«Квартира 50 м² ​в Москве стоит 25 золотых монет»: эксперт — о ценах на жилье в золоте

Стоимость российского жилья в рублях со временем растет.

Так, за последние десять лет  квартиры подорожали на 109% — с 52 600 до 110 000 ₽ за квадратный метр. В этот же период золото росло в четыре раза быстрее. В пересчете на граммы золота стоимость квартир упала на 59%  : с 34 г за 1 м² в 2014 году до 14 г сейчас.

Мы поговорили с директором компании «Жилфонд», чтобы узнать, почему золотой квадрат дешевеет и стоит ли сейчас покупать недвижимость.

Исторически есть две базовые ценности: недвижимость и золото. А бумажные деньги — производный инструмент. У меня, например, есть червонец царских времен, на нем написано, что он соответствует такому-то количеству граммов золота. То есть можно было прийти в банк и обменять бумажку на золото. Доллар был тоже обеспечен подобным образом, но в 1971 году от золотого стандарта отказались. Стало возможно печатать деньги в любом количестве, не оглядываясь на то, чем они подкреплены. И сейчас мы просто верим в силу бумажки.

После 2020 года пошли разные макроэкономические процессы, а доллар стал санкционным оружием. И моя вера пошатнулась: что если завтра доллар действительно перестанет быть общепризнанным средством платежа? И я обратил внимание на твердые активы: недвижимость и золото. Оказалось, что золото росло в четыре раза быстрее российского жилья. Знал бы 10 лет назад!

Золото — хороший индикатор, так как оно востребовано. Его покупают Центробанки, чтобы формировать резервы, его используют в ювелирном деле и в промышленности, в том числе при производстве электроники. При этом оно ограничено в природе, а значит, не подвержено инфляции, как деньги, которые можно печатать.

Еще спрос на золото резко вырос, когда российские безналичные активы заморозили. Доверие к доллару и другим финансовым активам на иностранном контуре пошатнулось. Многие страны стали менять структуру золотовалютных запасов, наращивая долю золота. А это один из сигналов для простых инвесторов — следить за тем, что делают крупные игроки и куда перетекает капитал.

При сравнении динамики цен на золото и недвижимость важно помнить такой момент: золото — это валютный инструмент, а российские квартиры — рублевый. Если мы посчитаем стоимость квартир в долларах, мы тоже увидим, что исторически квартиры дешевеют. Это связано с девальвацией рубля.

В то же время стоимость золота определяется в результате торгов на иностранных биржах, а потом переводится в рубли по текущему курсу. Это значит, что при росте курса доллара рублевая стоимость золота автоматически растет. И существенный вклад в опережающей динамике золота привнесла именно девальвация рубля.

Недвижимость — кроме того, что это инструмент сбережения — может приносить рентный доход: ее можно сдавать в аренду. Также она растет в цене и относительно ликвидна: можно продать за разумное время, в среднем за два-три месяца. Под залог недвижимости можно взять кредит. Получается, это востребованный инструмент, а еще осязаемый и понятный обывателю. Потому что акции, облигации, ЗПИФы и биткоины — это чересчур сложно.

В последние годы открывать брокерские счета и покупать ценные бумаги стало так же легко, как оформлять заказ на маркетплейсе. Но в то же время легко просто потерять много денег — например, если рынки упали или иностранный депозитарий заморозил ваши акции. А с недвижимостью много не потеряешь: рынок инертный, колебания небольшие. Исторически с момента появления частной собственности в 1990-х жилье только дорожает. Получается, в долгосрочном периоде не прогадаешь.

Понятно, что у недвижимости есть минусы в виде амортизации: здание и ремонт со временем устаревают. Также квартиру могут затопить соседи, в ней может случиться пожар. Правда, эти риски легко перекрываются страховкой.

Что же касается золота, его плюс в компактности: можно положить в карман и переехать в другое место. С квартирой так не получится — придется продавать, а это издержки.

Также в случае с драгметаллами есть разные формы владения: от биржевых инструментов и металлических счетов в банке до монет и золотых слитков. Я предпочитаю золото в физическом виде.

Спрос может взлетать во время панических настроений, когда случаются кризисы и геополитические потрясения. История показывает, что россияне обычно скупают доллары и твердые активы. Тот, у кого сбережений мало, бежит покупать гречку, консервы и спички. У кого денег больше, покупает в том числе золото и недвижимость.

