнозначные доли — по 20 квадратных метров. То есть в денежном эквиваленте доля каждого ребенка — 1,5 млн рублей. Скорее всего, эту сумму опека не разрешит положить на счет, а предложит сразу вложить в покупку новой квартиры и выделить доли детям в ней. Потому что найти квартиру за 3 млн рублей можно. А если бы детские доли были маленькими, например всего по 2 квадратных метра, в денежном эквиваленте получилось бы 150 тысяч рублей на каждого, или 300 тысяч на двоих. Купить квартиру на такие деньги вы вряд ли сможете.
  • Суммы здесь условные и зависят от того, в каком регионе вы живете и сколько у вас стоит недвижимость. Но общий принцип, думаю, понятен.

Выделить доли в новой квартире. Здесь все просто: продаете старую квартиру, покупаете другую и выделяете в ней детям доли. Всё проводите одной сделкой. Деньги замораживать на счету не нужно.

Возможно, существуют еще варианты, но в опеке мне других не предложили. Если знаете о них, расскажите в комментариях.

Если покупаете квартиру не больше предыдущей

Органы опеки следят за тем, чтобы вы не нарушили жилищные права детей. Им важно, чтобы доли в старой и новой квартире были прежде всего равными в денежном эквиваленте. То есть если ребенок владел раньше 2 квадратными метрами стоимостью 150 тысяч рублей, в новом жилье у него должна быть доля стоимостью также не меньше 150 тысяч рублей. Стоимость долей считают от суммы сделки.

Но все усложняется, если доли у детей большие. Например, вы жили с двумя детьми на окраине в квартире площадью 80 квадратных метров. У каждого члена семьи по 20 квадратных метров. Решили переехать поближе к центру в квартиру 65 квадратных метров за 8 млн рублей. Выставили старую квартиру на продажу за 6 млн и сразу же нашли покупателя. Стоимость каждой детской доли 20 квадратных метров в старой квартире — 1,5 млн рублей. Чтобы в новой стоимость была идентичной, вам нужно выделить не меньше 12,8 квадратного метра. Квадратный метр в новой квартире стоит дороже, а значит, доля ребенка будет меньше.

Формально интересы ребенка вы не ущемили. Но есть вероятность, что опека попросит вас выделить не 12,8 метра, а все-таки 20, чтобы точно не нарушить права детей. Тогда у каждого ребенка будет по 20 квадратных метров, а у вас с женой — 25 на двоих.

Все намного проще, если изначально вы выделили детям доли, которые соразмерны сумме материнского капитала. Скорее всего, это небольшие доли, порядка 2–5 квадратных метров. Поэтому, если будете покупать даже меньшую квартиру, уложиться в денежный эквивалент доли и выделить нужное количество метров или чуть больше будет намного проще.

Я рекомендую сделать вот что:

