Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Михаил Х.
спросил в Сообществе
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2000 до 20 000 ₽ в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Почему нужно выделить доли
Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли. Причем всем членам семьи, а не только детям.
Выделить доли можно и во время ипотеки, и даже не нужно ходить за согласием в банк.
Как единственный собственник квартиры, вы должны выделить доли жене и детям. Если квартира приобреталась вами в браке, то можно не выделять свою долю и супруги — эта часть квартиры должна остаться в совместной собственности супругов.
Какие доли выделять
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части, в вашем случае каждый получит долю 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли, пропорциональные размеру вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживается Верховный суд.
Допустим, у вас квартира площадью 45 м² за 4 млн рублей: учитывайте цену недвижимости, в которую обошлось вам ее приобретение. Вы вложили в нее материнский капитал 775 628,2 ₽, это 19,3% от стоимости квартиры. Остальные деньги, потраченные на квартиру, на размер выделяемых долей не влияют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 19,3% / 4 = 4,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 2,1 м². Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 2,1 м².
Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Поскольку у вас 2,1 м², то можно округлить в большую сторону до ближайшего целого числа для удобства расчетов.
Например, для квартиры 45 м² один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить минимум 2,1 м², поэтому округляем до трех метров — в долях это 3/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 3/45, ваша доля — тоже 3/45, а в совместной собственности с супругой остается 33/45. Но округлять не обязательно. Как считать без округления, можете прочитать в другом материале.
Также в качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
В законе есть запрет на выделение собственнику микродоли — той, что меньше 6 м² общей площади всей недвижимости. Но при исполнении обязательства на основании части 4 статьи 10 закона о маткапитале это ограничение не работает.
Следует помнить о нем при продаже: можно выделить долю меньше 6 м² и зарегистрировать на нее право собственности. Но вот продать ее третьему лицу отдельно от остальной квартиры уже нельзя: сделку признают ничтожной. Купить ее может только кто-то из собственников, у кого уже есть доля в этой квартире.
Как оформить выделение долей, если квартира покупалась в браке на одного из супругов в совместную собственность
Достаточно соглашения в простой письменной форме. Можете взять готовый шаблон Т—Ж от 2024 года, заполнить его своими данными, распечатать, подписать и сдать в Росреестр.
Если квартира куплена в браке и оформлена на обоих, шаблон соглашения вам тоже подходит.
В законе есть загвоздка. Если выделяете доли детям, можете использовать простую письменную форму. Если выделяете долю еще и жене и ничего не остается в совместной собственности супругов, то нужен нотариус. Стоимость оформления соглашения у нотариуса зависит от региона. Например, в Санкт-Петербурге оно стоит примерно 5300 ₽. Еще придется заплатить госпошлину — 0,5% от кадастровой стоимости квартиры. Но не менее 200 ₽ и не более 20 000 ₽.
Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно выделить доли так, чтобы оставить совместную собственность нетронутой. За годы практики позиция Росреестра на счет того, как это можно оформить, менялась.
В 2021 году наш читатель Александр составил по нашему образцу соглашение о выделении долей в квартире, купленной в браке, но на него одного таким образом: выделил доли детям, а остальная часть квартиры должна была остаться в совместной собственности с супругой. Но Росреестр не принял этот вариант соглашения, поэтому Александру пришлось переделать его таким образом: выделить небольшие доли себе, детям и жене, а остальная часть квартиры осталась в совместной собственности супругов. Такое соглашение устроило Росреестр. Александр поделился шаблоном второго соглашения, и еще долго читатели использовали его для оформления долей.
Но в январе 2022 года Росреестр официально разъяснил, что всем, кто приобрел квартиру в браке, использовал для ее оплаты маткапитал, а теперь занимается вопросом определения долей, стоит выделять только детские доли. И не трогать собственность супругов. То есть утвердил тот вариант, который Александр использовал при первом обращении в 2021 году и получил приостановку регистрации.
Чтобы без проблем исполнить обязательство по определению долей в 2024 году, нужно выделить из совместной собственности только доли детям. Родительские доли не выделяются — остаются в совместной собственности супругов. Шаблон такого соглашения я приведу ниже. Например, дети получают по 1/4, а 1/2 — совместная собственность супругов.
В нашем примере с квартирой 45 м² это будет выглядеть так: доли детей — по 3/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 39/45.
