Мы не выделили доли детям и продали квартиру

57
Аватар автора

Александр

спросил в Сообществе

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Александр, многие оказываются в подобной ситуации. Конечно, лучше сразу оформлять все по правилам: выделять доли в той квартире, в которую вложили маткапитал.

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга, если он отец одного из детей. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую. И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Чтобы все было по закону, до 12 марта 2020 года собственник обязан был оформить жилье в долевую собственность сразу либо заверить у нотариуса обязательство выделить доли остальным членам семьи. Теперь к нотариусу ходить не нужно, но обязанность выделить доли осталась.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.



Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Социальный фонд России может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Например, в Брянской области мать оплатила маткапиталом квартиру площадью 31 м² и подписала у нотариуса обязательство выделить в ней доли детям. Но в итоге доли она не оформила, а квартиру подарила своему отцу, дедушке детей.

Мать считала, что так можно, ведь бабушка подарила ее детям по 1/3 своего дома и земли под ним. Но Пенсионный фонд — теперь СФР — не согласился с матерью и попросил вернуть весь маткапитал. Суды двух инстанций тоже решили, что деньги надо вернуть.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной.

Так было в Челябинске. Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Можно ли оформить доли на детей в другом жилье

Пенсионный фонд может заинтересоваться, в какой конкретно квартире дети получат свои доли. Но без повода он это вряд ли будет делать. Если сделаете все оперативно, а новое жилье будет соответствовать санитарным нормам и располагаться не в аварийном доме, вряд ли СФР станет оспаривать эту сделку. Цель господдержки будет достигнута: дети получили доли в нормальной квартире, семья улучшила жилищные условия, бюджетные деньги никто не присвоил.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что СФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

В подобных случаях применяется общий срок исковой давности — три года с того дня, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Если иск касается прав и интересов ребенка, которому на момент подписания сделки не было 18 лет, трехлетний срок исковой давности считают с момента, когда ребенок станет совершеннолетним.

Часто недобросовестные родители заявляют в суде, что срок должен отсчитываться с даты одной из сделок в отношении жилья, но это не так. Обычно суды считают срок исковой давности с даты, когда социальный фонд получил информацию о том, что доли в жилье детям так и не выделили.

