Продажа квартиры с маткапиталом: как снизить и вернуть НДФЛ

22
Продажа квартиры с маткапиталом: как снизить и вернуть НДФЛ

Налоговый кодекс разрешает родителям уменьшать налог при продаже детских долей в квартире. Если при покупке жилья использовали материнский капитал, теперь можно уменьшать доходы детей на расходы родителей. Эта норма заработала задним числом, с 2017 года, и позволяет семьям сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей на НДФЛ. А те, кто уже заплатил, смогут вернуть деньги.

Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Мы уже делали разбор этого закона. В комментариях написали, что инспекции на местах не в курсе изменений и требуют платить НДФЛ с детских долей. Это безобразие, но вот появилась официальная позиция ФНС в пяти абзацах. Родители точно могут не платить налог с продажи детских долей. А те, кто уже заплатил его со сделок начиная с 2017 года, могут забрать назад свои деньги. Используйте этот разбор в спорах с налоговой инспекцией. Вот как снизить налог, если потратили на квартиру материнский капитал, выделили доли детям, а потом решили ее продать.

О каких поправках речь?

Новый закон внес изменения в порядок расчета налога на доходы при продаже квартир с детскими долями. Поправки касаются тех случаев, когда на квартиру потратили маткапитал, выделили детям доли, а потом решили продать это жилье. Получалось, что с дохода от продажи детских долей нужно было платить налог. При этом учесть расходы на покупку доли родители не могли: это их расходы, а не детские. Так семья могла запросто потерять на налогах даже 200 тысяч рублей.

Но в 2019 году разрешили уменьшать доходы детей на расходы родителей. Эти изменения распространили на все сделки с 2017 года. То есть при продаже квартиры в 2017, 2018 и 2019 годах родители имеют право уменьшить доход от продажи детской доли в квартире на ту сумму, что потратили на покупку этой доли.

Это очень важные поправки, но не все поняли, как они работают. Даже инспекции на местах еще не разобрались. Поэтому ФНС объяснила все коротко и официально.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Кого это касается?

Разъяснения ФНС касаются родителей, которые продают квартиры раньше, чем пройдет минимальный срок владения. То есть если квартира принадлежала им не больше трех или пяти лет. Если квартиру купили в 2015 году, а продают в 2019, в поправках можно не разбираться: ни декларации, ни налога при такой продаже не будет.

А вот если жилье купили в 2016 году, а продали в 2018 и уже заплатили налог, есть шанс вернуть из бюджета свои деньги.

Как уменьшить доходы при продаже квартиры, которую купили за маткапитал?

При продаже квартиры с детскими долями сделку фактически совершают родители, но по документам они делают это как бы вместе с несовершеннолетними детьми. С точки зрения налогов доход от продажи получают не только мама и папа, но и дети — как минимум двое.

Если не прошел срок минимального владения, государство ждет декларацию с отчетом о суммах доходов и начисленном налоге. Каждый член семьи должен показать, какую сумму он получил за свою долю. При этом налог можно заплатить с разницы между доходами и расходами.

Вот как это сделать:

  1. Каждый член семьи подает декларацию с доходом от продажи своей доли.
  2. Родители отчитываются о доходах несовершеннолетних детей и подают декларации как законные представители.
  3. Расходы на покупку квартиры делятся пропорционально долям каждого члена семьи.
  4. Документы с подтверждением расходов должны быть оформлены на родителя или супруга.
  5. Сумма маткапитала тоже учитывается в составе расходов и делится на всех пропорционально.
  6. НДФЛ начисляют с разницы между доходами и расходами по каждой доле.

Пример расчета. Елена и Николай купили квартиру в 2016 году — за 3 млн рублей. На ее покупку потратили материнский капитал. Чтобы соблюсти требования закона, они выделили детям по 25%. В 2019 году семья продала квартиру за 3,2 млн рублей, при этом 1,6 млн — это доход за детские доли. Раньше налоговая считала, что расходы на покупку долей понесли родители, а не дети, поэтому родители заплатили бы за детей 143 тысячи рублей налога:

  • (800 000 ₽ − 250 000 ₽) × 13% × 2 = 143 000 ₽

Но теперь при продаже квартиры каждый член семьи посчитает налоги так:

  • (800 000 ₽ − 750 000 ₽) × 13% = 6500 ₽

А все вместе они заплатят вот столько:

  • 6500 ₽ × 4 = 26 000 ₽

Благодаря поправкам и разделению расходов родителей пропорционально долям эта семья сэкономит 117 000 ₽. А другие семьи смогут сэкономить и больше.