Шаблон соглашения — когда квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов. В соглашении они выделяют доли детям, а остальная часть квартиры остается в совместной собственности супругов.
Шаблон соглашения по варианту выделения долей, который сработал у Александра в 2021 году, мы тоже оставили. В соглашении он выделил доли себе и детям, а остальную часть квартиры оставил в совместной собственности супругов.
Подписать соглашения должны все его стороны: за ребенка младше 14 лет ставит подпись его законный представитель — родитель, опекун или попечитель. Ребенок от 14 лет расписывается сам — с согласия взрослого.
В 2024 году Росреестр придерживается позиции, что если супруги выделяют доли в праве на недвижимость, купленную в браке, то им не нужно выделять себе никаких долей, а только исполнить обязательство перед детьми. Остальную часть квартиры оставить в совместной собственности. Так выглядит соглашение о выделении долей по этой схеме.
Как оформить выделение долей, если квартира покупалась супругами в долевую собственность
Долевая собственность возможна у супругов, если между ними заключен брачный контракт. В таком случае менять размер своих долей они могут только через нотариуса.
Как оформить выделение долей, если квартира куплена до брака
Если вы купили квартиру до брака, у вас не возникло с кем-либо режима общей совместной собственности, который бывает у супругов. То есть и после выделения долей по материнскому капиталу ничего в совместную собственность с супругой не поступит — вы вправе выделить детям и жене по небольшой доле, которая покрыта стоимостью их частей маткапитала. А остальную часть недвижимости, большую, определить в свою собственность.
В нашем примере с квартирой 45 м² это будет выглядеть так: доли детей и супруги — по 3/45 каждому, а в вашей собственности остаются 36/45.
Для выделения долей не нужен поход к нотариусу, достаточно заполнить и подписать форму соглашения между всеми членами семьи старше 14 лет. И сдать его в Росреестр.
Шаблон соглашения — квартира была куплена до брака. В соглашении собственник выделяет доли супругу, детям и себе.
Как оформить выделение долей, если теперь супруги в разводе
Материнский капитал предоставляется семье, когда в ней появляется ребенок, на которого назначена выплата. Право иметь свою долю в недвижимости, оплаченной этими деньгами в период брака, сохраняется за обоими его родителями или усыновителями. Даже после их развода.
Поэтому нужно выделять долю бывшему супругу, если сертификат был использован, пока длился брак .
Иначе обделенный супруг или супруга могут подать иск и отсудить долю.
И никакой другой вариант, кроме выделения доли, не подойдет. То есть нельзя договориться и отдать стоимость доли деньгами или передать другую недвижимость взамен доли — подойдет только оформление доли в собственность бывшего супруга. А уже после можно ее выкупить или подарить.
Простым письменным соглашением можно обойтись, если супруги открыты к диалогу и спорная квартира не была объектом их совместной собственности. То есть куплена одним из них до брака.
Шаблон соглашения — квартира была куплена до брака. В соглашении собственник выделяет доли бывшему супругу, детям и себе. Дополнительно указывать в соглашении, что сейчас супруги расторгли брак, не нужно.
У супругов, которые в свое время вложили маткапитал в совместную собственность, процесс выделения долей сольется с разделом имущества. И тут не обойтись простым письменным соглашением. Возможны два варианта:
- Подписать соглашение о разделе имущества и выделении долей у нотариуса.
- Поделить имущество и выделить доли в суде.
Но бывает и другая ситуация: когда женщина получает сертификат, но использует его, пребывая в новом браке или разводе. Тогда делиться с бывшим супругом не нужно.
Какие документы понадобятся при регистрации
Выделение долей нужно регистрировать в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать:
- Паспорта — ваш и супруги.
- Свидетельства о рождении всех детей. Если у ребенка есть паспорт — возьмите оба документа.
- Соглашение в простой письменной форме в одном экземпляре.
- Свидетельство о браке — если часть квартиры будет оставлена в совместной собственности супругов.
- Чеки об уплате госпошлины.
Госпошлина — 2000 ₽ за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 ₽.
Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните свое обязательство.
Если доли не выделять
Вы нарушаете обязательство о выделении долей.
Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду или вернуть деньги Социальному фонду.
Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Магнитогорске.
Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.
