Как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости?

16
Аватар автора

Равиль

спросил в Сообществе

Я упрощенец, хочу продать нежилое помещение и уплатить налог как ИП. Помещение приобрел до оформления ИП. Можно ли уплатить с продажи 6%, а не 13%? Имеет ли значение дата покупки?

Аватар автора

Надежда Шорохова

юрист

Страница автора

Вы можете уплатить с продажи недвижимости налог по УСН по ставке 6% вместо 13%. Но только если выполнили одно из двух условий:

  1. использовали помещение для бизнеса;
  2. занимались покупкой и продажей недвижимого имущества профессионально, то есть это была ваша деятельность как ИП.

Любой из этих фактов нужно подтвердить документами.

Когда ИП может уплатить налог по УСН с продажи недвижимости

При продаже нежилого помещения ИП будет платить налог как предприниматель в двух случаях:

  1. Он использовал эту недвижимость в бизнесе. Например, сдавал помещение и платил с арендной платы налог по УСН. Или, допустим, держал его под склад. Подтвердить, что недвижимость использовалась в бизнесе, можно договором аренды, счетами на внесение арендной платы, отгрузочными документами, в которых указан адрес склада.
  2. В ЕГРИП у предпринимателя указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — код ОКВЭД 68.1. Заявить его ИП может как при регистрации статуса, так и позднее. Предприниматель должен зарабатывать на купле-продаже недвижимости и платить с этих доходов налог. Просто указать код недостаточно — важно реально вести соответствующую деятельность.

Когда куплено нежилое помещение ― до оформления ИП или после, ― для налогообложения значения не имеет.

  • В одном деле налоговая инспекция провела проверку ИП и доначислила ему налог по УСН, пени и штраф. Инспекторы установили, что предприниматель не включил в налоговую базу доход от продажи магазинов, которые ранее сдавал в аренду.
  • ИП не согласился с решением ИФНС и обжаловал его в суде. Он указал, что не заявлял продажу недвижимого имущества в качестве вида своей деятельности по коду ОКВЭД 68.1. Однако суды не приняли этот аргумент.
  • Они отметили, что магазины не предназначены для личного или семейного использования и до продажи предприниматель сдавал их в аренду. Поэтому доход от реализации магазинов нужно включать в налоговую базу по УСН и платить налог с дохода. Верховный суд поддержал эту позицию.

Некоторые предприниматели делают вид, что соблюдают условия. Например, заявляют код 68.1 непосредственно перед продажей недвижимости. Или покупают нежилое помещение, сдают пару месяцев в аренду и потом продают. Но в таких случаях налоговая понимает, что ИП делает это специально, чтобы платить с доходов от продажи не НДФЛ, а УСН, и доначисляет налог.

«Безопасный» срок использования недвижимости в бизнесе в законе не прописан, и в судебной практике никаких рекомендаций нет. Но чем дольше предприниматель пользуется помещением, тем лучше. То же самое с кодом ОКВЭД 68.1: должны быть реальные сделки или хотя бы подготовка к ним, например реклама или поиск контрагентов.

Что будет, если ИП не выполнил ни одно из условий

Если предприниматель не использовал нежилое помещение в бизнесе и не занимался куплей-продажей недвижимости профессионально, то доходы от его продажи будут облагаться НДФЛ.

Нужно платить НДФЛ или нет, зависит от того, как долго ИП владел недвижимостью.

Если минимальный срок владения истек, платить НДФЛ не придется. В общем случае этот срок — пять лет. Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации, минимальный срок владения — три года.

Если минимальный срок владения не истек, при продаже нежилого помещения надо платить НДФЛ. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в 250 000 ₽. Еще можно уменьшить доход с продажи на расходы, которые понес предприниматель, когда покупал помещение. Если вы получили недвижимость в подарок или по наследству, при ее продаже тоже можно уменьшить НДФЛ.

Налоговая проверяет, как соотносятся доход от продажи помещения и его кадастровая стоимость. Если продадите недвижимость меньше чем за 70% от его кадастровой стоимости на 1 января того же года, то доход от продажи будут считать равным этому значению.

  • Например, помещение продали за 900 000 ₽, а его кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽: 2 500 000 ₽ × 0,7.

Лучше до того, как заполнять декларацию, проверить кадастровую стоимость помещения. Если занизить доход, инспекция может начислить штраф — 20% от неуплаченной суммы налога.

Что в итоге

Если вы использовали помещение в бизнесе или заявляли код ОКВЭД 68.1, после чего профессионально занимались куплей-продажей недвижимости, то с доходов от ее продажи можете платить налог по УСН.

Если ни одно из этих условий вы не выполнили, доход от продажи облагается НДФЛ. Придется ли платить налог, будет зависеть от соблюдения минимального срока владения.

