ЖКХ
43K

Требуют оплатить долг за коммуналку в съемной квартире после смерти собственницы

37

Я снимала квартиру и исправно оплачивала коммунальные счета. После смерти хозяйки квартиры никто из родственников в наследство не вступил и я продолжила в ней жить и платить по счетам.

Через пять лет сотрудники администрации сообщили мне, что квартира перешла в собственность города и я должна ее освободить, что я и сделала. А еще через год мне заявили, что я должна за коммуналку 35 тысяч рублей.

Должна ли я платить? Квартира-то не моя.

Наталья

Наталья, на первый взгляд, вы действительно не должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, поскольку квартира к вам никакого отношения не имеет. Судебная практика это подтверждает.

Аватар автора

Алиса Маркина

юрист

Страница автора

Но многое зависит от того, был ли у вас письменный договор с умершей хозяйкой и знают ли о нем в администрации.

Наследование прав по договору найма

Если у вас был письменный договор найма квартиры и администрация об этом знает, то до расторжения договора и вашего переезда вы обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Наниматель квартиры обязан оплачивать ЖКУ в том порядке, о котором он договорился с собственником. Обязанность платить за ЖКУ связана с документально оформленными правоотношениями: собственности, найма, строительства. Если же вы жили в квартире по устной договоренности, то вообще не должны оплачивать коммуналку. Правда, и собственник квартиры мог вас выселить в любой момент.

Договор найма продолжает действовать и при переходе права собственности по наследству. Если наследников нет, то все права и обязанности на имущество переходят к муниципальной администрации, региону или России в целом. Такое имущество называется выморочным.

Если договор был, то вы должны были продолжить выполнять обязанности по нему в пользу администрации до вашего переезда и передачи ключей. Выполнять обязанности — значит оплачивать ЖКУ и вносить плату за наем. Платить вы должны были только за услуги, прописанные в договоре.

Если вы съехали тихо, то формально как будто продолжали жить в квартире, следовательно, должны были платить по счетам. В этом случае погасить задолженность в размере 35 тысяч рублей придется, но только если это долг по договору.

Если договор был, но о нем никто не знает, теоретически вы можете оплачивать задолженность по коммуналке за любой предъявленный период. О договоре могут не знать, если вы не зарегистрировали его в Росреестре и не ссылались на него в других документах.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Без договора нет обязанностей

Если письменного договора не было и вы жили в квартире по устному соглашению с хозяйкой, то обязанности по оплате ЖКУ у вас не возникло. Формально получается, что прежняя хозяйка квартиры пустила вас жить бесплатно, а вы оплачивали ЖКУ добровольно, из чувства благодарности и в любой момент могли прекратить это делать.

Поскольку новый собственник — унаследовавшая квартиру администрация — не предлагал вам жить в ней на каких-либо других условиях, вы продолжали пользоваться квартирой бесплатно. Когда администрация попросила освободить квартиру, вы согласились. На этом ваши правоотношения закончились.

Не имеет значения, кто унаследовал квартиру. Если договора не было, последствия одинаковые и для администрации, и для обычных людей.

  • Например, в Магадане сыновья-наследники требовали у сожительницы их умершего отца и ее сына оплатить задолженность за коммунальные услуги. Сыновьям казалось логичным, что проживающие в квартире люди обязаны платить за ЖКУ. Суд согласился выселить из квартиры посторонних для наследников людей, но долги за ЖКУ не взыскал. Между наследниками и проживающими в квартире не было договора об оплате таких услуг.
  • Кроме того, по документам долг за коммуналку имеют наследники, а между проживающими в квартире людьми и коммунальщиками никакой связи нет. И пока долг не погашен, наследники не понесли никаких убытков. Только после оплаты долга наследники могли потребовать возмещения расходов с проживающих в квартире.

То есть если администрация требует оплатить долг по квитанциям за год, когда вы не жили в квартире, вы вправе не платить: это долг самой администрации перед ресурсоснабжающими организациями. А вы вообще не сторона этих правоотношений.

