Хочу построить коттедж рядом с аэродромом. Нужно ли согласие Росавиации?

О строительстве частного дома вам точно потребуется уведомить местную администрацию: все процедуры и формальности описаны в ст. 51 и 51.1 градостроительного кодекса. В этих статьях ничего не сказано о согласовании с Росавиацией, поэтому многие юристы думают, что и не нужно с ними ничего согласовывать, но все не так просто.

Иногда нормы одного закона противоречат нормам другого, давайте разберем все по порядку.

С использованием территорий вокруг аэродромов много разных нюансов. Например, около аэродрома вообще нельзя устанавливать мусорки: они приманивают птиц, которые могут мешать полетам самолетов. С другой стороны, шум от самолетов вредит здоровью людей, поэтому строить частный дом впритык к аэродрому тоже нельзя.

Такие территории с особым порядком использования называются приаэродромными.

Чтобы узнать, что земельный участок находится на приаэродромной территории, надо заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или через сайт госуслуг. Если участок находится на приаэродромной территории, об этом будет указано в графе «Особые отметки» выписки:

Еще можно проверить участок на публичной кадастровой карте. Для этого надо на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», в основном меню перейти к «Все объекты в точке» и листать пункты, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом. Проверьте, на каких зонах с особыми условиями использования территорий расположен участок. Одна из таких зон — приаэродромная территория.

Также приаэродромные территории указываются на сайтах госорганов. Если аэродром гражданский, ищите информацию о нем на сайте Росавиации. Еще есть аэродромы авиазаводов и научных лабораторий, их приаэродромные территории указывают на сайте министерства промышленности. Сведения о военных аэродромах временно недоступны.

Раньше действовало общее правило: приаэродромной территорией признавали зону взлета и посадки самолетов, а также земли в радиусе 30 км от аэродрома.

Теперь границы приаэродромных территорий разделили на семь зон. Правила использования земель уточняются для каждого аэродрома в зависимости от его характеристик.

В 1 и 2 зоне можно размещать только объекты инфраструктуры аэродрома: здание аэропорта, взлетно-посадочные полосы, командно-диспетчерский пункт, перрон и места стоянок самолетов.

В 3 зоне действуют ограничения высоты объектов, при этом у каждого аэродрома свои ограничения. Как правило, обязательно согласовывают здания выше 50 м, но могут быть и другие тонкости.

В 4 и 5 зонах нельзя размещать объекты, создающие помехи навигации самолетов или угрожающие безопасности аэродрома: линии связи и электропередач, теле- и радиостанции, устройства сжигания газов и другие взрывоопасные объекты.

В 6 зоне запрещено размещать объекты, привлекающие птиц: мусорки, фермы и скотобойни. Наконец, в 7 зоне не рекомендуют строить здания из-за шума, вредных выбросов в воздух и электромагнитных излучений.

Если учитывать ваш случай, то ограничения на стройку частных жилых домов есть в 3 и 7 зоне. Строить в 3 зоне можно, если высота дома не мешает полетам, а в 7 зоне — если полеты не вредят здоровью жильцов. Жить впритык к аэродрому может быть опасно: шум от самолетов увеличивает риск инсульта, электромагнитное излучение провоцирует головные боли и проблемы с сердцем, а выбросы вредных веществ вызывают болезни горла и легких.

До 2014 года строительство в приаэродромной территории надо было согласовывать с начальником аэродрома. Но Верховный суд отменил это правило из-за того, что оно противоречило воздушному кодексу.

В воздушном кодексе была статья 46, по которой согласовывать строительство нужно было с собственником аэропорта. У многих собственников был общий бизнес с крупными застройщиками, поэтому статью отменили, чтобы ею не злоупотребляли.

Сейчас правительство поручило аэродромам разработать четкие правила, что и где можно строить на их приаэродромных территориях. Этот процесс только начался, например аэродром Внуково сообщил, что еще готовит соответствующий проект.

У большинства аэродромов есть предварительная информация о необходимой им приаэродромной территории. При принятии итогового решения эта территория может увеличиться или, наоборот, уменьшиться.

До того как будет принято итоговое решение, строительство надо согласовывать с органом, в ведомстве которого находится аэродром. Если у нас гражданские аэродромы — согласовывать надо с Росавиацией, если военные аэродромы — с Минобороны, а если аэродромы экспериментальной авиации — с Минпромом.

Росавиация разработала порядок согласования. Это бесплатно. Если не получить такое согласование, то суды признают строительство незаконным. Расскажу, что бывает, на примерах.

Один житель Воронежа хотел построить дом на своем участке недалеко от аэродрома. Он собрал все документы, за исключением согласия Росавиации. Но без этого согласия местная администрация отказалась признавать строительство дома законным.

Гражданин пошел в суд и сначала выиграл его. По мнению суда первой инстанции, в градостроительном кодексе ничего не сказано о согласии Росавиации и, значит, его получать не надо. Вышестоящий Воронежский областной суд согласился с таким решением.

Оба суда поправил Верховный суд: требования воздушного законодательства тоже должны учитываться местными администрациями при рассмотрении документов на строительство. Поэтому проект надо согласовывать и с Росавиацией.

Если вам затягивают согласование или необоснованно отказывают, можно обратиться в суд. Так, одной строительной фирме удалось выиграть суд с администрацией Архангельска.

Застройщик никак не мог получить согласие у Минобороны, а из-за этого администрация не предоставляла разрешение на строительство. Суд решил, что малоэтажный жилой дом не помешает аэродрому и стройка не должна простаивать из-за того, что приаэродромная территория все еще не установлена.

В теории после принятия итогового решения о приаэродромной территории все должно быть проще и понятнее. Будет решено, где можно свободно строить дома, где их в принципе нельзя строить, а где можно, но не выше определенной высоты и этажности. Следовательно, и дополнительно согласовывать с инстанциями не потребуется.

На практике все еще возникают проблемы: приказы об установлении приаэродромных территорий публикуются без какой-либо конкретики, а вся информация содержится в приложениях к приказам, которых нет в открытом доступе.

Если аэродром перестал функционировать и исключен из реестров аэродромов гражданской или экспериментальной авиации, то согласовывать с инстанциями ничего не нужно.

Вот еще пример. Житель Ростовской области хотел построить дом на приаэродромной территории. Он не получил согласия Росавиации, и местная администрация признала стройку незаконной. Но суд решил иначе: аэродром уже не работал, а значит, и согласие Росавиации получать не требовалось.

Я советую поступить так:

1. Получите выписку из ЕГРН на ваш земельный участок. В графе «Особые отметки» проверьте, находится ли участок на приаэродромной территории Внуково. Также поищите в выписке действующие ограничения на строительство. Еще приаэродромную территорию можно увидеть на публичной кадастровой карте.
2. Если участок находится на приаэродромной территории, свяжитесь с Росавиацией и уточните необходимость согласования строительства.
3. Если Росавиация отказывает или затягивает согласование, вы можете оспорить ее действия в суде.

У нас есть еще материалы, которые могут пригодиться при строительстве дома:

• Как отправить уведомление о строительстве частного дома
• Как получить разрешение на строительство дома
• Дачная амнистия — 2019: что нужно знать владельцам домов и участков
• Как получить налоговый вычет при строительстве дома