  1. Сходите в опеку муниципального округа, где зарегистрированы дети, и проконсультируйтесь. Не всегда опека вообще разрешает класть деньги на счет.
  2. Если вложили маткапитал, выделяйте детям доли, соразмерные сумме вложенных средств. Продать квартиру с небольшими детскими долями проще.
  3. Опека охраняет интересы детей. Будьте готовы обосновать, почему покупаете квартиру меньшей площади. Например, скажите, что переезжаете ближе к школе или меняете район на другой, с лучшей экологией.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
  • GreLIПо факту опека берёт просто деньги за одобрение. (По правилам!) Бесполезный орган в данном случае.12
  • Vasya Pupkin"Выделить доли в новой квартире. Здесь все просто: продаете старую квартиру, покупаете другую и выделяете в ней детям доли." Не выделить, а купить квартиру с выделением долей. Если купили на себя, то выделение долей после покупки опека не пропускает.5
  • Dim ShcherЕсть вопрос вот еще какого плана. Продаем квартиру с детскими долями. Деньги на счет. Опека разрешила. Квартира в собственности меньше 5 лет. Как платить налоги с детских долей? Сразу вычитать, не выйдет. Уплачивать со счета, тогда нудно специальное разрешение от опеки снова брать. Со своих платить тоже не хотелось бы) Как правильно? Кто знает?2
  • Андрей ГречинБыло бы круто, если бы написали, как купить следующую квартиру в ипотеку, если предыдущая была с маткапиталом.11
  • Елена ЕвстратоваDim, о налогах с детских долей есть ответ Екатерины Мирошкиной https://journal.tinkoff.ru/ask/roditeli-v-shoke/1
  • Dim ShcherЕлена, спасибо!0
  • Alexander ZlobinДобрый день! А если первая квартира куплена в ипотеку с использованием мат.капитала, при этом ипотека ещё не погашена. Есть обязательство выделить доли после погашения. Взяли вторую ипотеку. Хотим продать первую квартиру, уложившись во вторую.Как быть?2
  • Mikhail SidorovДобрый день, а можно раскрыть фразу про "Желательно, чтобы дети были прописаны в другом месте, а не в той квартире, которую продают."? Обычным людям с одной квартирой что делать в этой ситуации?0
  • Елена ПушкарьБыло бы интересно почитать на тему маткапитала - когда один из детей уже взрослый, имеет свою семью и детей (мой случай). Законодательство настаивает на выделении доли всем детям, а значит и 30-летнему тоже. Который может тут же эту свою долю продать, подарить. Куча лишних телодвижений, что бы по сути отказаться от неё. А может ли отказаться на стадии оформления?0
  • Денис СпиридоновДля стоимости московских квартир размер маткапитала находится в пределах 5-7%, а проблем с оформлением и дальнейшей перепродажей кратно больше. Я думаю, даже потери в стоимости могут быть выше маткапитала из-за сложности оформления продажи. Поэтому если вы уверены, что в ближайшие лет 5 квартира будет продана, то проще маткапитала придержать до следующей покупки жилья.4
  • Сергей АфанасьевЕлена, возможно, в законе речь идет о несовершеннолетних детях.0
  • Ernst Maurerподскажите. у нас две детей и большая разница между ними в возрасте - практически 20 лет, старший ребенок уже конечно совершеннолетний (вообще уже со своей семьей живет), и готов написать какой нибудь документ (например дарственную или что то еще ) чтобы отказаться от ВЫДЕЛЕНИЯ доли в квартире купленной с маткапиталом (то есть, подчеркиваю - отказаться когда еще доли не выделены, чтобы они выделялись УЖЕ без него). кроме того я сам так же готов отказаться от своей доли. таким образом при выделении долей было бы желательно сразу оформить только две части - на супругу и нашу дочь (младший ребенок). такое возможно?0
  • Алексей РешетниковАндрей, 1000%0
  • Алексей РешетниковОчень большая проблема, я ни от кого не услышал ответа, как это сделать! Хотя был у нотариуса, в опеке, у юриста и прочее.0
  • Andrei AchternaamVasya, а если новая квартира (с большей площадью) уже куплена? Почему опека не пропускает?2
  • Andrei AchternaamА что делать в такой ситуации: есть квартира (МО), куплена с использованием маткапитала. Уже купили новую квартиру, собственник только я, отец детей. Сейчас хотим продать старую. Можно ли выделить доли детям в новой квартире при продаже старой квартиры. Спасибо!1
  • Светлана СтрельцоваА если продал квартиру, где была доля ребенка и вложил его средства в покупку новой квартиры и выделил долю. Возможно ли тогда получить возврат по НДФЛ на долю ребенка?0
  • Дегтярев Вячеслав НиколаевичЗдравствуйте! Продали квартиру с долями несовершеннолетних детей, дали обязательство внести деньги детей на специальный счет по требованию Опеки. Как я понимаю, в случае отказа это сделать, могут передать дело в суд, который признает сделку недействительной. Вопрос: В случае отказа выплачивать деньги за расторгнутую сделку чем мне это может грозить? Пояснение: Деньги от долей детей в целости и сохранности, не отдаю их под контроль Опеки, потому что невыгодно хранить деньги на счете так как инфляция съедает часть этих средств. Буду благодарен за ответ.1
  • ЭльвираAndrei, вы смогли провести сделку такую ?0
  • Егор АвдяковДобрый день, опека предложила не выделяя доли продать квартиру, купить тут же новую и выделить доли там0
  • Nianaro_03Очень хорошая статья, наконец-то хоть где-то есть разъяснения по продаже квартиры с детскими долями.0
  • АлександрДобрый день! А можно продать квартиру с выделенными долями и дать доли детям в большей по площади квартире родительской где у меня есть доля??1
  • АлександрИ доли при этом нужно дать только детям? Супруге не надо по закону же? И еще вопрос о взрослом человеке, если допустим продать квартиру и нигде не быть прописанным после продажи то так можно?0
  • АннаДегтярев, скажите пожалуйста как вы это сделали? Меня обязали положить деньги детские на счёт, пролежали там 4 года в пустую , ни копейки не назначили, снять не могу. Купила квартиру в ипотеку , банк требует за перевод процент. Не знаю что делать?0
  • Илья Аверина без всех этих проблем можно продать кв с МК когда обоим детям уже есть 18?или все равно какие-то будут подводные камни? и еще вопрос - можно ли продать квартиру с мк, выделив доли детям в УЖЕ ИМЕЮЩЕЙСЯ квартире, там где они прописаны сейчас и где собственник супруга?опека такое конечно же не пропустит а доводы что семье например нужна дача и земля вместо абсолютно ставшей ненужной квартиры бесполезны?безумно обидно что жалкая сумма маткапитала в 7% от стоимости квартиры (тогда и 2% сейчас) тормозят любые телодвижения0
  • Kosova NataАндрей, сегодня уже 2023 и ответа нет до сих пор. Нельзя купить новую квартиру в ипотеку, а старую с долями детей продать и выделить эти доли в новой, так как с долями детей в залог недвижку ни один банк не берёт. Круг замкнулся.0
  • Станислав ЕськинKosova, Сбербанк разрешает0
  • Станислав ЕськинKosova, Можно. Сбербанк разрешает выделить доли в залоговой квартире0
  • Виталий КлимовАнна, А если положить деньги детские на счёт, доли в старой квартире выделять уже не надо?0