Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки

Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.

Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.

Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:

1. продать на этапе строительства по переуступке, если квартира уже хорошо выросла в цене;
2. забыть про квартиру до сдачи дома. Когда дом будет готов и вы оформите собственность — продать без ремонта либо сделать ремонт и продать;
3. не продавать, а сдавать некоторое время, после того как дом сдадут. Такой вариант может подойти, если вы видите хорошие перспективы развития района. Или в комплексе сразу после сдачи продают много квартир, а новые дома застройщик больше строить не собирается. Тогда через пару лет квартира может еще вырасти в цене, и, возможно, спешить с продажей не стоит, если нет других выгодных вариантов, куда можно вложить полученные от продажи деньги.

Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.

Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.

Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.

Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:

1. У комплекса нет конкурентов в этом районе, и в ближайшее время там не планируют выводить на рынок новые проекты.
2. В скором времени неподалеку должна открыться станция метро, МЦК или МЦД.
3. Появились планы по реорганизации соседней промзоны.
4. Рядом будут строить ТЦ, бизнес-центр или спортивный комплекс.
5. Есть планы по благоустройству близлежащего парка, набережной, общественных пространств.
6. Строится удобная дорога до метро.

Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.

Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.

Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.

Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.

В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.

Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.

Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.

Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.

Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.

Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.

Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:

1. покупатель просит подтвердить, что у застройщика нет к вам финансовых претензий;
2. вам нужно доказать налоговой минимальный срок владения квартирой, поскольку срок считают с момента полной оплаты квартиры.

Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.

Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.

Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.

Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.

Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.

Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.

Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.

Акции и льготная ипотека. С 2020 года временно действует еще один дополнительный существенный плюс покупки у застройщика — льготная ипотека. Это тоже нужно учитывать при расчете дисконта: часто человеку выгоднее взять квартиру дороже у застройщика в ипотеку под 6%, чем брать по переуступке со ставкой по ипотеке 8—9%.

Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.

Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.

Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.

Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.

Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.

Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.

Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»

Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.

Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.

Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.

Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.

Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.

Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.

Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.

Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.

Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.

Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.

Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.

Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:

• окна;
• вентиляцию;
• электричество и воду;
• отопление.

Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.

Если квартира с ремонтом, лучше нанять помощника при приемке. Я принимал квартиру 42 м² с ремонтом только однажды и заплатил приемщику 4000 ₽. За 40 минут эксперт нашел много замечаний по ремонту, но большинство были несущественные. В течение трех дней застройщик исправил основные: поменял поцарапанный стеклопакет, дверную коробку и несколько плиток на полу. Все остальные квартиры, которые я покупал, были без ремонта, и я принимал их сам.

На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.

Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.

В 2019 году мне тоже задержали сдачу квартиры и я взыскивал неустойку через суд. Но не сам, а через юриста: заплатил 10 000 ₽ плюс 10% от присужденной суммы. За месяц просрочки однокомнатной квартиры на руки я получил 60 000 ₽.

А за просрочку однокомнатной квартиры в ЖК «Филатов луг» застройщик по допсоглашению выплачивает мне ежемесячно 17 200 ₽. Хотя, возможно, по суду можно было взыскать сумму и больше.

Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.

В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:

1. Продать по текущим заниженным ценам.
2. Ждать, пока схлынет первая волна продавцов, которые хотят продать побыстрее.
3. Если квартира без ремонта, то делать ремонт и таким образом получать конкурентное преимущество перед остальными.
4. После ремонта еще и наполнить квартиру мебелью, техникой и предметами интерьера. Правда, с этим пунктом нужно быть очень осторожным. При отсутствии понимания и опыта можно сделать только хуже.

Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.

Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.

Несколько своих инвестиционных квартир в Москве я продал по переуступке до сдачи дома после того, как цена на квартиру хорошо выросла, и переложился в другие новостройки. Но когда проанализировал все эти продажи, понял, что проще было держать их до сдачи дома. Я бы совершил меньше сделок, а прибыль получил почти такую же.

Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.

1. Следите за новостями по району и комплексу. Если район развивается, а транспортная доступность улучшается, продавать на этапе строительства может быть невыгодно.
2. Всегда лучше заранее получить разрешение на переуступку и справки об оплате, чтобы при неблагоприятном развитии событий квартиру можно было быстро продать.
3. Цена переуступки всегда чуть ниже, чем цена аналогичных квартир у застройщика. Но если таких квартир уже не осталось в продаже, можно ставить максимальную цену и смотреть на спрос.
4. Если все-таки дождались, когда застройщик сдал дом, возьмите на приемку квартиры с ремонтом специалиста. Он поможет составить акт осмотра и найти недочеты. Квартиру без ремонта несложно принять и самостоятельно.
5. Если по квартире была просрочка или застройщик отказывается устранять недочеты, можно подать в суд и потребовать неустойку. Юристы могут помочь в этом за разумные деньги.
6. Если квартира удачной и редкой планировки и на нее есть спрос, то можно продать ее без ремонта. Если квартира типовая, а спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. О том, что при ремонте важно и в какой ценовой категории его делать, я расскажу в следующей статье.