На всякий случай проконсультируйтесь в социальном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
  • Elan Morin TedronaiВстречал на одном из пабликов: Семинар среди нотариусов на тему материнского капитала. После теоретической части, слушатели начинают задавать вопросы из своей практики. Нотариус начинает: «Муж и жена, в браке родился один общий ребенок. Давно не живут вместе, но развод не оформляют. Жена живет с другим мужчиной, от которого ждёт (или родила, я не помню точно) ребенка. Кому из мужчин, официальному супругу или отцу второго ребенка, будет причитаться доля в квартире, если мат. капитал направят на приобретение жилья?» Возглас девушки из зала: «Боже! Как же скучно я живу!».6
  • GreLIElan Morin Tedronai, странный вопрос, с чего бы сожителю, который юридически никто должно что-то причитаться. Он не супруг, отцовство тоже в браке автоматически за супругом. И на каком основании опять же? Совместная собственность по умолчанию у супругов, обратное придётся доказывать в суде. У не супругов вообще нет шансов.8
  • spiridonovЯ искал практику в похожей ситуации. Да, требования ПФР можно забыть через три года после продажи квартиры (срок исковой давности), а вот ваши дети могут открыть дело против вас (сами или через органы опеки) практически всю жизнь, как только узнают о том, что их права нарушены.0
  • Татьяна Леоноваspiridonov, или искали плохо, или не поняли найденное. Срок исковой давности начинает течь не после продажи квартиры, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Это законом так предусмотрено, если что. И если ПФР узнает о продаже квартиры через двадцать лет, у него в запасе, как раз, и будут те самые три года срока для обращения в суд. Так что не вводите людей в заблуждение поверхностными выводами.4
  • Вадим Лобовspiridonov, Вы не права ПФР нарушили, Вы обязательство нарушили. ПФР действительно не при делах, он может только подать данные в прокуратуру для проверки. Опека тоже не при делах до тех пор пока у детей нет собственности. Прошел через это, доли выделил. Борьба с нотариусами за правильный расчет доли - увлекательное действие.5
  • spiridonovВадим, я понимаю, я не пытаюсь сказать что вы или кто-то другой не правы :) Я пытаюсь понять кто на родителей может подать в суд за нарушение этого обязательства. Пока получается что только дети (и органы опеки их представляющие)1
  • spiridonovВадим, а кто принесёт наше невыполненное обязательство в прокуратуру? ПФР? кроме ПФР и нотариуса этого обязательства больше нигде нет.1
  • Ярослав Ярыгинжильё приобрели на маткапитал исвои добавили про оформление- долей забыли-детям .старшему скоро 19 младшему 11 купили другое жильё но дом под материнку ещё не продали . хотим продать.как продать дом приобретённый под маткапитал правильно не нарушая закон0
  • Татьяна Гусеваspiridonov, ПФР не личные деньги предоставил. Они - бюджетные. И дело не в обмане. Закон предусматривает эти деньги только на определенные цели. И если на улучшение жилья, родители обязаны выделить в нем доли. В том числе и на детей, которые родятся позднее. Думаете, нотариально заверенное обязательство, что собака лает? С иском о возврате денег в бюджет при нарушении закона обращается прокурор. Судебной практики по таким делам уже более чем достаточно. Так что, в суде потом доказывайте, что никого не обманули. Какое отношение к вопросу имеет "второй ребенок в наличии", мне совсем непонятно. При чем тут это, если вы этому ребенку не выделили долю, как обязались? Ребенок может жить хоть у бабушки в другом городе или стране, но доля у него должна быть. В смысле, закон так требует. А что ребенок с вами - это смешное оправдание.1
  • Татьяна Гусеваspiridonov, вы элементарно нарушили закон. И то, что вы его не понимаете, в суде вас не освободит от обязанности вернуть деньги. Но, судя по всему, обсуждать этот вопрос с вами невозможно. У вас свое собственное понимание ситуации и закона.1
  • Татьяна Гусеваspiridonov, этого достаточно как для взыскания по гражданскому делу, так и для возбуждения дела о мошенничестве (когда обналичивается маткапитал).0