Как вернуть налог, который уже заплатили

Поправки распространяются на сделки, которые заключили в 2017 году и позже. Но за 2017 и 2018 годы декларации уже подали и налог заплатили. А теперь государство решило, что считать его нужно было по-другому. Это значит, что многие семьи заплатили налоговой слишком много денег. А те, кто подавал документы на вычет при покупке квартиры и зачел начисленный НДФЛ в счет налога к возврату, недополучили деньги из бюджета.

Теперь излишне уплаченные суммы можно вернуть. ФНС объяснила, что семьи имеют на это полное право. И если какая-то местная инспекция говорит, что не в курсе изменений, а закон там еще не читали, покажите короткое разъяснение ФНС и оперируйте аргументами из нашего разбора. А лучше ничего не объясняйте, а просто молча подайте декларацию через личный кабинет на сайте nalog.ru или отправьте ее почтой. Никуда они не денутся — все пересчитают и вернут.

Вот что нужно сделать, если продали квартиру в 2017 или 2018 году и уже отчитались:

  1. Подайте уточненную декларацию 3-НДФЛ. Укажите расходы на покупку детских долей, которые оплатили родители. Приложите подтверждающие документы.
  2. Напишите заявление на возврат налога, если появится переплата. Примерно через четыре месяца деньги должны вернуть на счет.
  3. Учтите корректировки при расчете налога к возврату, если подавали документы на вычет при покупке квартиры.

Если квартиру продали в 2019 году, декларацию нужно подавать в 2020. Уточненная не понадобится: сразу делите расходы пропорционально долям.

Это подходит только для маткапитала

Учитывать расходы родителей при продаже детских долей можно только при использовании материнского капитала — федерального или регионального. Поправки не касаются других форм господдержки. Например, если квартиру купили по программе «Молодая семья» или использовали другие виды субсидий, при продаже детских долей расходы родителей на их покупку учесть не получится. Лучше подождите, пока пройдет минимальный срок владения, чтобы ничего не платить государству.

Минимальный срок владения с 2020 года считают по-новому

Минимальный срок владения, после которого можно вообще не платить налог, зависит от года покупки квартиры. Если ее купили до 2016 года, продать без налога можно через три года. Если с 2016 года — придется ждать пять лет.

Но с 2020 года минимальный срок может составить три года — независимо от года покупки. У нас есть подробный разбор, какое жилье подходит под эти условия.

Маткапитал тоже входит в расходы на покупку, хотя это господдержка

Если на покупку квартиры потратили материнский капитал, его сумму тоже нужно включить в расходы при расчете налога. В своих разъяснениях ФНС об этом не говорит, но вы все равно используйте.

Материнский капитал — это деньги от государства. Но это господдержка для семьи, поэтому выделенную из бюджета сумму можно включить в свои расходы. Ее тоже делят пропорционально долям. Так семья сэкономит 60 тысяч рублей на НДФЛ, хотя 467 тысяч за квартиру заплатило государство.

Не путайте с имущественным вычетом при покупке квартиры. Когда будете подтверждать расходы, чтобы вернуть 13% из бюджета, материнский капитал из стоимости квартиры нужно вычесть. Налог с суммы господдержки не вернут.

Если квартиру продали до 2017 года

Изменения по поводу распределения расходов касаются только тех доходов, что получены в 2017 году и позже. Хотя за 2017 и 2018 год семьи уже отчитались и заплатили завышенный налог, теперь им вернут часть денег.

Но семьям, которые продали квартиры в 2016 году или раньше, ничего из бюджета не вернут. И хотя за 2016 год еще не поздно подать уточненную декларацию, это бесполезно. Доходы от продажи детских долей за этот период нельзя уменьшить на расходы родителей. Несправедливо, но работает именно так.

