Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки

И когда выгоднее продавать, а когда — делать ремонт и сдавать

15
Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки

Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.

Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.

Момент для продажи

Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:

  1. продать на этапе строительства по переуступке, если квартира уже хорошо выросла в цене;
  2. забыть про квартиру до сдачи дома. Когда дом будет готов и вы оформите собственность — продать без ремонта либо сделать ремонт и продать;
  3. не продавать, а сдавать некоторое время, после того как дом сдадут. Такой вариант может подойти, если вы видите хорошие перспективы развития района. Или в комплексе сразу после сдачи продают много квартир, а новые дома застройщик больше строить не собирается. Тогда через пару лет квартира может еще вырасти в цене, и, возможно, спешить с продажей не стоит, если нет других выгодных вариантов, куда можно вложить полученные от продажи деньги.

Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.

Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.

Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.

Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:

  1. У комплекса нет конкурентов в этом районе, и в ближайшее время там не планируют выводить на рынок новые проекты.
  2. В скором времени неподалеку должна открыться станция метро, МЦК или МЦД.
  3. Появились планы по реорганизации соседней промзоны.
  4. Рядом будут строить ТЦ, бизнес-центр или спортивный комплекс.
  5. Есть планы по благоустройству близлежащего парка, набережной, общественных пространств.
  6. Строится удобная дорога до метро.

Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.

У комплекса апартаментов «Спутник» была плохая транспортная доступность: до метро пешком идти далеко и неудобно. С наземным общественным транспортом тоже все было печально. Но неожиданно в конце 2020 года власти решили строить станцию новой, Рублево-Архангельской ветки прямо рядом с домами, хотя на предварительной трассировке там была только техническая станция. Такая новость повысила ликвидность комплекса, и, возможно, те, кто собирался продавать апартаменты на этапе строительства, либо отложили продажу, либо подняли цену
У комплекса апартаментов «Спутник» была плохая транспортная доступность: до метро пешком идти далеко и неудобно. С наземным общественным транспортом тоже все было печально. Но неожиданно в конце 2020 года власти решили строить станцию новой, Рублево-Архангельской ветки прямо рядом с домами, хотя на предварительной трассировке там была только техническая станция. Такая новость повысила ликвидность комплекса, и, возможно, те, кто собирался продавать апартаменты на этапе строительства, либо отложили продажу, либо подняли цену
На старте продаж ЖК «Рассказово» казался интересным из⁠-⁠за своей продуманной концепции: невысокие по современным меркам дома в окружении зелени, два детских сада, школа и парковая зона. Менеджеры рассказывали про удобную дорогу до метро, которое в перспективе должно там появиться
На старте продаж ЖК «Рассказово» казался интересным из⁠-⁠за своей продуманной концепции: невысокие по современным меркам дома в окружении зелени, два детских сада, школа и парковая зона. Менеджеры рассказывали про удобную дорогу до метро, которое в перспективе должно там появиться
Но потом в одночасье проект изменился: парк с плана исчез, на его место перенесли школу. А на месте школы и торгового комплекса решили построить несколько новых высотных корпусов. Детский сад по факту оказался частным. И про удобную дорогу до метро застройщик со временем забыл. Второй отдельный паркинг тоже благополучно исчез: его совместили с торговым центром. И при этом застройщику как⁠-⁠то удалось провести эти изменения через публичные слушания. Как они проводятся в таких случаях — лучше даже не задумываться. Итог — из уникального по многим параметрам комплекса ЖК «Рассказово» превратился в рядовой микрорайон со своими плюсами и минусами, что негативно повлияло на его востребованность у покупателей
Но потом в одночасье проект изменился: парк с плана исчез, на его место перенесли школу. А на месте школы и торгового комплекса решили построить несколько новых высотных корпусов. Детский сад по факту оказался частным. И про удобную дорогу до метро застройщик со временем забыл. Второй отдельный паркинг тоже благополучно исчез: его совместили с торговым центром. И при этом застройщику как⁠-⁠то удалось провести эти изменения через публичные слушания. Как они проводятся в таких случаях — лучше даже не задумываться. Итог — из уникального по многим параметрам комплекса ЖК «Рассказово» превратился в рядовой микрорайон со своими плюсами и минусами, что негативно повлияло на его востребованность у покупателей

Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.

Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.

Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.

В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.

Разрешение на переуступку

Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.

Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.

Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.

Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.

Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.

Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:

  1. покупатель просит подтвердить, что у застройщика нет к вам финансовых претензий;
  2. вам нужно доказать налоговой минимальный срок владения квартирой, поскольку срок считают с момента полной оплаты квартиры.

Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.

Вот пример пункта из ДДУ с застройщиком «Гранель». У этого застройщика обязательно надо получать согласие на переуступку, но на сегодняшний день он дает это согласие бесплатно. Единственное условие — согласие дают, если есть конкретный покупатель
Вот пример пункта из ДДУ с застройщиком «Гранель». У этого застройщика обязательно надо получать согласие на переуступку, но на сегодняшний день он дает это согласие бесплатно. Единственное условие — согласие дают, если есть конкретный покупатель
Вот так выглядит справка о том, что покупатель оплатил квартиру целиком и у застройщика нет к нему финансовых претензий
Вот так выглядит справка о том, что покупатель оплатил квартиру целиком и у застройщика нет к нему финансовых претензий

Цена переуступки

Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.

Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.

Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.

Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.

Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.

Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.

Акции и льготная ипотека. С 2020 года временно действует еще один дополнительный существенный плюс покупки у застройщика — льготная ипотека. Это тоже нужно учитывать при расчете дисконта: часто человеку выгоднее взять квартиру дороже у застройщика в ипотеку под 6%, чем брать по переуступке со ставкой по ипотеке 8—9%.

Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.

Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.

Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.

Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.

Если для продажи по переуступке вы решите заказать выписку из ЕГРН в бумажном виде, знайте, что часто это внушительная стопка бумаги. В ней будут все заключенные договоры по земельному участку, на котором находится ваш дом
Если для продажи по переуступке вы решите заказать выписку из ЕГРН в бумажном виде, знайте, что часто это внушительная стопка бумаги. В ней будут все заключенные договоры по земельному участку, на котором находится ваш дом

Процесс продажи квартиры по переуступке

Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.

Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.

Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»

Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.

Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.

Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.

Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.

Приемка квартиры

Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.

Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.

Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.

Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.

Стоимость услуг компаний по приемке квартир начинается от 2500 ₽ за небольшую студию до 8000 ₽ за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически
Стоимость услуг компаний по приемке квартир начинается от 2500 ₽ за небольшую студию до 8000 ₽ за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически
Вот один из примеров списка замечаний по квартире с ремонтом, которые необходимо внести в акт осмотра
Вот один из примеров списка замечаний по квартире с ремонтом, которые необходимо внести в акт осмотра
Вот один из примеров списка замечаний по квартире с ремонтом, которые необходимо внести в акт осмотра
Вот один из примеров списка замечаний по квартире с ремонтом, которые необходимо внести в акт осмотра
Вот один из примеров списка замечаний по квартире с ремонтом, которые необходимо внести в акт осмотра

Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.

Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.

Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.

Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:

  • окна;
  • вентиляцию;
  • электричество и воду;
  • отопление.

Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.

Если квартира с ремонтом, лучше нанять помощника при приемке. Я принимал квартиру 42 м² с ремонтом только однажды и заплатил приемщику 4000 ₽. За 40 минут эксперт нашел много замечаний по ремонту, но большинство были несущественные. В течение трех дней застройщик исправил основные: поменял поцарапанный стеклопакет, дверную коробку и несколько плиток на полу. Все остальные квартиры, которые я покупал, были без ремонта, и я принимал их сам.

На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.

Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.

В 2019 году мне тоже задержали сдачу квартиры и я взыскивал неустойку через суд. Но не сам, а через юриста: заплатил 10 000 ₽ плюс 10% от присужденной суммы. За месяц просрочки однокомнатной квартиры на руки я получил 60 000 ₽.

А за просрочку однокомнатной квартиры в ЖК «Филатов луг» застройщик по допсоглашению выплачивает мне ежемесячно 17 200 ₽. Хотя, возможно, по суду можно было взыскать сумму и больше.

Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.

В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан

В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:

  1. Продать по текущим заниженным ценам.
  2. Ждать, пока схлынет первая волна продавцов, которые хотят продать побыстрее.
  3. Если квартира без ремонта, то делать ремонт и таким образом получать конкурентное преимущество перед остальными.
  4. После ремонта еще и наполнить квартиру мебелью, техникой и предметами интерьера. Правда, с этим пунктом нужно быть очень осторожным. При отсутствии понимания и опыта можно сделать только хуже.

Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.

В первых трех корпусах ЖК «Бригантина», которые сданы в конце 2020 года, в феврале 2021 года на «Циане» было выставлено 59 объявлений по однушкам и студиям. Быстро и без дисконта такую квартиру здесь продать сложно. В таких случаях выгоднее делать ремонт и продавать квартиру уже с ремонтом
В первых трех корпусах ЖК «Бригантина», которые сданы в конце 2020 года, в феврале 2021 года на «Циане» было выставлено 59 объявлений по однушкам и студиям. Быстро и без дисконта такую квартиру здесь продать сложно. В таких случаях выгоднее делать ремонт и продавать квартиру уже с ремонтом
А в Саларьеве в сданных в январе 2021 года корпусах «Циан» выдает лишь 15 объявлений с теми же критериями поиска. Однако квартиры здесь уже с ремонтом, и выделиться за счет него не получится. Поэтому придется либо ждать своего покупателя, либо, если есть понимание, как недорого и красиво обставить квартиру, выделяться именно этим. В идеале в таких случаях нужно добиться вау⁠-⁠эффекта у покупателя. К сожалению, при небольшом бюджете это непросто, а вкладывать в обстановку большие деньги в эконом- и комфорт-классе нецелесообразно. Поэтому нужно трезво оценить свои силы и возможности
А в Саларьеве в сданных в январе 2021 года корпусах «Циан» выдает лишь 15 объявлений с теми же критериями поиска. Однако квартиры здесь уже с ремонтом, и выделиться за счет него не получится. Поэтому придется либо ждать своего покупателя, либо, если есть понимание, как недорого и красиво обставить квартиру, выделяться именно этим. В идеале в таких случаях нужно добиться вау⁠-⁠эффекта у покупателя. К сожалению, при небольшом бюджете это непросто, а вкладывать в обстановку большие деньги в эконом- и комфорт-классе нецелесообразно. Поэтому нужно трезво оценить свои силы и возможности

Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.