Надежда ШороховаА вы продавали недвижимость как ИП? Расскажите, с какими сложностями столкнулись:
  • ДимаДимаСкажите, а если после пяти лет пользования помещением, например сдачи в аренду, сняться с ИП, а потом продать как физик, можно не платить налог?0
  • НастяНадежда, такой вопрос Три года назад оформила ИПна УСН для сдачи своей квартиры в аренду, при этом постоянно оформляла патент, а декларации по усн сдавала нулевые. Сейчас продаю квартиру, закрыла ИП только что, срок с полной оплаты квартиры - более пяти лет по ДДУ. Начислят ли мне 6% с продажи или нет? Спасибо0
  • Andrey F.ДимаДима, нет0
  • Юля СмирноваИП на УСН доходы минус расходы имеет код 70.12 (покупка и продажа собственного недвижимого имущества) получает в дар жилую квартиру от близкого родственника, причем денежные средства были внесены на эту квартиру со счета физ лица одаряемого. Может ИП при продаже этой квартиры использовать схему (доходы минус расходы и % региона), или налоговая посчитает продажу от физ лица и выставит как НДФЛ (13% с применением затрат на покупку). Срок 3 года не истек, квартира в предпринимательстве не использовалась.0
  • Галина Г.я с 2016 года оформилась ИП 68.20 и декабрь 2018 купила нежилое помещение и сдавала его в аренду ИП уплата на мой счёт ИП и все налоги за сдачу в аренду.Вот уже полгода как арнедаторы написали заявление о расторжении аренды и я решила продать,сил нет заниматься этим,когда лучше продать,в январе 2024.когда будет 5 лет,чтобы избежать налога или выйти из ИП.Я инвалид 3 группы до 1 декабря 2023 г ,пенсионер,но могут и не продлить группу,мне 55 лет и до пенсии по возрасту ещё далеко.Как лучше быть,чтобы не очень потерять в этой истории с налогами и т д?0
  • Анна АльшевскаяЗдравствуйте,открыто ИП на УСН, основной код 68.20.2, также коды ОКВЭД 68.10.12; 68.10.2;68.10.22 .Нежилая Недвижимость приобретена недавно,сразу сдали в аренду ,но не регистрировали в налоговой договора. Решили частично несколько офисов продать,какие налоги нужно будет уплатить?0
  • ИванДобрый день. Как я понял из вашей статьи. ИП имеет помещение купленное до регистрации. УСН 6%. Сейчас продает и будет платить с дохода от продаж 6% или иначе придется платить 13% НДФЛ как от физика?0
  • user917794Скажите. Я купил недвижимость под флиппинг. В данный момент делаю ремонт.Сейчас планирую открыть ип усн д-р, Вопрос, не попаду ли я на ндфл, так как покупал не будучи ИП? Заниматься планирую постоянно, поэтому оквэд соответствующий0
  • Олег ДмитриевА вот у Минфин немного другое мнение: если недвижимое имущество (здание) используется (использовалось) в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи не освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц независимо от срока владений таким недвижимым имуществом, а также от факта прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя (см. Письмо Минфина РФ от 5 марта 2022 г. N 03-04-05/16195).0
  • Тарас МихалюкДОБРЫЙ ДЕНЬ! ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА. Я ИП НА УСН (ДОХОД) НЕДЕЛЮ НАЗАД ДОБАВИЛ ОКВЭД 68.10 ПОКУПКА И ПРОДАЖА СОБСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА. НА ДНЯХ ПРИОБРЕЛ КВАРТИРУ, В ДОГОВОРЕ КУПЛИ ПРОДАЖИ Я УКАЗАН КАК ИП. НО СО СЛОВ РЕГИСТРАТОРА В МФЦ В ВЫПИСКЕ ВСЕ РАВНО БУДУ ФИГУРИРОВАТЬ КАК ФИЗ.ЛИЦО. НА СКОЛЬКО ЭТО ВАЖНО? И ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ, Я ДОЛЖЕН ПРОБИТЬ ЧЕК "РАСХОД" , ЕСЛИ Я ПРОБЬЮ ЧЕК НЕ В ДЕНЬ СДЕЛКИ, А ЧЕРЕЗ НЕСКОЛЬКО ДНЕЙ, ЧЕМ МНЕ ЗА ЭТО ГРОЗИТ? ТК КАССОВЫЙ АППАРАТ, ОТДАЛ НА НАСТРОЙКУ, РАНЕЕ ЧЕК РАСХОД НЕ БИЛ. ЦЕЛЬ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ В КВАРТИРЕ И ПРОДАТЬ ЕЕ КАК ИП ПО УСН. ПЕРЕЖИВАЮ, ВСЕ ЛИ УСЛОВИЯ Я ВЫПОЛНИЛ. ЗАРАНЕЕ БЛАГОДАРЮ0
  • Андрей ЛупановЕсли ИП цель купля продажи не недвижимости, то с какой суммы надо платить 6%? Пример: ИП купил нежилое или жилое помещение с целью его редевелопмента и дальнейшей перепродажи за 10 млн Вложил в ремонт 2 млн Продал за 15 млн С какой суммы при продаже будет считать 6%?0
  • Дмитрий ОвчинниковАндрей, с 15 млн. Здесь нужно применять УСН15%0
  • НатальяПродала квартириу , как физ лицо . И покупала ее также -для сына . Срок собственности *менее 5 лет . Подала декларация 3 НДФЛ , заплатила налог с дозода 13%. Налоговая прслала требование об уплате налога для ИП на УСН . Это правомерно?0
  • EgorЗдравствуйте Подскажите, пожалуйста, я купил земельный участок с целью, построить дом и перепродать, знакомые советуют открыть ИП для продажи, но никто не может дать ответ, какой будет % по налогам и есть ли вообще смысл открывать ИП для разовой продажи? И сколько составит налоговый % при продаже через физ.лицо?0
  • Skr RazvitieДобрый день. Если помещение сдавалось в аренду первые пару лет, а потом просто использовалось под склад личных вещей (никакой предпринимательской деятельности в нем не велось последние 4 года. При этом ежегодно уплачивался налог на недвижимость как физлицо. Можно ли при продаже воспользоваться льготой и не платить НДФЛ или налоговая доначислит налог УСН?0