Если налоговая инспекция не принимает уточненную декларацию, потому что не в курсе закона

Вот что можно сделать:

  1. Покажите разъяснения ФНС. Они размещены на официальном сайте nalog.ru. На инспекторов действует магически.
  2. Попросите письменный отказ с указанием причины. Никаких разговоров — только письменно. Одна только просьба может сработать — на самом деле отказ никто не напишет, а декларацию сразу примут.
  3. Никого не спрашивайте и отправьте декларацию по почте или через личный кабинет. Так просто ее уже не развернут.
  4. Напишите жалобу через сайт. Это работает.
Екатерина МирошкинаКак еще облегчить налоговую нагрузку для семей с детьми?
  • Виталий Шаров>>> Учитывать расходы родителей при продаже детских долей можно только при использовании материнского капитала — федерального или регионального. Поправки не касаются других форм господдержки. Например, если квартиру купили по программе «Молодая семья» или использовали другие виды субсидий, при продаже детских долей расходы родителей на их покупку учесть не получится. Странно, есть же письмо минфина: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_157792/f23ac1c08af27824bc40f873798b0ded67fc5d61/ "Таким образом, полученные налогоплательщиком единовременные субсидии на приобретение недвижимого имущества и (или) материнский капитал являются доходами налогоплательщика, которые в силу положений пунктов 34 и 36 статьи 217 Кодекса могут освобождаться от обложения налогом. Поскольку полученные налогоплательщиком суммы субсидий и (или) материнского капитала, являются доходом налогоплательщика, направление налогоплательщиком таких сумм на приобретение недвижимого имущества является расходами налогоплательщика на приобретение такого имущества." И ваша статья: https://journal.tinkoff.ru/ask/matkapital-i-ndfl/ Я именно на основе этого письма и составлял декларацию после продажи квартиры с субсидиями по "Молодой семье" и детскими долями. И налоговая приняла декларацию. Причем до этого я им присылал предварительный вариант декларации с комментариями и мне подтвердили, что да, все правильно. И НДФЛ от продажи не платил, так как продал на 20 тысяч дешевле, чем купил. Или я что-то не так понял?0
  • Виталий ШаровХотя я понял, мы выделили доли сразу при покупке и как бы получается, что дети тоже выступили как покупатели. То есть не получили даром, а заплатили, хоть и из наших денег. Я прав?0
  • Анна ЛесныхВиталий, да, конечно, вы правы: у вас другая ситуация. У ваших детей изначально были расходы, которые они могли заявить при продаже. И письмо Минфина, и другая наша статья тоже о других условиях — о возможности учесть маткапитал в расходах. Раньше так и было. А сейчас речь о том, что свои расходы родители могут учесть для уменьшения доходов детей. Раньше так было нельзя.1
  • Ольга БыковаПро проданные квартиры понятно. А как быть если мы вложили мат капитал в ипотеку. А доли берём выделять, только после погашения ипотеки. Какие советы будут для продажи в таком случае. После выплаты ипотеки планируется переезд.0
  • Ольга БыковаИпотека оформлена на мужа, он владеет ей уже более 5 лет. А мы с детьми получим доли, которые не попадают под льготный период?2
  • Nikita NovikНе понял, откуда взялась цифра 250 000Р в расчете (800 000 Р − 250 000 Р) × 13% × 2 = 143 000 Р?0
  • Alen PolschNikita, при продаже имущества можно заявить вычет в размере 1 млн. руб. Если у ребенка доля 25%, то доход уменьшается на вычет пропорционально доле, т.е. 250 000 Р.0
  • Виталий МартыновAlen, Если сделку оформить отдельными договорами, то можно полностью применить 1мл. налоговый вычет. Но затраты на нотариуса возрастут с 20 до 60 тысяч. Не считая согласия на отказ о покупки долей.0
