Моя мама купила квартиру в ипотеку. Я выплачиваю ее, хотя я всего лишь поручитель. Оформить квартиру на себя в момент покупки я не мог, а сейчас появилась возможность помочь маме с выплатами.

Хочу переписать ипотеку на себя: сниму с мамы лишнюю заботу и, возможно, смогу уменьшить процент. Еще так мне будет проще вносить платежи. Сейчас приходится носить каждый раз в банк доверенность на доступ к маминому счету.

Могу ли я рефинансировать ипотеку на себя без изменения прав собственности? Сейчас квартира оформлена в равных долях на нас с мамой.

Тимур

Тимур, препятствий для этого я не вижу. Поскольку вы тоже собственник квартиры и одновременно поручитель в кредитном договоре, вы можете переоформить ипотечный кредит на себя. Но мама все равно останется созаемщиком. Сейчас поясню почему.

Дело в солидарной ответственности

Банк берет в залог всю квартиру, несмотря на то что формально основной заемщик по кредиту — только ваша мама и ей при этом принадлежит не вся квартира, а часть. Если мама не сможет выплачивать кредит, банк обратится к вам, как к поручителю, и попытается взыскать долг с вас. Это называется «солидарная ответственность».

Если вы рефинансируете кредит на себя, изменится порядок заемщиков в кредитном договоре. То есть если что-то пойдет не так — сначала долг спросят с вас, а только потом — с мамы. Но порядок распределения долей в квартире у вас останется прежний: 50% у вас, 50% у мамы.

Банк требует, чтобы собственники недвижимости все равно оставались участниками кредитного договора. Поэтому полностью вывести маму из договора банк не позволит.

Найдите банк

Не все банки рефинансируют кредиты с долевой собственностью. Поэтому, когда будете искать банк, смотрите не только на размер ставки. Иначе вы рискуете только потратить время и получить отказ на этапе сбора документов по недвижимости.

При подаче заявки на рефинансирование сразу узнавайте в банке, работает ли он с долевой собственностью. Чтобы упростить поиск, можно подать заявку в Тинькофф-ипотеку и найти такой банк через нее.

Подайте заявку и приложите документы

Укажите, что хотите стать основным заемщиком, а в графе «созаемщик» укажите маму. К заявке приложите документы о доходах, а также документы о рефинансируемом кредите и квартире. Вы можете сделать маму нефинансовым созаемщиком. Это созаемщик, который тоже выступает стороной кредитного договора, но не подтверждает свой доход и не собирает документы для банка. То есть вашей маме не придется запрашивать справки с работы, а понадобится приехать только на сделку и сходить к нотариусу.

Вы можете увеличить или сократить срок кредита, а также изменить размер платежа при рефинансировании. Но будьте внимательны. Когда увеличиваете срок, банк учитывает возраст заемщиков. Обычно кредит дают так, чтобы самый пожилой из заемщиков мог погасить его в среднем до 65 лет. То есть если вашей маме сейчас 55 лет, увеличить срок кредита до 15 лет не получится. Банк рефинансирует вам кредит только на 10 лет.

Выгоднее сохранить размер платежа прежним, а уменьшить только срок. Так вы быстрее расплатитесь с кредитом и уменьшите сумму переплаты банку.

Калькулятор подскажет, сколько вы можете сэкономить на процентах по ипотеке
Калькулятор подскажет, сколько вы можете сэкономить на процентах по ипотеке

Сделайте оценку и соберите документы на квартиру

Когда банк рассмотрит вашу заявку, вам понадобится собрать пакет документов на квартиру. Вот что обычно требует банк для квартиры на вторичном рынке:

  1. Правоподтверждающий документ на недвижимость, например свидетельство о собственности. Если покупали квартиру после 15 июля 2016 года, у вас на руках есть выписка из ЕГРП или ЕГРН.
  2. Документы — основания приобретения квартиры. Например, договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  3. Технические документы на недвижимость.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Отчет об оценке квартиры, который сделали не позже 6 месяцев назад. Если предыдущий устарел, понадобится заказать новый.

Иногда банк просит дополнительные документы, например справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капремонту. Это зависит от требований банка и особенностей вашей квартиры.

Подпишите документы и сходите к нотариусу

Когда банк одобрит вашу недвижимость, вам назначат сделку. Вы подпишете кредитный договор, оформите новый страховой полис, и банк переведет на ваш счет деньги для погашения кредита в старом банке. После этого вы снимете обременение с квартиры и снова пойдете в банк, чтобы подписать договор залога. И вот тут в вашем случае будет еще один нюанс.

Поскольку у вас долевая собственность, вам потребуется сходить к нотариусу и удостоверить договор залога у него. Сделки с долями, в том числе и договоры ипотеки долей в праве общей собственности, обязательно должен заверять нотариус.

Скорее всего, банк выдаст образец, вы принесете его нотариусу, он проверит и удостоверит. Стоимость удостоверения — 200 рублей. А вот за техническую работу нотариус возьмет больше. Все зависит от региона, но цена варьируется от 5500 до 10 000 рублей.

После этого вы накладываете обременение уже в пользу нового банка. Обычно на период, пока заемщик перекидывает обременение с одного банка на другой, ставка по кредиту выше на 1—2%. Как только вы наложили обременение в пользу нового банка, банк снижает ставку.

Если кратко

Найдите банк, который возьмется рефинансировать ваш кредит, и получите одобрение на нужную сумму и срок. Сделайте свежую оценку, соберите документы на квартиру и отправьте на рассмотрение в банк. Когда банк все одобрит, подпишите кредитный договор, закройте кредит в старом банке и снимите его обременение. И не забудьте сходить к нотариусу. Удачи.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Задать вопрос