Хочу продать долю в квартире без согласия родных

51
Аватар автора

Николай

спросил в Сообществе

Здравствуйте, уважаемая редакция Т⁠—⁠Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Статья 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату  .

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы, как продавец доли, предприняли все меры, чтобы известить совладельцев о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом  .

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Главная причина, по которой не удастся продать вашу долю посторонним людям по рыночной цене, в том, что, скорее всего, покупатель не сможет ей пользоваться.

Собственники общего жилья должны договариваться, как будут уживаться рядом. Если к согласию прийти не получится, спор придется решать в суде, который будет учитывать количество квадратных метров, сложившийся порядок пользования, нуждаемость всех сособственников в жилье и реальную возможность совместного проживания. То есть комфорт родителей и брата будет на первом месте — ведь они уже заняли конкретные комнаты, а у брата до окончания строительства нет другого жилья  .

Новому совладельцу суд может отказать во вселении, точно запретит сдавать часть квартиры в наем и пояснит это тем, что тот покупал долю с риском невозможности использования.

Мы разбирали, как подселиться в трешку. Спойлер: очень трудно.

Потенциальный покупатель сможет взыскивать с родственников компенсацию за проживание на его метрах, но только через суд. Вряд ли кто-то захочет ввязываться в такую историю, поэтому если покупатель и найдется, то он станет сбивать цену. В итоге придется расстаться с долей за бесценок, и на покупку собственной квартиры все равно не хватит.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