  • Sam SpiridonovТатьяна, я не понимаю на что вы злитесь :) Я задал вопрос, на него мне пока никто ответить не может. Я понимаю, что я нарушу закон - я не понимаю, кто об этом может заявить. Прокурору дела нет до нарушений закона пока он об этом не знает, а узнавать ему команды не давали. Я же спрашивал и в ПФР, и у нотариуса — им абсолютно всё равно что происходит с этим обязательством, их работа закончилась после выдачи маткапитала, дальше они ни за что не отвечают. Банку тоже всё равно, они получили деньги из бюджета, закрыли ипотеку и распрощались с нами. Единственные, кто может теоретически возбудиться о нарушении - органы опеки. Т.е. либо опека, либо ПФР, либо кто-то ещё должен отслеживать использование маткапитала, отслеживать закрытие ипотеки и через 6 месяцев могут заявлять на меня как на нарушителя. Во всех судебных делах, что я нашёл, заявители были или члены семьи (например, один из супругов при разводе) или органы опеки.1
  • Евгений ПетровВадим, можно узнать подробности вашего случая? Нахожусь в подобной ситуации, ищу выход. Хотим купить квартиру по ДДУ в ипотеку. Старая закрыта, обременение снято пару лет назад, но доли не выделены. Продать старую нужно для покрытия первого взноса на новую (берем в долг, чтобы купить сейчас, пока объект не продан, а не когда старая продастся)1
  • Марина ПрилуцкаяЕвгений, добрый день! Такая же ситуация, хотим продать квартиру в которой не выделили доли, но одновременно купить квартиру с выделением долей. вот пытаюсь разобраться можно ли так.0
  • Татьяна ГусеваМарина, так, точно, нельзя. В реестровом деле есть сведения о том, что квартира куплена с участием маткапитала. Вы можете сдать договор в Росреестр для регистрации перехода права, но вам его вернут, пока не выполните свое обязательство выделить доли всем членам семьи. Как вы поступите с вновь купленной квартирой и какие доли там будете вылделять, правового значения не имеет. Вы же ее купите не с маткапиталом.0
  • Sam SpiridonovТатьяна, а вот это точно так? «В реестровом деле есть сведения о том, что квартира куплена с участием маткапитала» Или недавно изменили?0
  • Сергей КаштановЯрослав, Выделяйте доли. Лучше поздно, чем никогда1
  • Евгений ПетровТатьяна, вы ошибаетесь по всем пунктам. "Реестрового дела" не существует. Единственный след того, что в квартире был маткап - ваше обязательство в ПФР. До недавнего времени квартиру с маткапом можно было спокойно продать, не выделив долей детям. Однако, сделка могла быть оспорена через суд заинтересованными лицами, стали появляться прецеденты. И Росреестр при регистрации стал проверять этот момент. Сейчас любой юрист или оператор в МФЦ, принимая ваши документы на регистрацию, взглянет в паспорт на страницу "Сведения о детях" и, увидев более одного, спросит про маткап. Как поступить с долями во вновь приобретаемом жилье - имеет огромное значение. Если собираетесь сейчас купить, а потом продать старое, где был маткап, в новом надо обязательно выделить доли детям, иначе не получите в органах опеки разрешение на продажу старого. Часто сделки совершаются одновременно, вы просто несёте комплект документов в опеку и получаете разрешение.1
  • Евгений ПетровМарина, можно. Но сложно) Сначала в обязательном порядке выделить доли детям в купленном с маткапом жилье. Доли - минимальные, типа 1/30, в последствие это будет иметь значение. Дальше все зависит от продавца. Если это частное лицо, готовое подождать платежа, заключаете предварительный договор или договор о намерениях - не вникал, я шел другим путем - несёте документы в опеку, получаете разрешение на продажу, продаете, платите за новую. Если это новостройка или по другим причинам продавец не может ждать - выход один, найти денег купить новое жилье, выделив доли детям, отнести документы в опеку, потом продавать старое. Причем опека попросит положить стоимость детских долей на их счета. Правда, потом можно получить разрешение на оплату ипотеки этими средствами. Как то так. Есть ещё много нюансов...1
  • Вадим ЛобовЕвгений, Я новую КВ покупал за наличку. Как с ипотекой на новый объект не подскажу, но думаю есть вариант с хранением средств на счете ребенка. Из действий - выделить доли в старой кв. Выделить в размере доля в кв стоимостью 400тыс - делиться на всех членов семьи. А остальная часть кв на себя или супругу. Все для того, чтоб в новой кв детям выделять меньше + надо будет заплатить налог с выделенной детям доли - 13% от продажи кв * долю.0
  • Вадим ЛобовМарина, так нельзя. В свою очередь делал запрос в ПФР.0
  • Вадим ЛобовЕвгений, опека имеет интерес, только тогда, когда у ребенка УЖЕ есть доля. До выделения, опека не при делах. По крайней мере так было 2 года назад.0
  • Марина ПрилуцкаяТатьяна, у меня еще и куплена не только с привлечением МК, а оформлена на главу семейства, а не на маму)0