Несколько своих инвестиционных квартир в Москве я продал по переуступке до сдачи дома после того, как цена на квартиру хорошо выросла, и переложился в другие новостройки. Но когда проанализировал все эти продажи, понял, что проще было держать их до сдачи дома. Я бы совершил меньше сделок, а прибыль получил почти такую же.

Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.

Когда продавать инвестиционную квартиру

  1. Следите за новостями по району и комплексу. Если район развивается, а транспортная доступность улучшается, продавать на этапе строительства может быть невыгодно.
  2. Всегда лучше заранее получить разрешение на переуступку и справки об оплате, чтобы при неблагоприятном развитии событий квартиру можно было быстро продать.
  3. Цена переуступки всегда чуть ниже, чем цена аналогичных квартир у застройщика. Но если таких квартир уже не осталось в продаже, можно ставить максимальную цену и смотреть на спрос.
  4. Если все-таки дождались, когда застройщик сдал дом, возьмите на приемку квартиры с ремонтом специалиста. Он поможет составить акт осмотра и найти недочеты. Квартиру без ремонта несложно принять и самостоятельно.
  5. Если по квартире была просрочка или застройщик отказывается устранять недочеты, можно подать в суд и потребовать неустойку. Юристы могут помочь в этом за разумные деньги.
  6. Если квартира удачной и редкой планировки и на нее есть спрос, то можно продать ее без ремонта. Если квартира типовая, а спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. О том, что при ремонте важно и в какой ценовой категории его делать, я расскажу в следующей статье.

Иллюстратор — Анна Зиновьева
Стали бы вы сейчас покупать квартиры для инвестиций?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Статьи от Дениса как всегда на высоте.
От себя добавлю: если в новостройку сдавать в аренду 5 лет и потом продать, то можно сэкономить 13% налога на разнице между стоимостью продажи и покупки. При внушительном росте цены квартиры эта сумма может быть достаточно существенной.

9

Иван, спасибо!
По новым правилам можно сдавать даже не 5 лет, а до срока в 5 лет с момента полной оплаты квартиры по ДДУ и продать без уплаты налога.

5

Денис, спасибо за статью! Актуально) Подскажите, пять лет исчисляется с акта приёма-передачи квартиры?

0

Иван, устанешь бегать за квартирантами и обновлять ремонт за 5 лет. У меня квартиранты менялись очень часто((

0
0

Только вот квартиры сейчас даже на этапе котлована продают уже за полную стоимость.

7
Автор статьи

12.07.21, 15:21

Отредактировано

felidae, к сожалению часто так и есть. Может не за стоимость готового, но с очень небольшой скидкой. Но даже сейчас можно всё-таки найти относительно неплохие варианты, просто попадаются они очень редко, можно сказать единичные случаи. И никто не знает сколько ещё продлится такая ситуация. Возможно, через некоторое время цены на новостройки опять будут более интересными.

2

Денис, да в каком смысле "часто". В полумиллионнике, котором я живу сейчас, строится 2 (два, ДВА, ДВА!!!!!) непанельных дома, сдача планируется в конце 2022/начале 2023 - цена квадрата в обоих выше 100к (аренда в пересчете на квадрат где-то рублей 500, отношение price-to-rent скоро за 20 перевалит). До введения обязательных эскроу на котловане квартиры продавали за 35-40 (правда некоторые так и не достроили, ха-ха), сейчас ниже 70 вообще нет и это будет многоэтажная панелька за чертой города от одного из местных депутатов: без инфраструктуры, но с обещаниями когда-нибудь обязательно сделать.

0

felidae, солидарен

0
0

Очень хорошо описано.

2
0

всегда выгоднее продавать )

сдача в аренду это тааааааакой геморрой

1
0

С ипотекой можно продать?

1

Кирилл, конечно. Главное найти клиента, кто погасит за вас ипотеку перед продажей наличными или чтобы банк ваш сам погасил или чтобы банк покупателя был готов взять на себя вашу ипотечную квартиру)

0
0

Я не понимаю, почему выгоднее продавать квартиру , введя ее в собственность.. Будут показы уже, будет страховка на недвижимость по ипотеке, а не только на жизнь и здоровье.

0
0

21.01.22, 12:06

Отредактировано

Денис, как с Вами связаться? Есть интересный кейс для статьи в загородной сфере, ее почему-то инвесторы обходят стороной.

0
0

Если дду оплачен более 5 лет назад, тотналог платить не надо, даже если квартира не достроена!

0

Сообщество