Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?
У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.
Но из-за этого попадаешь на налог: квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.
Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.
Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.
При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.
Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
Уменьшить доходы на расходы
Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.
Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:
5 000 000 ₽ − 4 800 000 ₽ = 200 000 ₽
А налог на доходы от этой сделки будет таким:
200 000 ₽ × 13% = 26 000 ₽
Если вы покупали новостройку без отделки, в расходы можно добавить еще и затраты на отделку.
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.
Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. Проценты по кредиту Минфин раньше не считал расходами на приобретение, но теперь есть письма, которые говорят, что такие расходы должны учитываться для уменьшения доходов.
Уменьшить доходы на 1 000 000 ₽
Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.
Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.
Тогда налог надо считать так:
(5 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13% = 520 000 ₽
Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.
Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.
Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже
Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.
При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% от расходов или максимум 260 000 ₽ — это НДФЛ из вашей зарплаты.
Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.
Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ, который должны заплатить.
Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.
Взаимозачет НДФЛ на примере
| Ваш вычет при покупке квартиры | 2 000 000 ₽ |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 260 000 ₽ |
| НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку | 26 000 ₽ |
| НДФЛ к уплате в бюджет | 0 ₽ |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 234 000 ₽ |
Взаимозачет НДФЛ на примере
| Ваш вычет при покупке квартиры | 2 000 000 ₽ |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 260 000 ₽ |
| НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку | 26 000 ₽ |
| НДФЛ к уплате в бюджет | 0 ₽ |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 234 000 ₽ |
То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 000 ₽, а 520 000 ₽ налога. Но при условии, что квартира стоила 4 000 000 ₽ и более, а у обоих супругов есть доход, облагаемый НДФЛ. По начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.
Если у вас ипотека, к вычету можно заявить еще и уплаченные проценты: с них тоже возвращают 13% налога. Если нет права на вычет при покупке квартиры, уменьшайте начисленный налог с помощью расходов на учебу детей, платное лечение или ИИС.
Если вы уже использовали часть вычета, заявите к зачету остаток. Так можно.
Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры
Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.
Расходы на другую квартиру, которую вы купили за эти деньги, здесь не подойдут.
Если квартиру продает семья с двумя или более несовершеннолетними детьми, то покупка другой квартиры больше или дороже освободит их от налога. Даже если квартиру продали через месяц после покупки. Главное, чтобы квартира была куплена в том же году или не позже 30 апреля следующего года. Подробнее об этом мы писали в другой статье.
Минимальный срок владения при продаже единственной квартиры — 3 года
Если в момент продажи квартиры у вас в собственности больше не будет другого жилья, то минимальный срок владения составляет не пять лет, а три года. Это же правило действует, если вы продаете жилье, а предыдущее купили не раньше чем за 90 дней до продажи. Тогда по истечении трех лет не нужно ни подавать декларацию, ни платить НДФЛ.
Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.