  • Яна МельниковаНе выделила доли в квартире купленную за мат. капитал, хочу её продать. Можно ли выделить доли в новом жилье, так как оно будет лучше прежнего?4
  • Rada MatvienkoЯ купила дом с привлечением маткапитала. В нем никто не живет. Он есть и все. Мужа у меня нет. Есть двое несовершеннолетних детей. В моей собственности есть дом, в котором мы живем с детьми. Мы все там прописаны. Теперь я хочу продать дом, купленный за маткапитал и вложить деньги в ремонт нашего дома . в котором мы живем с детьми. Могу ли я выделить доли моим детям в этом самом нашем жилом доме для продажи дома с маткапиталом?0
  • Дарья ШакироваВсë понятно конечно, но читала определение: в 2011 году куплено жильë на МСК, в том же году продано. А ПФР узнал только в 2020 году и потребовал МСК обратно. Суд требование удовлетворил. 9 лет. И второй случай, в 2013 году продажа, ПФР обнаружил в 2017 году. Аналогично суд требование удовлетворил. Где ж тут 3 года?0
  • Яна КадетоваСтолкнулись с проблемой продажи квартиры купленной средствами материнского капитала. Квартиру покупатель приобретает средствами ипотеки, и банк выдающий кредит считает, что у нас есть невыполненное обязательство перед третьим ребенком, и мы обязаны выделить долю в продаваемой квартире третьему ребенку. Третий ребенок родился спустя 4 года после покупки и освоения маткапитала. Доли в квартире были выделены детям, которые на тот момент уже родились, свои обязательства мы выполнили. Прошли опеку, ПФР, нотариуса, юриста, все разводят руками, у них претензий нет. В итоге квартиру мы продать не можем, потому что БАНК уперся и настаивает на своем. Насколько законно требование банка о выделении доли третьему ребенку в продаваемой квартире? Чем регламентируется данное требование? Чего опасается банк?0
  • АлексейЯна, это не требование банка, а его пожелание, не выполнить которое заемщик - Ваш покупатель не может, поскольку в противном случае, денег на покупку Вашей квартиры он не получит. Требование регламентировано законом, в том числе прописано в Вашем нотариальном обязательстве: выделить доли супругу и всем детям, в том числе, родившимся после получения мат капитала. Банк опасается, что один из Ваших отпрысков обратится в суд о признании сделки по продаже Вами квартиры недействительной.1
  • Альфира Рафиковнаа как быть когда банк продаёт квартиру в котором был вложен мат капитал и доли не выделены, но продаёт по купли продаже и даже указывает что квартира без обременение, эт Ж обман.0
  • Марина МА что если такая ситуация, доли не выделены на детей, квартира купленная с МК не продавалась, но дети уже совершеннолетние. С момента совершеннолетия прошло 3 года. ПФР может подать на суд?0
  • Анастасия КорниловаМарина, да. С наступлением совершеннолетия детей ваша обязанность выделить им доли не отменяется1
  • Dima NewLineДобрый день. Погасили ипотеку с маткапиталом, в ЕГРН прописаны собственность с супругой 1/2 , как правильно выделить долю одному ребенку? Есть ли возможность продать квартиру и выделить долю в другом объекте?0
  • Павел СвириденкоДобрый вечер друзья. Наткнулся на этот сайт очень полезные статьи. У нас ситуация следующая, мы с супругой заключили ДДУ на строительство, дождались заветного часа выдали ключи, сделали ремонт, заехали, на тот момент, когда заехали в квартиру в 2016 году у нас, было двое несовершеннолетних детей, мы использовали МК в часть частичного погашения ипотеки. В 2019 году мы успешно погасили ипотеку досрочно, сняли все обременения, на данный момент сейчас уже 4 ребенка, встал вопрос о продаже квартиры и покупки квартиры большей площадь так как сейчас нас 6 человек, проживающих в 2-х комнатах 60 м2 площади. Ну как и полагается мы нашли хороший вариант покупки квартиры, встал вопрос продажи нашей! Сегодня я узнаю, что нужно было выделить доли детям! Для нас это был шок, так как мы вообще забыли про то, что, в ПФР писали обязательство о выделение доли детям, ну совсем вылетело все из головы! Мы не собирались вообще продавать квартиру ту, в которой сейчас живем, но появились весомые обстоятельства. Теперь не знаем, как поступить, есть еще одна однокомнатная квартира, на Вашем сайте я вычитал что можно выделить доли в другой квартире? Поймите меня правильно мы уже подобрали хороший вариант на покупку, и у нас есть покупатель на нашу квартиру, часть денег нам одобрил банк (ипотеку) чтобы доплатить за улучшение наших жерличных условий. Уважаемые юристы подскажите как нам быть, у нас все уже вроде сделано для сделки, но продать не можем! Пока нет правильного решения, у нас покупает пара с ребенком у них часть денег свои, часть тоже в ипотеку, получается какая-то каша. Как в нашей ситуации поступить? Что бы не потерять время, так как все сделки просто сорвутся, заключать договор у нотариуса с выделением долей на детей не вариант так как мы попадаем при продаже на налог 13%. Повторюсь у меня есть личная квартира, в которой я могу выделить доли детям, квартира принадлежит лично мне, у меня брачный договор с женой на эту квартиру. Спасибо всем за комментарии и советы и полезные статьи, которые вы разместите здесь под моим постом. С уважением, Павел.0
