Сколько стоят московские квартиры в 2023 году

Новостройка в Москве летом 2023 года стоит 339 тысяч за квадратный метр. Примерно столько же, сколько и летом 2022 года

И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.

Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.

Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.

Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.

Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м², а у самых больших — 150—200 м².

Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.

Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.

Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.

Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.

Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.

Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.

В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.

Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.

В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.

Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.

Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².

Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.

Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.

Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.

Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же. Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.

А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.

По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.

По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.

Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.

Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.

В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.

Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4%, ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.

В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.

1. Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
2. Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
3. В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
4. На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
5. В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
6. На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.