Купили три года назад квартиру в новостройке. Дом еще не сдан. По документам и техпаспорту значится у меня однокомнатная квартира под номером 8. На деле в этом доме под номером 8 построили трехкомнатную квартиру. Как нам быть?

Edward R.

Номер квартиры не так уж важен. Основной определяющий признак недвижимости — это ее кадастровый номер. Поэтому волноваться не нужно.

Пока дом не достроен и не поставлен на кадастровый учет, номера квартир в нем условные. Количество квартир и их нумерация в процессе строительства может неоднократно меняться.

Путаница могла возникнуть, если во время строительства дома сменилась нумерация квартир. Например, кто-то купил квартиры № 6 и 7 и объединил их в одну еще на этапе строительства. Вместо двух квартир стала одна — № 6. Следовательно квартира № 8 стала квартирой № 7, а квартира № 9 — квартирой № 8 и так далее.

Или просто сам застройщик решил изменить планировки квартир — такое тоже бывает.

Как нумеруют квартиры

Каждый город сам принимает положения о порядке нумерации квартир в доме. Как правило, квартиры нумеруются слева направо с первого жилого этажа. Окончательная нумерация квартир, которая определяет ваш почтовый адрес, присваивается дому незадолго до того, как он введен в эксплуатацию.

Городские власти выносят специальное постановление о присвоении почтового адреса дому и квартирам. Это постановление делается на основании технического паспорта на дом. В техпаспорте как раз и подсчитано точное количество квартир, которое могло просто измениться, — техпаспорт зафиксирует то, что реально построено.

Постановления о присвоении почтового адреса в публичном доступе обычно нет, если только муниципалитет не решит его по какой-то причине опубликовать. Но он не обязан это делать. Копия постановления будет у застройщика, и вот он уже обязан выдать ее вам вместе с актом приема-передачи квартиры. Постановление вам понадобится для регистрации прав собственности.

Зачем нужен техпаспорт

Техпаспорта у вас на руках тоже не должно быть, если дом еще не сдан. В лучшем случае у вас может быть копия проектной документации, раздел «Архитектурные решения», где есть планировка вашей квартиры. Там же может быть указан ее номер. Такую копию чертежей используют в качестве приложения к договору долевого участия, чтобы выделить на нем именно ваше жилье.

Технический паспорт делают непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию. Делает его БТИ или другая уполномоченная кадастровая организация по поручению застройщика. Это происходит уже после того, как БТИ замерит квартиры и посчитает их, чтобы уточнить площадь.

Застройщик обычно готовит паспорт на весь дом. Технический паспорт на отдельную квартиру делают сами участники долевого строительства. Для оформления прав на квартиру технический паспорт не нужен, поэтому заранее его не делают. Технический паспорт может понадобиться при продаже или дарении и для оформления залога в пользу банка, если квартира приобретена в ипотеку.

Получается, что, пока дом не закончили строить, туда не пришли замерщики из БТИ, не померили дом, а застройщик не оплатил изготовление технического паспорта на дом — а возможно, и на квартиры, — паспорта у вас на руках быть не может.

Вы можете обратиться к застройщику за разъяснениями. Запросите у него копию проектной документации, например архитектурные решения по спорным этажам. Застройщик не должен отказать. Как минимум, он должен объяснить, почему и как так произошло, что вы купили однокомнатную квартиру с номером 8, а в доме построили трехкомнатную с этим номером. И можно ли вам забрать трехкомнатную по той же цене.

Нужно ли что-то делать

Если вы купили однокомнатную квартиру — однокомнатную вам и отдадут. Просто номер у нее будет другой.

Теоретически, если изменилась нумерация квартир, можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия. Но в этом нет необходимости. В любом случае вы получите в собственность ту квартиру, характеристики которой указаны в договоре. Закон устанавливает, что квартира определяется в первую очередь по метражу и типу — однокомнатная или двухкомнатная — и по плану этажа с указанием расположения, а не по условному номеру в договоре долевого участия.

Поэтому можно ничего не делать. Смотреть надо на то, что застройщик будет отдавать вам по акту приема-передачи. Если количество квадратных метров, планировка и тип квартиры совпадают — номер не имеет значения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.