  • Рафаэль РафПавел, должны выделить в той квартире, в которой был мат.капитал. Вы же писали обязательство. Нормальный риэлтор от покупателей увидит количество детей и спросит, был ли потрачен мат.капитал и как.0
  • Рафаэль РафDima, можете через дарение. Выделяете доли там, где был использован мат.капитал.0
  • Альфира Рафиковнаа как быть когда банк продаёт квартиру в котором был вложен мат капитал и доли не выделены, но продаёт по купли продаже и даже указывает что квартира без обременение. Мне 19 лет, мои прова нарушены, есть на руках обязательства ноториальное родителя. Через суд претендовать, а лучше я думаю оформить долю себе и сёстрам, в той квартире где был вложен наш семейный материнский капитал1
  • ИванЗдравствуйте продал квартиру с материнским капиталом (доли не выделил), купил дом ! там выделили равные доли на 4 человека ( муж,жена,2 детей) в опеку и ПФР не обращались, и вот думаю как быть ? Что могут со мной сделать ?, ведь права ребенка не ущемляет, доли у них есть!0
  • Елизавета ШмонинаКак поступить? В 2015 году мать купила квартиру с добавлением МК.было обязательство выделить сыну(т.е моему брату) который на тот момент уже был совершеннолетний долю,за 8 лет долю так и не выделили. сейчас хотим продать эту квартиру.что делать с этим обязательсвом и как законно это сделать?0
  • Dara VottakovaДобрый день. Я правильно понимаю, что с детей не потребуют возврат мат.капитала при наследовании квартиры в случае смерти родителей? Квартира куплена в ипотеку с частичным погашением мат.капиталом. Доли не выделены.0
  • Анна СнегинаЕвгений, если заранее выделить доли, то опека может отказать, тк не происходит улучшения условий, типа Вы и их выделили по доброте, а не для мены. Условие мены нужно фиксировать в заявлении в опеку.0
  • user3002987Добрый день. Помогите разобраться, пожалуйста. Квартира была оформлена на мужа в ипотеку, использовали туда мат.капитал, доли не выделили и продав квартиру, купили дом. Развелись с мужем, дом остался мне по брачному договору. Сейчас хочу выделить доли детям, но в новых правилах, я должна их выделить и мужу... на момент покупки были в браке... подскажите пожалуйста кому выделять, а кому нет! И что грозит, за то что доли не выделяла более 4х лет, с моментазакрытия ипотеки?0
  • Петр ХаритоновА вот интересный законопроект на эту тему: https://duma.gov.ru/news/58792/0
  • Петр ХаритоновПринят в первом чтении законопроект о расширении возможностей использования материнского капитала Семьи смогут обменять квартиру, купленную с использованием средств маткапитала, либо на большую по площади, либо на более дорогую по кадастровой стоимости0
  • Ольга БикининаМарина, здравствуйте, как вариант, попробовать обратиться в опеку за разрешением на продажу квартиры, где вы обязаны были выделить доли детям, но не сделали и не сделаете этого, указав, что будете покупать новое жилье с более лучшими условиями и качеством и с большей площадью с учетом, что это жилье будет куплено в том числе в долевую собственность всех детей0
  • Ольга БикининаПавел, орган опеки если разрешит продать, не выделяя доли в продаваемой, с учетом, что будете доли давать в покупаемой? в заявлении указать, что было обязательство, но вы не выделять здесь, а будете давать доли в новой, более лучшей....0
  • Ольга БикининаОльга, такая практика достаточна0
  • Анастасия ЧернявскаяПетр, принят то пригят, но когда вступит в законную силу?0
  • ЕленаКвартира куплена с участием мат капитала. Долю ребенку , на которого выдан МК, не выделили. Ребёнок умер. Как теперь решать этот вопрос, какие будут проблемы при продаже этой квартиры ? Ребёнок 2007 гр, умер в 2021г0
  • ЕленаДополнение: квартира была куплена в 2012 году0
  • Алиса МаркинаЯна, если опека разрешит. Но если новое лучшее жильё будет в ипотеку, то наверное не разрешит.0