Я снимала квартиру и исправно оплачивала коммунальные счета. После смерти хозяйки квартиры никто из родственников в наследство не вступил и я продолжила в ней жить и платить по счетам.

Через пять лет сотрудники администрации сообщили мне, что квартира перешла в собственность города и я должна ее освободить, что я и сделала. А еще через год мне заявили, что я должна за коммуналку 35 тысяч рублей.

Должна ли я платить? Квартира-то не моя.

Наталья

Наталья, на первый взгляд, вы действительно не должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, поскольку квартира к вам никакого отношения не имеет. Судебная практика это подтверждает.

Но многое зависит от того, был ли у вас письменный договор с умершей хозяйкой и знают ли о нем в администрации.

Наследование прав по договору найма

Если у вас был письменный договор найма квартиры и администрация об этом знает, то до расторжения договора и вашего переезда вы обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Наниматель квартиры обязан оплачивать ЖКУ в том порядке, о котором он договорился с собственником. Обязанность платить за ЖКУ связана с документально оформленными правоотношениями: собственности, найма, строительства. Если же вы жили в квартире по устной договоренности, то вообще не должны оплачивать коммуналку. Правда, и собственник квартиры мог вас выселить в любой момент.

Договор найма продолжает действовать и при переходе права собственности по наследству. Если наследников нет, то все права и обязанности на имущество переходят к муниципальной администрации, региону или России в целом. Такое имущество называется выморочным.

Если договор был, то вы должны были продолжить выполнять обязанности по нему в пользу администрации до вашего переезда и передачи ключей. Выполнять обязанности — значит оплачивать ЖКУ и вносить плату за наем. Платить вы должны были только за услуги, прописанные в договоре.

Если вы съехали тихо, то формально как будто продолжали жить в квартире, следовательно, должны были платить по счетам. В этом случае погасить задолженность в размере 35 тысяч рублей придется, но только если это долг по договору.

Если договор был, но о нем никто не знает, теоретически вы можете оплачивать задолженность по коммуналке за любой предъявленный период. О договоре могут не знать, если вы не зарегистрировали его в Росреестре и не ссылались на него в других документах.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Без договора нет обязанностей

Если письменного договора не было и вы жили в квартире по устному соглашению с хозяйкой, то обязанности по оплате ЖКУ у вас не возникло. Формально получается, что прежняя хозяйка квартиры пустила вас жить бесплатно, а вы оплачивали ЖКУ добровольно, из чувства благодарности и в любой момент могли прекратить это делать.

Поскольку новый собственник — унаследовавшая квартиру администрация — не предлагал вам жить в ней на каких-либо других условиях, вы продолжали пользоваться квартирой бесплатно. Когда администрация попросила освободить квартиру, вы согласились. На этом ваши правоотношения закончились.

Не имеет значения, кто унаследовал квартиру. Если договора не было, последствия одинаковые и для администрации, и для обычных людей.

Например, в Магадане сыновья-наследники требовали у сожительницы их умершего отца и ее сына оплатить задолженность за коммунальные услуги. Сыновьям казалось логичным, что проживающие в квартире люди обязаны платить за ЖКУ. Суд согласился выселить из квартиры посторонних для наследников людей, но долги за ЖКУ не взыскал. Между наследниками и проживающими в квартире не было договора об оплате таких услуг.

Кроме того, по документам долг за коммуналку имеют наследники, а между проживающими в квартире людьми и коммунальщиками никакой связи нет. И пока долг не погашен, наследники не понесли никаких убытков. Только после оплаты долга наследники могли потребовать возмещения расходов с проживающих в квартире.

То есть если администрация требует оплатить долг по квитанциям за год, когда вы не жили в квартире, вы вправе не платить: это долг самой администрации перед ресурсоснабжающими организациями. А вы вообще не сторона этих правоотношений.

Еще примеры из суда. В Выборге и Санкт-Петербурге суды двух инстанций отказались взыскивать в пользу наследника стоимость коммунальных услуг, которыми пользовался посторонний человек. Суды посчитали, что у собственника был выбор, на каких условиях разрешать жить в квартире другому человеку. Поскольку договора найма нет, квартира предоставлялась безвозмездно.

В Челябинске коммунальщики требовали от наследника-администрации возместить долг за отопление, а администрация, в свою очередь, — переложить долги на жившую в квартире женщину. Долга могло и не быть: за все прочие коммунальные услуги женщина платила вовремя и полностью, но квитанции за отопление много лет не приходили. Администрация хотела использовать факт оплаты прочих ЖКУ для снятия ответственности с себя, но суд встал на сторону женщины.

Есть и другая практика. В Санкт-Петербурге суд взыскал долг за жилищно-коммунальные услуги с прописанной в квартире женщины. Она не была ни собственником, ни родственником собственника, который умер 12 лет назад. Но я не думаю, что в вашем случае может произойти подобное. Наверняка суд рассмотрел дело как типовой спор о взыскании долга за ЖКУ, потому что женщина в суд не явилась и возражения не представила. Регистрация подтверждала факт пользования квартирой, поэтому деньги и потребовали.

Как я поняла, вы в квартире зарегистрированы не были, поэтому коммунальщики с вас деньги и не требовали: они о вас просто не знали. А администрация не сможет получить с вас деньги, потому что у вас нет договора с обязанностью платить за ЖКУ. Юридически ситуация выглядит так: они разрешали вам жить в квартире, ничего не требуя взамен.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.