  • Еще примеры из суда. В Выборге и Санкт-Петербурге суды двух инстанций отказались взыскивать в пользу наследника стоимость коммунальных услуг, которыми пользовался посторонний человек. Суды посчитали, что у собственника был выбор, на каких условиях разрешать жить в квартире другому человеку. Поскольку договора найма нет, квартира предоставлялась безвозмездно.
  • В Челябинске коммунальщики требовали от наследника-администрации возместить долг за отопление, а администрация, в свою очередь, — переложить долги на жившую в квартире женщину. Долга могло и не быть: за все прочие коммунальные услуги женщина платила вовремя и полностью, но квитанции за отопление много лет не приходили. Администрация хотела использовать факт оплаты прочих ЖКУ для снятия ответственности с себя, но суд встал на сторону женщины.

Есть и другая практика. В Санкт-Петербурге суд взыскал долг за жилищно-коммунальные услуги с прописанной в квартире женщины. Она не была ни собственником, ни родственником собственника, который умер 12 лет назад. Но я не думаю, что в вашем случае может произойти подобное. Наверняка суд рассмотрел дело как типовой спор о взыскании долга за ЖКУ, потому что женщина в суд не явилась и возражения не представила. Регистрация подтверждала факт пользования квартирой, поэтому деньги и потребовали.