  • Юлия ГорьковаОльга, меня тоже мучает этот вопрос и я нигде не могу найти ответа. Составила декларацию и уменьшила доходы детей на расходы родителей пропорционально их долям, а налоговая мне ответила, что это применимо только если мат.капитал направлялся напрямую на покупку квартиры. Хотя, как мне кажется, я же покупала эту квартиру с использованием ипотеки, это целевой кредит, т.е. несла расходы посредством кредита на покупку данной квартиры, а затем гасила его мат.капиталом. Пусть мат.капитал шел не на прямую на покупку данной квартиры, но он погашал расход связанный с покупкой квартиры, т.е. фактически использовался на покупку. Вот сейчас хочу обжаловать акт налоговой в суде. Посмотрим, что получится....1
  • kolodkin kolodkinAlen, почему тогда здесь Но теперь при продаже квартиры каждый член семьи посчитает налоги так: (800 000 Р − 750 000 Р) × 13% = 6500 Р не применили вычет в размере 1 млн, чтобы вообще не платить налог? Или так нельзя?0
  • Alen Polschkolodkin, квартира куплена за 3 млн. рублей. У каждого члена семьи расходы составили пропорционально доле 750 000 руб. Если бы каждый член семьи продавал квартиру отдельным договором купли-продажи/по долям, то каждый мог бы воспользоваться вторым вариантом вычета ( в размере 1 млн. руб.). В рассмотренном случае продавалась именно квартира, поэтому собственникам выгодней применить вычет в размере фактически произведенных расходов с учетом доли в праве собственности.0
  • Лариса НечаеваДОБРЫЙ ДЕНЬ.ПРОШУ УТОЧНИТЬ :ЭТО ПРИ УСЛОВИИ,ЧТО ДЕТЯМ СРАЗУ ПРИ ПОКУПКИ ВЫДЕЛИЛИ ДОЛИ,ОДНАКО ,ЕСЛИ ДЕТЯМ ВЫДЕЛЯЛИ ДОЛИ ПОТОМ,ТО,К СОЖАЛЕНИЮ,НЕЛЬЗЯ УЧЕСТЬ ДОКУМЕНТАЛЬНО ПОДТВЕРЖДЕННУЮ СУММУ,ТОЛЬКО МИЛЛИОН СОГЛАСНО ДОЛЯМ?ГДЕ ПРОПИСАНЫ ПОЯСНЕНИЯ С УТОЧНЕНИЕМ ДАННОГО ОБСТОЯТЕЛЬСТВА?0
  • Лариса НечаеваДОБРЫЙ ДЕНЬ.ПРОШУ УТОЧНИТЬ :ЭТО ПРИ УСЛОВИИ,ЧТО ДЕТЯМ СРАЗУ ПРИ ПОКУПКИ ВЫДЕЛИЛИ ДОЛИ,ОДНАКО ,ЕСЛИ ДЕТЯМ ВЫДЕЛЯЛИ ДОЛИ ПОТОМ,ТО,К СОЖАЛЕНИЮ,НЕЛЬЗЯ УЧЕСТЬ ДОКУМЕНТАЛЬНО ПОДТВЕРЖДЕННУЮ СУММУ,ТОЛЬКО МИЛЛИОН СОГЛАСНО ДОЛЯМ?ГДЕ ПРОПИСАНЫ ПОЯСНЕНИЯ С УТОЧНЕНИЕМ ДАННОГО ОБСТОЯТЕЛЬСТВА?0
  • Валентин СтаробинецЮлия, здравствуйте. у меня такая же ситуация. вы нашли ответ? можно ли учесть расходы родителей?1
  • Валентин СтаробинецОльга, здравствуйте. у меня такая же ситуация. вы нашли ответ? можно ли учесть расходы родителей?0
  • Айрат ГалинЮлия, Нашлось решение ?0
  • Алексей ВладимировичВезде фигурирует "квартира", а иные объекты недвижимости это касается? В частности земельный участок ИЖС, полученный по федеральной программе поддержки многодетных семей? К примеру у нас: по программе в 2017 году получен участок в долевой собственности 25% на четырёх человек (мать+трое детей). В этом году участок продаётся, по налогам на каждого собственника выходит по 42 тыс.рублей. Вырученные средства будут порачены на покупку земельнго участка+дома (два договора), дети будут полноценными покупателями, со своими долями. Каким образом можно снизить исчиляемый налог?0
  • ЛюдмилаЮлия, Здравствуйте. Расскажите пожалуйста чем закончилось0
  • ЛюдмилаВалентин, Здравствуйте. Вы нашли ответ Расскажите пожалуйста0
  • Валентин СтаробинецЛюдмила, здравствуйте. Ответ - нет. Дети не участвовали в первоначальной покупке квартиры. Я заплатил налог на доход за двоих детей. Базу уменьшил на 1 млн. * долю детей.0
  • Ирина ВолковаЗдравствуйте! Никто почему-то не разбирает следующую ситуацию. Супруг купил квартиру по ипотеке в 2008 году, в 2010 воспользовался средствами материнского капитала. В 2021 году ипотеку погасили, выделили доли на детей и супругу. Собираются продавать недвижимость в связи с переездом на новое место жительства. С какого момента считать право собственности у супругов и детей? Как выплачивать НДФЛ?0
  • Ольга ЛебедеваДобрый день. Помогите разобраться! Мы купили 1/2 долю квартиры за материнский капитал 480 000 рублей. Выделили доли в этой 1/2 только перед продажей. По 1/8 4 человекам, из них 1 ребенок несовершеннолетний и 1 за это время стал совершеннолетним. Продали квариту всю (одним договором) за 3 400 000 руб. Как правильно расчитать налог на несовершеннолетнего ребёнка и остальных членов. Спасибо.0

Сообщество