  • Ирина Чукаеванужно сделать апгрейд вашего комментария. В 2019 году есть изменения.1
  • Наталия КарачевцеваУ меня почти подобная история только с дочерью И как решить этот вөпрос не знаю Очень сложно Не хочется выносить на обсуждение всему "СВЕТУ"1
  • Оксана ЧайкаЭто скотство продавать долю в семейном гнезде,хочешь жить отдельно,покупай ,без продажи долей,жена небось настаивает,сучка,я бы брата прибила,если бы он семейное гнездо хотел продать...пусть твоя жена продаст долю у своих родителей,конечно она не дура так делать....2
  • Алиса МаркинаНаталия, вопрос можно опубликовать анонимно.3
  • Александра ЗолотухинаУ меня тоже такая беда только с сестрами и незнаю как быть?4
  • Катерина СарсеноваПочти такая же ситуация. Есть 3 комнатная квартира. В ней 4 собственника. Я, папа, бабушка и сестра. Сестру посадили. Бабушку найти ни кто не может. С папой война идёт. У меня 2 детей, не могу заехать в квартиру и проживать как собственник. Папа меняет все замки и не даёт без него туда зайти, а если же и даёт, то приходит каждый день и делает все, чтобы я съехала от туда. В квартире как такового ремонта нет. Ни кто делать ничего не хочет, тратить свои деньги. Предлогаю папе выкупить его долю или же чтобы он выкупил мою. Не на какой контакт не идёт. Что делать, вообще не знаю.2
  • Полиция Т—ЖВася, вам предупреждение. Будьте вежливее и постарайтесь держать себя в руках. Загляните в правила, там много интересного: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/.5
  • ILya KHaА если этот "братец" предложит родне купить его долю (он обязан это сделать перед продажей), но цену предложит неадекватно высокую? Им придется подписать отказ , и он сможет продать долю чужим людям. Кто определяет цену продажи доли? Какую цену он может предложить своим родным?2
  • Анастасия КорниловаILya, родным он должен предложить реальную стоимость. Если сособственники откажутся купить или промолчат, собственник может продать свою долю другим лицам, но сумма продажи не может быть ниже той, которая была озвучена сособственникам9
  • Паршин АнтонКатерина, продать долю как написано в статье. Единственный выход7
  • Forr 21Оксана, ничего подобного. Тогда надо всем там жить, получается, в этом вашем гнезде, всем трём поколениям? Родители и два брата со своими семьями? У меня треть в двушке, это 2млн, довустим. Однушка стоит 4 млн. Мне 4 миллиона копить или два, разве разницы нет? А если в жтом примере родители в деревню хотят уехать, о каком разрушении "гнезда" идёт речь?3
  • Aza А КалоеваКакой точный,краткий и добрый ответ на щекотливый вопрос!!!1
  • Sergey NovikovОксана, а обзывать незнакомого человека, на основе только собственных предположений и не разобравшись в ситуации это не скотство, конечно же.11
  • НеллиУ меня такая же беда с племянницей! Нас трое наследников. Я сестра и брат. Но дочь сестры пошла в отказ. Мол не хочу продавать и всё. Имеет ли право седьмая вода на киселе проговаривать своё нелепое мнение?0
  • Анастасия КорниловаНелли, если она тоже собственница, степень родства не важна — она имеет право самостоятельно решать, как распорядиться своим имуществом. Если племяннице ничего не принадлежит, всё будет зависеть от решения её матери, которая, как я понимаю, владеет какой-то долей имущества. Племянница может уговорить вашу сестру не продавать имущество, и вам придётся как-то договариваться6
  • НатальяОксана, ты права я тоже так считаю!!!0
  • НатальяForr, зарабатывай и покупай1
  • АНаталья, так сами зарабатывайте и покупайте! У Вас всего лишь долевая собственность, а не полностью Ваша квартира. И другой сособственник имеет абсолютно такие же права, и в том числе - продать свою долю.4
  • НатальяForr, вы всё равно не продадите долю за условных 2 млн. Продать долю можно на невыгодных условиях и точно не по рыночной цене.4
  • Androidст.250 гк рф прочитайте и не морочьте людям голову. в случае продажи одному из собственников жилья,уведомление остальных собственников не требуется.0
  • Евгения ИзосиминаОгромная проблема с мамой. Она хозяйка дома, есть ещё брат. Прописаны все, а тёк же несовершеннолетние мои двое детей. Мама жить не даёт, брат хочет отказаться в мою пользу. Могу ли я продать свою долю или половину, если мама не хочет вообще продавать дом. За услуги не платит, ничего не делает.0
  • TiVi CrimeaКогда один из соственников конченый му*ак, всем мотает нервы, то продать долю цыганам самое то2
  • ТатьянаУ моего мужа тоже ситуация, 3-комнатная квартира, 4 собственника, при чем бывшая жена сама предложила выкупить его долю, он не возражал, но на этом всё и закончилось, одни обещания то завтра выкуплю то через месяц. Не знаем, что ещё предпринять, чтобы ускорить процесс0
  • Катя МонастырскаяКатерина, папа рано или поздно состарится и умрёт, бабушка пропала и возможно её уже нет в живых, тут лучше подождать и потом вступить в наследство с сестрой и продать квартиру по хорошей рыночной цене.1
  • Владимир БотановАлександра, у меня тоже такая ситуация, отдал сестре акции чтобы она купила квартиру, в счет что откажется от моей. Но она нарожала детей и сказала что будет претендовать на все, мать молчит и ничего не делает а я хз как быть0
  • МатильдаА как быть если у 1/2 дома нет собственника, но есть наследники, которые не хотят вступать в наследство из-за больших долгов? Мы хотим продать свою часть дома, но не можем. Нотариус говорит, что должны сначала предложить хозяину второй половины. А его нет. Подскажите, пожалуйста.0
  • Алексей КсенофонтовА вот если такая ситуация, предложили выкупить, цену прописали, но они договорились с покупателем, он отдал всё деньги, а продовец ему обратно возвращает часть. Пример брат предлогает купить комнату за 10р, для меня это много, он находит покупателя, договаривается с ним он платит при натариусе эти 10р, но затем 5р он возвращает покупателю. С этим как быть?1
  • user3351704У меня ситуация такая,что разошлись с мужем,подала на раздел дома,сделала новые документы,ну в суде он по собственному желанию отдал 1/5 часть дома,я могла претендовать на 1/2 ну отказалась по глупости, теперь хотела бы продать хоть эту часть,ну он не соглашается ни на какие условия,скажите пожалуйста что я могу сделать с этим, он даже не пускает меня в дом,хотя все документы у меня на руках.Последний раз он вызвал на меня ОМОН,ребята посмеялись и уехали,ну мне от этого не легче, скажите пожалуйста с чего начать??? Заранее благодарю.0
  • МарияЕсли у молодого человека родители неадекватные и брат тем более, то не надо советовать мириться с такими людьми! Пусть забирает свою долю и забудет о существование таких людей, которые на него наплевали0
  • МарияНаталия, а в чем проблема? Жалко дочери помочь?0
  • user3403502Удивительно, как много молодых людей озабочены деньгами вместо того, чтобы любить своих близких, беречь мир в семье. А деньги надо зарабатывать, тем более что в таких случаях речь идёт не о деньгах, а о своём праве отнять хоть сколько- нибудь ...0
  • user3403502Мария, проблема в дочери. Не хочет даже дождаться её смерти. Хочет сейчас мать выгнать или ободрать. К сожалению, таких дочек много ...0
  • user3403502Оксана, да. Именно так.0
  • user3403502Forr, оставьте уже родителей в покое. Дайте им спокойно дожить свою жизнь в своём доме. Они это заслужили. Вас вырастили. Не разрывайте на куски общий дом. Не гоните родителей, это жестоко. Работайте на себя сами. Пора.0
  • Алиса МаркинаВладимир, если письменных договорённостей нет, считайте переданные акции подарком племянникам.0
  • Алиса МаркинаILya, если братец продаст свою долю дешевле, её можно будет выкупить через суд по цене из договора продажи.0
  • Алиса МаркинаЕвгения, если вы с детьми только прописаны, то ничего продать не можете.0
  • Алиса Маркинаuser3351704, так у вас есть право на какую-нибудь долю? Или вы отказались от всего?0
  • Алиса МаркинаВладимир, нельзя.0
  • Алиса МаркинаIrina, государство выдавало метры на детей.0
  • Ирина БегларянЗдравствуйте, как узнать собственников в коммунальной квартире, если у них статус комнат и выписке они не указаны и найти их проблема, потому что они там не проживают0
  • Евгений СтепановАлиса, скажите пожалуйста сколько действует предложение на выкуп доли. Ситуация такая, что сособственник 1/3 доли предложил выкупить 1.5 года назад его долю за 700тыс рублей, сейчас же цена на кв. м выросла и он уже выставил на продажу за 1.1 млн р. и все равно это завышенная цена, при рыночной цене 400-600тыс. В уведомлении, телеграммой, не указал порядок расчетов и другие условия, только предложил выкупить. Если вдруг сделка у него состоится можно ли ее оспорить, ссылаясь на изменение рыночной стоимости, изменение условий? P.S. это получается злоупотребление правом, предложил по завышенной цене, а продал через 5-10 лет когда цена выросла и стала рыночной или даже ниже рынка.0
  • Алиса МаркинаЕвгений, 1. Предложение действует месяц, потом его можно обновлять. 2. Порядок расчётов указывать необязательно. 3. Оспорить получится, если в договоре продажи будет цена ниже 1,1 млн. 4. Злоупотребления правом тут нет.2