Как я поняла, вы в квартире зарегистрированы не были, поэтому коммунальщики с вас деньги и не требовали: они о вас просто не знали. А администрация не сможет получить с вас деньги, потому что у вас нет договора с обязанностью платить за ЖКУ. Юридически ситуация выглядит так: они разрешали вам жить в квартире, ничего не требуя взамен.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
  • ВалерийМне прям интересно. Пять лет жить в квартире и "не заметить", что собственник умер? Или типа "А, да пофиг, прокатит"? Как это все произошло, расскажите :)5
  • felidaeValeryi, более того, есть 234 статья ГК РФ, которая позволяет "ничьё" имущество сделать своим.1
  • Andy ShaxValeryi, 2 раза арендовал помещение и не знал и не интересовался кто собственник. Все вопросы аренды курировал агент риэлтор. Часто собственники юридические лица со сложной структурой собственности. У меня например есть акции одного американского холдинга недвижимости, и арендаторы даже не подозревают что я существую вообще.2
  • Алиса МаркинаValeryi, она заметила, а администрация - нет.4
  • Дмитрий МалаховAndy, ну это странно и неправильно. Как раз не интересуясь "кто собственник" легко попасть на мошенников, когда договор с вами заключит тот, кто не имеет права это делать. "Классический" вариант это история с долями - собственник второй доли приходит и выгоняет вас, так как сдача квартиры незаконноа3
  • Pavla TolokoninaЧисто по-человечески: заплатить 35 тысяч после того, как 5 лет экономили на аренде, проживая бесплатно (я сильно сомневаюсь, что вы все пять лет на счет покойницы плату за наем переводили), - это вообще ни о чем.10
  • Илья ТаскаевValeryi, из статьи как раз и следует что "прокатило" если не было договора, а его скорее всего и не было1
  • Алиса МаркинаPavla, так-то да, но юридически, скорее всего, нет обязанности платить. К тому же, вот так сразу может и не быть свободных 35 тысяч рублей. И человек уже год прожил где-то в другом месте, и думать забыл про ту квартиру.9
  • Андрей СазоновНеплохо так сэкономила)1
  • Алексей Алексеевиччто-то как то сомнительно, что без договора найма (с прописанной обязанностью платить за ЖКУ) нет обязанности платить за фактическое потребление коммунальных услуг. Управляющие компании легко взыскивают и без договора управления МКД заключенным с собственником/нанимателем, за фактически потребляемые услуги (единственное отличие - в законе есть обязанность оплачивать ЖКУ у собственника/нанимателя). Возможно перепутаны понятия "обязанность" и "возможность доказательства факта" проживания. Иное толкование означает неосновательное сбережение денежных средств у проживающего без основания в квартире. То есть цепочка такая: сначала платит собственник (наследник), а потом он имеет право взыскать неосновательное обогащение (НО это и неосновательное сбережение тоже) с фактически потребившего коммунальные услуги (при возможности доказывания факта проживания).0
  • Алекс КалужскийValeryi, если у бабули-хозяйки не было никаких родственников - вполне возможно0
  • Алиса МаркинаАлексей, я сначала тоже подумала, что будет простой путь взыскания долга с зарегистрированного лица независимо от прочих обстоятельств. Потому что коммунальщики интересуются фактом регистрации, а не фактами проживания и его законности. Но наниматель по умолчанию оплачивает ЖКУ, только если это договор соцнайма, которого нет. Так что либо договорные условия, либо собственник молчаливо согласился, чтобы человек просто жил. К тому же автор вопроса в квартире не зарегистрирован, так что как вообще доказать факт пользования? У собственника было право выселить жильца в любой момент, наследник воспользовался этим правом через 5 лет.0
  • Алекс КалужскийАлексей, в данном случае Администрации придется собрать доказательства, что ответчица действительно жила в квартире в тот период, за который она требует деньги2
  • Pavla TolokoninaАлиса, юридически - без вопросов, статья нужная и полезная. Мне интересно, при освобождении помещения подписывала ли Наталья какие-то акты приема-передачи. Когда у меня жильцы съезжают или мы перезаключаем договор, всегда подписываем показания счетчиков и что задолженностей по КУ нет.2
  • Алексей АлексеевичАлиса, регистрация это лишь одно из доказательств проживания/обязанности оплаты. Коммунальщики вообще то уполномочены устанавливать факты проживания незарегистрирорванных лиц в квартире (пп. е пункт 32 Правил предоставления коммунальных услуг Постановлением Правительства РФ № 354 "безучетное потребление"-когда нет счетчиков на КУ в квартире). Если собственник молчаливо согласился что бы человек просто жил - это не означает что собственник согласился оплачивать потребленные проживающим лицом коммунальные услуги (как минимум те услуги, которые по счетчику можно взыскать в пропорции). Чистой воды неосновательное обогащение. Мне сдается собственник имеет право взыскать и плату за найм - по цене определенной в соответствии с п. 3 ст 424 ГК РФ.1
  • Алиса МаркинаАлексей, а вы внимательно прочтите вопрос: автор пишет, что продолжал оплачивать все ЖКУ. Лично я уверена, что 35 тысяч - это начисления за год после переезда автора. Было бы странно оплачивать долг за чужую квартиру и за то время, когда там не жил. А дальше как раз нормативы об оплате только по договору.0
  • Алексей АлексеевичАлиса, тогда всего делов - доказать что там не жила. если действительно не жила то это проще простого. без суда ничего не платить0
  • AndyДмитрий, есть такой риск, да. Посчитал что риэлтору хорошая репутация дороже чем надуть меня на маленькую сумму.0
  • Алиса МаркинаPavla, да, у меня тоже были вопросы, зафиксированы ли как-то по документам проживание и отъезд автора.0
  • Алиса МаркинаАлексей, но ей нужно это доказывать только если администрация пойдёт в суд. А если дело дойдёт до суда, это будет регрессное требование, а не напрямую оплата долга за ЖКУ.0
  • Алексей АлексеевичАлиса, в теории да, но вы давно были в судах? там случается бред сплошь и рядом. тем более когда дело касается органов власти1
  • Михаил Ивановfelidae, для недвижимости срок составляет 15 лет, поэтому это не подходит. Также героям пришлось бы доказывать, что они именно владели квартирой, а не жили как наниматели.2
  • Николай Деев"...После смерти хозяйки квартиры никто из родственников в наследство не вступил и я продолжила в ней жить и ПЛАТИТЬ по счетам..." ============================================================= Не ясно - за что долг! За год после выселения?0
  • Алиса МаркинаНиколай, я думаю, да.1
  • Алиса МаркинаМакс, суды считают иначе.2
  • Рафаэль Рафfelidae, полный бред эта 234 статья. Ни одного положительного судебного решения по ней нет.0
  • Алиса МаркинаРафаэль, а я видела пару месяцев назад. Мужчина получил квартиру так.0
  • Ivan ProblemkinМакс, Вы о чём? Женщина год не пользовалась квартирой, жила в другом месте - интересно, научите, как могла она обогатиться?6
  • Anton BekhmetyeffРафаэль, я прихватизироаанные сотки нескольким клиентам так узаконил0
  • Дмитрий Романовкстати можно было бы выкупить квартиру из собственности города, была бы цена не по рыночной стоимости а по стоимости инвенаризации(значительно ниже) разница в разы была бы, эх упустили шанс вы0
  • Алиса МаркинаДмитрий, совет хорош для тех, у кого есть деньги.0
  • Pavla TolokoninaIvan, в смысле - остаться без жилья? У барышни был договор аренды, она пять лет по нему не платила, а потом его расторгли. Заплатить за пять лет её не просят, так что ещё по-божески.0