В 2022 году, когда торги на фондовом рынке останавливали и было непонятно, куда улетит курс доллара, все ликвидные твердые активы моментально раскупили. Это объяснимо: люди не понимали, чему будет соответствовать бумажка в тысячу рублей и какая у нее будет покупательская способность, поэтому брали в том числе драгметаллы. Там не то что заработать, главное — сохранить было.

Также в пандемию 2020 года правительства разных стран печатали и вливали огромные деньги в экономики — на поддержание инфраструктуры, на дотации и так далее. А вся планета в это время проедала запасы. Это нам еще долго будет аукаться в виде инфляции. Поэтому материальные активы будут и дальше переоцениваться.

Золотой слиток относительно ликвиден: если нет царапин, его можно сдать в банк. Поэтому его нужно бережно хранить и не вскрывать упаковку. То же касается инвестиционных монет вроде «Георгия Победоносца». Они стоят столько, сколько и золото по котировкам — с небольшой разницей. Монеты можно продать как на частном рынке, так и в банке. Плюс они радуют глаз.

Минус же в том, что при незначительных повреждениях цена слитков и монет падает, а еще их могут украсть. Также есть спред при покупке и продаже: как и в случае с валютами, цены на драгметаллы в банке отличаются от биржевых котировок.

Но эти издержки незначительны на фоне роста цены золота и если вкладывать на долгосрок. Человек, который хранил сбережения в золотых монетах, оказался в более выгодном положении, чем тот, кто держал деньги на депозите. Сейчас ключевая ставка высокая и депозиты дают двузначную доходность, но исторически они в лучшем случае только отбивают потери от инфляции. Все эти инструменты — и депозиты, и драгметаллы, и недвижимость — имеют право на жизнь. Все зависит от финансовых целей и ситуации.

Если вам негде жить, логичнее купить жилье и не платить аренду, чем прятать монетки под пол арендованной квартиры. То есть всегда первым делом надо закрыть базовую потребность, а инвестировать уже свободные средства.

Важно не забывать и о качестве жизни. Лучшая инвестиция — в себя и в семью. Лишний раз отдохнуть, заняться образованием, здоровьем, потому что монетки в гроб не возьмешь. Нельзя уходить в крайности, когда живешь на хлебе и воде, зато откладываешь и откладываешь.

Давайте считать. Возьмем самую популярную инвестиционную золотую монету «Георгий Победоносец», которая весит одну унцию, или чуть больше 31 грамма. Курс золота на конец ноября 2024 года — 9000 ₽ за грамм. Получается, одна унция стоит порядка 279 000 ₽. Это плюс-минус стоимость квадратного метра на окраине Москвы.

Какой площади будет квартира — столько и надо монет. Половина унции, то есть 140 000 ₽, — это средняя стоимость квадрата в России. Получается, 25 золотых монет эквивалентны среднестатистической квартире в 50 м².

Напрямую квартиру за монеты не купить, потому что по закону расчеты у нас идут в рублях. Это будет оформлено как сдача монеты, зачисление денег на счет и купля-продажа квартиры.

Украшения — это инвестиционный актив и форма капитала. Раньше, если люди хотели сохранить деньги, они покупали самые простые обручальные кольца высокой пробы. Ведь стоимость ювелирного изделия — это цена металла и стоимость работы ювелира. И в простом обручальном кольце, не украшенном вензелями и камнями, почти вся цена — это стоимость золота.

Со временем драгметаллы дорожали. У кого-то в шкатулке лежало кольцо, купленное за 10 000 ₽, а сейчас оно стоит 40 000 ₽. Его можно сдать в ломбард. Купят не по полной цене. Например, если на кольце 585-я проба, чистого золота в украшении 58,5%. И за кольцо посчитают в таком же соотношении: вы получите 58,5% стоимости кольца. Но даже при таком раскладе вы получите больше, чем когда-то давно заплатили за кольцо.

А если вспомнить революционное прошлое: с чем многие аристократы бежали за рубеж 100 лет назад? Шкатулку под мышку — и вперед. Потом они продавали эти украшения, покупали себе дома или еду.

Есть специальные пробирные мастерские, где определяют пробу золота. У монеты «Георгий Победоносец» она, к примеру, 999. На сайте Центробанка прописаны и требования к качеству чеканки — с ними тоже можно свериться.

