Как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости?

Вы можете уплатить с продажи недвижимости налог по УСН по ставке 6% вместо 13%. Но только если выполнили одно из двух условий:

1. использовали помещение для бизнеса;
2. занимались покупкой и продажей недвижимого имущества профессионально, то есть это была ваша деятельность как ИП.

Любой из этих фактов нужно подтвердить документами.

При продаже нежилого помещения ИП будет платить налог как предприниматель в двух случаях:

1. Он использовал эту недвижимость в бизнесе. Например, сдавал помещение и платил с арендной платы налог по УСН. Или, допустим, держал его под склад. Подтвердить, что недвижимость использовалась в бизнесе, можно договором аренды, счетами на внесение арендной платы, отгрузочными документами, в которых указан адрес склада.
2. В ЕГРИП у предпринимателя указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — код ОКВЭД 68.1. Заявить его ИП может как при регистрации статуса, так и позднее. Предприниматель должен зарабатывать на купле-продаже недвижимости и платить с этих доходов налог. Просто указать код недостаточно — важно реально вести соответствующую деятельность.

Когда куплено нежилое помещение ― до оформления ИП или после, ― для налогообложения значения не имеет.

• В одном деле налоговая инспекция провела проверку ИП и доначислила ему налог по УСН, пени и штраф. Инспекторы установили, что предприниматель не включил в налоговую базу доход от продажи магазинов, которые ранее сдавал в аренду.
• ИП не согласился с решением ИФНС и обжаловал его в суде. Он указал, что не заявлял продажу недвижимого имущества в качестве вида своей деятельности по коду ОКВЭД 68.1. Однако суды не приняли этот аргумент.
• Они отметили, что магазины не предназначены для личного или семейного использования и до продажи предприниматель сдавал их в аренду. Поэтому доход от реализации магазинов нужно включать в налоговую базу по УСН и платить налог с дохода. Верховный суд поддержал эту позицию.

Некоторые предприниматели делают вид, что соблюдают условия. Например, заявляют код 68.1 непосредственно перед продажей недвижимости. Или покупают нежилое помещение, сдают пару месяцев в аренду и потом продают. Но в таких случаях налоговая понимает, что ИП делает это специально, чтобы платить с доходов от продажи не НДФЛ, а УСН, и доначисляет налог.

«Безопасный» срок использования недвижимости в бизнесе в законе не прописан, и в судебной практике никаких рекомендаций нет. Но чем дольше предприниматель пользуется помещением, тем лучше. То же самое с кодом ОКВЭД 68.1: должны быть реальные сделки или хотя бы подготовка к ним, например реклама или поиск контрагентов.

Если предприниматель не использовал нежилое помещение в бизнесе и не занимался куплей-продажей недвижимости профессионально, то доходы от его продажи будут облагаться НДФЛ.

Нужно платить НДФЛ или нет, зависит от того, как долго ИП владел недвижимостью.

Если минимальный срок владения истек, платить НДФЛ не придется. В общем случае этот срок — пять лет. Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации, минимальный срок владения — три года.

Если минимальный срок владения не истек, при продаже нежилого помещения надо платить НДФЛ. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в 250 000 ₽. Еще можно уменьшить доход с продажи на расходы, которые понес предприниматель, когда покупал помещение. Если вы получили недвижимость в подарок или по наследству, при ее продаже тоже можно уменьшить НДФЛ.

Налоговая проверяет, как соотносятся доход от продажи помещения и его кадастровая стоимость. Если продадите недвижимость меньше чем за 70% от его кадастровой стоимости на 1 января того же года, то доход от продажи будут считать равным этому значению.

• Например, помещение продали за 900 000 ₽, а его кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽: 2 500 000 ₽ × 0,7.

Лучше до того, как заполнять декларацию, проверить кадастровую стоимость помещения. Если занизить доход, инспекция может начислить штраф — 20% от неуплаченной суммы налога.

Если вы использовали помещение в бизнесе или заявляли код ОКВЭД 68.1, после чего профессионально занимались куплей-продажей недвижимости, то с доходов от ее продажи можете платить налог по УСН.

Если ни одно из этих условий вы не выполнили, доход от продажи облагается НДФЛ. Придется ли платить налог, будет зависеть от соблюдения минимального срока владения.