В домашних условиях тоже можно проверить качество золота. Оно не вступает в реакцию с азотной кислотой, а остальные металлы вступают. Можно капнуть и посмотреть.

Еще можно проверить подлинность по массе. Надо измерить диаметр и толщину монеты и сверить их со значениями из каталога. Также у монеты по каталогу есть четкая масса. Плотность золота — 19,32 г на 1 см³, если какие-то параметры, например толщина или масса, будут отличаться, что-то не так. Но не всегда это значит, что у вас подделка. Золото — мягкий металл, и монетка может немного сточиться по краям.

Еще из-за мягкости золота монетку можно слегка продавить, если попробовать ее на зуб. С обычной пятирублевой так не получится. Это, конечно, так себе способ проверки инвестиционной монеты на подлинность, ведь останется след, да и зубам вредно. Проще покупать их в банке и не мучиться.

Можно арендовать банковскую ячейку или установить дома сейф. Кто-то, вероятно, закапывает и кубышку в саду.

Монета упакована в пластиковую герметичную капсулу, чтобы избежать контакта с воздухом. Важно монету без необходимости не доставать, чтобы не повредить. Если она поцарапается, ее купят уже со скидкой. Со слитками то же самое. Их продают в защитной упаковке.

Кстати, их сейчас выгоднее покупать, чем раньше. До 2022 года они облагались НДС, и, покупая в банке слиток, ты платил этот налог. А если сдавал слиток, получал его стоимость без НДС, то есть на 20% меньше. Затем это правило отменили и физлицам слитки стали доступнее.

Слитки бывают не только по 12—13 кг, как в кино. Есть и маленькие, весом от одного грамма. Большие слитки лежат в золотом хранилище страны: при цене 9000 ₽ за грамм стоимость такого слитка — почти 120 000 000 ₽. Многовато для обычного россиянина. А варианты поменьше вполне доступны.

Например, платина и серебро. Когда я учился на химфаке много лет назад, платина стоила дороже, чем золото. Потом ситуация поменялась. Цена всегда отражает баланс спроса и предложения. Если спрос большой и добыча за ним не поспевает, цена будет расти. Как это происходит, можно проследить в реальном времени на сайте Центробанка. Там ежедневно публикуют учетные цены на драгметаллы — можно отследить, как исторически менялась цена. Только не забываем, что на эти рублевые котировки влияет среди прочего динамика валютного курса.

Серебро, как и золото, используют в ювелирном деле, но это более промышленный металл. Например, его применяют в электромобилях и солнечных батареях. Серебро сильно дешевле, у него выше волатильность — движения цены более непредсказуемы. В плане хранения с ним тяжелее: от взаимодействия с сернистыми соединениями оно чернеет. Золото в этом плане — инертный металл.

Востребованность монет в принципе можно оценить по тиражам. Это открытая информация. Так, в 2024 году Центробанк планирует выпустить больше миллиона монет «Георгий Победоносец»: из них лишь 100 — самым дорогим номиналом 10 000 ₽, а до 500 000 монет — номиналом 50 ₽. И вряд ли новую партию штампуют, пока не продали предыдущую.

В то же время по этим цифрам трудно оценить, сколько простых россиян инвестируют в драгметаллы, потому что драгоценные монеты в качестве актива держат в том числе инвестиционные фонды и банки. Это такой же способ закрепить капитал, как и золотые слитки. Эти участники могут по десять раз перепродавать монеты прошлых лет, и этот оборот трудно оценить. Он не ограничивается теми данными, которые публикует Центробанк.

Также у россиян есть ювелирные изделия, например золотые браслеты и сережки. Причем не только купленные, но и полученные в наследство от предыдущих поколений. И такое золото тяжело учесть. Не забываем и про ломбарды, которые скупают и перепродают драгоценные изделия.

Как результат, на рынке много игроков, а золото хранят в самых разных формах. Поэтому объемы инвестиций оценить сложно. Но в СМИ пишут, что золота на руках населения больше, чем в запасах у государства. Вполне может быть.

Философский вопрос. В США в 1930-е годы изымали золото у граждан. Теоретически повториться может что угодно. Но я думаю, что сейчас отношение людей во всем мире к этому будет другое. Тогда общество поддерживало эту акцию и рабочим нечего было терять. Сейчас в принципе не настолько бедственное положение, есть средний класс и благосостояние у людей выше. Не думаю, что они будут рады.